Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1636/2018 ~ М-1479/2018 от 19.04.2018

Дело № 2-1636/18

                                   РЕШЕНИЕ

     Именем Российской Федерации

    31 мая 2018 года                                                                             город Ульяновск

    Заволжский районный суд города Ульяновска в составе

     председательствующего судьи                    Кузнецовой Э.Р.,

    при секретаре                                                 Панюгиной Я.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искупубличного акционерного общества Банка ВТБ к Симонову Антону Евгеньевичу о признании права собственности на квартиру, взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество

УСТАНОВИЛ:

ПАО Банк ВТБ обратился в суд с иском к Симонову А.Е. о признании права собственности на квартиру, взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование иска указано, что на основании решения внеочередного Общего собрания акционеров Банка ВТБ (ПАО) от 09.11.2017 года, а также решения внеочередного Общего собрания акционеров Банка ВТБ 24 (публичное акционерное общество) от 03.11.2017 года, Банк ВТБ (ПАО) реорганизован в форме присоединения к нему Банка ВТБ 24 (ПАО). Таким образом, Банк ВТБ (публичное акционерное общество) является правопреемником всех прав и обязанностей Банка ВТБ 24 (публичное акционерное общество).

В соответствии с условиями кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГг. № Банк ВТБ 24 (ПАО) предоставил ответчику кредит в размере 600 000,00 рублей сроком на 98 календарных месяцев с даты предоставления кредита на строительство и приобретение прав на оформление в собственность объекта недвижимости - путем оплаты по договору приобретения.

Размер аннуитетного платежа по кредиту - 9751,70 руб. Процентная ставка на дату заключения договора - 12% годовых. Процентный период - один календарный месяц с 21 числа каждого предыдущего по 20 число текущего месяца (обе даты включительно). Размер неустойки - 0,1 % от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.

Договор приобретения, на основании которого приобретается объект недвижимости: -    договор уступки прав требований по договору долевого участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 24.03.2016 г., заключенный между ООО «Запад-2» и Симоновым А.Е. Вид объекта недвижимости - прав требования на квартиру. Адрес многоквартирного жилого <адрес>, с объектами соцкультбыта контур <данные изъяты>. Описание- количество комнат одна.

Обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору являются: залог (ипотека) прав требования по договору приобретения на период до оформления права собственности заемщика на объект недвижимости; залог в силу закона прав требования, возникающий на основании п. 5 ст. 5, п2 ст. 11 и ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Между ООО «Запад-2» и Симоновым А.Е. заключен договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 24.03.2016 г., указанный договор зарегистрирован в ЕГРП. Ипотека в силу закона.

Объектом долевого строительства по указанному договору является жилое помещение - однокомнатная квартира, общей проектной площадью 35,70 кв.м, проектный №, расположенная <адрес> подъезда.

Согласно п. 3.2 данного договора при регистрации договора одновременно подлежит государственной регистрации обременение прав требования в виде залога (ипотеки), возникающее на основании закона. С момента государственной регистрации прав требования в пользу банка права требования объекта долевого строительства считаются находящимися в залоге (ипотеке) у банка на основании п. 5 ст. 5 п.2 ст. 11 и ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости). При регистрации договора одновременно подлежит государственной регистрации обременение указанных прав в виде залога (ипотеки), возникающей на основании закона.

Жилой дом в эксплуатацию сдан. Акт приема-передачи квартиры ответчик подписал, однако в банк не представил. Ответчик уклоняется от регистрации права собственности на квартиру, по адресу: <адрес>, чем нарушаются права Банка, как залогодержателя, поскольку Банк не может реализовать свое право на принудительную реализацию квартиры. Кроме того, с момента регистрации права собственности залогодателя на квартиру должна возникнуть ипотека на квартиру в силу закона в пользу Банка в связи с целевым использованием кредитных средств, а именно на приобретение недвижимости (посредством участия в долевом строительстве квартиры).

Истец полагает, что ответчик, затягивая процесс перехода права собственности на имущество, действует недобросовестно, нарушая баланс интересов между кредитором и залогодателем. Истец исполнил свои обязательства в полном объеме, что подтверждается выпиской по лицевому счету.

Согласно кредитному договору заемщик обязался возвратить кредит в полном объеме и уплатить проценты в размере и порядке, установленном договором. Ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства, что привело к росту просроченной задолженности. Данные обстоятельства подтверждаются расчетом задолженности по кредитному договору.

