Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3720/2014 ~ М-3097/2014 от 14.04.2014

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р. Ф.

дата <адрес>

Промышленный районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Санеева С.О.,

при секретаре Лавренченко М.А.,

с участием: истца Мурадханова В.С. и его представителя по доверенности от 15.02.2014г. и ордеру № от 12.04.2014г. адвоката Арутюновой А.А.,

ответчика в лице директора ООО «Русская Горка» Попова А.Л., действующего на основании Устава,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Мурадханова В. С. к Комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес> (далее «Комитет»), ООО «Русская Горка» о признании торгов - аукциона, проведенного дата г., на право заключения договора аренды муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, 0 этаж, помещения № 2-8, 10, 11, 85, общей площадью – 149,7 кв.м. недействительным; признании недействительным договора аренды указанного нежилого помещения между Комитетом и ООО «Русская горка»; обязательстве Комитета заключить с истцом договор аренды на указанное нежилое помещение по цене и на условиях, соответствующих законодательству РФ и указанных в протоколе разногласий,

УСТАНОВИЛ:

Мурадханов В.С. обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес>, ООО «Русская Горка» о признании торгов - аукциона, проведенного дата г., на право заключения договора аренды муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, 0 этаж, помещения № 2-8, 10, 11, 85, общей площадью – 149,7 кв.м. недействительным; признании недействительным договора аренды указанного нежилого помещения между Комитетом и ООО «Русская горка»; обязательстве Комитета заключить с истцом договор аренды на указанное нежилое помещение по цене и на условиях, соответствующих законодательству РФ и указанных в протоколе разногласий.

Свои исковые требования Мурадханов В.С. мотивировал тем, что дата Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> был проведен аукцион на право заключения договора аренды муниципального имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, 0 этаж, помещения № 2-8, 10, 11, 85, общей площадью – 149,7 кв.м.

Аукцион был признан несостоявшимся, и решением комиссии Мурадханову В.С., как единственному участнику аукциона, было предложено заключить договор аренды от дата Договор был получен Мурадхановым В.С. дата

Поскольку условия предложенного проекта договора аренды нежилого помещения противоречат законодательству РФ – нормам ГК РФ об аренде, Мурадхановым В.С. был подготовлен протокол разногласий на проект договора аренды и направлен в Комитет.

В частности, Мурадханов В.С. не был согласен с датой договора дата Таким образом, указав эту дату в проекте договора, сотрудники Комитета пытались возложить на Мурадханова В.С. обязательство оплачивать аренду помещения, которое физически не получено Мурадхановым В.С.

Также в п. 6.2. предложенного проекта договора имелась опечатка, в результате чего возникают существенные правовые последствия.

Более того, в извещении о проведении аукциона по указанному помещению не было опубликовано проекта договора. Проекты договоров были опубликованы на сайте Комитета, однако, относились к другим объектам недвижимости. Форма договора аренды помещения не утверждена каким-либо нормативно-правовым актом. Кроме того, предложенный проект договора отличается от опубликованного на сайте.

Письмом Комитета от дата протокол разногласий был возвращен Мурадханову В.С. без подписания. Письмо получено представителем истца дата г.

В то время как между Мурадхановым В.С. и Комитетом не были закончены письменные переговоры, в газете «Вечерний Ставрополь» № от дата было опубликовано извещение о проведении аукциона дата в 10.00 часов, лот № - нежилое помещение по адресу: <адрес>.

В письме Комитета от дата Мурадханову В.С. было предложено в срок до дата принять решение о передаче спора на рассмотрение суда, либо об отказе от заключения договора на предложенных условиях.

Комитет направил Мурадханову В.С. указанное письмо, заведомо опубликовав извещение о проведении аукциона.

дата был проведен аукцион, победителем аукциона признан ООО «Русская Горка».

Таким образом, Комитет уклонился от заключения с Мурадхановым В.С. договора аренды, и провел аукцион на то же помещение.

