Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-60/2013 (2-1976/2012;) ~ М-2006/2012 от 12.11.2012

Решение

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

Судья Кинельского районного суда Васев ФИО8

При секретаре Прочитанской ФИО9

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Неманова ФИО10 к закрытому акционерному обществу «Юго-Запад» о признании права собственности

Установил :

Неманов ФИО11 просит признать за ним право собственности на незаконченный строительством объект ( процент готовности 12% общей площадью застройки <данные изъяты> расположенный по адресу : <адрес>.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Иванова ФИО12 поддержала исковое заявление, указав, что ДД.ММ.ГГГГ истец Неманов ФИО13.. и ответчик ЗАО «Юго-Запад» заключили Договор №-К долевого участия в строительстве охраняемого коттеджного поселка «Юго-Запад» в <адрес>.

(Согласно п.1.1 Договора № от ДД.ММ.ГГГГ застройщик (ЗАО «Юго-Запад») осуществляет комплексную застройку земельного участка площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, находящегося в аренде согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному в Кинельском отделе УФРС по <адрес> за № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>: под индивидуальное жилищное строительство; категория земель: земли населенных пунктов, с целью строительства квартала малоэтажной жилой застройки «Юго-Запад», на основании распоряжения главы администрации городского округа <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ «О разрешении на строительство» и «Разрешении на строительство №» от ДД.ММ.ГГГГ

Комплексная застройка земельного участка площадью <данные изъяты> с кадастровым номером № предполагает строительство коттеджного поселка «Юго-Запад», именуемого в дальнейшем «Объект».

Согласно п. 1.2 Договора № от ДД.ММ.ГГГГ дольщик Неманов принимает участие в долевом строительстве Объекта, самостоятельной части Объекта - Коттеджа № путем финансирования строительства в объеме и сроки, предусмотренные настоящим договором, а застройщик (ЗАО «Юго-Запад») обязуется построить самостоятельную часть Объекта - Коттедж №, общей проектной площадью <данные изъяты> и передать его в установленном порядке в собственность дольщика Неманова

Согласно п.2.1 указанного Договора. цена Коттеджа на момент подписания договора составляет <данные изъяты> за <данные изъяты> общей площади. При этом в цену Коттеджа входит оплата дольщиком всех работ и услуг, связанных со строительством Объекта, в том числе работ по возведению Коттеджа, работ по строительству и сооружению внешних инженерных сетей и иных необходимых объектов инженерной инфраструктуры, благоустройства, работ и услуг по присоединению и подключению Коттеджа к внешним источникам снабжения, работ и услуг по вводу Коттеджа в эксплуатацию, расходов на рекламу и т.д.

Согласно п.2.4 Договора оплата по договору осуществляется по графику.

Дольщик (Истец) осуществил оплату по договору - ДД.ММ.ГГГГ путем передачи простого векселя от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей, что подтверждается актом приема- передачи векселей, а также путем внесения денежных средств в размере <данные изъяты>. в кассу ООО «Юго-Запад», что подтверждается Квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ

Вместе с тем, застройщик (Ответчик) прекратил исполнять свои обязанности по Договору. в связи с тяжелым финансовым положением.

Невозможность исполнения обязанностей по договору застройщиком подтверждается и решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№, согласно которому ЗАО «Юго-Запад» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден ФИО1.

Невозможность исполнения обязанностей по договору застройщиком существенным образом нарушает права Истца как потребителя.

В соответствии с п.1.1. ст.9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Очевидно, что признание ЗАО «Юго-Запад» банкротом свидетельствует о том, что обязательство, принятое ответчиком на себя по договору долевого участия в строительстве, исполнено не будет.

Согласно п.1 ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей» если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) - сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе:

назначить исполнителю новый срок;

поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов;

потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги);

отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).

Таким образом, Истец вправе отказаться от исполнения Договора.

Однако, по состоянию на настоящий момент, Ответчик частично возвел Коттедж.

Поскольку Истец частично произвел оплату по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ, то он вправе претендовать на незаконченный строительством объект.

Согласно Постановлениям администрации городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № и №, а также схеме адресации участков коттеджного поселка «Юго-Запад» незаконченному строительством объекту (строительный номер № присвоен адрес: <адрес>.

Согласно Техническому паспорту объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес>, процент готовности незаконченного строительством объекта составляет 12%, общая площадь объекта составляет <данные изъяты>, объекту присвоен литер <данные изъяты> инвентарный номер № инвентаризационная стоимость объекта составляет <данные изъяты>.

Относительно разницы в значениях площади объекта (по Договору №-К от ДД.ММ.ГГГГ площадь составляет <данные изъяты> а по Техническому паспорту - <данные изъяты> истец полагает необходимым сообщить суду следующее:

В Договоре. указывается проектная площадь объекта по внутренних измерениям - общая площадь дома, застроенная площадь дома в названном договоре не указывается. А в Техническом паспорте указана застроенная площадь, то есть полная площадь дома в проекции на земную поверхность. <адрес> в данном случае не указана, поскольку объект не достроен.

Указные сведения подтверждаются справкой ГУП <адрес> «Центр технической инвентаризации» Кинельский городской филиал от ДД.ММ.ГГГГ

ФНС России в рамках дела №№ о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «Юго-Запад» обратилась в Арбитражный суд <адрес> с заявлением о применении в отношении должника правил параграфа 7 главы IX Федерального закона №210-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О несостоятельности (банкротстве)», предусматривающей банкротство застройщиков.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ в удовлетворении заявленного требования ФНС России было отказано, по той причине, что согласно п.1 ст.201.1 Федерального закона №210-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О несостоятельности (банкротстве)» требование о передаче жилого помещения - это требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Однако должник осуществлял индивидуальное жилищное строительство, то есть строил коттеджи, а не многоквартирные жилые дома.

По той же причине Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ в удовлетворении требования о применении в отношении ЗАО «Юго-Запад» правил параграфа 7 главы IX Федерального закона №210-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О несостоятельности (банкротстве)», предусматривающей банкротство застройщиков, было отказано и дольщикам.

Указанную позицию поддержал Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ апелляционная жалоба на Определение Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ была оставлена без удовлетворения.

В связи с тем, что Арбитражный суд <адрес> отказал в рассмотрении заявлений дольщиков о признании прав на незаконченные строительством объекты недвижимого имущества, возведенные ЗАО «Юго-Запад» по договорам долевого участия в строительстве и применении в отношении ЗАО «Юго-Запад» правил параграфа 7 главы IX Федерального закона №210-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О несостоятельности (банкротстве)», предусматривающей банкротство застройщиков, истец считает необходимым обратиться в Кинельский районный суд <адрес> с настоящим исковым заявлением.

Согласно ст. 30 ГПК РФ иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов

Ответчик :ЗАО «Юго- Запад» в судебное заседание своего представителя не направило.

Ранее, на предварительном судебном заседании представитель ЗАО- конкурсный управляющий ФИО7 признал исковое заявление, указав, что истец частично оплатил за строительство коттеджа. В настоящее время строительство не ведется в связи с проведением процедуры конкурсного производства.

Третьи лица: представители администрации городского округа Кинель и ФИО3 Росреестра в судебное заседание не прибыли, о дне слушания были надлежаще извещены.

Администрация городского округа Кинель в заявлении просят рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд полагает в удовлетворении иска отказать по следующим основаниям.

В соответствии с требованиями ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В судебном заседании установлено, что истец ДД.ММ.ГГГГ заключил договор №-К долевого участия в строительстве охраняемого коттеджного поселка «Юго- Запад» в <адрес>, из которого следует, что истец обязуется принять участие в инвестиционной деятельности ( долевом участии) по строительству Коттеджа №, а заказчик обязуется в установленный срок осуществить комплексную застройку земельного участка площадью <данные изъяты> построить на основании разрешения на строительство первой очереди указанный коттедж и передать дольщику по Акту приема- передачи после ввода дома в эксплуатацию долю

Согласно данному соглашению стороны согласовывают, что полная стоимость коттеджа составляет <данные изъяты> за <данные изъяты>

Данная сумма должна быть оплачена, согласно п.2.4 договора – в два срока :ДД.ММ.ГГГГ размер денежной суммы составляет <данные изъяты> полной сумме, размер оплаченной проектной общей площади Коттеджа составляет <данные изъяты>% и ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>%, размер оплаченной проектной общей площади Коттеджа составляет <данные изъяты>%

Как видно из квитанции от ДД.ММ.ГГГГ, истец оплатил <данные изъяты> рублей, что составляет 16,15%, то есть истец фактически не выполнил в полной мере условия договора от ДД.ММ.ГГГГ

Доводы представителя истца, что ответчик нарушил условия договора, не могут быть приняты во внимание, поскольку, как видно из определения Арбитражного суда, в отношении ЗАО «Юго- Запад возбуждено производство по делу о несостоятельности ДД.ММ.ГГГГ и фактически с указанного времени строительство было приостановлено

В соответствии с требованиями ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, в том числе и для истца

Данное требование закона стороной было нарушено.

Суд не может также согласиться с доводами представителя истца в части различия проектной и застроенной площади, а именно в договоре застройщик обязан был построить коттедж № общей проектной площадью <данные изъяты>., в техническом паспорте площадь застройки указана- <данные изъяты>

Данное различие представитель видит в том, что в техническом паспорте указана застроенная площадь, то есть полная площадь дома в проекции на земную поверхность.

Однако фактически, согласно технического паспорта процент готовности застройки составляет 12% и площадь застройки, указанная в паспорте является предположительной, то есть построен лишь фундамент без возведения стен, плит перекрытия и крыши.

С учетом изложенного, суд считает, что как таковой незаконченный строительством объект отсутствует, поскольку на данном этапе невозможно определить функциональное назначение возведенного фундамента

В судебном заседании установлено, что сторонами проигнорированы требования статьи 4. п.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ»Об участии в долевом строительстве многоквартирных и иных объектов недвижимости», который предусматривает обязательную государственную регистрацию договора и он считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Требование о регистрации договора стороны не заявляли и при таких обстоятельствах, указанный выше договор считается незаключенным.

В случае существенного нарушения условий договора, ст. 9 указанного выше закона не предусматривает право признавать за дольщиком право собственности на недостроенный объект

В данном случае, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

(часть первая в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 111-ФЗ)

1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

(часть третья введена Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 111-ФЗ)

4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Суд при этом учитывает, что в соответствии с ч.2 ст. 16 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», объект строительства- жилое помещение, созданное с привлечением денежных средств участника долевого строительства, подлежит передаче в собственность участнику долевого строительства, но только в том случае, когда он построен, то есть можно фактически определить площадь объекта, количество жилых и вспомогательных помещений и т.п.

При таких обстоятельствах, исковые требования Неманова ФИО15. не могут быть признаны законными и обоснованными.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 233- 237 ГПК РФ суд

Решил :

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░16 ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ( ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 12%) ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ : <░░░░░>, ░░░░░░░░ ░░░17. ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░

░░░░░ – ░░░░░░░