Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-234/2022 (2-2422/2021;) ~ М-3294/2021 от 23.11.2021

Дело № 2-234/2022

УИД 70RS0002-01-2021-004985-52

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 февраля 2022 года Ленинский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Родичевой Т.П.,

с участием помощника судьи Андросюк Н.С.,

при секретаре Ильиной И.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению Альпета ФИО8, Конигировича ФИО9 к Тодорову ФИО10 об обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

Альпет А.В., Конигирович О.Ю. обратились в суд с иском к Тодорову И.С., в котором просят обратить взыскание на имущество ответчика, находящееся у них (истцов) в залоге согласно условиям договора купли-продажи объектов недвижимости от 03.06.2020: жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 703,4 кв.м., адрес объекта: <адрес обезличен>, кадастровый номер <номер обезличен>, а также земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 250 кв.м., адрес объекта: <адрес обезличен>, кадастровый номер <номер обезличен>

В обоснование заявленных требований истцы указывают, что 03.06.2020 между ними (продавцы) и ответчиком Тодоровым И.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес обезличен>, принадлежащих им на праве общей долевой собственности. Стоимость объектов недвижимости по договору составляет 8556000 руб., из них: 8056000 руб. стоимость жилого дома, 500000 руб. стоимость земельного участка. Оплата стоимости объектов недвижимости производится в следующем порядке: денежная сумма в размере 500000 в качестве полной оплаты стоимости земельного участка и денежная сумма в размере 5500000 руб. в качестве оплаты части стоимости жилого дома внесены до подписания договора купли-продажи, а денежная сумма в размере 2556000 руб., из которых 1075000 руб. Альпету А.В., 1481000 руб. Конигировичу О.Ю., должна быть выплачена в срок до 25.12.2020 равными платежами ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца, начиная с 01.07.2020. В рамках исполнения договора продавцы добросовестно исполнили принятые на себя обязательства по передаче объектов недвижимости покупателю, который в нарушение условий договора оплату по договору в согласованные сторонами сроки не произвел. 14.04.2021 они (истцы) обратились к нотариусу за совершением исполнительной надписи по взысканию задолженности с ответчика. 30.04.2021 судебным приставом-исполнителем ОСП по Ленинскому району г. Томска на основании исполнительной надписи нотариуса возбуждено исполнительное производство <номер обезличен> о взыскании с Тодорова И.С. в пользу Альпета А.В. задолженности в размере 1274591,37 руб., а также исполнительное производство <номер обезличен> о взыскании с Тодорова И.С. в пользу Конигировича О.Ю. задолженности в размере 1755972,18 руб. До настоящего времени Тодоровым И.С. обязанность по оплате суммы задолженности не исполнена. В соответствии с договором купли-продажи до полной оплаты объекты недвижимости находятся в залоге у продавцов.

Истцы Альпет А.В., Конигирович О.Ю., их представители, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие, о чем представили письменные ходатайства.

Ответчик Тодоров И.С., будучи надлежащим образом уведомленным о времени и месте судебного разбирательства спора, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил, об отложении или о рассмотрении дела в его отсутствие не просил, каких-либо возражений относительно заявленных требований суду не представил.

Третье лицо судебный пристав-исполнитель ОСП по Ленинскому району г. Томска, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, о причинах неявки суду не сообщил.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

На основании п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом «Общие положения о купле-продаже», применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В силу положений п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса (п.п. 1, 3 ст. 489 ГК РФ).

В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 03.06.2020 истцами Альпетом А.В., Конигировичем О.Ю. (продавцы) и ответчиком Тодоровым И.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, по условиям которого продавцы обязуются передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 703,4 кв.м., адрес объекта: <адрес обезличен>, кадастровый <номер обезличен>, а также земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 250 кв.м., адрес объекта: <адрес обезличен>, кадастровый <номер обезличен>, принадлежащие продавцам на праве общей долевой собственности по 1/2 доле каждому. По соглашению сторон стоимость объектов недвижимости составляет 8556000 руб., из них: 8056000 руб. составляет стоимость жилого дома, 500000 руб. составляет стоимость земельного участка (п.п. 1.1, 2.1 договора).

Оплата объектов недвижимости покупателем производится в следующем порядке: денежная сумма в размере 500000 руб. в качестве полной оплаты стоимости земельного участка выплачена за счет собственных денежных средств до подписания настоящего договора, из них: 250000 руб. – Альпету А.В., 250000 руб. – Конигировичу О.Ю.; денежная сумма в размере 5500000 руб. в качестве оплаты части стоимости жилого дома выплачена за счет собственных средств до подписания настоящего договора, из них: 2953000 руб. – Альпету А.В., 2547000 руб. – Конигировичу О.Ю. Факт передачи денежных средств оформлен расписками. Денежная сумма в размере 2556000 руб., из которых: 1075000 руб. – Альпету А.В., 1481000 руб. – Конигировичу О.Ю., должна быть выплачена покупателем в срок до 25.12.2020 равными платежами ежемесячно не позднее 25 числя текущего месяца, начиная с 01.07.2020. За нарушение покупателем обязательства, установленного п. 2.2.3 настоящего договора, продавцы вправе потребовать уплаты процентов в размере 0,1% от суммы неоплаченной задолженности за каждый день просрочки. Стороны установили, что до полной оплаты объекты недвижимости будут находиться в залоге у продавцов. По условиям настоящего договора в случае нарушения покупателем обязательства по оплате объектов недвижимости продавцы вправе обратиться к нотариусу за совершением исполнительной надписи по взысканию задолженности по настоящему договору (п.п. 2.2, 2.3, 2.4, 2.5 договора купли-продажи).

