Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-12621/2014 от 04.06.2014

Судья – Килюхов М.А. Дело № 33-12621/2014

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар. 17 июня 2014 года

Судебная коллегия по гражданским делам апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Сагитовой Е.И.

судей Мантул Н.М., Щуровой Н.Н.,

при секретаре Плиевой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Золотаревой И.С. – Вельбовец Т.Г. на решение Красноармейского районного суда Краснодарского края от 11 апреля 2014 года,

заслушав доклад судьи Щуровой Н.Н. об обстоятельствах дела, содержании обжалуемого решения, жалобы и возражений

У С Т А Н О В И Л А:

Пересада В.М. и Пономаренко А.М. обратились в суд с иском к Золотаревой И.С. о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 20.05.2013 года, заключенного между ними и Золотаревой И.С., выселении ответчика из жилого помещения. В обоснование иска указано, что 20.05.2013 года они заключили с Золотаревой И.С. предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, находящимися в общей долевой собственности, по условиям которого они обязались произвести реальный раздел земельного участка на два самостоятельных до конца июля 2013 года, и получив полный расчет по сделке в срок до 02.12.2013 года, обязуются зарегистрировать переход права собственности образованного земельного участка с расположенным на нем жилым домом на имя Золотаревой И.С., с передачей всей технической документации. Общая стоимость объектов недвижимости по договору составила 1 600 000 рублей, из которых, по условиям договора, в виде аванса и задатка продавцы получили от Золотаревой И.С. 400 000 рублей, по 200 000 рублей каждая, еще 300 000 рублей должны были быть переданы по 25 000 рублей ежемесячно каждой из продавцов до 25 числа каждого месяца, в срок до 25 декабря 2013 года, при этом Пересада В.М. денежные средства получает в форме задатка, а Пономаренко A.M. получает в форме аванса, оставшаяся сумма, передается при подписании основанного договора купли-продажи и переходе права собственности покупателю, в регистрирующем органе 02 декабря 2013 года. Подписав предварительный договор купли-продажи, ответчик переехала в домовладение, перевезла вещи, в данном домовладении постоянно проживали её родственники, то есть пользовались жилым помещением безвозмездно до января 2014 года. От обязательств по условиям договора о полном расчете и заключении основного договора купли-продажи домовладения ответчица отказалась, то есть, ранее произведя выплаты продавцам в сумме по 200 000 рублей каждому, а также в течение четырех месяцев по 25 000 рублей каждому, ответчик прекратила расчеты по выплате остальных сумм, нарушив условия договора, заключила другой договор купли-продажи с другим лицом, с намерением приобрести иное жилое помещение. Уточняя исковые требования, истицы просили взыскать с ответчика задолженность по найму жилого помещения, судебные расходы, а также отказались от требований в части выселения ответчика, в связи с тем, что Золотарева И.С. в спорном домовладении не проживает, выехала, вещи вывезла.

Золотарева И.С. обратилась со встречным иском к Пересада В.М. и Пономаренко A.M. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенных по адресу: ст. Полтавская, Красноармейского района, ул. Киевская, 24, и применении последствий недействительности сделки, а именно взыскать с Пересада В.М. и Пономаренко A.M. денежные средства в размере 300000 рублей с каждой, полученные ими в качестве частичной оплаты за земельный участок с жилым домом.

Ответчики по встречному иску просили в удовлетворении исковых требований Золотаревой И.С. отказать, поясняя, что оснований для признания недействительным спорного предварительного договора от 20.05.2013 года, не имеется.

Золотарева И.С. исковые требования не признала, пояснила, что действительно заключила с Пересада В.М. и Пономаренко A.M. предварительный договор купли-продажи земельного участка с домовладением, земельный участок разделен не был, условия разделения участка внесли в условия предварительного договора. Однако, в связи с тем, что земельный участок не был разделен, приборы учета воды и света по коммунальным услугам, находятся в соседней летней кухне, имелись другие скрытые недостатки, она решила отказаться от заключения договора купли-продажи и выплаты оставшихся денежных средств за приобретение жилья Пересада В.М. и Пономаренко A.M., направив претензию о расторжении предварительного договора купли-продажи. Также Золотарева И.С. как истец по встречному иску, свои требования просила удовлетворить, поскольку предметом договора являлся в том числе и земельный участок, границы которого, не были уточнены, при этом продавцы не сообщили, что летняя кухня, будет находиться на другом земельном участке.

Обжалуемым решением Красноармейского районного суда Краснодарского края от 11 апреля 2014 года исковые требования Пересада В.М. и Пономаренко А.М. удовлетворены частично. Расторгнут предварительный договор купли-продажи № 01 от 20.05.2013 года земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: < адрес обезличен >, заключенный между Пересада В.М., Пономаренко А.М. и Золотаревой И.С. С Золотаревой И.С. взыскано в пользу Пересада В.М. и Поморевой А.М. 49000 рублей солидарно в счет возмещения задолженности по найму жилого помещения, судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 200 рублей. В остальной части исковых требований отказано. Встречные исковые требования Золотаревой И.С. оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представитель Золотаревой И.С. – Вельбовец Т.Г. просит отменить решение в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и допущенным существенным нарушениям норм материального и процессуального права. Суд, взыскивая арендную плату с Золотаревой И.С., не учел, что в домовладении проживали другие люди, также Золотаревой И.С. в адрес Пересада В.М. и Пономаренко А.М. были направлены претензии с требованием расторжения спорного предварительного договора купли-продажи.

В возражениях на жалобу Пересада В.М. и Пономаренко А.М. просят оставить решение суда без изменения, считая его законным.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Золотарева И.С., её представители Кузьменко Н.В. и Вельбовец Т.Г. поддержали доводы, изложенные в жалобе, просили решение суда отменить. Истец Пересада В.М. и представитель истца Пономаренко А.М. – Руденко И.И. просили оставить решение без изменения.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражений, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия находит, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.1 ст.1, ч.3 ст.11 ГПК РФ).

Как видно из материалов дела между Пересада В.М., Пономаренко А.М. с одной стороны и Золотаревой И.С. с другой, 20.05.2013 года был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества, а именно земельного участка ориентировочной площадью 1300 кв.м, образованного в результате раздела из общего земельного участка площадью 2500 кв.м, находящегося в общей долевой собственности по 1/2 доли у Пересада В.М., Пономаренко А.М. и жилого дома на этом земельном участке, находящегося так же в общей долевой собственности по 1/2 доли у Пересада В.М., Пономаренко А.М., на основании свидетельства о праве на наследство по закону, расположенных в < адрес обезличен >Стоимость указанных объектов определена в 1600000 рублей. При этом, сторонами определено, что Пересада В.М. и Пономаренко А.М. обязуются произвести раздел общего земельного участка на два самостоятельных до конца июля 2013 года и получив полный расчет по сделке в срок до 02.12.2013 года сделать переход права собственности на Золотареву И.С. с передачей всей технической документации, необходимой для оформления права собственности на недвижимое имущество.

В предварительном договоре купли-продажи так же определен порядок передачи денежных средств покупателем, указано, что Пересада В.М. получает денежные средства в форме задатка, а Пономаренко А.М. – в форме аванса в срок до 25.12.2013 года, остальная сумма по сделке будет передана Продавцам Покупателем при подписании основного договора купли-продажи.

Во исполнение названного договора Золотарева И.С. передала Пересада В.М. и Пономаренко А.М. денежные средства в сумме по 200 000 рублей каждой, а также в течение четырех месяцев по 25 000 рублей каждой, а всего 600000 рублей. После чего перестала осуществлять выплаты, установленные в договоре. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Суд, удовлетворяя исковые требования Пересада В.М. и Пономаренко А.М. о расторжении предварительного договора купли-продажи, пришел к выводу, что Пересада В.М. и Пономаренко А.М. исполнили обязательства, предусмотренные договором в части раздела земельного участка, а Золотарева И.С., являясь Покупателем, отказалась от условий предварительного договора и прекратила расчеты по договору, что является существенным обстоятельством, а так же основанием для расторжения предварительного договора. И поскольку ранее переданные покупателем денежные средства в соответствии с договором являются задатком и авансом, а так же обеспечением обязательств по исполнению договора покупателем, ответственность за неисполнение предварительного договора лежит на покупателе Золотаревой И.С.

