Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1636/2017 ~ М-1508/2017 от 30.08.2017

Дело № 2-1636/2017                                                                                               В окончательной форме

решение суда принято

27 ноября 2017 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 ноября 2017 года                                                                         город Нижний Тагил

Тагилстроевский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области в составе председательствующего судьи Вахрушевой С.Ю., при секретаре Пироговой Е.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Коноплева А. С. к Администрации города Нижний Тагил о расторжении договоров аренды земельных участков и взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л :

Коноплев А.С. обратился в суд с иском к Администрации города Нижний Тагил о расторжении договоров аренды земельных участков, расположенных в (место расположения обезличено), отдельно с исковыми требованиями по каждому земельному участку.

Определением суда от ../../.... г. гражданские дела по данным земельным участкам, в порядке статьи 151 Гражданского процессуального кодекса РФ, были объединены судом в одно производство для совместного рассмотрения в рамках единого гражданского дела.

В обоснование предъявленных исковых требований истец указал следующее.

На основании постановления Администрации города Нижний Тагил от ../../.... г. №...-ПА «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельных участков для жилищного строительства» было принято решение о проведении торгов в форме аукциона, открытого по составу участников и форме подачи предложений о цене права на заключение договора аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства.

Ознакомившись с данным постановлением, истец приехал на участки и осмотрел их. Участки были под большим покровом снега и показались истцу пригодными для строительства.

Аукционная комиссия приняла решение заключить с истцом договор аренды земельного участка по (место расположения обезличено) в г. Н. Тагиле по начальной цене 201.700 руб. и земельного участка по (место расположения обезличено) в г. Н. Тагиле по начальной цене 202.400 руб.

../../.... г. между истцом и ответчиком были заключены договоры аренды указанных земельных участков: договор №...т-2016 в отношении земельного участка по (место расположения обезличено) в г. Н. Тагиле; договор №...т-2016 в отношении земельного участка по (место расположения обезличено) в г. Н. Тагиле.

К договорам были приложены акты приема-передачи земельных участков, которые были истцом подписаны.

../../.... г. истцом были внесены оставшиеся суммы по данным договорам аренды: в размере 161.400 руб. (по договору №...т-2016) и 161.900 руб. (по договору №...т-2016).

Впоследствии истцом были получены градостроительные планы земельных участков: ../../.... г. на земельный участок по (место расположения обезличено) и ../../.... г. на земельный участок по (место расположения обезличено). В данных планах о недостатках земельных участках указано не было.

../../.... г. в Управлении архитектуры и градостроительства (место расположения обезличено) истцом было получено разрешение на строительство №....

Приступив к планированию закладки фундамента на месте земельных участков в мае 2017 года истцом были обнаружены существенные недостатки, которые не были видны при первоначальном осмотре в декабре 2016 года из-за большого снежного покрова:

- на участках находятся элементы старого фундамента с подвальными помещениями;

- бетонные балки;

- элементы капитального строительства;

- участок сильно заболочен;

- на участке находятся кучи строительного мусора.

Оценив масштаб затрат на приведение участков в нормальное состояние, истец осознал, что такие дополнительные затраты для истца являются значительными и истец не сможет осуществить запланированную стройку.

В соответствии с пунктами 7.2 договоров аренды договор может быть расторгнут по соглашению сторон в письменном виде или в судебном порядке по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

../../.... г. истец обратился к Главе (место расположения обезличено) с претензией о приведении участков в надлежащее состояние или добровольно расторгнуть договоры аренды.

../../.... г. истцом был получен ответ Администрации (место расположения обезличено) по договору аренды №...т-2016 от ../../.... г., которым отказано в удовлетворении требований истца. По договору аренды №...т-2016 от ../../.... г. истцом ответ не получен до настоящего времени.

../../.... г. истец повторно обратился в Администрацию (место расположения обезличено) с заявлением о расторжении договоров аренды, однако ответа на данное обращение получено не было.

Истец просит расторгнуть договоры аренды земельных участков №...т-2016 от ../../.... г. и взыскать уплаченную истцом по данному договору сумму 201.700 руб.; №...т от ../../.... г. и взыскать уплаченную истцом по данному договору сумму 202.400 руб., а также взыскать понесенные истцом судебные расходы по оплате государственной пошлины в общей сумме 10.441 руб.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен в установленном законом порядке, в соответствии с частью 1 статьи 48 Гражданского процессуального кодекса РФ направил для участия в деле своего представителя.

Представитель истца - Быданцева О.А., действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности от ../../.... г. (том 2 л.д. 51), в полном объёме поддержала предъявленные исковые требования и просила об их удовлетворении по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика - Буньков А.В., действующий на основании доверенности №... от ../../.... г. (том 2 л.д. 60), исковые требования не признал и просил отказать в удовлетворении иска по изложенным в письменных возражениях основаниям, доводы которых основаны на следующем.

Земельные участки были переданы истцу по актам приема-передачи от ../../.... г. и было согласовано, что арендатор земельных участков не имел претензий по качеству.

Пунктом 13 Информационного сообщения о проведении торгов установлено, что для претендентов и участников аукциона проводится осмотр земельного участка на местности по согласованию с Управлением архитектуры.

Пунктом 4.2 договоров аренды предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора.

Истец указывает, что перечисленные в иске недостатки земельных участков были обнаружены им только в мае 2017 года. Ответчик считает, что основания для расторжения договора аренды, предусмотренные частью 2 статьи 620 ГК РФ отсутствуют.

Само по себе наличие снежного покрова не препятствует осмотру земельного участка. При надлежащей осмотрительности и добросовестности поведения истец обязан был предполагать, что снег может скрывать определенные недостатки имущества и, соответственно, обязан был принять все разумные и достаточные меры для выяснения всех обстоятельств, связанных с имуществом, которое он был намерен приобрести в аренду.

Проводя осмотр земельного участка в декабре 2016 года и видя препятствие для осмотра в виде снежного покрова, истец мог потребовать от арендодателя проведения более углубленного осмотра с обеспечением ему непосредственного доступа на всю территорию земельных участков. Однако истец по своему усмотрению посчитал, что визуального осмотра на расстоянии ему будет достаточно.

Также указанное подтверждается пунктом 4.2 договора аренды, который не позволяет в настоящее время ответчику ссылаться на невозможность выявления недостатков земельного участка до мая 2017 года. При достаточной осмотрительности до подписания договора по результатам торгов, арендатор мог потребовать более тщательного осмотра предмета аренды или сделать это самостоятельно.

Фактически истец имел возможность дважды при наличии желания и осмотрительности выявить недостатки имущества.

Истцом не представлено доказательств наличия самих недостатков, которые препятствуют использованию всего или значительной части земельных участков непосредственно для жилищного строительства.

Согласно акту осмотра от ../../.... г. земельных участков, на них не имеется посторонних предметов и конструкций, земельные участки пригодны для основной цели использования.

Само по себе нахождение на какой-либо части земельного участка элементов бетонных конструкций (неизвестного размера, веса, назначения, нахождения в центре или на границе участков, невозможность их утилизации или передвижения, затратность работ) ещё не значит наличие неустранимых препятствий в использовании земельного участка. В случае, если препятствия устранимы, незначительны, то расторжение договора будет являться несоизмеримым способом защиты права.

Доказательств в обоснование иска истцом не представлено. С момента передачи земельных участков прошло уже больше 9 месяцев, а с момента передачи участков до момента выявления недостатков прошло 5 месяцев. Отсутствуют доказательства того, что указанные недостатки имущества были на момент передачи участков, а не возникли позже в результате деятельности самого истца, поскольку он имел право приступить к строительству уже с февраля 2017 года. Также данные недостатки имущества могли возникнуть в результате действий третьих лиц после передачи участков. В этом случае ответственность за надлежащее состояние переданных во владение и пользование участков лежит на арендаторе.

Представитель ответчика просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объёме (том 1 л.д. 46-47).

Заслушав объяснения сторон, допросив свидетеля и исследовав письменные материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований. Данный вывод суда основан на следующем.

Согласно части 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Судом установлено, что Постановлением Администрации города Нижний Тагил №...-ПА от ../../.... г. «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельных участков для жилищного строительства» была утверждена информация о предмете торгов, начальной цене предмета аукциона, величине повышения начальной цены предмета аукциона, суммы задатка и сроков договора аренды земельных участков:

- Лот №...: земельный участок для индивидуального жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый №..., местоположение: (место расположения обезличено), площадь участка 1.215 кв.м.; разрешенное использование земельного участка - малоэтажная жилая застройка, срок аренды земельного участка - 20 лет; начальная цена лота - 201.700 руб., размер задатка - 40.300 руб.;

- Лот №...: земельный участок для индивидуального жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый №..., местоположение: (место расположения обезличено), площадь участка 1.219 кв.м.; разрешенное использование земельного участка - малоэтажная жилая застройка, срок аренды земельного участка - 20 лет; начальная цена лота - 202.400 руб., размер задатка - 40.500 руб. (том 2 л.д. 14-27).

Истцом в установленном порядке были поданы заявки на участие в аукционе.

По результатам аукциона ../../.... г. был утвержден протокол заседания аукционной комиссии по рассмотрению заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка жилищного строительства, которым истец признан участником аукциона в виду соответствия заявителя всем требованиям, указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона; аукцион признан несостоявшимся в виду подачи единственной заявки на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка; а также принято решение о заключении договора аренды земельного участка с единственным участником аукциона, с начальной ценой (ежегодным размером арендной платы) - 201.700 руб. (по земельному участку по (место расположения обезличено)); 202.400 руб. (по земельному участку по (место расположения обезличено)) (том 2 л.д. 28).

../../.... г. между истцом и Администрацией (место расположения обезличено) были заключены два договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства, заключаемого по итогам аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи предложений о размере арендной платы:

- договор №...т-2016 в отношении земельного участка по (место расположения обезличено) (том 1 л.д. 6-11);

- договор №...т-2016 в отношении земельного участка по (место расположения обезличено) (том 2 л.д. 6-11).

Оба указанных земельных участка переданы ответчиком истцу на основании актов приема-передачи от ../../.... г. (том 1 л.д. 12, том 2 л.д. 12)

../../.... г. истец обратился к Главе (место расположения обезличено) с претензией о приведении участков в надлежащее состояние или добровольно расторгнуть договоры аренды (том 1 л.д. 29, том 2 л.д. 29).

../../.... г. истцом был получен ответ Администрации (место расположения обезличено) по договору аренды №...т-2016 от ../../.... г., которым отказано в удовлетворении требований истца по причине отсутствия оснований для расторжения договора (том 1 л.д. 30).

При этом, как пояснил в судебном заседании представитель истца, по договору аренды №...т-2016 от ../../.... г. истцом ответ на вышеуказанную претензию не получен до настоящего времени.

../../.... г. истец повторно обратился в Администрацию (место расположения обезличено) с заявлением о расторжении договоров аренды (том 2 л.д. 32), однако ответа на данное обращение истцом также получено не было.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно части 1 статьи 407 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Частью 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В силу части 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ установлен порядок расторжения договора, в соответствии с которым требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 620 Гражданского кодекса РФ предусмотрены случаи досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора.

Так, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Положения о расторжении договора, указанные в рассматриваемых по делу договорах аренды земельных участков дублируют основания для прекращения договора аренды земельного участка, указанные в приведенной статье.

Судом установлено, что оба спорных земельных участка с кадастровыми номерами №... (участок №... по (место расположения обезличено)) и №... (участок №... по (место расположения обезличено)) имеют разрешенное использование «малоэтажная жилая застройка», что подтверждается представленными суду документами и не оспаривалось никем из участвующих в деле лиц.

Сторона истца, в нарушение пункта 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, положения которого была разъяснены истцу в определении суда о подготовке дела к судебному разбирательству, доказательств в обоснование исковых требований не представила.

Оба земельных участка были переданы истцу на основании оформленных в соответствии с пунктами 4.3.1 и 5.2.2 договоров аренды актов приема-передачи земельных участков, являющихся приложениями к договорам аренды (том 1 л.д. 12, том 2 л.д. 12).

Согласно пункту 2 указанных актов претензий у арендатора к арендодателю по передаваемым земельным участкам не имеется.

При этом суд критически оценивает доводы стороны истца о том, что по причине передачи земельных участков в зимнее время года - ../../.... г. и покрытия земельных участков снежным покровом, истец не имел возможности оценить действительное состояние земельных участков.

В этой связи суд признаёт обоснованной и убедительной позицию стороны ответчика по делу о том, что при надлежащей осмотрительности и добросовестности истец должен был предполагать, что снежный покров может скрывать определенные недостатки земельных участков и, соответственно, обязан был предпринять меры для выяснения всех обстоятельств, связанных с имуществом, являющимся предметом аренды.

Факт принятия земельных участков истцом по актам приема-передачи, содержащим указание на отсутствие к истца претензий к переданному имуществу, с учётом презумпции добросовестности действий истца, свидетельствует о том, что истец в достаточной для него степени убедился в состоянии принимаемого в аренду имущества и согласился на его принятие для использования по целевому назначению.

Кроме того, согласно пункту 4.2 договоров аренды арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении настоящего договора либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора.

Таким образом, при достаточной осмотрительности до подписания договора по результатам торгов, истец имел реальную возможность потребовать более тщательного осмотра предмета аренды или сделать это самостоятельно.

Однако доказательств того, что истец требовал от ответчика принятия мер для более внимательного и детального осмотра земельных участков истцом суду не представлено и в судебном заседании стороной истца фактически не оспаривалось, что осмотр земельных участков был проведен истцом скоротечно и весьма формально, путем визуального осмотра ровности поверхности и оценки расположения земельных участков относительно городской инфраструктуры.

Указанные доводы истца о порядке осмотра земельных участков подтвердил также и допрошенный судом свидетель Коноплев В.А., пояснивший, что осматривал земельные участки совместно с истцом.

По результатам осмотра земельных участков от ../../.... г. установлено, что на земельном участке №... по (место расположения обезличено) не имеется посторонних предметов и конструкций, земельный участок пригоден для основной цели использования; на земельном участке №... по (место расположения обезличено) присутствует водоотводная канава и элементы бетонных конструкций, земельный участок пригоден для основной цели использования.

Указанные обстоятельства подтверждаются представленной суду контрольной съемкой ситуации на земельных участках от ../../.... г. (том 2 л.д. 61-76).

При этом согласно содержащимся в указанной контрольной съемке сведениям, элементы бетонных конструкций занимают незначительные части земельного участка, расположены на большом расстоянии друг от друга и фактически по краю границ земельного участка (том 2 л.д. 62).

Также судом установлено и данное обстоятельство было заявлено истцом в судебном заседании, что площадь застройки по полученному им разрешению на строительство на данных земельных участках составляет 46,2 кв.м., тогда как общая площадь земельных участков составляет фактически 2.434 кв.м., что само по себе свидетельствует о том, что препятствий для использования земельных участков для возведения истцом строения не имеется по причине относительной незначительности площади планируемой истцом застройки.

Доказательств того, что нахождение земельных участков в указанном в данных документах состоянии препятствует их использованию по назначению, истцом суду не представлено.

Истец не доказал невозможность использования земельных участков по их назначению.

Доводы истца о том, что земельные участки имеют описанные в иске недостатки, препятствующие использованию земельных участков по их назначению, фактически основаны исключительно на субъективном мнении истца и допустимыми доказательствами не подтверждены.

Каких-либо оформленных в установленном порядке экспертных заключения о невозможности размещения на спорных земельных участках малоэтажной жилой постройки не представлено.

Доказательств доводов истца о заболоченности земельных участков суду также не представлено и данные утверждения основаны исключительно на субъективном мнении истца.

Таким образом, судом не установлено наличие предусмотренных законом и договором оснований для расторжения договоров аренды по инициативе арендатора, а указанные истцом в исковом заявлении основания таковыми не являются.

Кроме того, суд отмечает, что договоры аренды заключены ../../.... г., тогда как с требованием о расторжении договоров аренды истец обратился к арендодателю лишь ../../.... г., то есть спустя значительный период времени после заключения договоров, что, по мнению суда, свидетельствует фактически о нежелании использования истцом участков в соответствии с их назначением и намерением вернуть по договорам уплаченную арендную плату.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает предусмотренных статьями 450, 612 и 620 Гражданского кодекса РФ оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договоров аренды земельных участков.

Поскольку исковые требования о взыскании оплаченных истцом по договорам аренды денежных средств по своему содержанию производны от основного требования о расторжении договоров аренды, для удовлетворения которых судом не установлено оснований, данные исковые требования суд также признаёт необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Коноплева А. С. к Администрации (место расположения обезличено) о расторжении договора от ../../.... г. №...т-2016 и договора от ../../.... г. №...т-2016 аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства, заключаемых по итогам аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи предложений о размере арендной платы, а также о взыскании оплаченных по данным договорам денежных средств, отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Тагилстроевский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области.

Судья -                                     подпись                                 С.Ю. Вахрушева