Просил суд признать торги- аукцион, проведенный дата на право заключения договора аренды муниципального имущества- нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес>,0 этаж, помещения №2-8, 10, 11,85 общей площадью 149,7 кв.м. недействительным; признать недействительным договор аренды указанного нежилого помещения между КУМИ и ООО «Русская горка», обязать КУМИ заключить с ним договор аренды на указанное нежилое помещение по цене и на условиях, соответствующих законодательству РФ и указанных в протоколе разногласий.

В судебном заседании истец Мурадханов В.С. исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, дал пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении.

Представитель истца Мурадханова В.С. по доверенности и ордеру адвокат Арутюнова А.А. исковые требования Мурадханова В.С. поддержала, просила суд их удовлетворить.

Представитель ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом, причин уважительности неявки суду не представил, также не представил суду письменных возражений на иск. В связи с этим суд признает причину неявки представителя ответчика неуважительной и считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебном заседании ответчик – директор ООО «Русская горка» -Попов А.Л. исковые требования Мурадханова В.С. не признал, и пояснил суду, что он приостановил оплату аренды за помещение по согласованию с Комитетом, в связи с неясностью законности проведенного аукциона. Также пояснил, что в настоящее время помещение им не используется, хотя акт приема-передачи с Комитетом он подписывал. Подтвердил, что в извещении о проведении аукциона на вышеуказанное помещение не было опубликовано проекта договора.

Суд, выслушав доводы истца, его представителя, ответчика, исследовав материалы дела, оценив собранные доказательства и в их совокупности, считает, исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствие со ст. 55 ГПК доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.

Как установлено судом, дата Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> был проведен аукцион на право заключения договора аренды муниципального имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, 0 этаж, помещения № 2-8, 10, 11, 85, общей площадью – 149,7 кв.м.

В извещении о проведении аукциона указана начальная (минимальная) цена договора (лота) в размере ежегодного платежа за право пользования муниципальным имуществом, в том числе НДС, в размере 241000 рублей за лот № – нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, 0 этаж, помещения № 2-8, 10, 11, 85, общей площадью – 149,7 кв.м. В извещении о проведении аукциона по указанному помещению отсутствует проект договора аренды нежилого помещения.

Согласно протоколу проведения аукциона на право заключения договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности <адрес> № от дата принято решение комиссии: Признать аукцион на право заключения договора аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности <адрес> несостоявшимися в связи с участием в аукционе одного участника. Заключить договор аренды объекта недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности <адрес> сроком на 5 лет с Мурадхановым В. С. по начальной цене предмета аукциона в размере ежегодного платежа за право пользования муниципальным имуществом, составляющей 241000 (Двести сорок одна тысяча) рублей 00 копеек.

Комитетом был подготовлен проект договора аренды нежилых помещений № от дата г., что подтверждается ответами Комитета от дата № и от дата № 08/06-1557, и вручен Мурадханову В.С. дата г.

Мурадхановым В.С. был подготовлен протокол разногласий от дата на проект договора аренды нежилых помещений № от дата и предоставлен в Комитет. От заключения договора аренды Мурадханов В.С. не отказывался.

Письмом Комитета от дата № протокол разногласий был возвращен Мурадханову В.С. без подписания.

В письме Комитета от дата № Мурадханову В.С. было предложено в срок до дата принять решение о передаче спора на рассмотрение суда, либо об отказе от заключения договора на предложенных условиях.

Комитет направил Мурадханову В.С. указанное письмо, заведомо опубликовав на официальном сайте извещение о проведении аукциона.

В то время как между Мурадхановым В.С. и Комитетом не были закончены и велись письменные переговоры по поводу условий договора аренды нежилого помещения, дата Комитетом был проведен аукцион на то же самое помещение, победителем аукциона признан ООО «Русская Горка».

Между Комитетом и ООО «Русская горка» был заключен договор аренды № от дата на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, 0 этаж, помещения № 2-8, 10, 11, 85, общей площадью – 149,7 кв.м.

