Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-555/2020 ~ М-177/2020 от 29.01.2020

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

заочное

г. Самара 13 мая 2020 года

Красноглинский районный суд г. Самары в составе

председательствующего судьи Дурновой Н.Г.

при секретаре Патрашковой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-555 /2020 по иску АО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «СТРОЙКОНТРАКТ» к Макридину Михаилу Михайловичу о признании договора расторгнутым, прекращения права и признании права собственности на недвижимое имущество,

у с т а н о в и л:

Истец АО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «СТРОЙКОНТРАКТ» обратилось в суд с иском к Макридину М.М. о признании договора расторгнутым, прекращения права и признании права собственности на недвижимое имущество.

В обоснование исковых требований истец указал, что <дата> с ответчиком заключил договор участия в долевом строительстве №, по которому обязался передать последнему объект долевого строительства – жилое помещение (далее также квартира) в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> (строительный адрес), строительный номер – №, блок-секция – №, номер этажа – №, общая площадь № кв.м, количество комнат – №, площадь комнат – № кв.м, количество помещений вспомогательного использования – №, площадь вспомогательного использования – № кв.м. Данный договор зарегистрирован в Управление Росреестра по Самарской области <дата>. Застройщиком свои обязательства по договору исполнены в полном объеме – квартира передана ответчику по акту приема-передачи. На данный объект Макридиным М.М. зарегистрировано право собственности записью от <дата> №.

В соответствии с п.2.1 указанного договора ответчик, как участник долевого строительства, обязан уплатить застройщику денежные средства в размере 1372 800 рублей в течение 3 рабочих дней после государственной регистрации договора. Однако, ответчиком обязательства оплаты цены договора до настоящего времени не исполнено.

На основании п. 2.4 и п. 5.5 договора участия в долевом строительстве истец принял решение об одностороннем отказе от исполнения договора, о чем было письменно сообщено ответчику.

Претензия от 12.04.2019 о необходимости погашения возникшей задолженности ответчиком оставлена без ответа.

Истец с учетом уточнений исковых требований просит суд

- признать договор участия в долевом строительстве № от <дата> расторгнутым с <дата>, исключить регистрационную запись № от <дата> из Единого государственного реестра недвижимости Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области;

- прекратить право собственности Макридина М.М. на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, г<адрес> <адрес>, строение №, кадастровый №, исключить регистрационную запись права № из Единого государственного реестра недвижимости Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области;

- признать за истцом право собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, г.<адрес>, <адрес>, строение 1, кадастровый №;

- взыскать с Макридина М.М в пользу АО СК «Стройконтракт» судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000 рублей.

В судебное заседание истец не явился, представил заявление о том, что исковые требования с учётом уточнений поддерживает в части признания договора долевого участия расторгнутым, прекращении права собственности ответчика и исключении записей из ЕГРН. Просит дело рассмотреть в отсутствие представителя.

Из заявления истца видно, что истец не поддерживает требования о признании права собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, строение №, кадастровый №, в связи с чем судом данные требования не рассматривались по существу.

Ответчик, в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области в судебное заседание не явилось, извещалось надлежащим образом, суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется защита его прав и свобод.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу положений статьи 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статьей 550 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу положений статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации, существенным условиям которого является указание на цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Из материалов дела следует, что между застройщиком АО «Стройконтракт» и участником долевого строительства Макридиным М.М. <дата> был заключен договор участия в долевом строительстве№, по которому застройщик обязался не позднее 31 марта 2019 года своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилую застройку на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, многоквартирные жилые дома, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику денежные средства в размере 1372 800 рублей (п. 1.1, 2.1, 3.1 договора). Предметом долевого строительства является объект долевого строительства со следующими характеристиками: назначение – жилое помещение (квартира), строительный номер – № блок-секция – №, номер этажа – №, общая площадь 34,32 кв.м, количество комнат – №, площадь комнат – 14,07 кв.м, количество помещений вспомогательного использования – №, площадь вспомогательного использования – № кв.м (п. 1.2 договора).

При этом стороны в разделе 2 договора участия в долевом строительстве определили цену договора и порядок расчетов. Так, участник долевого строительства обязан уплатить застройщику денежные средства в размере 1372 800 рублей в течении 3 рабочих дней после государственной регистрации договора путем перечисления денежных средств на расчётный счет или внесения в кассу застройщика. Просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном п.5.5 договора.

Таким образом, исходя из буквального толкования условий договоров, судом установлено, что стороны согласовали существенные условия договора: объект долевого строительства, его цену в целом без соотношения стоимости квадратного метра в размере, не подлежащем изменению, сроки исполнения обязательств застройщиком по передаче объекта долевого строительства, а участником по уплате стоимости объекта.

Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области <дата> номер регистрации №

По акту приема-передачи от <дата> застройщик АО «Стройконтракт» передал участнику долевого строительства, а последний принял объект долевого строительства: жилое помещение №, площадью № кв.м, расположенной на № этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, строение №

Право собственности ответчика Макридина М.М на объект недвижимости с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, <адрес>, строение №, <адрес>, зарегистрировано <дата> записью №

Исходя из представленных материалов дела, материальных норм права судом установлено, что ответчик во исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве № от <дата> обязался в трех дней срок с момента регистрации договора оплатить полную стоимость объекта долевого строительства, то есть до 01.08.2019 года.

В соответствии с ч.1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств своевременной уплаты цены договора участия в долевом строительстве ответчиком не представлено и судом не установлено.

В силу п. 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 4 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно положению ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Названные положения закона направлены, прежде всего, на соблюдение прав добросовестного застройщика и недопущение злоупотреблений со стороны дольщика, который уклоняется от исполнения обязательств по договору.

Согласно ч.3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 4 ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Из договора участия в долевом строительстве № от <дата> следует, что стороны предусмотрели изменение и расторжение договора по соглашению сторон, а также по решению суда (п. 5.1).

Пунктом 5.5 договора, стороны согласовали, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных п. 2.4 договора, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им заложенности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора, и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участник долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с п.5.6 настоящего договора.

Согласно п.5.6 договора, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора он считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения по почтовому адресу, указанному в п.9 настоящего договора.

12.04.2019 года согласно отметки Почта России и кассового чека Макридину М.М по почтовому адресу, указанному в п.9 договора ( <адрес>) направлена письменная претензия с требованием внести на расчетный счет АО «Стройконтракт» оплату стоимости квартиры в размере 1372 800 рублей с разъяснением последствий неисполнения обязательств, в том числе расторжения договора в судебном порядке.

Согласно отчету об отслеживании отправления почтовая корреспонденция АО «Стройконтракт» в адрес Макридина М.М последним не получена, находится в почтовом отделении на временном хранении.

31.12.2019 года согласно отметки Почта России и кассового чека АО «Стройконтракт» направлено письменное уведомление Макридину М.М. об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с неуплатой цены договора и расторжении договора участия в долевом строительстве. Указанное уведомление не получено ответчиком на 13.02.20г. ожидает в месте вручения.

Сведений об изменении места жительства в соответствии с требованиями п. 8.5. договора долевого участия ответчик истцу не предоставлял. При отсутствии такого извещения сообщение направленное по последнему известному адресу считается полученным стороной в соответствии с условиями п. 8.5. договора от 02.07.18г.

В нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не было представлено доказательств оплаты по договору участия в долевом строительстве № от <дата> года

С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу о наличии оснований у истца для расторжения договора участия в долевом строительстве № от <дата>, поскольку в нарушение условий договора дольщиком – Лукиной Е.Н., не была произведена оплата цены договора.

Истцом в полной мере выполнены требования ч. 4 ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в связи с чем у суда имеются основания для признания договора участия в долевом строительстве №.2\5 от 02.07.18г. расторгнутым.

В соответствии с положениями ст. 8, п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. п. 3, 5 статьи 1 Федерального закона 13.07.15г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при расторжении договора подлежат удовлетворению требования истца о прекращении права собственности ответчика Макридина М.М на <адрес> как предмет договора долевого участия, а также о исключении из ЕГРН сведений о регистрации договора долевого участия и регистрации права ответчика

В соответствии с требованием Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» истцом произведено переименование юридического с АО «Стройконтракт» на АО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «СТРОЙКОНТРАКТ», о чем 11.03.2020 года внесена запись в ЕГРЮЛ.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования АО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «СТРОЙКОНТРАКТ» к Макридину Михаилу Михайловичу удовлетворить.

Признать договор участия в долевом строительстве № от <дата> расторгнутым с <дата>. Исключить регистрационную запись № от <дата> о регистрации данного договора из Единого государственного реестра недвижимости Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес>;

Прекратить право собственности Макридина М. М.ича на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, г.о. Самара, внутригородской район Красноглинский, <адрес>, строение №, кадастровый №.

Исключить регистрационную запись права № от 25.01.2019г. из Единого государственного реестра недвижимости Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области.

Взыскать с Макридина Михаила Михайловича в пользу АО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «СТРОЙКОНТРАКТ» судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Дурнова Н.Г.