Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-40/2021 (2-763/2020;) ~ М-836/2020 от 07.12.2020

УИД №RS0017-01-2020-001213-51

Дело №2-40/2021

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

с.Лямбирь                                             30 марта 2021 г.

Лямбирский районный суд Республики Мордовия в составе:

судьи Фроловой Н.В.,

при секретаре Карякиной Т.А.,

    с участием в деле:

    истца –Маркелова Александра Анатольевича, его представителя –Демина Николая Николаевича, действующего на основании нотариальной доверенности от 10.12.2020 года, зарегистрированной в реестре №13/29-н/13-2020-3-656;

    ответчика –Резяпова Радика Шамилевича;

    третьего лица –Пинямаскина Дениса Анатольевича, его представителя –адвоката Екония Людмилы Юрьевны, действующей на основании удостоверения №338 от 17.11.2004 года и ордера №2 от 01.02.2021 года;

    третьего лица –Управления Росреестра по Республике Мордовия;

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Маркелова Александра Анатольевича к Резяпову Радику Шамилевичу о расторжении договора купли-продажи земельного участка в части,

    установил:

             Маркелов А.А. обратился в Лямбирский районный суд Республики Мордовия с иском к Резяпову Р.Ш. о расторжении договора купли-продажи земельного участка в части. В обоснование иска указал, что 25.10.2019 года между ним и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого он продал Резяпову Р.Ш. земельный участок с кадастровым номером <номер>, стоимостью 600 000 рублей и земельный участок с кадастровым номером <номер>, стоимостью 1 400 000 рублей. Денежные средства в размере 600 000 рублей за проданные земельные участка переданы до подписания договора в качестве аванса. По условиям договора денежные средства в размере 1 400 000 рублей должны быть переданы в полном объёме до 01.01.2020 года. Учитывая факт оплаты суммы в размере 600 000 рублей и стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер>, он считает данный земельный участок оплаченным в полном объёме. Стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер> ответчиком не оплачивалась. Переход права на земельные участки зарегистрирован 07.11.2019 года. Требования о расторжении договора купли-продажи земельного участка направлено ответчику и получено последним 28.10.2020 года. Полагает, что ответчиком существенно нарушены условия договора купли-продажи земельного участка от 25.10.2019 года. С учетом заявления, поданного в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 25.10.2019 года, заключенный между ним и Резяповым Р.Ш., -в отношении земельного участка с кадастровым номером <номер>; прекратить право собственности Резяпова Р.Ш. на спорный земельный участок; погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности Резяпова Р.Ш. на спорный земельный участок; признать право собственности Маркелова А.А. на спорный земельный участок и внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности Маркелова А.А. на спорный земельный участок.

             В судебное заседание истец Маркелов А.А. не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещался своевременно, надлежащим образом.

            Представитель истца Маркелова А.А. –Демин Н.Н. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал по тем же основаниям, просил удовлетворить.

             Ответчик Резяпов Р.Ш. исковые требования не признал, пояснив суду, что при заключении договора купли-продажи земельного участка от 25.10.2019 года, Маркелову А.А. была оплачена денежная сумма в размере 600 000 рублей за оба земельных участка, так как договор составлялся один. В обеспечение оплаты оставшейся суммы по договору в размере 1 400 000 рублей, 24.10.2019 года им и К. был заключен договор займа с Маркеловым А.А. на указанную сумму, хотя фактически они денег не получали. Не желает расторгать договор в части спорного земельного участка, так как аванс по договору внесён, и он намерен исполнить свои обязательства.

           Третье лицо Пинямаскин Д.А. в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещался своевременно, надлежащим образом.

             Представитель третьего лица Пинямаскина Д.А. –адвокат Екония Л.Ю. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, поскольку в соответствии с условиями договора купли-продажи от 25.10.2019 года денежные средства в размере 600 000 рублей были переданы покупателем продавцу за покупаемые земельные участки, а не за какой-то конкретный земельный участок. Кроме этого, полагает, что нормами статей 450 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрена возможность частичного расторжения договора, в связи с чем, истцом избран неверный способ защиты.

             Представитель третьего лица Управления Росреестра по Республике Мордовия в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещался своевременно, надлежащим образом.

             На основании положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

             Заслушав представителя истца, ответчика, представителя третьего лица и исследовав письменные материалы, суд приходит к следующему.

             Как установлено в судебном заседании, 25.10.2019 года между Маркеловым А.А. (продавец) и Резяповым Р.Ш. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка (далее –договор купли-продажи от 25.10.2019 года), по условиям которого продавец продал покупателю земельные участки, расположенные по адресу: <адрес>: с кадастровым номером <номер>, площадью 7 079 кв.м, и с кадастровым номером <номер>, площадью 3 275 кв.м (л.д.10-12).

            Пунктом 2.1 договора от 25.10.2019 года согласована цена земельных участков: с кадастровым номером <номер> в размере 1 400 000 рублей, с кадастровым номером <номер> в размере 600 000 рублей.

             В соответствии с пунктом 2.2 договора денежные средства в размере 600 000 рублей за покупаемые земельные участки переданы покупателем продавцу до подписания договора купли-продажи. Денежные средства в размере 1 400 000 рублей будут передаваться частями после подписания договора купли-продажи. Покупатель обязуется полностью погасить задолженность до 01.01.2020 года.

          Таким образом, из заключенного сторонами договора следует, что у ответчика возникла обязанность уплатить истцу оставшуюся часть цены земельных участков в размере 1 400 000 рублей.

         Ответчик Резяпов Р.Ш. в судебном заседании не отрицал наличие задолженности перед истцом по договору от 25.10.2019 года в названной сумме.

             Переход права собственности на приобретенные земельные участки от Маркелова А.А. к Резяпову Р.Ш. зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия -07.11.2019 года.

            Указанные земельные участки обременены договором об ипотеке (залоге недвижимости) от 24.04.2020 года, заключенным между ответчиком Резяповым Р.Ш. и третьим лицом Пинямаскиным Д.А.

             21.10.2020 года Маркелов А.А., в связи с неисполнением Резяповым Р.Ш. обязательства по оплате земельного участка с кадастровым номером <номер>, направил в адрес ответчика требование (претензию) о расторжении договора купли-продажи от 25.10.2019 года в части продажи указанного земельного участка (л.д.15-17).

              Претензия была получена Резяповым Р.Ш. -28.10.2020 года, однако оставлена без удовлетворения (л.д.24).

              Ссылаясь на то, что задолженность ответчика по оплате земельного участка с кадастровым номером 13:15:0314001:723 составляет 1 400 000 рублей, Маркелов А.А. обратился в суд с настоящим иском.

             Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

            В соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товары и уплаты процентов в соответствии со статьёй 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

             Однако, из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременно оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме этого, в соответствии с пунктом 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Положениями статьи 309 и статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу пункта 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора одной стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

               В соответствии с пунктом 1 статьи 540 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другой недвижимое имущество.

              Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возмещения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения о неосновательном обогащении подлежит применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статей 1102,1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

              Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

               Ответчик Резяпов Р.Ш. не исполнил обязательства по оплате приобретенных у истца земельных участков, тем самым допустил существенное нарушение условий договора купли-продажи от 25.10.2019 года, что повлекло для Маркелова А.А. такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

            Поскольку неоплата покупателем имущества, приобретенного по договору купли-продажи, повлекла для продавца значительный ущерб, в связи с длительным не исполнением ответчиком обязательств по оплате, а также ввиду значительности суммы, данные обстоятельства являются существенными нарушениями условий договора и это обстоятельство является основанием для расторжения договора купли-продажи на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

              Вместе с тем, сделав вывод о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи от 25.10.2019 года, требования истца о расторжении договора купли-продажи только в части земельного участка с кадастровым номером <номер>, суд оставляет без удовлетворения по следующим основаниям.

             Согласно положениям статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

               Право выбора защиты своих прав принадлежит истцу.

В силу части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

По смыслу закона, для возможности расторжения договора купли-продажи в части одного из двух земельных участков, являющихся предметами договора, необходимо установить, в отношении какого именно земельного участка покупателем не выполнена обязанность по его оплате.

Доводы стороны истца о том, что оплата в сумме 600 000 рублей произведена Резяповым Р.Ш. за земельный участок с кадастровым номером <номер>, поскольку продажная цена именно данного земельного участка составляет 600 000 рублей, суд не может признать состоятельными, поскольку они противоречат условиям договора купли-продажи от 25.10.2019 года.

               Так, из пункта 2.2 договора купли-продажи от 25.10.2019 года следует, что денежные средства в размере 600 000 рублей переданы покупателем продавцу до подписания договора купли-продажи за покупаемые земельные участки. При этом не определено, какая именно сумма и за какой конкретно земельный участок получена продавцом.

             Аналогичное условие содержится в пункте 2.2 предварительного договора купли-продажи земельных участков от 27.09.2019 года.

              Ответчик Резяпов Р.Ш. в судебном заседании оспаривал то обстоятельство, что аванс в названном размере был им внесён именно в счет оплаты за земельный участок с кадастровым номером <номер>, утверждая, что денежные средства в сумме 600 000 рублей передавались им в качестве аванса за оба приобретаемых земельных участка.

               Каких-либо доказательств оплаты ответчиком суммы в размере 600 000 рублей по договору купли-продажи от 25.10.2019 года именно за земельный участок с кадастровым номером <номер>, стороной истца суду не представлено.

               При таких обстоятельствах, поскольку из условий договора купли-продажи от 25.10.2019 года следует, что 600 000 рублей переданы Резяповым Р.Ш. истцу за покупаемые земельные участки, определить какую сумму и за какой конкретно земельный участок переданы денежные средства определить не представляется возможным, суд приходит к выводу, что требования истца о расторжении договора купли-продажи в отношении одного из двух земельных участков, не основаны, как на требованиях закона, так и на условиях договора.

            Суд приходит к выводу о том, что истцом в данном случае выбран ненадлежащий способ защиты своих гражданских прав, что не лишает его впоследствии возможности обратиться для восстановления своих нарушенных прав, как продавца недвижимого имущества, с иском о расторжении договора купли-продажи от 25.10.2019 года в полном объёме и о возврате, либо оплате, переданного покупателю имущества.

             Поскольку суд отказывает в удовлетворении требования истца о расторжении договора купли-продажи в части, не подлежат и удовлетворению требования истца в остальной части, которые являются производными от основного требования.

              На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

                                 решил:

    исковые требования Маркелова Александра Анатольевича к Резяпову Радику Шамилевичу о расторжении договора купли-продажи земельного участка в части –оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи жалобы через Лямбирский районный суд Республики Мордовия.

Судья Лямбирского районного суда

Республики Мордовия                                  Н.В.Фролова

Справка:

В окончательной форме решение принято -06 апреля 2021 года

Судья                                          Н.В.Фролова