Однако, суд первой инстанции не учел следующее.

20.09.2013 года Золотарева И.С. направила Пересада В.М. и Пономаренко А.М. претензию, в которой просила расторгнуть предварительный договор купли-продажи, возвратить уплаченную сумму, поскольку последними условия о разделе земельного участка не выполнены. Получение претензии Пересада В.М. и Пономаренко А.М. не оспаривают.

Пересада В.М. и Пономаренко А.М. указывают о том, что Золотарева И.С. отказалась от получения от них требования о расторжении предварительного договора купли-продажи. В связи с чем, они обратились в суд с указанными требованиями до истечения срока действия предварительного договора купли-продажи, поскольку Золотаревой И.С. не выполнены условия по оплате.

Следовательно, имелось обоюдное намерение расторгнуть предварительный договор купли-продажи. Соответственно ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор в срок, определенный в предварительном договоре купли-продажи, поскольку стороны не пришли к соглашению.

Как указывает Золотарева И.С., что не опровергается Пересада В.М. и Пономаренко А.М. в результате раздела земельного участка, вспомогательное помещение летняя кухня, которая соединена с жилым домом единой системой коммуникаций (водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение) и жилой дом располагаются на разных земельных участках, и для использования жилого дома по назначению Золотаревой И.С. необходимо было перенести за свой счет существующие коммуникации, что не было предусмотрено предварительным договором и соглашением сторон.

Вследствие чего, выводы суда о том, что именно Золотаревой И.С. были нарушены условия предварительного договора необоснованные, поскольку Золотарева И.С. должна была нести дополнительные материальные затраты, что не было предусмотрено договором, несмотря на то, что Истцы выполнили условия договора в части раздела земельного участка.

Однако, указанные обстоятельства являются существенными. В связи с чем, выводы суда о расторжении предварительного договора купли-продажи верные.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение договора.

Указанный предварительный договор не предполагает совершения в его исполнение каких-либо иных действий, кроме заключения основного договора на предусмотренных предварительным договором условиях. В том числе, предварительный договор не предусматривает и выплату денежных средств в качестве обеспечения обязательства по заключению основного договора купли-продажи имущества, то есть денежные средства в сумме 600000 рублей, уплаченные Золотаревой И.С. не являются гарантией заключения сделки. Денежные средства, переданные Золотаревой И.С. Пересада В.М. и Пономаренко А.М. не являются средством обеспечения заключения между ними договора в будущем.

В силу ч. 3 ст. 380 ГК РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного ч. 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Исходя из вышеприведенного, денежная сумма, переданная Золотаревой И.С. Пересада В.М. и Пономаренко А.М. в размере 600 000 рублей, является авансом, который подлежит возврату Золотаревой И.С., так как основной договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был.

При таких обстоятельствах, положения вышеуказанных норм ГК РФ о задатке не могут быть применены к спорным правоотношениям.

Однако, суд первой инстанции не учел вышеизложенное.

Золотарева И.С. обращаясь со встречным иском к Пересада В.М. и Пономаренко A.M. просила признать недействительным предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, и применить последствия недействительности сделки, а именно взыскать с Пересада В.М. и Пономаренко A.M. денежные средства в размере 300000 рублей с каждой, полученные ими в качестве частичной оплаты за земельный участок с жилым домом.

Правовых оснований для признания недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка с жилым домом не имеется. В связи с чем, выводы суда об отказе в удовлетворении встречных требований в данной части являются верными.

Между тем, требования Золотаревой И.С. о взыскании с Пересада В.М. и Пономаренко A.M. денежных средства в размере 300000 рублей с каждой, полученных ими в качестве частичной оплаты за земельный участок с жилым домом подлежат удовлетворению, но не как требования о применении последствий недействительности сделки, а как взыскание аванса, который подлежит возврату, так как основной договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был, по обстоятельствам изложенным выше.