Согласно ч. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В соответствии с ч. 1 ст. 17.1. Федерального закона от дата N 135-ФЗ "О защите конкуренции": «Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество:

-лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией или документацией об аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона, на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе или аукционе и конкурсной документацией или документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса или аукциона. При этом для организатора торгов заключение предусмотренных настоящей частью договоров в этих случаях является обязательным».

Таким образом, суд приходит к выводу, что в нарушение требований вышеуказанной нормы, Комитет незаконно уклонился от обязательства заключить договор аренды с Мурадхановым В.С., вследствие чего, проведенный дата аукцион является недействительным.

Частью 2 ст. 449 ГК РФ предусмотрено, что признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Таким образом, суд приходит к выводу, что договор аренды № от дата на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, 0 этаж, помещения № 2-8, 10, 11, 85, общей площадью – 149,7 кв.м., заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> и ООО «Русская горка» является недействительным.

В соответствии с ч. 4 ст. 445 ГК РФ: «Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор».

Поскольку в силу ч. 1 ст. 17.1. Федерального закона от дата N 135-ФЗ "О защите конкуренции" для организатора торгов заключение договора аренды с лицом, признанным единственным участником аукциона является обязательным по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении аукциона, суд считает возможным обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> заключить с Мурадхановым В.С. договор аренды на указанное нежилое помещение на срок 5 (Пять) лет по начальной (минимальной) цене, указанной в извещении о проведении конкурса или аукциона в размере 241000 (Двести сорок одна тысяча) рублей.

Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ч. 1 ст. 425 ГК РФ Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 2 ст. 445 ГК РФ: «При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда».

Как следует из протокола разногласий, в проекте договора аренды нежилого помещения Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> имеются пункты, которые прямо противоречат законодательству РФ, в частности, нормам главы 34 ГК РФ – Аренда.

В связи с этим суд считает законным и обоснованным требование истца об обязании Комитета заключить с Мурадхановым В.С. договор аренды на условиях, соответствующих законодательству и указанных в протоколе разногласий по следующим пунктам:

В проекте договора указана дата заключения договора: дата г., что не соответствует ст.ст. 425, 432 ГК РФ. Таким образом, указав несоответствующую действительности дату в проекте договора, Комитетом было незаконно возложено на истца Мурадханова В.С. обязательство оплачивать арендную плату за нежилое помещение, фактически не переданное Комитетом и не принятое Мурадхановым В.С.

Суд приходит к выводу о необходимости при заключении договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, 0 этаж, помещения № 2-8, 10, 11, 85, общей площадью – 149,7 кв.м., между Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> и Мурадхановым В.С., указать в договоре фактическую дату заключения (подписания) договора сторонами.

Суд считает необходимым изложить пункты договора аренды при заключении сторонами в следующей редакции:

В пункте договора 1.2. исключить из арендной платы стоимость аренды помещения № 8, площадью 10,4 кв.м., в соответствии с ст. 613 ГК РФ.

«1.4. Арендодатель отвечает за недостатки сданных в аренду помещений, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках», в соответствии с ч. 1 ст. 612 ГК РФ.

«2.1.2. Осуществлять не чаще одного раза в год контроль за соблюдением условий настоящего договора, проверять соблюдение Арендатором технических, санитарных, противопожарных и иных требований, предъявляемых к пользованию нежилыми помещениями, заблаговременно письменно уведомив Арендатора», поскольку на официальном сайте Комитета, в п. 2.1.2. публикации проекта договора отсутствует словосочетание «в любое время». В соответствии с ч. 1 ст. 61 ГПК РФ Обстоятельства, признанные судом общеизвестными, не нуждаются в доказывании.

«2.3.5. Содержать системы пожарной автоматики в исправном и работоспособном состоянии, а также проводить их техническое обслуживание и планово-предупредительный ремонт. Обеспечивать своевременное выполнение требований пожарной безопасности, предписаний, постановлений и иных законных требований государственных инспекторов по пожарному надзору», поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

«2.3.8. Производить за свой счет текущий ремонт помещений. Капитальный ремонт помещений может производиться Арендатором только с предварительного письменного согласия Арендодателя, в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации», что соответствует ст. 616 ГК РФ.

«2.3.9. Не производить перепланировки, снос, реконструкции, неотделимые улучшения помещений без письменного согласия Арендодателя и согласования с соответствующими службами и с учетом требований, установленных законодательством», в соответствии с ст.ст. 616, 623 ГК РФ.

«2.3.18. По истечении срока аренды (досрочном расторжении) Договора, в случае, если он не был пролонгирован на новый срок, возвратить помещения Арендодателю по Акту приема-передачи в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, со всеми произведенными неотделимыми улучшениями (указываются в Приложении № 1) не позднее 7 (семи) дней с даты окончания срока действия (досрочного расторжения) Договора», поскольку согласно ст. 621 ГК РФ предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, а в соответствии с ст. 622 ГК РФ арендатор обязан вернуть арендодателю имущество при прекращении договора аренды.

«3.1. Срок аренды устанавливается на 5 лет с ____________2014 г. по ____________2019 г.». Суд считает необходимым после слов «на 5 лет с» указать дату (день и месяц) заключения (подписания) договора и год: «2014», а после слов «по» указать дату (день и месяц) заключения (подписания) договора и год: «2019», в соответствии с ч. 1 ст. 425 ГК РФ.

«3.5. Если арендатор продолжает пользоваться помещениями после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Окончание срока действия настоящего Договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение», в соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ.

В пункте 4.2., суд считает необходимым указать арендную плату с учетом расчета за период с даты заключения (подписания) договора и акта приема-передачи нежилых помещений, исходя из годовой арендной платы 241000 рублей.

«6.2. Включение помещений в план приватизации (выставление на торги) не является основанием для досрочного расторжения Договора по инициативе Арендодателя», в соответствии с ч. 1 ст. 617 ГК РФ, а также в соответствии с п. 6.2. проекта договора аренды, опубликованного на сайте Комитета.

«6.3. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок», в соответствии с ст. 619 ГК РФ.

«6.8. Приложение к Договору:

1. Акт приема-передачи нежилых помещений (Приложение № 1

2. Таблица арендной платы (Приложение № 2)

3. Описание и технические характеристики нежилых помещений (Приложение № 3)», поскольку техническая документация необходима арендатору при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Суд приходит к выводу исключить из договора аренды, при его заключении сторонами, следующие пункты:

«2.3.11. В течение одного месяца с момента заключения настоящего Договора:

- заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг и своевременно оплачивать оказываемее ими услуги;

- заключить договор с организацией, осуществляющей управление зданием (или многоквартирным домом), в котором расположено помещение на оплату расходов на содержание общего имущества в здании (многоквартирном доме) пропорционально размеру общей площади нежилых помещений, указанных в п. 1.1. настоящего договора;

- застраховать помещения в течение 3-х месяцев с даты подписания настоящего Договора на весь срок действия договора. При этом страховая сумма при заключении Договора страхования помещений должна составлять величину, достаточную для компенсации расходов, связанных с их восстановлением». В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно ч. 1 ст. 927 ГК РФ Страхование осуществляется на основании договоров имущественного или личного страхования, заключаемых гражданином или юридическим лицом (страхователем) со страховой организацией (страховщиком). Из смысла указанной статьи следует, что если обязательное страхование предполагает наличие обязанности страхователя осуществить страхование, то добровольное страхование для страхователя необязательно, то есть производится на основе свободного волеизъявления сторон, без какого-либо принуждения.

«2.3.12. В течение 10-ти дней с момента исполнения обязанностей, предусмотренных п. 2.3.11. настоящего Договора, представить Арендодателю копии соответствующих договоров», поскольку п. 2.3.11. исключен судом из договора аренды.

«2.3.13. Если помещения находятся в здании, являющемся объектом культурного наследия, Арендатор обязан в течение 30 дней с момента заключения Договора, оформить охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, и осуществлять все предусмотренные действующим законодательством мероприятия по сохранению объекта культурного наследия», поскольку в извещении о проведении аукциона отсутствуют сведения о том, что здание, в котором расположено указанное помещение является объектом культурного наследия.

«2.3.16. Без письменного согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив». Указанный пункт договора противоречит ч. 2 ст. 615 ГК РФ, в соответствии с которой Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В пункте договора отсутствует слово «вправе», а указанной нормой не предусмотрено «письменного согласия».

«5.4. Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в случаях нарушений условий настоящего договора в размере 20 % от суммы годовой арендной платы.

Доказательством нарушения являются акты проверки использования помещений или любые другие доказательства, предусмотренные законодательством», поскольку неустойка в размере 20 % от суммы годовой арендной платы не предусмотрена законодательством РФ. В соответствии с ч. 4 ст. 1 ГК РФ Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Суд приходит к выводу добавить в договор аренды, при его заключении сторонами, следующие пункты:

«2.1.5. Предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем техническим, санитарным, противопожарным и иным требованиям, предъявляемым к пользованию и назначению нежилыми помещениями, в соответствии с действующим законодательством», в соответствии с ч. 1 ст. 611 ГК РФ.

«2.1.6. При заключении договора аренды предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков», согласно ст. 613 ГК РФ

«2.1.7. Производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества», в соответствии с ч. 1. ст. 616 ГК РФ.

«2.1.8. Возместить Арендатору расходы на выполнение в случае необходимости всех требований и мероприятий по пожарной безопасности, за установленное силами и за счет Арендатора необходимое противопожарное оборудование, электрооборудование и оформление документации, а также возместить затраты на проведение при необходимости капитального ремонта, перепланировки, реконструкции и неотделимых улучшений помещения», в соответствии с ст.ст. 616, 623 ГК РФ.

«4.7. Размер арендной платы не может изменяться в течение всего срока действия договора», поскольку размер арендной платы был указан Комитетом в извещении о проведении аукциона с учетом срока договора аренды на 5 лет.

«5.7. Стороны не несут ответственности за невыполнение обязательств по договору, если невозможность их выполнения явилась следствием обстоятельств непреодолимой силы, таких как: стихийные бедствия, военные действия, и т.д. при условии, что они непосредственно влияют на выполнение обязательств по договору. В этом случае выполнение обязательств по договору откладывается на время действия обстоятельств непреодолимой силы». Согласно ч. 1. ст. 5 ГК РФ Обычаем признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской или иной деятельности, не предусмотренное законодательством правило поведения, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе. В соответствии с ч. 5 ст. 421 ГК РФ Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

«6.4. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования», в соответствии с ст. 620 ГК РФ.

«6.4.1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды», согласно ч. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судом установлено, что в указанном договоре отсутствует раздел «Арендатор вправе», что недопустимо в силу закона.

Согласно ч. 1 ст. 1 ГК РФ Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.

Суд считает необходимым добавить в договор аренды, при его заключении сторонами, раздел «Арендатор вправе» со следующими пунктами:

«2.4.1. С согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды», в соответствии с ч. 2 ст. 615 ГК РФ.

«2.4.2. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок», в соответствии с ч. 1 ст. 621 ГК РФ.

«2.4.3. При обнаружении недостатков, указанных в п. 1.4. договора, арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков», в соответствии с ч. 1 ст. 612 ГК РФ.

«2.4.4. Выполнять в случае необходимости за свой счет установку противопожарного оборудования, электрооборудования, капитального ремонта, перепланировки, реконструкции и неотделимых улучшений помещения, оформления документации, и потребовать от Арендодателя либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов; либо непосредственно удержать сумму понесенных им расходов из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя», что соответствует ст. 623 ГК РФ.

«2.4.5. В течение одного месяца с момента заключения настоящего Договора:

- заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг и своевременно оплачивать оказываемее ими услуги;

- застраховать помещения в течение 3-х месяцев с даты подписания настоящего Договора на весь срок действия договора», поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. В соответствии с ст. 927 ГК РФ страхование является добровольным.

В удовлетворении остальной части исковых требований, пунктов, указанных в протоколе разногласий от дата суд отказывает, как несоответствующих законодательству РФ.

Согласно ч. 1 ст. 17 Федерального закона от дата N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии с ч. 3 ст. 144 ГПК РФ при удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования истца Мурадханова В. С. удовлетворить частично.

Признать торги - аукцион, проведенный дата г., на право заключения договора аренды муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, 0 этаж, помещения № 2-8, 10, 11, 85, общей площадью – 149,7 кв.м. недействительным.

Признать недействительным договор аренды № от дата нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, 0 этаж, помещения № 2-8, 10, 11, 85, общей площадью – 149,7 кв.м., заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> и ООО «Русская горка».

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> заключить с Мурадхановым В. С. договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, 0 этаж, помещения № 2-8, 10, 11, 85, общей площадью – 149,7 кв.м., на срок 5 (Пять) лет, по начальной (минимальной) цене, указанной в извещении о проведении конкурса или аукциона в размере 241000 (Двести сорок одна тысяча) рублей, на условиях, соответствующих законодательству РФ, а именно:

Указать в договоре аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, 0 этаж, помещения № 2-8, 10, 11, 85, общей площадью – 149,7 кв.м., между Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> и Мурадхановым В.С., фактическую дату заключения (подписания) договора сторонами.

Изложить пункты договора аренды при заключении сторонами в следующей редакции:

В пункте договора 1.2. исключить из арендной платы стоимость аренды помещения № 8, площадью 10,4 кв.м.

«3.1. Срок аренды устанавливается на 5 лет с ____________2014 г. по ____________2019 г.». После слов «на 5 лет с» указать дату (день и месяц) заключения (подписания) договора и год: «2014», а после слов «по» указать дату (день и месяц) заключения (подписания) договора и год: «2019».

В пункте 4.2. указать арендную плату с учетом расчета за период с даты заключения (подписания) договора и акта приема-передачи нежилых помещений, исходя из годовой арендной платы 241000 рублей.

«6.2. Включение помещений в план приватизации (выставление на торги) не является основанием для досрочного расторжения Договора по инициативе Арендодателя».

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

«6.8. Приложение к Договору:

1. Акт приема-передачи нежилых помещений (Приложение № 1

2. Таблица арендной платы (Приложение № 2)

3. Описание и технические характеристики нежилых помещений (Приложение № 3)».

Исключить из договора аренды, при его заключении сторонами, следующие пункты:

«2.3.11. В течение одного месяца с момента заключения настоящего Договора:

- заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг и своевременно оплачивать оказываемее ими услуги;

«5.4. Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в случаях нарушений условий настоящего договора в размере 20 % от суммы годовой арендной платы. Доказательством нарушения являются акты проверки использования помещений или любые другие доказательства, предусмотренные законодательством».

Добавить в договор аренды, при его заключении сторонами, следующие пункты:

«2.1.7. Производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества».

«4.7. Размер арендной платы не может изменяться в течение всего срока действия договора».

«6.4. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования».

Добавить в договор аренды, при его заключении сторонами, раздел «Арендатор вправе» со следующими пунктами:

«2.4.3. При обнаружении недостатков, указанных в п. 1.4. договора, арендатор вправе по своему выбору:

потребовать досрочного расторжения договора.

«2.4.5. В течение одного месяца с момента заключения настоящего Договора:

- заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг и своевременно оплачивать оказываемее ими услуги;

- застраховать помещения в течение 3-х месяцев с даты подписания настоящего Договора на весь срок действия договора».

В удовлетворении остальной части исковых требований, пунктов, указанных в протоколе разногласий от дата - отказать.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд, подачей апелляционной жалобы через Промышленный районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.О. Санеев

Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3720/2014 ~ М-3097/2014 от 14.04.2014

2-3720/2014 ~ М-3097/2014

Движение по делу

Документы

Детальная проверка физлица