Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-24/2020 (2-653/2019;) от 25.12.2019

УИД 28RS0019-01-2019-000226-90

Дело № 2-24/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2 марта 2020 года                                                                                               пгт Серышево

    Серышевский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой И.А.,

при секретаре судебного заседания Чайковской С.Н.,

помощнике судьи Крошка А.А.,

с участием представителя ответчика Ошура В.В. – Гипа А.П., действующего на основании доверенности 28 АА 1027330 от 1 апреля 2019 года,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску администрации Угловского сельсовета Мазановского района Амурской области к Ошуру Владимиру Викторовичу, Кокаеву Вадиму Васильевичу о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Истец администрация Угловского сельсовета Мазановского района Амурской области обратился в суд с иском к ответчикам и в обоснование заявленных уточнённых требований указал, что 10 сентября 2014 года между администрацией Угловского сельского и главой крестьянского (фермерского) хозяйства был заключён договор аренды № земельного участка сельскохозяйственного назначения, общей площадью 16521000 кв.м, с кадастровым номером №. В соответствии с соглашением о переуступке прав и обязанностей аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 были приняты на себя права и обязанности арендатора по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, разрешённым использованием: под сельскохозяйственное производство, общей площадью №, расположенного по адресу: <адрес>, Угловской сельсовет. Согласно пункту 3.2. договора арендная плата в сумме 51 545 рублей 52 копейки вносится арендатором ежегодно до 1 декабря отчётного года. С 1 декабря 2015 года размер арендной платы был увеличен до 103 091 рубль 04 копейки. Однако в нарушение указанного договора Ошур В.В. арендную плату не вносит и уклоняется от исполнения принятых на себя обязательств. В связи с чем, по состоянию на 1 декабря 2018 года ответчиком трижды просрочено исполнение обязательства по внесению арендной платы за земельный участок и на 2 декабря 2018 года задолженность составила 309 273 рубля 12 копеек. В соответствии с пунктом 5.2. договора аренды, за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает пени из расчета 0,05 % от размера невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки. Таким образом, по состоянию на 1 декабря 2018 года сумма неустойки по договору составляет 56 442 рубля 34 копейки. В силу положений п. 4.1.1. договора аренды земельного участка арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях: использовании земельного участка способами, приводящими к его порче; не использовании участка более двух лет; не внесении арендной платы более чем за шесть месяцев. 1 декабря 2017 года государственным инспектором отдела земельного надзора Ошуру В.В. было выдано предписание № об устранении выявленного нарушения требований земельного законодательства РФ, в котором зафиксирован факт невыполнения требований обязательных мероприятий по защите земли и охране почв от зарастания сорной растительностью. Указанное предписание ответчиком исполнено не было. Выводы Ошура В.В. основываются на договоре уступки права требования по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между Ошур В.В. и Кокаевым В.В., в соответствии с которым ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ принял права и обязанности по договору аренды. При заключении указанного договора в нарушение п. 9 ст. 22 ЗК РФ арендодатель не был извещён о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. На основании вышеизложенного, с учётом изменённых требований от 5 июля 2019 года, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 450, 615 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ просит суд расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, заключённый между администрацией Угловского сельсовета <адрес> и ФИО2; взыскать в солидарном порядке с ФИО2, ФИО3 задолженность по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 309 273 рубля 12 копеек, неустойку в размере 56 442 рубля 34 копейки.

