Решение по делу № 33-5553/2017 от 03.08.2017

Судья Ланшаков С.В.      Дело № 33-5553/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

в составе председательствующего Нагорновой О.Н.,

судей Слободянюк Т.А. и Сусловой Н.А.

при секретаре Поповой О.К.,

рассмотрела в судебном заседании <Дата обезличена> дело по апелляционной жалобе П. на решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от <Дата обезличена>, по которому

в иске П. к администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» о признании незаконным отказа от <Дата обезличена> в заключении договора аренды на земельный участок по адресу: <Адрес обезличен> и заключении с П. договора аренды на земельный участок по адресу: <Адрес обезличен> с кадастровым номером ..., взыскании государственной пошлины отказано.

Заслушав доклад судьи Нагорновой О.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

П. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» о признании незаконным решения об отказе в продлении договора аренды земельного участка по адресу: <Адрес обезличен> и возложении на ответчика обязанности продлить с ней договор <Номер обезличен> от <Дата обезличена> на три года.

В обоснование иска указала, что она является собственником ... доли объекта незавершенного строительства ( степень готовности 5%) и в результате цессии обладает в ... доле правом аренды спорного земельного участка, предоставленного ответчиком Г. для строительства индивидуального жилого дома по договору <Номер обезличен> от <Дата обезличена> сроком до <Дата обезличена>

До истечения срока действия указанного договора, а именно <Дата обезличена>, П. обратилась в администрацию МО ГО «Сыктывкар» с заявление о продлении срока действия аренды.

Письмом от <Дата обезличена> ответчик отказал ей в продлении договора, указав на необходимость уточнения границ земельного участка.

Полагая данный отказ не соответствующим положениям статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, П. оспорила его в суде, заявив о понуждении ответчика к совершению требуемых ею действий.

Суд постановил приведенное решение, об отмене которого, как постановленного с нарушением норм материального права, в своей жалобе просит истец.

Проверив законность оспариваемого судебного акта по правилам, предусмотренным статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы гражданского дела <Номер обезличен> Сыктывкарского городского суда Республики Коми, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установил суд, и подтверждается материалами дела, Постановлением Главы администрации МО ГО «Сыктывкар» от <Дата обезличена> <Номер обезличен> был утвержден проект границ земельного участка площадью ... кв.м по адресу: <Адрес обезличен>. Данный участок предоставлен Г. для строительства индивидуального жилого дома.

<Дата обезличена> между администрацией муниципального образования городского округа «Сыктывкар» и Г. заключен договор <Номер обезличен> аренды указанного объекта.

Целевым назначением участка определено строительство индивидуального жилого дома.

Пунктом 1.2 договора срок аренды установлен до <Дата обезличена>

Согласно п.4.1 договора по истечении указанного срока арендатор имел право продлить срок его действия на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора или заключить новый договор. Данное право арендатора могло быть реализовано при наличии утвержденной градостроительной документации, разрешающей дальнейшую аренду участка.

Договор аренды <Номер обезличен> от <Дата обезличена> был зарегистрирован в ЕГРП.

<Дата обезличена> Г. уступила принадлежащее ей право аренды Б.

<Дата обезличена> Б. переуступил свое право В.

<Дата обезличена> между В. и П. вновь был заключен договор цессии, а <Дата обезличена> П., в свою очередь, переуступила ... долю своего права ПВ

<Дата обезличена> в ЕГРП внесены записи о государственной регистрации права аренды земельного участка площадью ... кв.м по адресу: <Адрес обезличен> истца и ПВ

<Дата обезличена> в ЕГРП внесены записи о принадлежности на праве собственности П. и ПВ объекта незавершенного строительства ( жилой дом) со степенью готовности 5%.

На обращение П. о продлении срока аренды земельного участка письмом <Номер обезличен> от <Дата обезличена> администрация МО ГО «Сыктывкар» ответила отказом, сославшись на пп.24 п. 2.10.2 Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Предоставление в аренду земельных участков, находящихся в собственности МО ГО «Сыктывкар», и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, утвержденного Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от 8 июля 2015 г. № 7/2264, и указав на необходимость уточнения границ истребуемого объекта.

Не согласившись с данным решением, П. обратилась с заявленным иском в суд.

Отказывая П. в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из пункта 24 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего, что одним из оснований для отказа в заключении договора аренды является то, что границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», а границы земельного участка по адресу: <Адрес обезличен> не определены и не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Судебная коллегия находит данный вывод ошибочным, поскольку приходя к нему, суд первой инстанции применил закон, не подлежащий применению и не учел, что если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Так, в силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

По смыслу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Если сторона, для которой в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ, вступившей в силу с 01 марта 2015 года).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137 «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного Кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта.

Принимая во внимание, что П. являлась арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до <Дата обезличена>, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства - жилой дом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что П. имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что нормы материального права применены судом первой инстанции неправильно, и считает подлежащими применению к рассматриваемым правоотношениям положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, действующих с 01 марта 2015 года, поскольку истица, будучи арендатором земельного участка, на основании договора, заключенного до 01 марта 2015 года, на котором расположен объект незавершенного строительства, имеет право на реализацию возможности однократного продления договора для завершения строительства, предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства; при этом указанная возможность истицей не исчерпана.

Доводы ответчика и суда первой инстанции о том, что земельный участок площадью ... кв.м по адресу: <Адрес обезличен> не сформирован в установленном законом порядке, несостоятельны.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Применительно к земле это означает возможность передачи в аренду участка, прошедшего кадастровый учет (считающегося ранее учтенным) и невозможность передачи в аренду доли в праве на участок (часть участка).

Из проекта границ земельного участка, утвержденного Постановлением Главы администрации МО ГО «Сыктывкар» от 29 сентября 2006 г. № 9/3435 следует, что узловые и поворотные точки его границ были декларативно закреплены.

<Дата обезличена> участок был поставлен на кадастровый учет за <Номер обезличен> со статусом: ранее учтенный.

При таких обстоятельствах межевание данного участка истцом для продления договора аренды не требовалось, и ссылка суда на пункт 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации несостоятельна.

Принадлежность истцу доли в праве на земельный участок при установленных по делу обстоятельствах также не препятствует продлению аренды.

Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, установлены статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, положения которой прямо предусматривают возможность заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора по заявлению одного из сособственников объекта недвижимости.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 данной статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

При изучении гражданского дела <Номер обезличен> Сыктывкарского городского суда Республики Коми судебной коллегией было установлено, что одновременно с обращением П. заявление о продлении договора аренды земельного участка по адресу: <Адрес обезличен> ответчику подала ПВ, которой <Дата обезличена> администрацией муниципального образования городского округа «Сыктывкар» был дан ответ за <Номер обезличен>, аналогичный по своему содержанию ответу, данному в адрес П. <Дата обезличена> <Номер обезличен>, и который ПВ оспорен в суде.

Таким образом из обстоятельств спора усматривается, что воля арендаторов земельного участка по адресу: <Адрес обезличен> на продление договора аренды <Номер обезличен> от <Дата обезличена> была согласованной и явно выраженной, и у администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» не имелось правовых оснований для отказа в удовлетворении поданных заявлений.

Поскольку нормы материального права применены судом первой инстанции по отношению к установленным им обстоятельствам неправильно, решение суда подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении требований П. путем возложения на администрацию муниципального образования городского округа «Сыктывкар» обязанности заключить с П. договор аренды спорного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора на новый срок.

Срок, на который подлежит заключить договор, подлежит определению в соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от <Дата обезличена> отменить.

Вынести по делу новое решение, по которому признать незаконным отказ администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» П. в продлении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <Адрес обезличен> и возложить на администрацию муниципального образования городского округа «Сыктывкар» обязанность заключить с П. договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <Адрес обезличен>, с кадастровым <Номер обезличен>, с множественностью лиц на стороне арендатора на срок три года.

Председательствующий –

Судьи -