Приходя к данному выводу, судебная коллегия отмечает, что в силу ч. 1 ст. 196 ГПК РФ, при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Одновременно, выводы суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований Пересада В.М. и Поморевой А.М. о взыскании с Золотаревой И.С. 49000 рублей в счет возмещения задолженности по найму жилого помещения, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Так, из материалов дела видно, что Золотарева И.С. постоянно проживает и работает в г. Адлер, в жилом доме по ул. Киевской, 24 в ст. Полтавской не проживала.

В указанном жилом доме проживала семья Вельбовец, которые были вселены в жилой дом с согласия собственников, о чем свидетельствует временная регистрация Вельбовец С.А. по месту жительства (л.д. 38). Данное обстоятельство так же подтверждают допрошенные в судебном заседании суда первой инстанции свидетели: участковый уполномоченный ОМВД по Красноармейскому району Евдокимов Д.Д., Вельбовец С.А., Тимофеева О.Ю., Золотарев М.Г., которые так же показали, что за найм помещения Вельбовец С.А. платил Пересада В.М. по 5000 рублей.

Таким образом, собственники помещения распорядились им по своему усмотрению. В связи с чем, обстоятельства, на которые ссылаются истцы, в обоснование данных требований о взыскании с Золотаревой И.С. задолженности по договору найма не доказаны.

Часть 1 ст. 56 ГПК РФ устанавливает обязанность каждой из сторон доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

При таких обстоятельствах, поскольку судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, не применен закон, подлежащий применению, судебное постановление, на основании ст. 330 ГПК РФ, подлежит отмене в части.

Согласно ст. 328 ГПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, представления, суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Учитывая вышеизложенное, решение Красноармейского районного суда Краснодарского края от 11 апреля 2014 года подлежит отмене в части.

Вместе с тем, судебная коллегия, отменяя решение суда первой инстанции в части, исходя из полноты и достаточности собранных по делу доказательств, подтверждающих обстоятельства, имеющие значение для дела, выносит в этой части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Пересада В.М. и Пономаренко А.М. к Золотаревой И.С. о взыскании в счет возмещения задолженности по найму помещения и о частичном удовлетворении встречных требований Золотаревой И.С. о взыскании с Пересада В.М. и Пономаренко А.М. денежных средства в размере 300000 рублей с каждой, полученных ими в качестве аванса за земельный участок с жилым домом. В части удовлетворения требований Пересада В.М. и Пономаренко А.М. к Золотаревой И.С. о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества решение подлежит оставлению без изменения.

Государственная пошлина подлежит распределению между сторонами по правилам ст. 98, 103 ГПК РФ, с учетом положений ст. 61.2 Бюджетного кодекса РФ.

Руководствуясь ст.ст.. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу представителя Золотаревой И.С. – Вельбовец Т.Г. на решение Красноармейского районного суда Краснодарского края от 11 апреля 2014 года удовлетворить частично.

Решение Красноармейского районного суда Краснодарского края от 11 апреля 2014 года отменить в части удовлетворения исковых требований Пересада В.М. и Пономаренко А.М. к Золотаревой И.С. о взыскании в счет возмещения задолженности по найму помещения и отказа в удовлетворении встречных исковых требований Золотаревой И.С. к Пересада В.М. и Пономаренко А.М. о взыскании денежных средств.

Принять в указанной части новое решение и отказать в удовлетворении исковых требований Пересада В.М. и Пономаренко А.М. к Золотаревой И.С. о взыскании в счет возмещения задолженности по найму помещения и о частичном удовлетворении встречных требований Золотаревой И.С. о взыскании с Пересада В.М. и Пономаренко А.М. денежных средств

Взыскать с Пересада Валентины Михайловны и Пономаренко Анны Михайловны в пользу Золотаревой Ирины Сергеевны денежные средства в размере 600000 (шестьсот тысяч) рублей по 300000 (триста тысяч) рублей с каждой.

Взыскать с Пересада В.М. и Пономаренко А.М. государственную пошлину в доход муниципального образования г. Краснодар с каждой по 6200 (шесть тысяч двести) рублей.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований Золотаревой И.С. отказать.

В остальной части решение Красноармейского районного суда Краснодарского края от 11 апреля 2014 года оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: