Судебный акт #1 (Заочное решение) по делу № 2-316/2013 ~ М-191/2013 от 05.02.2013

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 мая 2013 года                                                                             город Ессентуки

Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Хетагуровой М.Э.,

при секретаре судебного заседания Пилипенко С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кисенко В.П. к Страхову Р.В., Ким Т.А. о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры с использованием заемных денежных средств, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Кисенко В.П. обратилась в суд с иском к Страхову Р.В., Ким Т.А. о признании незаключенным договора купли-продажи от *** *** с использованием заемных денежных средств.

В обоснование заявленных требований истцом указано следующее.

*** между Кисенко В.П. и Страховым Р.В. был заключен договор купли-продажи квартиры с использованием денежных средств. Предметом договора являлась квартира, состоящая из одной комнаты, общей площадью *** кв. м., жилой площадью *** кв. м., расположенная на *** многоквартирного жилого дома по адресу: ***.

При этом от имени Кисенко В.П. при заключении договора купли-продажи действовала Ким Т.А.

Квартира от имени Кисенко В.П. была продана Ким Т.П. Страхову Р.В. за *** рублей. Денежные средства за квартиру в размере              *** рублей были переданы наличными, остальная сумма в размере             *** рублей передана Страхову Р.В. в качестве заемных средств ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь» (***), перечислена на лицевой счет Кисенко Т.А. ***, открытый в филиале ГПБ (ОАО) в городе Ставрополь, ***. Деньги за проданную квартиру от Страхова Р.А. в банке получила Ким Т.А., при этом денежные средства Кисенко В.П. не передавала.

Акционерный банк «ГБП-Ипотека», являющийся владельцем закладной на вышеуказанную квартиру, в *** обратился в Ессентукский городской суд Ставропольского края с иском к Страхову Р.В. и Савину Н.В. о взыскании суммы займа, начисленных процентов, обращении взыскания на заложенное имущество.

Решением судьи Ессентукского городского суда Ставропольского края Н.Н. от *** исковые требования удовлетворены, со Страхова Р.В. и Савина Н.В. солидарно взыскана задолженность в размере *** *** коп., в том числе *** коп. основного долга, *** коп. проценты за пользование кредитом, взысканы судебные расходы на оплату госпошлины в размере *** коп., обращено взыскание на предмет ипотеки - квартиру, состоящую из одной комнаты, общей площадью *** кв. м., жилой площадью *** кв. м., расположенную на *** этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ***, путем продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная цена при реализации заложенного имущества в размере *** рублей.

Указанное решение от *** вступило в законную силу, Ессентукским городским судом был выдан исполнительный лист на принудительное исполнение указанного решения.

Спорная *** ранее принадлежала Кисенко В.П. на основании договора приватизации от ***, зарегистрированного надлежащим образом ***.

В п. 1.4 договора купли-продажи указано, что до заключения договора спорная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом и запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо другими обязательствами не обременена, а в п. 5.8 договора Продавец (интересы которой по доверенности представляла Ким Т.А.) уведомила Покупателя о том, что на дату подписания договора купли-продажи в квартире никто не зарегистрирован и не проживает. Лиц, сохраняющих право пользования не имеется.

Однако на момент государственной регистрации договора купли-продажи в спорной квартире проживали и были зарегистрированы Кисенко В.П. и ее мать Ф.Е., *** года рождения, которая в настоящее время умерла.

Согласно пункту 2 статьи 292 ГК Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Согласно статье 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

В соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений).

Согласно пункту 2 статьи 292 ГК Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В силу части 4 статьи 31 ЖК Российской Федерации в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Вместе с тем статьей 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что действие положений части 3 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Таким образом, из содержания указанных норм следует, что согласие всех лиц, проживающих в жилом помещении, является обязательным условием для его приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Россикжой Федерации.

Однако при продаже квартиры не было получено согласие на продажу квартиры Кисенко В.П.и ее матери Ф.Е.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 558 ГК Российской Федерации перечень лиц. сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением, которое носит бессрочный характер.