Просит взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору в сумме 567 533,49 рублей, в том числе: 531 056,21 рублей - остаток ссудной задолженности; 32 186,57 рублей - задолженность по плановым процентам; 2 319,52 рублей - задолженность по пени за неуплату плановых процентов; 1 971,19 рублей - задолженность по пени по просроченному долгу; обратить взыскание на квартиру, состоящую из 1-жилой комнаты, общей площадью 41,87 кв.м, по адресу: <адрес> том числе: определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость: признать за ответчиком право собственности на квартиру, по адресу: <адрес>; признать за ВТБ (ПАО) право залога (ипотеки) на квартиру, по адресу: <адрес>; взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в исковом заявлении имеется ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя истца.

Ответчик Симонов А.Е. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом известному последнему месту жительства.

Представитель третьего лицо ООО «Специализированный застройщик «Центральный» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

                 Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон, представителя третьего лица в порядке ст.ст.117,167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Изучив материалы дела, суд установил следующее.

В силу ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Банком ВТБ 24 (ПАО), и Симоновым А.Е. был заключен кредитный договор №.

На основании решения внеочередного Общего собрания акционеров Банка ВТБ (ПАО) от 09.11.2017 года, а также решения внеочередного Общего собрания акционеров Банка ВТБ 24 (публичное акционерное общество) от 03.11.2017 года, Банк ВТБ (ПАО) реорганизован в форме присоединения к нему Банка ВТБ 24 (ПАО).

В соответствии с условиями кредитного договора Банк предоставил ответчику кредит в размере 600 000 рублей сроком на 98 календарных месяцев с даты предоставления кредита на строительство и приобретение прав на оформление в собственность объекта недвижимости - путем оплаты по договору приобретения.

Размер аннуитетного платежа по кредиту - 9751,70 руб. Процентная ставка на дату заключения договора - 12% годовых. Процентный период - один календарный месяц с 21 числа каждого предыдущего по 20 число текущего месяца (обе даты включительно).

              Кредитным договором установлена неустойка в размере 0,1 процента от суммы просроченной задолженности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату основного долга и уплате процентов (п.п.4.10, 4.11).

Договор приобретения, на основании которого приобретается объект недвижимости: -    договор уступки прав требований по договору долевого участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 24.03.2016 года, заключенный между ООО «Запад-2» и Симоновым А.Е. Вид объекта недвижимости - прав требования на квартиру. Адрес многоквартирного жилого <адрес>, с объектами соцкультбыта контур <данные изъяты> Описание- количество комнат одна.

Обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору являются: залог (ипотека) прав требования по договору приобретения на период до оформления права собственности заемщика на объект недвижимости; залог в силу закона прав требования, возникающий на основании п. 5 ст. 5, п2 ст. 11 и ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Установлено, что между ООО «Запад-2» и Симоновым А.Е. заключен договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, указанный договор зарегистрирован в ЕГРП 31.03.2016. Ипотека в силу закона.

Объектом долевого строительства по указанному договору является жилое помещение - однокомнатная квартира, общей проектной площадью 35,70 кв.м, проектный №, расположенная на <адрес>.

Согласно п. 3.2 данного договора при регистрации договора одновременно подлежит государственной регистрации обременение прав требования в виде залога (ипотеки), возникающее на основании закона. С момента государственной регистрации прав требования в пользу банка права требования объекта долевого строительства считаются находящимися в залоге (ипотеке) у банка на основании п. 5 ст. 5 п.2 ст. 11 и ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости). При регистрации договора одновременно подлежит государственной регистрации обременение указанных прав в виде залога (ипотеки), возникающей на основании закона.

    Согласно ч.2 ст.819 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям по кредитному договору применяются правила договора займа.

    В соответствии с ч.2 ст.811 Гражданского кодекса Российской Федерации если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе требовать досрочного возврата всей суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В нарушение условий кредитного договора заемщиком не исполнялись обязательства по своевременному возврату кредита и уплате процентов за пользование им.

По состоянию на 07.04.2018 года согласно расчету, сумма задолженности заемщика перед кредитором по кредитному договору составляет 567 533,49 рублей, в том числе: 531 056,21 рублей - остаток ссудной задолженности; 32 186,57 рублей - задолженность по плановым процентам; 2 319,52 рублей - задолженность по пени за неуплату плановых процентов; 1 971,19 рублей - задолженность по пени по просроченному долгу.

Учитывая, что со стороны заемщика имело место нарушение условий по своевременному погашению кредита, на основании статьи 811 Гражданского кодекса РФ банк вправе требовать досрочного возврата всей суммы займа.

Поскольку на момент рассмотрения данного гражданского дела задолженность ответчика по кредитному договору погашена не была, в связи с чем суд приходит к выводу о взыскании указанной задолженности в Симонова А.Е. в пользу банка.

     В силу ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретённое либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Согласно ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счёт этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст. 56 указанного закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путём продажи с публичных торгов.