Представитель истца администрации Угловского сельсовета Мазановского района Амурской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения был извещён своевременно и надлежащим образом. В переданной телефонограмме глава администрации Куницына А.В. на заявленных уточнённых требованиях настаивала в полном объёме, пояснила, что ответчиками спорный земельный участок не используется на протяжении длительного времени, чем создаётся пожароопасная обстановка на территории сельсовета. Ошуром В.В. до настоящего времени задолженность по арендной плате не погашена, просила о рассмотрении дела в своё отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчика Ошура В.В. – Гип А.П. признал наличие долга, однако пояснил, что расчёт задолженности и пени требует конкретизации. Согласно материалов дела первоначально договор аренды был заключён 10.09.2010 года с Мчедлишвили А.Я., который в последствии переуступил права аренды Ошуру В.В. Государственная регистрация соглашения произведена 15.09.2016 года. В настоящее время Ошур В.В. переуступил земельный участок Кокаеву В.В. и 10.12.2016 года произошла государственная регистрация. Согласно п. 5 соглашения об уступке прав аренды, заключённого между Ошуром В.В. и Кокаевым В.В. обязанность по внесению арендных платежей за земельный участок наступает у Кокаева В.В. с даты государственной регистрации соглашения. Статья 619 ГК РФ, предусматривает досрочное расторжение договора аренды, в том числе право арендодателя на требование о расторжении договора в случае если арендодателем более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносится платеж. Ошур В.В. владел земельным участок менее чем два года. Пункт 3 договора аренды предусматривает размер и условия внесения арендной платы, а именно то, что арендная плата вносится в срок не позднее 1 декабря текущего года, то есть один раз в год. Данным пунктов не установлено внесение платежей внутри календарного года. Таким образом, будучи арендатором с 15.09.2016 года по 09.12.2018 года Ошур В.В. не допустил случая подходящего под положения п. 3.2 договора аренды земельного участка и ст. 619 ГК РФ в части трехкратной неуплаты и пропуска сроков платежей по договору аренды. Дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка № 1 от 10 сентября 2014 года, в котором установлено, что арендная плата вносится арендатором два раза в год (за первое полугодие до 1 июля отчетного года, за второе полугодие до 1 декабря отчетного года) Ошуром В.В. не подписано. Дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию, в связи с чем, юридической силы не имеет. Полагает, что расчёт задолженности по арендным платежам подлежит исчислению с даты государственной регистрации соглашения об уступке права аренды. Кроме того, если договор заключен более чем на пять лет и в нём не прописано иное, то у арендатора есть право извещения, но не обязанность уведомления арендодателя о заключении переуступки прав и обязанностей. Доказательств, подтверждающих использования либо не использования Ошуров В.В. земельного участка не имеет. Представленная представителем истца информация Россельхознадзора от 25 февраля 2020 года также не является доказательством неиспользования Ошуром В.В. земельного участка. С учётом изложенных обстоятельств, просил суд отказать в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка в полном объёме, поскольку существенных нарушений со стороны Ошура В.В. не допущено, им не пропущен третий срок по уплате платежей. Просит суд объективно рассмотреть вопрос относительно расчёта и снижения суммы основного долга, применить положения п. 1 ст. 333 ГК РФ в части уменьшения неустойки, а также отменить меры обеспечения, связанные с запретом регистрирующим органом осуществлять регистрационные действия с земельным участком.

Из представленных представителем ответчика Ошура В.В. – Гипом А.П. отзывов на исковое заявление, имеющихся в материалах гражданского дела следует, что ст. 617 ГК РФ подразумевает под собой сохранение договора аренды в силе при изменении сторон. В порядке, предусмотренном ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга, Полагает, что в данном случае все права и обязанности по данному договору перешли соответчику. Статья 619 ГК РФ предусмотрено право арендодателя на требование о расторжении договора аренды в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Пунктом 3.2. договора аренды предусмотрен срок внесения платежа - не позднее 1 декабря текущего года, то есть один раз в год. Данным пунктом указанного договора не установлен график платежей внутри календарного года. При наличии финансовой возможности, арендатор вправе частично оплачивать арендную плату, но не позднее указанного в договоре срока. Договор аренды земельного участка заключён в 2014 году, в том же году была произведена его государственная регистрация в Управлении Росреестра по <адрес>. Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №, содержащей в себе сведения о зарегистрированных правах имеются сведения о том, что с ДД.ММ.ГГГГ была зарегистрирована уступка прав и обязанностей по договору в пользу ФИО2 Основанием для данной регистрации послужили следующие документы: соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение к соглашению о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Согласно выписки из Единого реестра недвижимости с ДД.ММ.ГГГГ арендатором является ФИО3 Считает, что размер долга подлежит перерасчёту, поскольку на момент переуступки прав и обязанностей с предыдущего арендатора ФИО14 на ФИО2 задолженность по арендным платежам перед истцом отсутствовала, и размер задолженности подлежит расчёту с даты государственной регистрации перехода права аренды земельного участка на ФИО2 Кроме того, ответчик будучи арендатором с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не допустил случая, подходящего под положения п. 3.2 договора и ст. 619 ГК РФ, поскольку был арендатором менее трёх лет и не пропустил более чем два срока платежей но договору аренды. Таким образом, требование истца к ФИО2 о расторжении настоящего договора не подлежат удовлетворению, так как права аренды переданы третьему лицу в связи с чем, ФИО2 не является ответчиком по заявленному требованию истца.

Ответчик Ошур В.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещён своевременно и надлежащим образом, обеспечил явку представителя в судебное заседание.

Ответчик Кокаев В.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещён своевременно и надлежащим образом. В переданной телефонограмме просил о рассмотрении дела в своё отсутствие.

Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, третье лицо Мчедлишвили А.Я., третье лицо финансовый управляющий Дмитров В.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены своевременно и надлежащим образом. Заявлений и ходатайств в адрес суда не поступало.

Представитель третьего лица администрации Мазановского района Амурской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещён своевременно и надлежащим образом. В представленном отзыве и.о. главы района Шафикова Р.З. исковые требования считает обоснованным и подлежащими удовлетворению в полном объёме. В переданной телефонограмме представитель Федотов С.А. просила о рассмотрении дела в своё отсутствие.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ, суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, проанализировав нормы права, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.п. 7 п. 1 ст.1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу п. 2 ст. 3.3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Согласно п. 1 ст. 25, п. 1 ст. 26 ЗК РФ, права на земельные участки возникают у граждан и юридических лиц по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации на основании Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", что подтверждается выданными в установленном законом порядке документами на право занятия и пользования земельным участком.

В соответствии со ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного Кодекса.

В силу ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно ч.1 ст. 420 и ч. 1 ст. 421 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. ст. 606 и 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия, другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (неупотребляемые вещи).

Согласно ч. 2 ст. 22 ЗК РФ, земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом ч. 4 ст. 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В судебном заседании установлено, что администрация Угловского сельсовета поставлена на учёт юридического лица в налоговом органе, что подтверждается свидетельством серии №, в связи с чем, внесена запись о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (свидетельство серии № №).

Из Устава Угловского сельсовета, принятого решением Угловского сельского Совета народных депутатов № от ДД.ММ.ГГГГ с последующими изменениями, следует, что Муниципальное образование Угловский сельсовет наделено статусом сельского поселения. К вопросам местного значения относится в том числе владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимися в муниципальной собственности поселения (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 5).

Муниципальному образованию "Угловской сельсовет <адрес>" на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 16 521 000 кв. м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес>.

Таким образом, судом установлено, что исковые требования предъявлены надлежащим истцом – администрацией Угловского сельсовета <адрес>.

В судебном заседании установлено, что на основании постановления №, вынесенного и.о. главы Угловского сельсовета ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Угловского сельсовета <адрес> (арендодатель) и главой КФХ ФИО14 (арендатор) заключён договор аренды земельного участка №, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, разрешённое использование: под сельскохозяйственное производство, находящийся на землях бывшего ТОО "Ульминский", расположенный по адресу: <адрес>, Угловской сельсовет, в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемого к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью, общей площадью № кв. м.

Срок аренды земельного участка по договору установлен с 10 сентября 2014 года по 9 сентября 2034 года. Факт передачи арендатору указанного земельного участка подтверждается актом приёма-передачи, подписанным сторонами (приложение № 2 к договору).

Договор № 1 от 10 сентября 2014 года прошёл государственную регистрацию 26 сентября 2014 года, номер регистрации №

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными условиями договора аренды в соответствии со ст. 606 ГК РФ являются условия об имуществе и оплате за его использование.

Порядок и сроки внесения арендной платы по договору установлены в пунктах 3.1 - 3.3., в том числе указано, что размер арендной платы за участок составляет 51 545 рублей 52 копейки, которая вносится арендатором на расчётный счёт ежегодно до 1 декабря отчётного года.

Расчёт арендной платы (приложение N 1 к договору) не содержит расчёта арендной платы за месяц, квартал, полугодие. Таким образом, при заключении договора сторонами установлена обязанность арендатора по внесению арендной платы за пользование земельным участком один раз в год до 1 декабря отчётного года.

Пунктом 4.4.3 договора аренды № установлена обязанность арендатора по уплате арендной плате в размере и на условиях, установленных договором и предоставлению арендодателю копии платёжного документа в течение пяти дней со дня оплаты.

Как следует из уведомления главы Угловского сельсовета № от ДД.ММ.ГГГГ повысилась арендная плата по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с повышением ставки с 0,3 % до 0,6 % от кадастровой стоимости земельного участка, утверждённая постановлением Законодательного <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с чем, размер арендной платы за земельный участок в год составил 103 091 рубль 04 копейки.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 21 июня 2016 года установлено, что ФИО14 уплачена арендная плата за 2014 и 2015 годы с нарушением, установленного договором аренды срока по платёжным поручениям N № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 17 181,84 руб., N 45 от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 51 545,52 руб. Также установлено, что положения п. 4.1.1 договора, предусматривающее право арендодателя на досрочное расторжение договора при не внесении арендатором арендной платы более чем за 6 месяцев, противоречит условиям п. 3.2 договора о порядке уплаты арендной платы.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

1 ноября 2017 года было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка № 1 от 10 сентября 2014 года, в котором указано, что п. 3.2. договора изложить в новой редакции, а именно арендная плата вносится арендатором два раза в год: за первое полугодие до 1 июля отчётного года; за второе полугодие до 1 декабря отчётного года.

Таким образом, выводы, содержащиеся в решение Арбитражного суда Амурской области от 21 июня 2017 года об уплате Мчедлишвили А.Я. арендной платы за 2014, 2015 годы в полном объёме обязательны для суда и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего гражданского дела.

В силу ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Из положений ст. 384 ГК РФ следует, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 388 ГК РФ, уступка требования кредитором допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

В соответствии с п. 2 ст. 382 ГК РФ, для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Согласно п. 2 ст. 389 ГК РФ, уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

При этом согласно п. 5 ст. 22 ЗК РФ в указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

ДД.ММ.ГГГГ между главой КФХ Мчедлишвили А.Я. (сторона 1) и Ошуром В.В. (сторона 2) было заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является земельный участок, из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами №, площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, Угловский сельсовет.

Согласно дополнительному соглашению к соглашению о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ сторона 1 передала, а сторона 2 приняла указанный земельный участок.

Соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ прошли государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №

Несмотря на то, что Соглашение вступает в силу с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (п. 8), как следует из п.п. 5, 6 Соглашения Ошур В.В. обязуется исполнять все условия, изложенные в договоре аренды; обязанность по внесению арендных платежей за земельный участок наступает с 2016 года. Однако, каких-либо условий о том, что обязательства Ошура В.В. по оплате арендных платежей, предусмотренных договором аренды, возникают только с момента государственной регистрации соглашения, заключенного между Мчедлишвили А.Я. и Ошуром В.В., о чём указывает представитель ответчика Гип А.П. Соглашение не содержит.

Таким образом, обязанности по внесению арендных платежей с 2016 года перешли к Ошуру В.В. в момент подписания им соглашения о переуступке и с этого момента он стал ответственным за исполнение обязанностей перед арендодателем. В связи с чем, оснований для освобождения его от исполнения обязанностей, предусмотренных ст. ст. 606, 614 ГК РФ и п. 3.2 договора аренды № 1 от 10 сентября 2014 года судом не усматривается. Таким образом, довод представителя ответчика Ошура В.В. – Гипа А.П. о том, что задолженность по арендным платежам подлежит взысканию с ответчика с момента государственной регистрации соглашения о переуступке прав и обязанностей, то есть с 15 сентября 2016 года суд признаёт несостоятельным.

5 декабря 2018 года между Ошуром В.В. (сторона 1) и Кокаевым В.В. (сторона 2) было заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является земельный участок, из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами №, площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, Угловский сельсовет.

Соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ прошло государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №

Как следует из п.п. 4, 5 Соглашения Кокаев В.В. обязуется исполнять все условия, изложенные в договоре аренды; обязанность по внесению арендных платежей за земельный участок наступает у Кокаева В.В. с даты государственной регистрации настоящего соглашения.

    В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В связи с неисполнением Ошуром В.В. обязательств по внесению арендной платы по договору аренды истец направил в его адрес претензию от ДД.ММ.ГГГГ, в которой предложил оплатить образовавшуюся задолженность в размере 206 182 рубля 08 копеек в срок до ДД.ММ.ГГГГ в добровольном порядке, а также указал на обращение в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности и расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, в случае неисполнения обязательств по внесения арендной платы.

Согласно описи вложения Ошуру В.В. были направлены претензия, расчёт и дополнительное соглашение к договору от 1 ноября 2017 года по месту жительства ответчика: Амурская область, п. Серышево, ул. Украинская, д. 14. Письмо вручено адресату лично 24 мая 2018 года, что подтверждается почтовым уведомлением. Таким образом, доводы представителя ответчика Гипа А.П. о том, что дополнительное соглашение не было подписано ответчиком и не имеет юридической силы суд находит не состоятельным, поскольку дополнительное соглашение, которым установлена обязанность по внесению арендных платежей два раза в год было получено Ошуром В.В. лично. Возражений относительно дополнительного соглашения в адрес администрации Угловского сельсовета со стороны ответчика не поступило, в связи с чем, ему было известно об обязанности внесения арендной платы два раза в год.

Однако претензия была оставлена без внимания, в связи с чем, истец повторно направил в его адрес претензию № 21 от 30 января 2019 года, в которой предложил оплатить образовавшуюся задолженность в размере 309 273 рубля 12 копеек, неустойку в размере 56 442 рубля 34 копейки в срок до 10 февраля 2019 года в добровольном порядке, а также указал на обращение в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности и расторжении договора аренды земельного участка № 1 от 10 сентября 2014 года, в случае неисполнения обязательств по внесения арендной платы.

Указанная претензия от 30 января 2019 года была направлена Ошуру В.В. и получена адресатом лично 9 февраля 2019 года, что подтверждается почтовым уведомлением.

Поскольку ответчиком Ошуров В.В. были проигнорированы полученные им претензии Угловский сельсовет обратился с настоящим иском в суд.

В силу ст. ст. 56, 57 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Учитывая, что ответчиком не предоставлено доказательств, опровергающих требования истца или ставящих их под сомнение, то суд свои выводы об указанных истцом обстоятельствах основывает на предоставленных истцом письменных доказательствах.

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Истцом заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 1 декабря 2015 года по 1 декабря 2018 года. Однако п. 4 соглашения о переуступке, заключённого 28 марта 2016 года между Мчедлишвили А.Я. и Ошуром В.В. гарантирует, что Мчедлишвили А.Я. все обязанности, втекающие из договора аренды, указанного в п. 1, в том числе по оплате арендных платежей за 2015 год выполнит в полном объёме. В судебном заседании установлено, что первым арендатором Мчедлишвили А.Я. была уплачена арендная плата за 2014 и 2015 годы в полном объёме, у Ошура В.В. возникла обязанность по уплате арендных платежей с 2016 года.

Кроме того, согласно п. 5 соглашения, заключённого 5 декабря 2018 года между Ошуром В.В. и Кокаевым В.В. следует, что у последнего обязанность по внесению арендных платежей за земельный участок наступает с даты государственной регистрации соглашения, то есть с 10 декабря 2018 года, что не входит в заявленный истцом период.

Таким образом, суд приходит к выводу о взыскании с Ошура В.В. задолженности по арендной плате за период с 1 января 2016 года по 1 декабря 2018 года в размере 300682 рубля 20 копеек. Из них за период с 1 января 2016 года по 31 декабря 2016 года - 103 091 рубль 04 копейки; с 1 января 2017 года по 31 декабря 2017 года – 103 091 рубль 04 копейки; с 1 января 2018 года по 1 декабря 2018 года – 94 500 рублей 12 копеек (8 590 рублей 92 копейки – арендная плата за 1 месяц х 334 дня).

В исковом заявлении представитель истца просит о взыскании задолженности по договору аренды в солидарном порядке с Ошура В.В. и Кокаева В.В. ссылаясь на доводы Президиума ВАС РФ в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ № по делу № о том, что если перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или с ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия квалифицируются как злоупотребление правом и применительно к п. 1 ст. 322 ГК РФ новый и старый арендаторы считаются солидарными должниками арендодателя.

Поскольку в судебном заседании не установлено обстоятельств, подтверждающих перевод прав и обязанностей Ошуром В.В. на Кокаева В.В. с целью избежать договорной ответственности и предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, то суд приходит к выводу об отсутствии правовых основания для взыскания установленной задолженности по арендной плате солидарно с Ошура В.В. и Кокаева В.В.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока внесения арендной платы по договору аренды земельного участка за период с 2 декабря 2016 года по 1 декабря 2018 года в размере 56 442 рубля 34 копейки суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Положениями ст. 330 ГК РФ установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения должник обязан заплатить неустойку (пеню), установленную законом или договором.

Из разъяснений, содержащихся в п. 65 Постановления Пленума Верховного суда от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса российской Федерации об ответственности за нарушение обязательства» следует, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Согласно пунктам 5.2 договора аренды земельного участка № 1 от 10 сентября 2014 года за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает пени из расчёта 0,05 % от размера невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Поскольку суд пришёл к выводу о взыскании с Ошура В.В. задолженности по арендной плате за период с 1 января 2016 года по 1 декабря 2018 года, следовательно неустойка подлежит взысканию за указанный период в размере 53 461 рубль 30 копеек. Из них: за период с 1 января 2016 года по 31 декабря 2017 года (103 091 рубля 04 копейки х 0,05 % х 731 день / 100 % = 37 679 рублей 78 копеек); за период с 1 января 2018 года по 1 декабря 2018 года (94 500 рублей 12 копеек х 0,05 % х 334 дня / 100 % = 15 781 рубль 52 копейки).

В силу ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 15 января 2015 года № 6-О, положения Гражданского кодекса РФ о неустойке не содержат каких-либо ограничений для определения сторонами обязательства размера обеспечивающей его неустойки. При этом п. 1 ст. 333 ГК РФ предусматривает право суда уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Вместе с тем, п. 1 ст. 333 ГК РФ, предусматривающей возможность установления судом баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причинённого в результате совершённого им правонарушения, не предполагает, что суд в части снижения неустойки обладает абсолютной инициативой - исходя из принципа осуществления гражданских прав в своей воле и в своём интересе (п. 2 ст. 1 ГК РФ) неустойка может быть уменьшена судом при наличии соответствующего волеизъявления со стороны ответчика. В противном случае суд при осуществлении судопроизводства фактически выступал бы с позиции одной из сторон спора (ответчика), принимая за неё решение о реализации права и освобождая от обязанности доказывания несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Таким образом, положение п. 1 ст. 333 ГК РФ в системе действующего правового регулирования по смыслу, придаваемому сложившейся правоприменительной практикой, не допускает возможности решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства - без представления ответчиками доказательств, подтверждающих такую несоразмерность.

Из разъяснений, данных в п. 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 7 от 24 марта 2016 года "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", следует, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Принимая во внимание изложенное, учитывая то, что документальных доказательств, свидетельствующих об имущественном положении ответчика Ошура В.В., достоверных доказательств, подтверждающих несоразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства в силу ст. 56 ГПК РФ суду не представлено, а также учитывая размер задолженности по арендной плате и период невыплаты данной задолженности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для снижения неустойки.

Рассматривая требование истца в части расторжения договора аренды земельного участка № 1 от 10 сентября 2014 года по основаниям неисполнениям ответчиком обязанности по внесению арендной платы в установленные сроки, суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и дополнительным соглашением к нему от 1 ноября 2017 года.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ, договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

Основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя предусмотрены в ст. 619 ГК РФ, при этом в п.п. 1, 3 названной статьи закреплено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Абзацем 6 ст. 619 ГК РФ установлено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст.450 настоящего Кодекса.

В пункта 6.4. договора аренды предусмотрено, что договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон на основании и порядке, установленном действующим законодательством РФ и в случае нарушения условий договора.

По условиям договора аренды земельного участка № 1 от 10 сентября 2014 года арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использований земельного участка способами, приводящими к его порче; при неиспользовании участка более двух лет; при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, арендная плата вносится арендатором ежегодно до 1 декабря отчётного года (п.п. 3.2, 4.1.1. договора), согласно дополнительному соглашению от 1 ноября 2017 года арендная плата вносится два раза в год – до 1 июля отчётного года и до 1 декабря отчётного года. В судебном заседании установлено, что Ошуром В.В. не внесена арендная плата до 1 декабря 2016 года, до 1 декабря 2017 года (как определено договором аренды земельного участка) и не внесена арендная плата до 1 июля и до 1 декабря 2018 года (как установлено дополнительным соглашением от 1 ноября 2017 года). Доказательств внесения ответчиком арендных платежей суду не представлено, задолженность за указанный период Ошуром В.В. до настоящего времени не погашена.

Истец в обоснование заявленных требований ссылается на неоднократное нарушение арендатором по договору аренды сроков внесения арендных платежей, а также неиспользования земельного участка, что подтверждается пояснениями главы администрации Угловского сельсовета, зафиксированными в поступивших телефонограммах и информацией, представленной Россельхознадзором № от ДД.ММ.ГГГГ. Из которой следует, что Управлением в отношении Ошура В.В. была проведена внеплановая выездная проверка на земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № и выявлено нарушение земельного законодательства РФ. В отношении Ошура В.В. составлено протокол об административном правонарушении, предусмотренном ч. 2 ст. 8.7 КоАП РФ (невыполнение установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель), выдано предписание об устранении выявленного нарушения.

В соответствии с абз. 7 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу ч. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как разъяснено в пунктах 29, 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства. При этом, в пункте 29 указанного Информационного письма отдельно отмечено то, что смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды; досудебный же порядок урегулирования спора по требованию о расторжению договора аренды регламентирован общим правилом, содержащимся в п. 2 ст. 452 ГК РФ.

В доказательство соблюдения досудебного порядка, предусмотренного ст.452 ГК РФ, истцом представлены претензия от 3 мая 2018 года и от 30 января 2019 года в которой указано на наличие у ответчика задолженности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка № 1 от 10 сентября 2014 года, а также на то, что в случае неисполнения обязательств по оплате администрация Угловского сельсовета обратится в суд с требованиями о взыскании задолженности в принудительном порядке и расторжении договора аренды. Указанные претензии была направлены Ошуру В.В. заказным почтовым отправлением с простым уведомлением по адресу ответчика: Амурская область, п. Серышево, ул. Украинская, д. 14. Письма вручены адресату лично, что подтверждается почтовыми уведомлениями.

Оценив представленные доказательства, суд считает, что истцом при обращении в суд с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка № 1 от 10 сентября 2014 года соблюдены положения ч. 2 ст. 452 ГК РФ и ч. 3 ст. 619 ГК РФ. В связи с чем, суд приходит к выводу о возможности расторжении договора аренды № 1 от 10 сентября 2014 года земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 28:17:000000:544.

Определением Серышевского районного суда Амурской области от 11 апреля 2019 года по ходатайству администрации Угловского сельсовета <адрес> приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> регистрировать и вносить изменения в сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, включая переход права собственности к другим лицам, сделок направленных на переход права аренды, изменение иных сведений о них, либо внесения новых сведений в отношении земельного участка с кадастровым номером № общей площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, Угловский сельсовет.

Согласно ч. 3 ст. 144 ГПК РФ, в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

В связи с частичным удовлетворением исковых требований, суд приходит к выводу о сохранении мер по обеспечению иска, принятых определением Серышевского районного суда от 11 апреля 2020 года.

В соответствии с ч.1 ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 333.19, 333.20 НК РФ при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска от 200 001 рубля до 1 000 000 рублей подлежит уплате государственная пошлина в размере 5 200 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 200 000 рублей.

Руководствуясь положениями статьи 103 ГПК РФ, суд полагает необходимым взыскать с ответчика Ошура В.В. государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 6 741 рубль 44 копейки, поскольку истец в силу п. 19 ч. 1 ст. 333.36 НК РФ, при подаче иска был освобождён от её уплаты.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования администрации Угловского сельсовета Мазановского района Амурской области к Ошуру Владимиру Викторовичу, Кокаеву Вадиму Васильевичу о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате, неустойки – удовлетворить.

Взыскать с Ошура Владимира Викторовича в пользу администрации Угловского сельсовета Мазановского района Амурской области задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 1 от 10 сентября 2014 года за период с 1 января 2016 года по 1 декабря 2018 года в размере 300 682 рубля 20 копеек, неустойку за период с 2 декабря 2016 года по 1 декабря 2018 года в размере 53 461 рубль 30 копеек, а всего 354143 рубля (триста пятьдесят четыре тысячи сто сорок три рубля) 50 копеек.

Расторгнуть договор аренды № 1 от 10 сентября 2014 года земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №

Взыскать с Ошура Владимира Викторовича государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 6 741 рубль (шесть тысяч семьсот сорок один рубль) 44 копейки.

Принятые меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области регистрировать и вносить изменения в сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, включая переход права собственности к другим лицам, сделок направленных на переход права аренды, изменение иных сведений о них, либо внесения новых сведений в отношении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 16521000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, сохраняют своё действие до исполнения решения суда в части расторжения договора аренды земельного участка № 1 от 10 сентября 2014 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Серышевский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Девятый кассационный суд общей юрисдикции (690090, г. Владивосток, ул. Светланская, д. 54) в течение трех месяцев со дня вступления решения в законную силу через Серышевский районный суд.

                    Решение в окончательной форме принято 6 марта 2020 года.

Председательствующий судья                                                                          И.А. Кузнецова