Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-23381/2018 от 31.05.2018

Судья: Лантух В.В. Дело № 33-23381/18

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 июля 2018 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Сагитовой Е.И.,

судей Волошиной С.Г., Старосельской О.В.,

по докладу судьи Старосельской О.В.,

при секретаре Тамуровой М.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ПАО «Транскапиталбанк» Крайник Д.А. на решение Армавирского городского суда Краснодарского края от 28 марта 2018 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Дроздов В.В. обратился в суд с иском к Меньшикову А.Г., УФСГРК и К по КК о снятии приостановки регистрации имущества и обязании регистрации перехода права собственности, прекращении ипотеки, в котором просил признать за ним право собственности на объект недвижимости: квартиру <...>, кадастровый <...>, назначение жилое, общей площадью 65.9 кв.м., этаж 2 дома <...> <...> Краснодарского края; -признать дополнительное соглашение от <...> <...> к договору об ипотеке <...>/ДИ/2 от <...>, которым Меньшиков А.Г. передал банку в залог, принадлежащие ему 18 квартир, в том числе и спорную квартиру <...>, общей площадью 65,9 кв.м., расположенная на 2-м этаже 4-х этажного жилого дома по вышеуказанному адресу, недействительным; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать за ним право собственности на квартиру <...>, кадастровый <...>, назначение жилое, общей площадью 65.9 кв.м., этаж 2 дома <...> <...> Краснодарского края.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между прежним собственником земельного участка и незавершенного строительством жилого дома, готовностью 56%, расположенных по адресу: Краснодарский край, <...> - < Ф.И.О. >5 и ТКБ Банк ПАО <...> был заключен договор ипотеки <...>/ДИ/2 в обеспечение кредитных обязательств ответчика Меньшикова А.Г. по Договору об открытии кредитной линии и предоставлении кредита <...>/ЛВ от <...>.

В соответствии с требованиями закона, указанный выше договор ипотеки от <...> <...>/ДИ/2 был зарегистрирован УФРС по КК <...>. По завершении строительства жилого дома (как указано в предмете договора об ипотеке «назначение нежилое»), расположенного на земельном участке по адресу: Краснодарский край, <...>, и являющегося предметом залога, в собственность Меньшикова А.Г. перешли все 18 квартир, образующих целый дом. После ввода объекта в эксплуатацию на основании дополнительного соглашения от <...> <...> к договору об ипотеке <...>/ДИ/2 от <...>, Меньшиков А.Г. передал банку в залог принадлежащие ему 18 квартир, в том числе, и спорную квартиру <...>, общей площадью 65,9 кв.м, расположенную на 2-м этаже 4-х этажного жилого дома по вышеуказанному адресу.

Квартиры в указанном жилом доме, в том числе и спорная квартира <...>, были проданы Меньшиковым А.Г. гражданам и с момента государственной регистрации права собственности на приобретенную у него квартиру кем-либо из граждан, право собственности на земельный участок, общей площадью 2453 кв.м, в силу закона Меньшиков А.Г. утратил. Принимая во внимание, что право собственности и право залога на земельный участок Меньшикова А.Г. было прекращено в силу закона, а спорная квартира <...> перешла в собственность истца по договору купли-продажи от <...>, но обременена залогом по дополнительному соглашению от <...> <...> к договору об ипотеке <...>/ДИ/2 от <...>, истец не может осуществить государственную регистрацию права на свое имя, чем нарушаются его права.

Обжалуемым решением Армавирского городского суда Краснодарского края от 28 марта 2018 года исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе представитель ПАО «Транскапиталбанк» Крайник Д.А. просит решение суда отменить как незаконное, необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и норм процессуального права.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Меньшикова А.Г. – Бутенко М.М. просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В возражениях на апелляционную жалобу Дроздов В.В. также просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, возражений на нее, выслушав пояснения представителя ПАО «Транскапиталбанк» Герман А.С., представителя Меньшикова А.Г. – Бутенко М.М., судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения суда в части.

На основании ст. 304 ГК РФ собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Материалами дела установлено, что по условиям договора ипотеки <...>/ДИ/2 от <...> в залог ПАО «Транскапиталбанк» < Ф.И.О. >5 был предоставлен жилой дом (объект незавершенный строительством) площадью застройки 499,2 кв.м., готовность 56 процентов, кадастровый (или условный) <...> (<...>), инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) 2142, расположенный по адресу: Краснодарский край, <...>, назначение: нежилое, этажность 4, а также земельный участок общей площадью 2 453 кв.м, пол указанному адресу, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование (назначение) - для эксплуатации трехэтажного многоквартирного дома, с кадастровым номером 23:38:0103002:1. Данный договор был заключен в целях обеспечения кредитных обязательств ИП Меньшикова А.Г. по Договору об открытии кредитной линии и предоставлении кредита <...>/ЛВ от <...>.

Из материалов дела следует, что <...> между Банком и Меньшиковым А.Г. к указанному договору ипотеки <...>/ДИ/2 от <...> было заключено дополнительное соглашение <...>, согласно которому Меньшиков А.Г. является залогодателем указанного жилого дома (объект незавершенный строительством) площадью застройки 499,2 кв.м, готовность 56 процентов, и земельного участка, общей площадью 2 453 кв.м, расположенные по адресу: Краснодарский край, <...>. Таким образом, залогодателем указанных объектов недвижимости по договору ипотеки <...>/ДИ/2 от <...> стал Меньшиков А.Г.

Между тем, по завершении строительства такой объект недвижимости, как жилой дом (объект незавершенный строительством) площадью застройки 499,2 кв.м, готовность 56 процентов, кадастровый (или условный) <...> (<...>), инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) 2142, расположенный по адресу: Краснодарский край, <...>, назначение: нежилое, этажность 4, перестал существовать и в настоящее время на такой объект недвижимости право собственности ни за ответчиком, ни за кем-либо другим в ЕГРН не зарегистрировано.

Из сведений, содержащихся в едином государственном реестре недвижимости следует, что право собственности Меньшикова А.Г. на земельный участок общей площадью 2 453 кв.м, находящийся по адресу: Краснодарский край, <...>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование (назначение) - для эксплуатации трехэтажного многоквартирного дома, с кадастровым номером <...> погашено, а также погашена запись об ипотеке (залоге) указанного земельного участка.

Согласно подпункту 3 пункта 1 ст. 352 ГК РФ в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса, залог прекращается.

Таким образом, в условиях фактического отсутствия предмета залога - жилого дома (объект незавершенный строительством) площадью застройки 499,2 кв.м, готовность 56 процентов, поскольку возникло право собственности на квартиры и общее имущество многоквартирного дома и прекращения права собственности Меньшикова А.Г. на земельный участок общей площадью 2 453 кв.м, залог указанного недвижимого имущества прекратился.

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно ч. 5 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации" от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании ст. 36 ЖК РФ, ч. 2 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пункта 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" земельный участок под многоквартирным домом является общей долевой собственностью собственников помещений, переходит им в собственность бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности на приобретенную у ответчика квартиру кем-либо из граждан, право собственности на земельный участок общей, площадью 2453 кв.м, находящийся по адресу: Краснодарский край, <...> с кадастровым номером <...>, перешло в общую долевую собственность собственников квартир в возведенном им на данном земельном участке многоквартирном доме.

Дополнительным соглашением <...> от <...> к договору об ипотеке <...>/ДИ/2 от <...> Меньшиков А.Г. обязался предоставить Банку в залог 18 квартир в лит. А в многоквартирном жилом доме по адресу: Краснодарский край, <...>, в том числе и спорную квартиру <...>, общей площадью 65,9 кв.м., принадлежащую на основании договора купли-продажи от <...> истцу.

Установлено, что перешедшая в собственность истца по договору купли-продажи от <...> спорная квартира <...> находится под обременением в виде залога, оформленного в рамках дополнительного соглашения от <...> <...> к договору об ипотеке <...>/ДИ/2 от <...>, при этом установлено, что залогодатель Меньшиков А.Г. и залогодержатель ПАО «Транскапиталбанк» совместно с заявлением о снятии обременения на спорную квартиру <...> не обращались. Вместе с тем, из материалов дела следует, что договор купли-продажи исполнен, истец оплатил стоимость спорной квартиры в полном объеме, проживает в ней.

На основании п. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. При этом с фактом такой регистрации связывается наступление соответствующих правовых последствий сделки (п.1 ст. 164 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 10 Федерального закона от <...> №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение данного правила влечет недействительность договора и признании его ничтожным.

Из материалов дела следует, что договор об ипотеке <...>/ДИ/2 от <...> был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Однако согласно п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 г. № 367-Ф3 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральном законе от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Таким образом, договоры ипотеки, заключенные после 01.07.2014 г., не подлежат государственной регистрации и вступают в законную силу с момента их подписания сторонами, в то время как в отношении договоров, заключенных до 01.07.2014 года включительно, действовало правило об их обязательной государственной регистрации, с момента которой такие договоры считались заключенными. Аналогичный принцип действует и в отношении дополнительных соглашений к договорам ипотеки (Письмо Росреестра от 221.08.2014 года №14-исх/09541-ГЕ/14).

С учетом изложенного, на основании указанных норм права, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что дополнительное соглашение подлежало государственной регистрации, между тем, судебная коллегия полагает, что дополнительное соглашение от <...> <...> к договору об ипотеке <...>/ДИ/2 от <...> подлежит признанию недействительным на основании ст.ст. 166, 167 ГК РФ лишь в части квартиры <...>, расположенной по адресу: Краснодарский край, <...>, принадлежащей истцу на основании договора купли-продажи от <...>, поскольку ставить вопрос об отмене дополнительного соглашения в целом истец не вправе, т.к. его права в отношении других объектов не нарушены.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Армавирского городского суда Краснодарского края от 28 марта 2018 года изменить в части.

Признать недействительным дополнительное соглашение от <...> к договору об ипотеке <...>/ДИ/2 от <...>, заключенное между ПАО «Транскапиталбанк» и ИП Меньшиковым А.Г. в части квартиры <...>, расположенной в жилом доме по адресу: Краснодарский край, <...>.

В остальной части решение Армавирского городского суда Краснодарского края от 28 марта 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ПАО «Транскапиталбанк» Крайник Д.А. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: