Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33а-22982/2018 от 30.05.2018

Судья – Дрепа М.В. Дело №33а-22982/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 июля 2018 года г.Краснодар

Судебная коллегия по административным делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Лободенко К.В.

судей Морозовой Н.А., Суслова К.К.

по докладу судьи Морозовой Н.А.

при секретаре Власенко В.А.

слушала в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе Стаценко Э.В. на решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 12 апреля 2018 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Стаценко Э.В. обратилась в суд с административным иском (уточненным в порядке ст.46 КАС РФ) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Управлению Росреестра по Краснодарскому краю) о признании незаконными решений о приостановлении государственной регистрации права и об отказе в государственной регистрации права аренды на объект недвижимости.

В обоснование заявленных требований указано, что письмом от 15 декабря 2017 года №<...> административный ответчик уведомил истца о приостановлении государственной регистрации права аренды жилого дома с кадастровым номером <...> общей площадью 670,5 кв.м, расположенного по адресу <...>

Решение о приостановлении регистрации мотивировано наличием противоречий между содержанием договора аренды от 01 октября 2014 года, представленного истцом на государственную регистрацию, и сведениями, содержащимися в ЕГРН в отношении объекта аренды. По мнению регистрирующего органа противоречие состоит в том, что предметом аренды является целый жилой дом, арендодателем которого выступает его собственник Зрячих Л.Р., тогда как в ЕГРН зарегистрирована долевая собственность Зрячих Л.Р. и Зрячих Е.В. на жилой дом.

Считает решение неправомерным, так как между истцом (арендатором) и Зрячих Л.Р. (арендодателем) 01 октября 2014 года был заключен договор аренды, по которому арендодатель передал в пользование арендатору вышеуказанный жилой дом. Срок аренды составляет 10 лет. Договор сторонами фактически был исполнен, дом передан по акту приёма-передачи, арендатор вносил арендную плату.

Арендодатель Зрячих Л.Р. предъявляла в суде требования о недействительности и незаключенности договора аренды, в том числе и по вышеуказанному основанию. Этим требованиям была дана надлежащая оценка и апелляционным определением краевого суда от 28 сентября 2017 года в удовлетворении требований было отказано. При этом суд сделал вывод как о действительности, так и о заключенности договора аренды.

Административный ответчик после обращения истца в суд с настоящим иском принял 15 марта 2018 года решение об отказе в государственной регистрации договора.

В связи с указанным Стаценко Э.В. просила суд признать незаконными решение от 15 декабря 2017 года №<...> и от 15 марта 2018 года №<...>, обязав ответчика осуществить государственную регистрацию права аренды жилого дома с кадастровым номером <...> общей площадью 670,5 кв.м, расположенного по адресу <...> на основании договора аренды от 01 октября 2014 года.

Решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 12 апреля 2018 года в удовлетворении административного иска Стаценко Э.В. отказано.

В апелляционной жалобе, поданной в Краснодарский краевой суд, административный истец просит решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 12 апреля 2018 года отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование доводов жалобы указано, что решение суда первой инстанции незаконно, необоснованно, вынесено с нарушением норм материального права, без полного исследования всех материалов дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Стаценко Э.В. по доверенности Османова А.В., судебная коллегия приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч.1 ст.218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

По смыслу закона, правом на обращение в суд в порядке административного судопроизводства наделено лицо, либо организации, чьи права, свободы и законные интересы, нарушены, либо созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с положениями ч.1 ст.62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований административного истца, суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом не представлены документы, необходимые для государственной регистрации, а представленные документы не соответствуют требованиям законодательства.

Судебная коллегия по административным делам Краснодарского краевого суда не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 06 декабря 2017 года Стаценко Э.В. в лице своего представителя обратилась в Геленджикский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, а именно: жилого дома с кадастровым номером <...> общей площадью 670,5 кв.м, расположенного по адресу <...>, представив вместе с заявлением: договор аренды от 01 октября 2014 года, акт приема-передачи от 01 октября 2014 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 сентября 2017 года.

Уведомлением Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 15 декабря 2017 года осуществление действий по регистрации договора аренды было приостановлено сроком до 15 марта 2018 года на основании п.5 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», со ссылкой на несоответствие представленных к заявлению документов по форме и содержанию требованиям действующего законодательства.

