Решение по делу № 2-281/2020 ~ М-274/2020 от 08.07.2020

Дело № 2-281/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 августа 2020 года город Аткарск

Аткарский городской суд Саратовской области в составе

председательствующего судьи Ульянова Ю.В.

при секретаре Денисовой Т.С.

с участием

истца Иотковской О.Н.,

представителя истца Каргиной О.С.,

ответчика Шубиной Н.В.,

представителя ответчика Никитина К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Иотковской О.Н. к Шубиной Н.В., третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по области о признании договора купли-продажи недвижимости и применении последствий недействительности договора,

установил:

Иотковская О.Н. обратилась в суд с названным исковым заявлением, указав, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила с ответчиком договор купли-продажи недвижимости, на основании которого она приобрела у ответчика земельный участок с кадастровым номером № площадью 412 кв.м. и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>. На момент осмотра домовладения, предшествующего заключению названного договора, жилое помещение было оснащено предметами домашнего обихода – мебелью бытовой техникой, которые в соответствии с устной договоренностью, достигнутой между сторонами сделки, подлежали продаже в составе домовладения. После оформления купли-продажи она обнаружила, что предметы домашнего обихода в доме отсутствуют, при этом стали очевидными недостатки конструкции дома, ранее скрываемые мебелью, бытовой техникой и иными элементами благоустройства. По результатам инженерно-технического обследования было установлено, что массовые прогрессирующие сквозные трещины в конструкции фундамента (поперечные, продольные, наклонные); в помещениях жилого дома из-за просадки фундамента пошли трещины в несущих внутренних стенах; в помещениях жилого дома из-за просадки фундамента имеется существенный уклон и разрушение полов; на наружных, внутренних стенах и на потолке обнаружены множественные трещины; множественные следы протечек в помещениях; прогибы стропильных ног; трещины стропильных ног, отсутствие части настенных желобов и обделки свесов; провалившиеся балки пола 1-го этажа; поражение гнилью и жучком досок; прогибы и просадки досок; стирание досок в ходовых местах; разрушение пола; отсутствуют отливы; переплеты расшатаны; створки не открываются; оконные переплеты, коробка и подоконная доска полностью поражена гнилью и жучком; нарушены все сопряжения; эксплуатация существующей системы отопления не безопасна. В качестве дымохода используется дымоход существующей печи. В дымоходе существующей печи имеются трещины, через которые в жилые помещения попадают отходы горения газа. Эксплуатация существующей системы отопления и вентиляции может привести к отравлению продуктами горения (угарным газом); ввод системы водопровода расположен в жилой комнате в полу; разводка труб водоснабжения по дому отсутствует; монтаж системы электроснабжения выполнен с грубыми нарушениями ПУЭ; полная потеря эластичности изоляции проводов, значительные повреждения внутриканальных сетей и приборов (розеток, выключателей, плафонов); следы ремонта системы с частичной заменой сетей, наличие временных прокладок; эксплуатация системы без полной замены может привести к замыканию или воспламенению проводки. Состояние фундамента здания – ограниченно-работоспособное; состояние наружных и внутренних стен, перегородок здания – ограниченно-работоспособное; состояние межэтажных перекрытий – ограниченно-работоспособное; состояние крыши и кровли – ограниченно-работоспособное; состояние полов помещений – ограниченно-работоспособное; состояние окон – ограниченно-работоспособное. Нормативный усредненный срок эксплуатации строения данной конструктивной схемы составляет от 50 до 100 лет. Восстановление строения здания требует несоразмерных затрат, некоторые помещения не отвечают требованиям нормативной документации, по санитарно-техническим нормам (отсутствие санузла, канализации) жилой дом не пригоден для проживания. При таких обстоятельствах жилой дом, приобретенный ею дом не является жилым, а дальнейшая его эксплуатация и проживание в нем угрожает жизни и здоровью истца. Ссылаясь на положения п. 2 ст.179 ГК РФ, полагая, что сделка купли-продажи недвижимости заключена ею под влиянием обмана о стороны продавца, Иотковская О.Н. просит суд признать недействительным договор купли-продажи недвижимости, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Шубиной Н.В. и Иотковской О.Н., прекратить право собственности Иотковской О.Н. на земельный участок с кадастровым номером № площадью 412 кв.м. и часть жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, восстановить право собственности на названные земельный участок и часть жилого дома за Шубиной Н.В., взыскать в ее пользу с Шубиной Н.В. денежные средства в размере 400 000 рублей.

В судебном заседании истец и ее представитель обстоятельства, послужившие основанием обращения в суд, подтвердили, просила исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Шубина Н.В. и ее представитель исковые требования не признали, указав, что со стороны ответчика не имелось недобросовестных намерений, направленных на введение в заблуждение либо обман покупателя. В связи с изложенным просили отказать в удовлетворении иска.

Представитель третьего лица, извещенный о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Выслушав участников судебного заседания, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу положений ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Положениями п. 1 ст. 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В ч. 3 ст. 196 ГПК РФ предусмотрено, что суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В основу исковых требований истцом положены нормы п. 2 ст. 179 ГК РФ, в соответствии с которыми сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 99 постановления Пленума Верховного Суда РФ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (п. 2 ст. 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

При таких обстоятельствах истцу следовало доказать наличие умысла в действиях ответчика на совершение обмана в отношении истца.

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (далее по тексту – Договор) Шубина Н.В., выступая в качестве продавца, продала и передала в собственность Иотковской О.Н., выступающей в качестве покупателя, земельный участок с кадастровым номером № площадью 412 кв.м. и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области ДД.ММ.ГГГГ.

Стоимость названной недвижимости определена сторонами сделки в размере 400 000 рублей, из которых 350 000 рублей – стоимость жилого дома, 50 000 рублей – стоимость земельного участка. Оплата названных денежных средств произведена до подписания договора.

Согласно п. 5 Договора продавец передал, а покупатель принял приобретаемые земельный участок и жилой дом до подписания Договора, при этом передаточный акт дополнительно составлению не подлежит. При таких обстоятельствах обязанность продавца передать товар в соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ признается судом исполненной.

Из положений п. 4 Договора следует, что покупатель удовлетворен качественным состоянием приобретаемых земельного участка и жилого дома, с которым ознакомлен путем осмотра, проведенного перед заключением Договора.

В ходе рассмотрения дела судом по ходатайству сторон были допрошены свидетели ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 Из анализа показаний вышеназванных свидетелей следует, что перед заключением спорного договора истцу, а также лицам, сопровождавшим ее (ФИО6, ФИО7), неоднократно была обеспечена возможность беспрепятственно без ограничения во времени обследовать дом, расположенный по адресу: <адрес>, в частности его жилые и нежилые помещения, инженерное оборудование, техническое состояние конструкций домовладения. Данные обстоятельства следуют и из объяснений истца. Также их объяснений сторон и показаний допрошенных в судебном заседании свидетелей следует, что, осматривая домовладение, Иотковская О.Н. не просила продемонстрировать ей техническое состояние конструкций дома, скрытых предметами домашнего обихода, не ставила вопрос о техническом обследовании домовладения.

Как следует из показаний свидетеля Шубина Н.А., Иотковской О.Н. в ходе осмотра домовладения по ее просьбе были предоставлены для ознакомления правоустанавливающие документы на домовладение, а также технический паспорт на жилой дом.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что ответчиком до заключения спорного договора купли-продажи истцу обеспечена вся полнота действий, направленных на обследование домовладения, в том числе его конструктивных особенностей, технического состояния и свойств, а потому положения п. 4 Договора суд находит соответствующими действительности и данные положения включены в Договор на основании добровольного волеизъявления сторон сделки.

Разрешая заявленные исковые требования, суд руководствуется, в том числе положениями ст. 431 ГК РФ, в соответствии с которыми при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Буквальное толкование положений п. 4 Договора во взаимосвязи с прочими положениями названного договора и установленными в судебном заседании обстоятельствами позволяют утверждать, что Иотковская О.Н. заключая договор предварительно ознакомлена путем осмотра с характеристиками и свойствами приобретаемого недвижимого имущества и удовлетворена им в той степени, которая приводит ее к осознанному решению о приобретении в собственность такого имущества в том состоянии, в котором данное имущество находится на момент заключения сделки.

Доказательств, свидетельствующих о том, что формулировки, приведенные в п.4 Договора, позволяют толковать их содержание иначе, суду не представлено.

Вопреки требования ст. 56 ГПК РФ истцом и его представителем суду не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик либо иные лица с ведома или по поручению ответчика в целях предстоящей продажи недвижимости либо при заключении спорного договора сообщили истцу сведения относительного земельного участка или жилого дома, не соответствующие действительности, либо намерено умолчали об обстоятельствах, о которых ответчик должен было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Истцу до заключения договора купли-продажи земельного участка и жилого дома следовало уделять в достаточной степени внимание тем аспектам предстоящей сделки, а также характеристикам и свойствам приобретаемых объектов недвижимости, которые имели бы для нее существенное значение при принятии решения о приобретении такого имущества, в том числе с учетом содержащихся в техническом паспорте и в Едином государственном реестре недвижимости сведений о дате постройки домовладения. При этом, как установлено в судебном заседании, каких-либо препятствий к этому ответчиком либо иными лицами истцу не чинилось, напротив, истцу была обеспечена возможность всестороннего обследования предмета договора до заключения сделки, позволяющая в достаточной степени принять взвешенное и обоснованное решение о приобретении такого имущества.

В обоснование исковых требований Иотковской О.Н. представлено экспертное заключение по инженерно-техническому обследованию строительных конструкций жилого дома, согласно которому выявлены массовые прогрессирующие сквозные трещины в конструкции фундамента (поперечные, продольные, наклонные); в помещениях жилого дома из-за просадки фундамента пошли трещины в несущих внутренних стенах; в помещениях жилого дома из-за просадки фундамента имеется существенный уклон и разрушение полов; на наружных, внутренних стенах и на потолке обнаружены множественные трещины; множественные следы протечек в помещениях; прогибы стропильных ног; трещины стропильных ног, отсутствие части настенных желобов и обделки свесов; провалившиеся балки пола 1-го этажа; поражение гнилью и жучком досок; прогибы и просадки досок; стирание досок в ходовых местах; разрушение пола; отсутствуют отливы; переплеты расшатаны; створки не открываются; оконные переплеты, коробка и подоконная доска полностью поражена гнилью и жучком; нарушены все сопряжения; эксплуатация существующей системы отопления не безопасна. В качестве дымохода используется дымоход существующей печи. В дымоходе существующей печи имеются трещины, через которые в жилые помещения попадают отходы горения газа. Эксплуатация существующей системы отопления и вентиляции может привести к отравлению продуктами горения (угарным газом); ввод системы водопровода расположен в жилой комнате в полу; разводка труб водоснабжения по дому отсутствует; монтаж системы электроснабжения выполнен с грубыми нарушениями ПУЭ; полная потеря эластичности изоляции проводов, значительные повреждения внутриканальных сетей и приборов (розеток, выключателей, плафонов); следы ремонта системы с частичной заменой сетей, наличие временных прокладок; эксплуатация системы без полной замены может привести к замыканию или воспламенению проводки. Состояние фундамента здания – ограниченно-работоспособное; состояние наружных и внутренних стен, перегородок здания – ограниченно-работоспособное; состояние межэтажных перекрытий – ограниченно-работоспособное; состояние крыши и кровли – ограниченно-работоспособное; состояние полов помещений – ограниченно-работоспособное; состояние окон – ограниченно-работоспособное. Усредненный срок эксплуатации строения данной конструктивной схемы составляет от 50 до 100 лет. Исходя из результатов обследования и технического состояния основных строительных конструкций, восстановление данного здания требует несоразмерных затрат. Некоторые помещения не отвечают требованиям действующих нормативных документов. Предъявляемым к жилым помещениям. По санитарно-техническим нормам (отсутствие санузла и канализации) жилой дом не пригоден для проживания.

Приведенные в названном экспертном заключении сведения о техническом состоянии дома, расположенного по адресу: <адрес>, сами по себе безусловно не свидетельствуют об обмане продавцом истца либо о введении в заблуждение Иотковской О.Н. относительно характеристик и свойств предмета договора купли-продажи.

Как усматривается из названного экспертного заключения, техническое состояние дома установлено посредством общего осмотра недвижимости, визуального обследования здания и земельного участка. При этом сведений о применении экспертом какого-либо специального оборудования либо сведений о необходимости нарушения конструктивной целостности дома либо отдельных его узлов для выявления технических характеристик домовладения экспертное заключение не содержит.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание установленные в ходе рассмотрения дела фактические обстоятельства, суд находит, что ответчиком Шубиной Н.В. истцу Иотковской О.Н. была в полной мере обеспечена возможность ознакомиться со всеми техническими характеристиками домовладения, его помещениями и конструктивными элементами, что было достаточно для определения технического состояния строения, при этом истцу следовало принять разумные и достаточные меры, направленные на выявление таких свойств дома, длительное время находящегося в эксплуатации, которые бы исключили для нее потребность в приобретении такого недвижимого имущества, что могло быть достигнуто, в том числе посредством привлечения специалистов в соответствующей сфере, что было сделано истцом после приобретения жилого дома. Ограничившись внешним, поверхностным осмотром дома и включив в Договор условия, изложенные в п. 4, истцу следовало осознавать, что она тем самым принимает на себя риски несения дополнительных расходов, вызванных необходимостью приведения дома в желаемое техническое состояние.

В соответствии с п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о недобросовестном поведении ответчика, предшествующем заключению сделки или в момент ее заключения.

То обстоятельство, что до передачи объектов недвижимости покупателю Шубина Н.В. вывезла из жилого дома предметы быта и домашнего обихода, не ставит под сомнение добросовестность ответчика, поскольку это является закономерным обстоятельством и не противоречит условиям Договора. Доказательств, свидетельствующих о том, что стороны Договора достигли устное соглашение о продаже совместно с недвижимым имуществом мебели и иных предметов быта, расположенных в доме, суду не представлено. Кроме того, как следует из данных в судебном заседании пояснений истца, вопрос о продаже мебели она лично с Шубиной Н.В. не обсуждала.

Вопреки позиции истца и его представителя указание в договоре на приобретение именно жилого дома, не может свидетельствовать о том, что приобретаемое строение должно отвечать требованиям, предъявляемым к жилым домам, поскольку данная формулировка лишь характеризует приобретаемый объект недвижимости, отграничивая его от нежилых построек.

По указанным основаниям не может быть признано и то, что стороны Договора не определили его предмет, поскольку, как следует из спорного договора, в нем в достаточной степени отражены индивидуализирующие признаки продаваемого недвижимого имущества, позволяющие отграничить его от иного подобного имущества. При этом, по смыслу закона, неудовлетворительное техническое состояние недвижимости не свидетельствует о том, что сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Таким образом, суд находит недоказанным истцом и его представителем обстоятельств, которые в силу п. 2 ст. 179 ГК РФ позволяют признать спорный договор недействительным, а потому исковые требования удовлетворению не подлежат.

При обращении с иском истцу была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины до вынесения решения. Принимая во внимание, что иск признан судом необоснованным, а также руководствуясь ст. 333.19 НК РФ, суд находит, что с истца подлежит взысканию в доход бюджета Аткарского муниципального района Саратовской области государственная пошлина в размере 7 200 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

отказать в полном объеме в удовлетворении исковых требований Иотковской О.Н. к Шубиной Н.В. о признании договора купли-продажи недвижимости и применении последствий недействительности договора.

Взыскать с Иотковской О.Н. в доход бюджета Аткарского муниципального района Саратовской области государственную пошлину в размере 7 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Саратовский областной суд путем принесения апелляционной жалобы через Аткарский городской суд Саратовской области.

Мотивированное решение изготовлено 25 августа 2020 года.

Судья Ю.В. Ульянов