Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1159/2013 от 17.01.2013

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 февраля 2013г. *

Ленинский районный суд * в составе:

председательствующего судьи Дейхиной С.И.,

при секретаре Рудольф А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ермолаевой Е.А. к товариществу собственников жилья «Зодчий», обществу с ограниченной ответственностью «строительно-коммерческая фирма «Толстиков и Ко» о признании надлежащим инвестором и признании права собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Ермолаева Е.А. обратилась в суд с иском к ТСЖ «Зодчий», ООО «СКФ «Толстиков и Ко», в котором просит признать ее надлежащим инвестором, признать за ней право собственности и обязать ТСЖ «Зодчий» передать по акту приема-передачи двухкомнатную квартиру * дома * по ул. * в * (строительный адрес: *) мотивируя тем, что * между ООО «СКФ «Толстиков и Ко» и Ермолаевой Е.А. был заключен договор о долевом участии в строительстве четырнадцатиэтажного жилого * в *, предметом которого явилось долевое участие в строительстве двухкомнатной квартиры *, общей площадью * кв.м. В соответствии с п. 2.2. данного договора цена одного квадратного метра составляет * рублей, является фиксированной и изменению не подлежит, а согласно п. 2.3 договора стоимость всей квартиры составила * рубля. Окончание строительства дома, согласно договора, установлено – 1 квартал * года. Оплата истцом своих обязательств по оплате стоимости квартиры в размере * рубля подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру от *, от *. Кроме того, истцом в кассу ООО «СКФ Толстиков и Ко» * было внесено * рублей за установку окон, а * – * рублей за установку окон. После выдачи разрешения на строительство * в * ТСЖ «Зодчий» истец Ермолаева Е.А. согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от * внесла в кассу ТСЖ «Зодчий» * рублей в счет предоплаты долевого взноса.

* между ТСЖ «Зодчий» и Ермолаевой Е.А. заключен договор * о долевом участии в строительстве жилого * в *, предметом которого является деятельность по обеспечению финансирования строительства и ввода в эксплуатацию вышеуказанного жилого дома с целью приобретения в собственность квартиры. Согласно п. 1.5 данного договора по завершению строительства жилого дома ТСЖ «Зодчий» передает в собственность Ермолаевой Е.А. двухкомнатную квартиру *, общей площадью * кв.м., в том числе жилой * кв.м. на * этаже в * в *. В соответствии с п. 3.2 договора Ермолаева Е.А. должна была внести в кассу ТСЖ «Зодчий» * рублей. Ермолаевой Е.А. обязательства по оплате были исполнены в полном объеме.

Кроме того, Ермолаевой Е.А. в кассу ТСЖ «Зодчий» были внесены следующие денежные средства: * – * рублей за остекление балкона, * – * рублей в качестве долевого взноса, * * рублей согласно решения общего собрания ТСЖ «Зодчий» от *.

* решением общего собрания ТСЖ «Зодчий» принято решение о дополнительном финансировании для строительства и ввода в эксплуатации жилого * пропорционально приобретенной площади.

Во исполнение данного решения Ермолаевой Е.А. в кассу ТСЖ «Зодчий» были внесены денежные средства: * – * рублей, * – * рублей, * – * рублей, * – * рублей.

Кроме того, Ермолаевой Е.А. в кассу ТСЖ «Зодчий» были внесены следующие денежные средства: * – * рублей за радиаторы, * – * рублей за достройку перепланировки, * – * рублей за коммунальные услуги, * – * рублей за коммунальные услуги, * – * рублей за коммунальные услуги, * за коммунальные услуги.

Всего Ермолаевой Е.А. в кассу ТСЖ «Зодчий» были внесены денежные средства в размере * рублей.

В настоящее время застройщик ТСЖ «Зодчий», отказывается исполнять принятые на себя обязательства по передаче * в * (строительный адрес: *)

Ермолаева Е.А. просит суд признать ее надлежащим инвестором строительства * расположенной на *-м этаже жилого * в *, признать право собственности на двухкомнатную *, общей площадью * кв.м., расположенной на пятом этаже жилого * в *, а также обязать ТСЖ «Зодчий» передать Ермолаевой Е.А. по акту приема-передачи двухкомнатную *, общей площадью * кв.м, расположенной на пятом этаже жилого * в *.

Впоследствии истец уточнил исковые требования и просит суд признать Ермолаеву Е.А. надлежащим инвестором строительства квартиры * расположенной на *-м этаже жилого * в *, признать за ней право собственности на двухкомнатную *, общей площадью * кв.м., расположенной на пятом этаже жилого * в *.

Истец Ермолаева Е.А., будучи извещенной надлежащим образом о дате и месте слушания дела, в судебное заседание не явилась, представила суду заявление о рассмотрении дела в особом порядке, доверила представлять интересы представителям Панченко Г.В., Ермолаеву С.В., просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

В судебном заседании представители истца Панченко Г.В., Ермолаев С.В. (полномочия подтверждены) уточненные исковые требования поддержали, по основаниям изложенным в исковом заявлении, уточненном исковом заявлении дали пояснения аналогичные текста уточненного искового заявления, мотивируя тем, что Ермолаева Е.А. в полном объеме выполнила требования об оплате спорного жилого помещения.

Представители ответчика ТСЖ «Зодчий» Зимина Е.А., Грозный В.Н., полномочия подтверждены, в судебном заседании признали уточненные исковые требования Ермолаевой Е.А. в части передачи истцу по акту приема-передачи * (строительный номер *) по *, указав, что ответчик готов подписать с истцом указанный акт приема-передачи жилого помещения, поскольку оплата по договору о долевом участии в строительстве указанного жилого дома и дополнительному соглашению к нему, выполнена истцом в полном объеме. Не согласились с исковыми требованиями в части признания за истцом права собственности на вышеуказанное жилое помещение, поскольку при получении истцом акта приема-передачи жилого помещения будут отсутствовать препятствия для самостоятельной регистрации истцом права собственности в Управлении Росреестра, считают, что отсутствует необходимость разрешать спор в судебном порядке.

Представитель ответчика ООО «СКФ «Толстиков и Ко» надлежащим образом извещённый о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явился по неизвестной причине, о рассмотрении дела в их отсутствие не просил, возражения на иск не представил.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по * надлежащим образом извещённый о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явился по неизвестной причине, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил, возражения на иск не представил.

Выслушав стороны, исследовав, проверив и оценив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются

В силу положений Федерального закона от * «*-ФЗ (ред. от *) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…" право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (п.2 ст. 3).

Согласно ч. 1 ст. 8 ФЗ от * №*-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

Следовательно, основным документом, определяющим права и обязанности участников инвестиционной деятельности, является заключенный между ними договор.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путём признания права.

На основании ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В судебном заседании установлено и фактически не оспаривается сторонами, что * частной строительно-коммерческой фирмой «Толстиков и Ко» (преобразованной впоследствии в ООО «СКФ Толстиков и Ко») было выдано разрешение * на строительство жилого дома по *.

Для строительства указанного дома Администрация * на основании Постановления от * *, и договора аренды * от * предоставило ООО «СКФ Толстиков и Ко» соответствующий участок земли сроком до *, продлённым впоследствии до *

* между ООО «СКФ «Толстиков и Ко» заключен договор о долевом участии в строительстве четырнадцатиэтажного жилого дома по адресу *, предметом которого является долевое участие в строительстве двухкомнатной *, общей площадью * кв.м.

* ООО «СКФ Толстиков и Ко» и ООО «Стройтекс-Инвест», правопреемником которого является ООО «Строй-Инвест», заключили договор * о долевом участии в строительстве жилого дома, согласно которому ООО СКФ «Толстиков и К» передаёт, а ООО «Стройтекс-Инвест» принимает функции застройщика и права на аренду земельного участка.

* между ООО «СКФ Толстиков и Ко» и ООО «Стройтекс-Инвест» заключён договор *, в соответствии с которым ООО «СКФ Толстиков и Ко» передаёт, а ООО «Стройтекс-Инвест» принимает на себя права и обязанности генерального инвестора и заказчика-застройщика жилого дома по *, обязуясь обеспечить текущее финансирование строительства объекта за счёт собственных средств, средств инвесторов по заключённым с ними от собственного имени договорам долевого участия и простого товарищества. Во исполнение этого договора стороны * подписали акт приёма-передачи проектно-сметной документации и акт приёма передачи незавершённого строительства.

По договору * от * ООО СКФ «Толстиков и Ко» предоставило ООО «Стройтекс-Инвест» участок земли под строящемся домом на * в субаренду сроком до *, передача земельного участка была оформлена сторонами актом приёма-передачи.

На основании договора субаренды земельного участка ООО «Стройтэкс-Инвест» было выдано разрешение на строительство * от * сроком до * Соглашением от * указанный договор субаренды был расторгнут, * ГУ ФРС по *, * произведена государственная регистрация указанного соглашения, и соответственно прекращено право ООО «Стройтэкс-Инвест» на земельный участок по * и было отказано в продлении разрешения на строительство * от *

* между ООО СКФ «Толстиков и Ко» и ТСЖ «Зодчий» был заключен договор управления по завершению строительства дома по * (строительный адрес), * (почтовый адрес) *. Согласно договора ООО СКФ «Толстиков и Ко» поручило, а ТСЖ «Зодчий» приняло обязательство по управлению, организации дел и проведению работ по завершению строительства и ввода в эксплуатацию кирпичного четырнадцатиэтажного жилого дома по указанному адресу, а также организационно-правовое обслуживание завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, ТСЖ «Зодчий» ведет прием и учет денежных средств, а так же оформление и проведение взаимозачетов от инвесторов, необходимых для завершения строительства, обязан заключить договоры с инвесторами о внесении денежных средств, необходимых для завершения строительства дома и ввода дома в эксплуатацию. К указанному договору составлены и подписаны сторонами приложения в виде актов приема передачи списка инвесторов, переданного для завершения строительства дома (приложение *) и списка не инвестированных квартир (приложение *, *). Согласно приложения *, спорная * (после адресации и оформления технического паспорта *) значится за Ермолаевой Е.А.

* между ООО СКФ «Толстиков и Ко» и ТСЖ «Зодчий» был заключен договор уступки прав требования по договору аренды Земельного участка * от * * администрацией * ТСЖ «Зодчий» выдано Разрешение * на строительство жилого *. Распоряжением администрации * *-арх от *, земельный участок предоставленный ранее для строительства жилого дома ООО СКФ «Толстиков и Ко» предоставлен ТСЖ «Зодчий».

* администрацией * выдано разрешение ТСЖ «Зодчий» в отношении *, в * о введении объекта в эксплуатацию, которое в силу п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ подтверждает выполнение строительства в полном объеме.

* Ермолаева Е.А. заключила договор о долевом участии в строительстве 14-тиэтажного жилого дома по адресу * с ООО СКФ «Толстиков и Ко», предметом которого явилось долевое участие в строительстве двухкомнатной *, общей площадью * кв.м. В соответствии с п. 2.2 данного договора цена одного квадратного метра составляет * рублей, является фиксированной и изменению не подлежит, а согласно п. 2.3 договора стоимость всей квартиры составила * рубля. Окончание строительства дома согласно договора установлено – 1 квартал * года. Оплата истцом своих обязательств по оплате стоимости квартиры в размере * рубля подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру от * в размере * рублей, от * в размере * рублей. Кроме того, истцом в кассу ООО «СКФ Толстиков и Ко» * - * рублей, и * – * рублей за установку окон.

* Ермолаева Е.А. заключила договор с ТСЖ «Зодчий» о долевом участии в строительстве жилого * в * (строительный адрес *). Согласно условий договора Заказчик передает в собственность Инвестору двухкомнатную * общей площадью * кв.м., в том числе * жилой площади на * этаже в * (п.1.5). Инвестор выплачивает Заказчику денежные средства, или оказывает Заказчику услуги, или обеспечивает поставку материалов на сумму денежных средств, необходимых для завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома, соразмерно причитающейся доле в общем имуществе и общей площади * кв.м. * (п.3.1). Денежные средства, необходимые для завершения строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию вносятся в следующие сроки: при заключении договора * рублей * копеек; * рублей * копеек до * (п.3.2). Полная стоимость квартиры корректируется в зависимости и с учетом повышения коэффициентов на работы услуги и строительные материалы, необходимые для окончания строительства и ввода в эксплуатацию дома. Согласно п. 1.4 договора, цена договора определяется общим объемом инвестиций, рассчитанных исходя из договорного объема завершения и ввода в эксплуатацию, строительства и стоимости одного квадратного метра общей приведенной площади объекта с учетом всех затрат по строительству, включая места общего пользования, благоустройство участка строительства, инженерные сети и сооружения, необходимые для эксплуатации данного объекта (за исключением встроенно-пристроенных нежилых помещений). Цена за один квадратный метр на момент заключения договора составляет * рублей. Окончательная цена договора будет определяться с учетом всех затрат по завершению и вводу дома в эксплуатацию.

В подтверждение оплаты по договору истцом представлены квитанции к приходно-кассовым ордерам, не оспоренные ответчиком. Истец Ермолаева внесла * рублей – квитанция * от *, * рублей - квитанция * от *, * рублей – квитанция * от * (долевой взнос), * рубля * копеек - квитанция * от * (остекление балкона в *), * рублей – квитанция № б/н от * (по решению общего собрания от *), * рублей – квитанция № б/н от * (внесение средств в фонд ТСЖ «Зодчий»), * рублей – квитанция б/н от * (внесение средств в фонд ТСЖ «Зодчий»), * рублей – квитанция б/н от * (внесение средств в фонд ТСЖ «Зодчий»), * рублей – квитанция * от * (взнос по решению общего собрания от *), * рублей – квитанция * от * (за перестройку в *), * рублей – квитанция б/н от * (за радиаторы), * рублей – квитанция * от * (по решению собрания), * – квитанция * от * (коммунальные услуги), * – квитанция * от * (коммунальные услуги), * – квитанция * от * (коммунальные услуги).

Протоколом общего собрания членов товарищества собственников жилья «Зодчий» от * принято решение о внесении дополнительных денежных средств для продолжения строительства и подготовки к вводу объекта в эксплуатацию, из расчета * рублей за * кв.м., которые должны были быть внесены в срок до * Согласно расчету ТСЖ «Зодчий» сумма, внесенная Ермолаевой Е.А. составляет * рублей.

Согласно технического паспорта, составленного по состоянию на * общая площадь спорной двухкомнатной * (строительный номер *) находящейся на * этаже жилого дома по адресу * (строительный адрес *) с учетом помещений вспомогательного использования составила * кв.м., общая площадь – * кв.м., жилая - * кв.м. Из выписки из единого государственного реестра юридических лиц, по состоянию на * ТСЖ «Зодчий» является действующим юридическим лицом (т.1 л.д.113-117).

* департаментом градостроительства администрации * выдано разрешение на ввод в эксплуатацию дома по * в * (т.1 л.д.59). Права на данный спорный объект недвижимого имущества до настоящего времени за кем-либо не зарегистрированы.

Согласно ч. 2 статьи 12 Федерального закона от * № *-ФЗ (ред. от *) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со ст. 8, 16 ФЗ № *-ФЗ от * "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Основным документом, определяющим права и обязанности участников инвестиционной деятельности, является заключенный между ними договор. На основании вышеуказанных положений законодательства, возникновение права собственности истца на спорный объект недвижимости зависело от доказанности обстоятельства создания спорного объекта недвижимости на внесенные ею денежные средства.

Договор инвестирования считается исполненным в том случае, когда принятые на себя по договору обязательства по финансированию строительства квартиры выполнены надлежащим образом, то есть в полном объеме, определенном договором долевого участия в строительстве, что влечет за собой право истцов требовать от застройщика признания за ним права в отношении спорной квартиры.

При изложенных обстоятельствах, поскольку истцом исполнены условия договора от * о долевом участии в завершении строительства жилого * в * (строительный адрес *) заключенного с ТСЖ «Зодчий», имеются основания для удовлетворения заявленного Ермолаевой Е.А. иска в полном объеме. Довод представителей ответчика, что у истца при подписании акта приема-передачи квартиры фактически отсутствуют препятствия для самостоятельной регистрации права собственности на спорное жилое помещение, судом принят быть не может, поскольку истец в обоснование своих требований указывает на невозможность подписания акта на условиях, предложенной стороной ответчика, что создает препятствия для регистрации права самостоятельно.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 194 – 198, 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Ермолаевой Е.А. к товариществу собственников жилья «Зодчий», обществу с ограниченной ответственностью «строительно-коммерческая фирма «Толстиков и Ко» о признании надлежащим инвестором и признании права собственности на жилое помещение удовлетворить в полном объеме.

Признать Ермолаеву Е.А. инвестором * (строительный *) общей площадью всех частей объекта (комнат и помещений вспомогательного использования) * кв.м., в том числе общей площадью * кв.м., жилой * кв.м., подсобной * кв.м., площадью помещений вспомогательного использования (лоджий, балконов, веранд, террас и др.) * кв.м., расположенной в жилом * в *.

Признать за Ермолаевой Е.А. право собственности на * (строительный *) общей площадью всех частей объекта (комнат и помещений вспомогательного использования) * кв.м., в том числе общей площадью * кв.м., жилой * кв.м., подсобной * кв.м., площадью помещений вспомогательного использования (лоджий, балконов, веранд, террас и др.) * кв.м., расположенной в жилом * в *.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам * краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме с подачей жалобы через Ленинский районный суд *.

Судья С.И. Дейхина