В соответствии с п. 1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации и пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в целях реализации заложенного имущества необходимо установить его начальную продажную цену, которая определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.

    В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с последующими изменениями и дополнениями), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно п. 11.4 кредитного договора ответчик обязался в течение 36 месяцев с даты заключения Договора приобретения зарегистрировать право собственности на объект недвижимости и ипотеки в силу закона.

21.02.2018 года Банк ВТБ (ПАО) направило ответчику требование в срок до 05.03.2018 года выполнить условия инвестиционного договора, связанные с оформлением права собственности и ипотеки на объект недвижимости и предоставить в Банк необходимые документы для оформления Закладной? поскольку дом сдан в эксплуатацию начат процесс оформления права собственности на другие объекты в доме.

Вместе с тем, до настоящего времени право собственности на объект долевого строительства (квартиру) ответчик не зарегистрировал, нарушая при этом условия договора.

Таким образом, нарушаются права Банка, как залогодержателя, поскольку Банк не может реализовать права на принудительную реализацию права требования на квартиру.

В силу ст. 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действуя в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Суд считает, что Симонов А.Е., затягивая процесс перехода права собственности на имущество, действует недобросовестно, нарушая баланс интересов между кредитором и залогодателем.

Таким образом, требования истца о признании за Симоновым А.Е. права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно разделу 3 договора уступки прав требований по договору о долевом участии в строительстве от 24.03.2016 года при регистрации договора одновременно подлежит государственной регистрации обременение прав требования в виде залога (ипотеки), возникшей на основании закона. С момента государственной регистрации залога прав требования в пользу Банка права требования объекта долевого строительства, указанного в п. 1 договора, считаются находящимися в залоге (ипотеке) у банка на основании п. 5 ст. 5, п. 2 ст. 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Залог прав требования действует до момента государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства, завершённый строительством, право получения которого было оплачено за счёт кредита.

Материалами дела установлено, что договор долевого участия прошёл государственную регистрацию 31.03.2016 года.

Залог прав требования также прошёл государственную регистрацию 31.03.2016 года.

Данные обстоятельства подтверждаются регистрационными штампами Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области.

Исходя из вышеприведённого, требования истца о признании за ним права залога (ипотеки) на вышеуказанную квартиру и обращения на неё взыскания путём продажи с публичных торгов являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

    Проведенная по настоящему делу судебная экспертиза соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определенная заключением этой экспертизы рыночная стоимость заложенного имущества, сомнений не вызывает, следовательно, правильным является установление начальной продажной цены этого имущества в размере, равном восьмидесяти процентам от его рыночной стоимости.

    Учитывая изложенное, суд полагает необходимым установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере, равном восьмидесяти процентам от его рыночной стоимости, т.е. в размере 1 025 600 руб. (1 282 000 * 80%).

    В силу ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации со всех ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины, с учетом заявленных требований неимущественного характера, в размере 14 875,33 руб., исходя из размера требований, удовлетворенных судом.

    При таких обстоятельствах, иск Банка ВТБ (ПАО) подлежит удовлетворению.

    В ходе рассмотрения дела была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам Ульяновского областного государственного унитарного предприятия Бюро технической инвентаризации.

    В соответствии со ст.85 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации эксперт обязан принять к производству порученную ему судом экспертизу и провести полное исследование представленных материалов и документов; на основании ст.94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

    Расходы по проведению экспертизы в пользу Ульяновского областного государственного унитарного предприятия Бюро технической инвентаризации также подлежат взысканию с ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.12,56,194-198 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Банка ВТБ (публичное акционерное общество) к Симонову Антону Евгеньевичу удовлетворить.

Взыскать с Симонова Антона Евгеньевича в пользу Банка ВТБ (публичное акционерное общество) задолженность по кредитному договору в сумме 567 533,49 рублей, в том числе: 531 056,21 рублей - остаток ссудной задолженности; 32 186,57 рублей - задолженность по плановым процентам; 2 319,52 рублей - задолженность по пени за неуплату плановых процентов; 1 971,19 рублей - задолженность по пени по просроченному долгу, а также госпошлину в размере 14 875,33 руб.

Признать за Симоновым Антоном Евгеньевичем право собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

Признать за Банком ВТБ (публичное акционерное общество) право залога (ипотеки) на квартиру по адресу: <адрес>.

    Обратить взыскание на квартиру, состоящую из 1-жилой комнаты, общей площадью 41,87 кв.м, по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 1 025 600 рублей.

      Взыскать с Симонова Антона Евгеньевича в пользу Ульяновского областного государственного унитарного предприятия Бюро технической инвентаризации расходы по проведению экспертизы в размере 5 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Заволжский районный суд города Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                                    Э.Р. Кузнецова