Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1612/2018 ~ М-1499/2018 от 17.10.2018

Дело № 2- 1612/2018    

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Михайловка                          04 декабря 2018 года

Волгоградской области

Михайловский районный суд Волгоградской области

в составе председательствующего судьи Шевляковой Н.В.,

при секретаре Щегловой Ю.А.,

с участием истца Мельникова В.В., представителя ответчика администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области Дориной Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мельникова Владимира Владимировича к администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области о расторжении договоров аренды земельных участков, взыскании арендных платежей,

у с т а н о в и л:

Мельников В.В. обратился с иском к администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области о расторжении договоров аренды земельных участков, взыскании арендных платежей, в котором просит расторгнуть заключенные Дата договора Номер, Номер, Номер, Номер аренды земельных участков, расположенных по адресам: Адрес, взыскании арендных платежей в сумме 93 379 рублей, судебных расходов по оплате государственной пошлины 6 501 рубль.

В обоснование заявленных требований истец указал, что по результатам аукциона, проведенного ответчиком Дата, с ним были заключены оспариваемые договора аренды земельных участков для целей индивидуального жилищного строительства.

Однако, он не имеет возможности приступить к строительству, поскольку по сообщению ООО «Газпром газораспределение Волгоград», МУП «Водоканал», ПО «Михайловские электрические сети» филиала ПАО «МРСК Юга Волгоградэнерго» не имеется технической возможности для присоединения земельных участков к газовым, водопроводным и электрическим сетям, в то время как, в информационном сообщении о проведении аукциона от Дата, было сообщено о наличии технических условий для этого (за исключением электроэнергии).

Он неоднократно обращался к ответчику с заявлением о подключении объектов строительства на арендуемых земельных участках к необходимым коммуникациям, однако положительных ответов получено не было.

Поскольку указанные в аукционной документации технические условия подключения объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения не соответствуют фактическим техническим условиях подключения к сетям земельного участка, поскольку это возможно на иных условиях, требующих материальных затрат, считает, что отношении земельных участков выставленных на аукцион была представлена недостоверная информация, что в силу ч. 2 ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения договоров аренды и взыскания оплаченной арендной платы.

В судебном заседании истец Мельников В.В. поддержал исковые требования и просил их удовлетворить, ссылаясь на доводы искового заявления, дополнив, что требования о расторжении договоров он заявлял ответчику устно, с соответствующим письменным заявлением не обращался.

В судебном заседании представитель ответчика администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области Дорина Н.А. исковые требования не признала, подтвердив доводы, изложенные в письменных возражениях, согласно которым участникам аукциона были предоставлены исчерпывающие сведения о возможности застройки участков, администрацией были получены технические условия подключения к сетям ООО «Газпром газораспределение Волгоград», МУП «Водоканал». Указанные истцом доводы не связаны с нарушением порядка проведения аукциона по продаже прав на заключение договоров аренды. Считает срок исковой давности по заявленным требованиям пропущенным.

Выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Аналогичные положения закреплены в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Порядок проведения аукциона на право заключения регламентирован нормами статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 14 которой установлено, что в случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Как установлено судом, Дата между Мельниковым В.В. и администрацией городского округа город Михайловка Волгоградской области заключены договора аренды земельных участков Номер, Номер, Номер, Номер, расположенных по адресам: Адрес с разрешенным использованием: индивидуальное жилищное строительство.

Основанием для заключения договоров послужил Протокол рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков от Дата, которым по лотам №Номер истец признан единственным участником аукциона.

При заключении договоров срок аренды определен сторонами 10 лет, и установлена ежегодная арендная плата.

Дата постановлением администрации городского округа город Михайловка Номер утвержден градостроительный план земельного участка по Адрес.

Приоритет специальных норм земельного законодательства перед гражданским закреплен в абз. 2 п.п. 11 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой, при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

Таким образом, в данном случае приоритет отдается нормам земельного права, регулирующим основания возникновения у граждан и юридических лиц прав на земельные участки, находящиеся в собственности органов государственной власти, органов местного самоуправления.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с правилами Главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки предоставляются в том числе, для целей индивидуального жилищного строительства.

Исходя из системного толкования положений Главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 607, пункта 1 статьи 611, пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, цель использования земельного участка (вид разрешенного использования) является одним из условий договора аренды земельного участка.

В п. 3 ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ указано, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласно подпункту 4 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка отсутствуют сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.

Правила определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правила подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13 февраля 2006 г. N 83.

В соответствии с пунктом 2 Правил «сети инженерно-технического обеспечения» - совокупность имущественных объектов, непосредственно используемых в процессе тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения. При подключении объектов капитального строительства непосредственно к оборудованию по производству ресурсов либо к системам водоотведения и очистки сточных вод при отсутствии у организации, осуществляющей эксплуатацию такого оборудования, сетевой инфраструктуры указанная организация является организацией, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения в части предоставления технических условий и выполнения иных действий в соответствии с настоящими Правилами.

Согласно пункту 9 указанных Правил, организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, обязана в течение 14 рабочих дней с даты получения запроса определить и предоставить технические условия или информацию о плате за подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, либо предоставить мотивированный отказ в выдаче указанных условий при отсутствии возможности подключения строящегося (реконструируемого) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Таким образом, в случае отсутствия возможности подключения строящегося (реконструируемого) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, предоставляет мотивированный отказ в выдаче таких условий.

При этом данное обстоятельство не является препятствием для проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Положение подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации в части требований об указании в извещении о проведении аукциона сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения не обозначает необходимости наличия таких условий для подключения, но является требованием о предоставлении исчерпывающих сведений о возможности застройки участка.

Таким образом, заключение о возможности (невозможности подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения является соблюдением условий, предусмотренных подпунктом 4 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Порядок организации работы по распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, и государственная собственность на которые не разграничена, предназначенными для строительства в городском округе город Михайловка Волгоградской области, утвержден постановлением администрации городского округа Адрес от Дата N 564.

В соответствии с данным Порядком при предоставлении земельных участков с проведением работ по формированию земельных участков без предварительного согласования места размещения объекта градостроительные работы включают в себя информацию о разрешенном использовании земельного участка, об обеспеченности земельного участка объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия присоединения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающие максимальную нагрузку, срок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, информацию о плате за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

Т.е., законодательство РФ предписывает необходимость предоставить заинтересованным лицам исчерпывающие сведения о возможности застройки участка.

Из содержания информационного сообщения к постановлению администрации городского округа город Михайловка от Дата Номер следует, что водоснабжение земельных участков лоты 4-7 возможно с Адрес при строительстве уличного водопровода, окончательные условия подключения необходимо получить в МУП «МВКХ», газоснабжение возможно от подземного газопровода низкого давления на пересечении улиц Сальская и Муромская, для чего необходимо представить в ОАО «Газпром газораспределение Волгоград» заявление от победителя аукциона на имя исполнительного директора филиала ОАО «Газпром газораспределение Волгоград», наименование обратившегося лица и его адрес, информацию о разрешенном виде использования земельного участка, документы, подтверждающие полномочия лица, правоустанавливающие документы на земельный участок, топографическую карту с указанием точки подключения к газопроводу, информацию о планируемом объеме транспортировки газа, разрешение от собственника газопровода на право выдачи техусловиий, информацию о сроках строительства и ввода в эксплуатацию объекта.

Сведений об электроснабжении земельного участка и сроках его обеспечения данное сообщение не содержит.

Таким образом, вопреки доводам истца, указанное информационное сообщение содержит сведения об отсутствии окончательных технических условий на водоснабжение, а для реализации технической возможности газоснабжения необходимо предоставление указанных в данном сообщении документов.

В ответах Мельникову В.В. на его заявление в ОАО «Газпром газораспределение Волгоград» указано на необходимость предоставления документов, в том числе подтверждающих сроки строительства и ввода в эксплуатацию объекта, информацию о планируемом объеме транспортировки газа.

Как указал в судебном заседании истец, таких документов в ОАО «Газпром газораспределение Волгоград» он не направлял, к возведению объекта недвижимого имущества на арендованных земельных участках не преступал, проектную документацию не заказывал.

В ответе МУП «Михайловское водопроводно-канализационное хозяйство» от Дата Номер на заявление Мельникова В.В. так же указано, что подключение участка по Адрес к централизованному водоснабжению возможно с учетом строительства уличного водопровода с врезкой от водопровода по Адрес.

В силу статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Между тем, доказательств, свидетельствующих о неосведомленности истца о характеристиках приобретаемых им в аренду земельных участков, последний не предоставил. В то же время, ответчиком подтверждено, что переданные в аренду земельные участки соответствовали информации, изложенной в информационном сообщении о проведении Дата торгов по продаже прав на заключение договора аренды земельных участков.

Вопреки доводам истца со ссылкой на п. 2. ст. 450 ГК РФ, доказательств, свидетельствующих о невозможности использования им арендованных земельных участков по назначению – для индивидуального жилищного строительства, последним не представлено.

Таким образом, как обоснованно указано ответчиком, доводы истца не связаны с нарушением администрацией городского округа город Михайловка Волгоградской области порядка проведения аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков.

Объяснения истца, по сути, сводятся к указанию на невозможность проживания и использования объекта недвижимости – индивидуального жилого дома (в настоящее время не созданного, и на который не разработана проектная документация) в условиях отсутствия газо-, электро- и центрального водоснабжения, на создание которых от него потребуется значительное вложение материальных средств. В то же время, в судебном заседании истец Мельников В.В. подтвердил, что заключение оспариваемых им договоров аренды было с его стороны добровольным волеизъявлением. До их заключения у него имелась возможность произвести осмотр земельных участков.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от Дата N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сказано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Учитывая данные положения закона, а так же доводы истца о том, что с письменным требование о расторжении договоров аренды он в администрацию городского округа город Михайловка Волгоградской области не обращался, т.е. им не приняты допустимые и надлежащие меры для прекращения арендных отношений и для гарантированного получения ответчиком уведомления об отказе от договора и о том, что из поведения ответчика не усматривалось намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, оснований для расторжения договоров аренды земельных участков Номер, Номер, Номер, Номер, расположенных по адресам: Адрес, Номер, Номер, Номер, Номер, заключенных Дата, не имеется.

Поскольку доказательств свидетельствующих о несоответствии установленного размера арендной платы договорам или иным нормативным актам, а так же внесения данных платежей в большей сумме, чем обусловлено договорами, истцом не предоставлено, в удовлетворении требований о взыскании осуществленных арендных платежей в сумме 93 379 рублей оснований не имеется.

В силу пункта 2 статьи 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения, ввиду чего, доводы стороны ответчика о применении к спорным правоотношениям последствий истечения срока исковой давности судом отклоняются.

По правилам ст. 98 ГПК РФ судебные расходы истца не подлежат возмещению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований Мельникова Владимира Владимировича к администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области о расторжении договоров аренды земельных участков, взыскании арендных платежей отказать.

Апелляционные жалобы могут быть поданы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Волгоградский областной суд через Михайловский районный суд Волгоградской области.

Решение в окончательной форме принято 10 декабря 2018 года.

Судья:                                     Н.В. Шевлякова