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что объекты недвижимости передаются покупателю в день подписания настоящего договора, который по соглашению сторон имеет силу акта приема-передачи.

Договор купли-продажи объектов недвижимости от 03.06.2020 удостоверен нотариусом.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Истцы Альпет А.В. и Конигирович О.Ю. свои обязательства по договору купли-продажи исполнили, передав недвижимое имущество ответчику Тодорову И.С., право собственности которого на жилой дом и земельный участок, а также ипотека в силу закона зарегистрированы в установленном законом порядке 04.06.2020 на основании вышеуказанного договора купли-продажи, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости от 03.02.2022.

Вместе с тем, ответчик Тодоров И.С. свои обязательства по оплате объектов недвижимости, установленные п. 2.2.3 договора, не исполнил, денежную сумму в размере 2556000 руб. продавцам в установленные договором сроки не передал, в связи с чем истцы Альпет А.В. и Конигирович О.Ю. обратились к нотариусу за совершением исполнительной надписи по взысканию задолженности по настоящему договору.

Как установлено ст.ст. 89, 90, 93 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1, исполнительная надпись нотариуса совершается на копии документа, устанавливающего задолженность. При этом на документе, устанавливающем задолженность, проставляется отметка о совершенной исполнительной надписи нотариуса. Документами, по которым взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей, являются, в том числе, нотариально удостоверенные сделки, устанавливающие денежные обязательства или обязательства по передаче имущества. Взыскание по исполнительной надписи производится в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации для исполнения судебных решений.

На основании исполнительных надписей нотариуса <номер обезличен> и <номер обезличен>, совершенных 14.04.2021 на договоре купли-продажи от 03.06.2020, постановлениями судебного пристава-исполнителя ОСП по Ленинскому району г. Томска от 30.04.2021 в отношении должника Тодорова И.С. возбуждены исполнительные производства: <номер обезличен> о взыскании задолженности в размере 1287928,37 руб. в пользу взыскателя Альпета А.В., <номер обезличен> о взыскании задолженности в размере 1771716,18 руб. в пользу взыскателя Конигировича О.Ю.

По сведениям банка данных исполнительных производств официального сайта ФССП России указанная задолженность до настоящего момента ответчиком Тодоровым И.С. в полном объеме не погашена и составляет: 1713337,69 руб. в пользу Конигировича О.Ю. и 1245883,28 руб. в пользу Альпета А.В.

Согласно ст.ст. 329, 334 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться залогом, в силу которого кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – ФЗ «Об ипотеке») по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В силу ст. 2 ФЗ «Об ипотеке» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании п. 1 ст. 3 ФЗ «Об ипотеке» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Пунктом 1 статьи 348 ГК РФ предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу положений ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Учитывая, что просрочка исполнения обязательств по договору купли-продажи по оплате стоимости приобретенного недвижимого имущества составляет более 1 года, а сумма неисполненных обязательств явно составляет более 5% от стоимости заложенного имущества, суд приходит к выводу, что требование истцов об обращении взыскания на заложенное имущество является законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

На основании подп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

С учетом согласованной сторонами в договоре купли-продажи от 03.06.2020 стоимости заложенного имущества суд считает возможным установить начальную продажную стоимость жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес обезличен>, при их реализации с публичных торгов в размере 8556000 руб., из которых: 8056000 руб. – стоимость жилого дома, 500000 руб. – стоимость земельного участка. Возражений относительно стоимости заложенного имущества от ответчика в суд не поступало.

Частью 1 статьи 98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Таким образом, руководствуясь положениями вышеприведенных норм, учитывая удовлетворение судом заявленных исковых требований, с ответчика Тодорова И.С. в пользу истцов Альпета А.В. и Конигировича О.Ю. подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. (по 150 руб. в пользу каждого из истцов), уплата которой подтверждается чеками-ордерами от 22.11.2021.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194–199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Альпета ФИО11, Конигировича ФИО12 к Тодорову И.С. об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенное имущество: жилой дом общей площадью 703,4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый номер <номер обезличен>, и земельный участок общей площадью 250 кв.м., расположенный по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый номер <номер обезличен>, принадлежащие на праве собственности Тодорову И.С., установив способ реализации путем продажи с публичных торгов и начальную продажную цену заложенного имущества в размере 8556000 (восемь миллионов пятьсот пятьдесят шесть тысяч) рублей, из которых: 8056000 (восемь миллионов пятьдесят шесть тысяч) рублей – стоимость жилого дома, 500000 (пятьсот тысяч) рублей – стоимость земельного участка.

Взыскать с Тодорова И.С. в пользу Альпета А.В. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 150 (сто пятьдесят) рублей.

Взыскать с Тодорова И.С. в пользу Конигировича О.Ю. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 150 (сто пятьдесят) рублей.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Томска в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Председательствующий Т.П. Родичева

Мотивированный текст решения суда составлен 10.02.2022.