Разъяснено, что если до указанной даты не будут устранены причины, препятствующие проведению государственной регистрации, заявителю будет отказано в государственной регистрации на основании ст.27 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Сообщением Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 15 марта 2018 года №<...> в государственной регистрации договора аренды жилого дома Стаценко Э.В. было отказано, в связи с истечением срока приостановления государственной регистрации и неустранением причин, препятствующих проведению государственной регистрации.

Вместе с тем, судебной коллегией установлено, что между Стаценко Э.В. (арендатором) и Зрячих Л.Р. (арендодателем) был заключён договор аренды от 01 октября 2014 года, по которому арендодатель передал в пользование арендатору вышеуказанный жилой дом. Срок аренды составляет 10 лет.

Договор сторонами фактически был исполнен, дом передан по акту приёма-передачи, арендатор вносил арендную плату.

Данные обстоятельства подтверждаются апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 сентября 2017 года.

Вступившие в законную силу судебные акты по административным делам, как установлено ч.1 ст.16 КАС РФ, являются обязательными для органов государственной власти, иных государственных органов, органов местного самоуправления, избирательных комиссий, комиссий референдума, организаций, объединений, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих, граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, государственная регистрация аренды направлена в первую очередь на защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Одновременно регистрация служит и защитой прав арендатора в случае предъявления новыми собственниками требований в отношении арендуемого имущества.

При этом действующее законодательство не устанавливает срока, в течение которого стороны договора аренды обязаны обратиться за его государственной регистрацией.

Согласно ст.617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или прекращения договора аренды.

Несмотря на то, что договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента такой регистрации, по смыслу статей 164, 165, п.3 ст.433, п.2 ст.651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем, такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

В то же время в силу ст.308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. При этом заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом.

Таким образом, третьим лицом, имеющим право заявлять возражения в отношении договора аренды, является лицо, приобретшее вещное либо обязательственное право на предмет аренды. Орган государственной регистрации таковым лицом не является, приостановление регистрации по мотиву того, что она может затронуть права третьего лица выходит за рамки компетенции регистрирующего органа.

Кроме того, поскольку переход права на 1/10 долю в праве собственности произошёл 17 октября 2014 года, т.е. после заключения договора аренды от 01 октября 2014 года, то противоречия между зарегистрированными правами собственности и содержанием договора аренды на момент его заключения отсутствовали.

В этой связи приостановление регистрации по указанному основанию незаконно.

Третье лицо, считающее нарушенными свои права, вправе самостоятельно их защищать в силу ст.9 ГК РФ, в том числе и путём оспаривания договора аренды. Также необходимо отметить, что приобретатель 1/10 доли в праве собственности на предмет аренды несовершеннолетняя на тот момент Зрячих Е.В. не могла не знать об обременении приобретаемого имущества, т.к. её законным представителем являлась арендодатель Зрячих Л.Р., т.е. фактически она представляла обе стороны договора дарения доли.

В соответствии с п.4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 года №165 это обстоятельство является злоупотреблением правом. В такой ситуации, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, приобретатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам ст.617 ГК РФ.

Таким образом, на основании вышеизложенного судебная коллегия полагает, что выводы городского суда не соответствуют обстоятельствам данного административного дела, следовательно, решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, поскольку оно принято с нарушением норм материального права, без учета фактических обстоятельств дела.

В соответствии с п.2 ст.309 КАС РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает необходимым решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных Стаценко Э.В. административных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 309-311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 12 апреля 2018 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Удовлетворить заявленные Стаценко Э.В. административные исковые требования в полном объеме.

Признать незаконным решение административного ответчика о приостановлении государственной регистрации от 15 декабря 2017 года №<...>

Признать незаконным решение административного ответчика об отказе в государственной регистрации от 15 марта 2018 года №<...>

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию права аренды жилого дома с кадастровым номером <...> общей площадью 670,5 кв.метра, расположенного по адресу <...> на основании договора аренды от 01 октября 2014 в сроки, установленные Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Председательствующий:

Судьи:

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>