Из смысла вышеприведенных правовых норм право пользования жилым помещением сохраняется за членом семьи собственника при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу.

Кроме того, как было указано ранее, денежные средства за проданную спорную квартиру были получены представителем Кисенко В.П.- Ким Т.А. Т.А. и Кисенко В.П. не передавались.

Впоследствии в порядке ст. 39 ГПК РФ истцом дополнены исковые требования. Кисенко В.П. просит взыскать также с Ким Т.А., Страхова Р.В. в счет компенсации морального вреда *** рублей, мотивируя это тем, что она испытывает сильные нервные стрессы, в связи с тем, что обращено взыскание на квартиру, где она проживает. Кроме того, считает, что ее мать умерла после того, как судебными приставами был наложен арест в ее присутствии. Таким образом, ответчики нанесли ей физические и нравственные страдания.

В судебном заседании представитель истца Кисенко В.П. по доверенности Давыденко Н.А. поддержала требования, заявленные ее доверителем, в полном объеме.

Истец Кисенко В.П., ответчики Страхов Р.В., Ким Т.А. в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом уведомлены о дате, месте и времени слушания дела. Сведениями об уважительности причин неявки суд не располагает.

Суд, с согласия представителя истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, в порядке заочного производства.

Представитель третьего лица Акционерного банка «ГПБ-Ипотека» Ержак Г.В. возражала в судебном заседании против удовлетворения исковых требований Кисенко В.П. по следующим основаниям.

*** между ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь» и солидарными заёмщиками Страховым Р.В., Савиным Н.В. был заключен Договор целевого займа (на приобретение жилого помещения на вторичном рынке) ***.

В соответствии с условиями Договора о предоставлении денежных средств ответчикам сроком на *** месяцев проставлены денежные средства в размере *** рублей на приобретение в собственность заемщика Страхова Р.В. квартиры, расположенной по адресу: ***, состоящей из одной комнаты, общей площадью *** кв.м., жилой площадью *** кв.м., этаж расположения ***, с кадастровым номером ***

Предмет ипотеки был приобретен Страховым Р.В. на основании договора купли-продажи квартиры от ***. В связи с тем, что предмет ипотеки был приобретен за счет кредитных средств, в силу ст. 64.1, 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на предмет ипотеки была установлена и зарегистрирована ипотека (залог) в силу закона в обеспечение исполнения обязательств Заемщиков по Договору о предоставлении денежных средств, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о государственной регистрации ограничении (обременении) права Залогодателя в виде ипотеки, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от *** выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по ***.

Договор купли-продажи квартиры от *** был заключен между Кисенко В.П., от имени и в интересах которой действовала Ким Т.А. на основании доверенности от *** и Страховым Р.В.

Доверенность была выдана Кисенко В.П. лично с полномочиями по распоряжению всем её имуществом с правом получения и распоряжения причитающимися Кисенко В.П. денежными средствами.

Ссылка истца на то, что она не получила от своего представителя денежных средств за проданную недвижимость не подтверждается материалами дела, и в любом случае она имеет право истребовать от своего полномочного представителя данные средства.

Указанная доверенность выдана сроком на три года, и доверителем не отменялась.

В доверенности имеется отметка нотариуса о том, что доверенность прочитана нотариусом вслух доверителю. Доверенность подписана лично Кисенко В.П. в присутствии нотариуса, личность её была установлена и дееспособность проверена.

Для осуществления регистрационных действий по переходу права собственности на спорную квартиру собственником Кисенко В.П. были предоставлены доверенному лицу все необходимые правоустанавливающие документы в оригинале, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от ***.

Истец ссылается на то, что в договоре купли-продажи указано, что в квартире никто не зарегистрирован и не проживает. Лиц сохраняющих право пользования не имеется.

В связи с тем, что договор купли-продажи квартиры подписывался представителем истца, возможно представитель и не имел сведений о том, что имеются лица, сохраняющие право пользования жилым помещением.

Истец также ссылается на договор приватизации, но как доказательство, он не представлен в материалы дела, также отсутствует поквартирная карточка с данными о регистрации лиц на момент приватизации.

