Решение по делу № 2-1509/2013 от 09.04.2013

Дело № 2-1509/2013

Р Е Ш Е Н И Е.

Именем Российской Федерации

29 июля 2013 года г.Серпухов Московской области

Серпуховский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Крючкова С.И. с участием представителя истцов адвоката Добья Е.А., при секретаре судебного заседания Бриняк Е.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ивашко Н.В., Ивашко Т.С. к ЗАО "Строительная корпорация г.Серпухова" о признании права собственности, о снятии запрета на распоряжение квартирой и проведение регистрационных действий по отчуждению квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ответчику о признании за ними права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи, и о снятии запрета на распоряжение и проведение регистрационных действий по отчуждению данной квартиры.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьего лица было привлечено МРИ ФНС России №11 по Московской области.

Истцы Ивашко Н.В. и Ивашко Т.С. в настоящее судебное заседание не прибыли, будучи извещенными надлежащим образом, передав полномочия своему представителю.

Из текста искового заявления видно, что <дата> между истцами и Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155» и Компания», действующим от имени ЗАО «Строительная корпорация Серпухова» был заключен предварительный договор <номер>. По условиям договора истцы приняли решение купить <данные изъяты> комнатную квартиру в жилом доме, расположенную по адресу: <адрес>, тип слева, проектной площадью <данные изъяты>. Указанная квартира приобреталась в общую долевую собственность в следующих долях: Ивашко Н.В. – 1/3 доля в праве, Ивашко Т.С. – 2/3 доли. Основной договор купли-продажи квартиры должен был быть заключен не позднее 40 рабочих дней со дня регистрации права собственности ЗАО «Строительная корпорация Серпухова» на спорную квартиру. Согласно условиям договора стоимость квартиры составляет <данные изъяты>. Указанная сумма была полностью оплачена до <дата>, согласно условиям предварительного договора. Одновременно с заключением предварительного договора, <дата> между указанными сторонами было заключено соглашение об эксплуатационных расходах, согласно которому истцы были обязаны нести расходы по оплате эксплуатационных услуг в спорной квартире. Также, <дата> был заключен договор поручения <номер>, по которому Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155» и Компания», действующее от имени ЗАО «Строительная корпорация Серпухова» обязалось от имени и за счет доверителей совершить юридические действия по оформлению общей долевой собственности доверителей на спорную квартиру. В августе 2010г. Ивашко Т.С. было получено уведомление от Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155» и Компания», согласно которому право собственности Товарищества на спорную квартиру, имевшую к тому времени адрес: <адрес>, зарегистрировано, в связи с чем, Товарищество готово выполнить обязательство по заключению договора купли-продажи указанной квартиры. <дата> между Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155» и Компания», действующим от имени ЗАО «Строительная корпорация Серпухова» и истцами было заключено соглашение к предварительному договору <номер> от <дата> В соответствии с данным соглашением, разница между проектной площадью спорной квартиры, указанной в Предварительном договоре и фактической площадью по результатам обмеров БТИ составила <данные изъяты>, в связи с чем истцы доплатили <данные изъяты>. Также, <дата> между указанными сторонами был заключен основной договор купли-продажи квартиры <номер>, в соответствии с которым спорная квартира была продана истцам в общую долевую собственность, о чем был составлен и подписан передаточный акт. Вместе с тем, согласно ранее заключенному договору поручения, обязанность совершить юридические действия по оформлению общей долевой собственности истцов на спорную квартиру лежала на Товариществе на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155» и Компания», действующей от имени ЗАО «Строительная корпорация Серпухова», в связи с чем, подлинные документы, имеющие значение для регистрации перехода права собственности, у истцов отсутствуют. В течение 2012г. истцы осуществляли полностью оплату коммунальных услуг на спорную квартиру; <дата> ими был получен смотровой ордер и разрешение на производство работ по доведению квартиры до состояния, пригодного для проживания. Также, был заключен договор подряд на выполнение работ по разработке проекта электропроводки в спорной квартире. <дата> Ивашко Т.С. обратилась в Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155» и Компания», с письменным заявлением о разъяснении причины, по которой право собственности истцов на спорную квартиру не зарегистрировано. На данное заявление был получен ответ о том, что подача документов для государственной регистрации не представляется возможной, в связи с тем, что ЗАО «Строительная корпорация Серпухова» не оплатило государственную пошлину. В ноябре 2012г. истцов уведомили об истечении срока действия доверенности на осуществление действий по оформлению регистрации права собственности, в связи с чем, <дата> истцы повторно оформили требуемую доверенность. В конце ноября 2012г. истцам стало известно, что на спорную квартиру, возможно, наложен арест, прокомментировать данную ситуацию в Товариществе на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155» и Компания» отказались. Получив выписку, из ЕГРП истцам стало известно, что собственником квартиры является ЗАО «Строительная корпорация Серпухова», и на квартиру установлено ограничение права в виде ареста на основании постановления судебного пристава-исполнителя. В связи с этим, в настоящее время истцы не имеют возможности зарегистрировать свое право собственности на спорную квартиру без обращения в суд.

Представитель истцов адвокат Добья Е.А., действующий также на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал и просил их удовлетворить, дополнительно пояснив, что истцы все обязательства, как по предварительному договору, так и по основному исполнили, а ответчик необоснованно уклонялся от выполнения своих обязанностей, связанных с оформлением права собственности истцов на квартиру. У истцов отсутствует экземпляр договора купли-продажи, так как он был передан в Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155».

Представитель ответчика ЗАО «Строительная корпорация Серпухова» в судебное заседание не явился, будучи извещен надлежащим образом, возражений по заявленным требованиям не предоставлено.

Представитель третьего лица товарищества на вере (коммандитное товарищество) «СУ-155» и компания» в судебное заседание не явился, будучи извещен надлежащим образом возражений по заявленным требованиям не предоставлено.

Представители третьих лиц МРИ ФНС России №11 по Московской области и УФССП по МО в судебное заседание не явились, будучи извещены надлежащим образом; возражений по иску не представлено.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области МО в судебное заседание не явился, будучи извещен надлежащим образом, предоставив заявление о рассмотрении дела в его отсутствие в соответствии с требованиями закона.

Как усматривается из материалов дела, <дата> между Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155» и Компания», действующим от имени ЗАО «Строительная корпорация Серпухова» и Ивашко Т.С., Ивашко Н.В. был заключен предварительный договор <номер>. согласно которому ЗАО «Строительная корпорация Серпухова» приняло решение продать, а Ивашко Т.С. и Ивашко Н.В. приняли решение приобрести в общую долевую собственность <данные изъяты> комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, тип слева, проектной площадью <данные изъяты> (проектная площадь включает в себя общую площадь квартиры, а также площадь балконов и лоджий). Идентификационные и технические характеристики квартиры, являются проектными. В случае изменения проектных данных сторонами будет подписано дополнительное соглашение к договору (л.д. 12-17).

В соответствии с п. 2 предварительного договора при исполнении сторонами обязательств, принятых на себя в соответствии с договором, стороны обязуются в будущем заключить между собой договор купли – продажи квартиры. Основной договор должен быть заключен не позднее, чем 40 рабочих дней после даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на вновь отстроенный объект недвижимости: <данные изъяты>-комнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес>, тип слева, проектной площадью <данные изъяты> в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 2.7. предварительного договора стороны пришли к соглашению, что предварительная стоимость квартиры, составляет денежную сумму в размере <данные изъяты>, НДС не облагается, исходя из стоимости 1 кв.м. равной <данные изъяты>, НДС не облагается, и проектной площади квартиры, которая до обмеров БТИ составляет <данные изъяты>. Окончательная стоимость квартиры, определяется исходя из ее фактической площади, определенной по результатам обмеров БТИ.

<дата> между Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155» и Компания» и истцами заключено соглашение к Предварительному договору <номер> от <дата>, из которого следует, что разница между площадью <данные изъяты> комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, тип слева, проектной площадью <данные изъяты>, указанной в Предварительном договоре и ее фактической площадью по результатам обмеров БТИ составляет <данные изъяты>. Размер доплаты, подлежащей перечислению истцами на расчетный счет продавца по результатам обмеров БТИ составляет <данные изъяты>, НДС не облагается, исходя из стоимости одного кв. метра площади квартиры равной <данные изъяты>, НДС не облагается (л.д. 24).

<дата> между Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155» и Компания» и истцами было заключено соглашение об эксплуатационных расходах к Предварительному договору <номер> от <дата>, согласно которому, в целях обеспечения сохранности приобретаемой квартиры, истцы приняли на себя обязательство по оплате эксплуатационных услуг в спорной квартире и несению расходов, связанных с управлением многоквартирным домом, по оплате за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и электроснабжение квартиры, вывоз мусора (л.д.18).

<дата> был заключен договор поручения <номер> между Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-<номер>» и Компания», действующим от имени ЗАО «Строительная корпорация Серпухова» и истцами, по которому Товарищество обязалось оказать доверителям комплекс информационно-консультационных услуг; оказать услуги по технической подготовке проектов документов, необходимых для приобретения квартиры, а также по юридическому сопровождению сделки по приобретению квартиры; совершить от имени доверителей и за их счет юридические действия по оформлению общей долевой собственности доверителей на квартиру: Ивашко Т.С. – 2/3 доли в праве собственности, Ивашко Н.В. – 1/3 доля в праве собственности; а истцы обязались выдать доверенность на совершение действий и передать все необходимые документы для оформления права собственности (л.д.19-22).

В материалы дела предоставлены доверенности, выданные истцами, во исполнение поручения об оказании услуг (л.д. 29, 37).

Истцами также предоставлены квитанции, подтверждающие полную оплату стоимости спорной квартиры, а также внесение платежей по всем заключенным с ответчиком договорам и соглашениям, и оплате коммунальных услуг (л.д. 39-50).

Согласно уведомлению от августа 2010г., направленного Ивашко Т.С. Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155» и Компания», право собственности Товарищества на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрировано, в связи с чем, Товарищество готово выполнить обязательство по заключению договора купли-продажи указанной квартиры (л.д. 23).

В материалы дела представлена распечатка текста договора купли-продажи квартиры <номер> от <дата>, в реквизитах которого отсутствуют подписи сторон, в соответствии с которым указано, что он заключён между ЗАО «Строительная корпорация Серпухова» и Ивашко Т.С., Ивашко Н.В., по условиям которого продавец продает, а покупатели покупают за <данные изъяты> в общую долевую собственность - Ивашко Т.С. 2/3 доли в праве, Ивашко Н.В. 1/3 доля в праве, квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, которая находится на <данные изъяты> этаже, состоит из <данные изъяты> комнат, имеет площадь с учетом холодных помещений <данные изъяты>, общую площадь <данные изъяты>, в том числе жилую <данные изъяты>.

Согласно п. 4 текста договора, расчеты между сторонами на момент подписания договора произведены в полном объеме.

Из п.5 текста договора следует, что продавец гарантирует, что до настоящего времени квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом (запретом) не состоит; свободна от каких-либо обременений. (л.д.24-27)

Истцом представлен письменный текст акта передачи квартиры по договору купли-продажи, в реквизитах которого отсутствуют подписи сторон (л.д. 28).

<дата> Ивашко Т.С. обратилась с заявлением к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155» и компания» о предоставлении информации о сроках оформления государственной регистрации права собственности на спорную квартиру. На данное заявление дан ответ, в соответствии с которым Товарищество не может исполнить принятые на себя обязательства по договору, в связи с отсутствием государственной пошлины от ЗАО «Строительная Корпорация Серпухов», необходимой для регистрации перехода права собственности (л.д.30, 36).

Ивашко Т.С. <дата> был выдан смотровой ордер на спорную квартиру, как будущему собственнику, а также разрешение <номер> на производство работ по доведению квартиры до состояния пригодного для проживания (л.д.31, 32).

<дата> между ООО «А» и Ивашко Т.С. был заключен договор подряда <номер> на выполнение работ по разработке электропроекта спорной квартиры (л.д.33-34).

Из акта первичного осмотра квартиры <адрес> от <дата> следует, что она выполнена согласно проектно-сметной документации (л.д.35).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.11.2012г. и 25.04.2013г., квартира <адрес> принадлежит на праве собственности ЗАО «Строительная корпорация Серпухова». На основании постановления судебного пристава СРО Службы судебных приставов по МО УФССП по МО от <дата> на квартиру наложен арест, собственнику объявлен запрет на распоряжение имуществом (л.д.38, 55).

Из материалов гражданского дела № 2-802/2012 по иску Т. к ЗАО «Строительная корпорация г. Серпухова» о признании права собственности, приобщенного к рассматриваемому иску, усматривается, что имеется технический паспорт, составленный <дата> на многоквартирный жилой <данные изъяты> секционный <данные изъяты>-этажный <данные изъяты>-квартирный жилой дом (корпус <номер>), расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 12-14).

Согласно ответа Администрации г. Серпухова, что жилой дом <номер> по <адрес> введен в эксплуатацию в декабре 2009 года, в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от <дата>. Застройщик: ЗАО «Строительная корпорация Серпухова» (л.д. 37).

<дата> судебным приставом – исполнителем СРО СП УФССП по Московской области Г. наложен арест на имущество ЗАО «Строительная корпорация Серпухова», в том числе на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 68-72).

Согласно сообщению судебного пристава-исполнителя СРО СП УФССП по МО Г. <дата> исполнительное производство <номер> в отношении должника ЗАО «Строительная корпорация Серпухова» передано на исполнение в СМО по особо важным исполнительным производствам УФССП России по Московской области (л.д. 73).

Выслушав представителя истцов, изучив материалы дела, суд считает возможным отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В соответствии со ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права.

Основания приобретения права собственности предусмотрены ст.218 ГК РФ, согласно которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пункта 4 ст.445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В силу ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Согласно ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, стороны заключили предварительный договор, правовая природа которого подразумевает заключение основного договора на заранее согласованных условиях. Невозможность заключения основного договора по вине одной из сторон влечёт вышеуказанную ответственность в виде возмещения понесённых другой стороной убытков и даёт право этой (потерпевшей) стороне требовать заключения основного договора в судебном порядке. Признание же исполненным основного договора, который не был заключён, по результатам исполнения предварительного договора, гражданским законодательством не предусмотрено. Доказательств заключения основного договора истцом не представлено.

Кроме того, суд считает доводы истцов о том, что: правомерность предварительного договора никем не оспорена, они лишены возможности исполнить основной договор, что своими фактическими действиями истцы исполнили все обязательства по предварительному договору, внеся предоплату в полном объёме стоимости спорной квартиры, неся бремя ее содержания, и благодаря этим фактическим данным в своей совокупности истцы приобрели право собственности на спорную квартиру, не основанными на законе и противоречащими разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума ВС РФ №10 и ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в частности, "если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом." (п.63)

В данном случае даже если бы стороны заключили основной договор купли-продажи, то данный договор мог бы считаться юридически заключённым в силу положений вышеуказанных норм гражданского законодательства только при условии его регистрации. Учитывая же, что ещё в мае 2011 года на спорную квартиру был наложен арест, заключающийся в запрете ответчику им распоряжаться, такой договор в силу положений ст.168 ГК РФ (недействительность сделки, не соответствующей закону) даже в случае его регистрации являлся бы ничтожным и не влёк никаких правовых последствий, в том числе, и перехода к покупателю прав собственности на указанное в нём имущество.

При этом, истцы не лишены возможности предъявить к ответчику требование о взыскании необоснованно полученных от него по незаключенному договору денежных средств, а также о возмещении убытков.

Исходя из изложенного, на основании ст.ст.131, 218, 223, 429, 445, 549-551, 556, 558 ГК РФ и руководствуясь ст.ст.167, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объёме.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Серпуховский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Крючков С.И.

Мотивированное решение составлено 05 августа 2013 года.