Исходя из норм действующего законодательства, а именно ст.ст. 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи являются данные о предмете и цене недвижимого имущества, при отсутствии которых договор не считается заключенным.

Согласно ст. 558 ГК РФ существенным условием также является перечень лиц, имеющих право пользования данным имуществом, но отсутствие этих данных в договоре не позволяет законодательство считать его не заключенным. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Договор зарегистрирован в установленном законном порядке, и регистрационная запись ни кем не оспорена.

Отсутствие какого-либо конкретного существенного условия договора в принципе не должно влиять на характеристику его как заключенного. Для разрешения вопроса о существовании либо несуществовании договорного правоотношения необходимо проводить тщательное исследование сложившейся ситуации, возникшей в ходе заключения и исполнения договора, формальный подход в данном случае недопустим. В противном случае есть риск поощрения недобросовестной стороны договора к использованию нормы о незаключенном договоре в удобном для нее случае.

Тем не менее, исходя из фактических обстоятельств, и истец не отрицает этого, лицом сохраняющим право постоянного бессрочного пользования квартирой являлась Ф.Е., которая и не лишалась данного права, а продолжала проживать, быть зарегистрированной и пользоваться данной квартирой до конца жизни.

Ни новый собственник, ни Банк не требовал выселения Ф.Е. или прекращения ею права пользования данной квартирой.

Согласия на продажу квартиры от Кисенко В.П. не требовалось, поскольку она являлась собственником квартиры, и предоставила своему представителю Ким Т.А. все полномочия для осуществления данной сделки.

В соответствии со ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартир к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника и, соответственно, самим прежним собственником, если иное не установлено законом.

Кроме того, договор купли-продажи квартиры был заключен ***, но с того времени ни истица Кисенко В.П., ни Ф.Е. в течение пяти лет не обращались в суд за защитой своих нарушенных прав.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три год а. Таким образом, истцом пропущен срок исковой давности.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Согласно ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца, нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности.

Исходя из требований действующего законодательства и фактических обстоятельств дела, полагает, что в данном случае нет оснований для признания причин пропуска срока исковой давности уважительными.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК в судебное заседание не явился, представил ходатайство с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав представленные материалы, суд приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, Кисенко В.П. являлась собственником жилого помещения квартиры, состоящей из одной комнаты, общей площадью *** кв. м., жилой площадью *** кв. м., расположенной на *** этаже многоквартирного жилого дома по адресу: *** на основании договора приватизации жилой площади от ***.

*** между Кисенко В.П. и Страховым Р.В. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры с использованием денежных средств. При этом от имени Кисенко В.П. при заключении договора купли-продажи действовала Ким Т.А. по доверенности.

Данная квартира приобретена покупателем за *** рублей за счет собственных и кредитных средств, предоставленных Банком по договору целевого займа *** от ***, заключенному с покупателем Страховым Р.В. и Савиным Н.В.

Денежные средства в размере *** рублей были переданы наличными, остальная сумма в размере *** рублей была передана Р.В. в качестве заемных средств ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь».

Акционерный банк «ГБП-Ипотека» в настоящее время является владельцем закладной на спорную квартиру.

При этом квартира, в соответствии со ст.77 ФЗ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ от «Об ипотеке (залоге недвижимости), в обеспечение обязательств, принятых по кредитному договору, считается находящейся в залоге у кредитора в силу закона с момента государственной регистрации договора и права собственности покупателя на квартиру, и будет находиться в залоге до полной оплаты, право собственности и ипотека в силу закона зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК.

Решением судьи Ессентукского городского суда Ставропольского края от *** исковые требования Акционерного банка «ГБП-Ипотека» о взыскании задолженности удовлетворены, со Страхова Р.В. и Савина Н.В. солидарно взыскана задолженность в размере 1 ***., в том числе *** коп. основной долг, *** коп. проценты за пользование кредитом, взысканы судебные расходы на оплату госпошлины в размере *** коп., обращено взыскание на предмет ипотеки - квартиру, состоящую из одной комнаты, общей площадью *** кв. м., жилой площадью *** кв. м., расположенную на *** этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ***, путем продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная цена при реализации заложенного имущества в размере *** руб.Указанное решение вступило в законную силу. Ессентукским городским судом был выдан исполнительный лист на принудительное исполнение указанного решения.

В качестве признания договора купли-продажи спорной квартиры незаключенным истец указала ст. 558 ГК РФ.

Согласно ч.2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор купли-продажи соответствует требованиям п.2 ст. 558 ГК РФ -является заключенным, так как прошел государственную регистрацию

В соответствии с п.1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

То есть по смыслу п.1 ст. 558 ГК РФ в договоре купли-продажи должны быть указаны лица, которые по установленным законом основаниям сохраняют право дальнейшего пользования жилым помещением при смене собственника.

В п. 1.4 договора купли-продажи указано, что до заключения договора спорная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом и запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо другими обязательствами не обременена, а в п. 5.8 договора Продавец (интересы которой по доверенности представляла Ким Т.А.) уведомила Покупателя о том, что на дату подписания договора купли-продажи в квартире никто не зарегистрирован и не проживает. Лиц, сохраняющих право пользования не имеется.

Суд находит несостоятельными доводы Кисенко В.П., поскольку не включение истца в договор купли-продажи в качестве лица, сохраняющего право пользования жилым помещением, не является основанием для признания договора купли-продажи незаключенным, так как не указание лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, влечет иные правовые последствия.

Положения п.1 ст. 558 ГК РФ в первую очередь направлены на обеспечение прав покупателя, который, приобретая недвижимое имущество, должен знать обо всех правах третьих лиц на приобретаемое жилое помещение.

Как установлено в судебном заседании, на момент рассмотрения настоящего гражданского дела истец проживает и продолжает пользоваться спорной квартирой. При этом, в случае непризнания Акционерным банком «ГБП-Ипотека» права истца на пользование жилым помещением, последняя не лишена возможности требовать его защиты путем признания соответствующего права, если оно оспаривается.

Таким образом, учитывая также то, что на момент предъявления иска, права Кисенко В.П. ответчиками не нарушены, право пользования истца не оспаривается, суд приходит к выводу об отсутствии основания для удовлетворения заявленных истцом требований.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика *** рублей в счет компенсации морального вреда.

Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права, либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Право на компенсацию морального вреда возникает при наличии предусмотренных законом условий: 1) страданий, т.е. морального вреда как последствий нарушения личных неимущественных прав или посягательства на иные нематериальные блага; 2) неправомерного действия причинителя вреда; 3) причинной связи между неправомерными действиями и моральным вредом; 4) вины причинителя вреда. Наличие причинной связи между противоправными действиями и моральным вредом предполагает, что противоправное действие должно быть необходимым условием наступления негативных последствий в виде физических или нравственных страданий.

Постановлением Пленума ВС РФ № 10 от 20.12.1994 года определен предмет доказывания по спорам, связанным с компенсацией морального вреда: «суду необходимо так же выяснить, чем подтверждается факт причинения потерпевшему нравственных и физических страданий, при каких обстоятельствах и какими действиями ответчика они нанесены, степень вины причинителя вреда, какие нравственные или физические страдания перенесены потерпевшим, в какой сумме или иной материальной форме он оценивает их компенсацию и другие обстоятельства, имеющие значение для разрешения конкретного спора».

В судебном заседании истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о перенесении нравственных или физических страданий, не доказан факт нарушения ответчиком неимущественных прав истца, т.к. спор возник по другому поводу.

Таким образом, суд не может согласиться с доводами истца о том, что моральный вред подлежит возмещению, т.к. личным неимущественным правам истца вред не причинялся. При таких обстоятельствах, в части взыскания компенсации морального вреда исковые требования также удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Кисенко В.П. в удовлетворении исковых требований к Страхову Р.В., Ким Т.А. о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры с использованием заемных денежных средств, компенсации морального вреда - отказать.

Ответчик вправе подать в Ессентукский городской суд заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии мотивированного решения. Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления. Мотивированное решение изготовлено 24 мая 2013 года.

Председательствующий: