Дело № 2 -449/2012
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 сентября 2012 года с. Иглино
Иглинский районный суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Иркабаева М. Ф.
при секретаре Кшановской Ю.С.,
с участием представителя истцов Цымбал Н.Ф. и Цымбал Н.О. - Рахматуллина О.Р. (доверенности от ДД.ММ.ГГГГ),
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Цымбал В.Н., Цымбал Н.Ф., Цымбал И.В., Григорьевой О.В., Цымбал Н.В., действующей за свою несовершеннолетнюю дочь Камаеву И.Р., Цымбал Н.О. к Корноуховой М.Ю., Сугриной А.И. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры и земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Истцы Цымбал В.В., Цымбал Н.Ф., Цымбал И.В., Григорьева О.В., Цымбал Н.В. действующей за свою несовершеннолетнюю дочь Камаеву И.Р., Цымбал Н.О. обратились в суд с иском к Корноуховой М.Ю., Сугриной А.И. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры и земельного участка.
Истцы просили суд обязать ответчиков заключить с ними основной договор купли-продажи земельного участка и расположенной на нем трехкомнатной квартиры, расположенных по адресу: <адрес>, путем подписания основного договора купли-продажи и подачи всех необходимых документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ для государственной регистрации, на условиях, установленных предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по цене <данные изъяты> рублей.
В ходе подготовке дела к судебному разбирательству истцы изменили свои исковые требования, в измененных требованиях просили суд вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на 4/5 доли в праве общей долевой собственности на квартиру и земельный участок, принадлежащие Корноуховой М.Ю., расположенные по адресу: <адрес>; обязать ответчиков передать истцам квартиру и земельный участок по адресу: <адрес>, путем передачи ключей от этой квартиры, в состоянии, пригодном для использования ее по целевому назначению, свободную от личных вещей и предметов домашнего обихода ответчиков.
При этом истцы исключили несовершеннолетнюю Сугрину А.И. из числа ответчиков, просили суд привлечь ее к участию в деле в качестве третьего лица.
Истцы также просили суд взыскать с ответчика Корноуховой М.Ю. судебные расходы по оплате государственной пошлины <данные изъяты> рублей, услуг представителя <данные изъяты> рублей, расходы по оформлению доверенностей <данные изъяты> рублей.
Истцы свои исковые требования мотивировали тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого ответчики, являющиеся собственниками земельного участка и расположенной на нем трехкомнатной квартиры, по адресу: <адрес>, приняли на себя обязательство продать истцам вышеуказанный объект недвижимости.
Заключению основного договора купли-продажи квартиры препятствовало отсутствие у ответчиков разрешения органов опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости, поскольку Сугрина А.И. является несовершеннолетней. При этом ответчики, с целью получения указанного разрешения, намеревались купить на имя несовершеннолетней индивидуальный жилой дом в <адрес> у третьих лиц.
Для приобретения указанного объекта недвижимости истцы продали принадлежавшую им квартиру по адресу: <адрес>, ул. <адрес>. Ввиду не заключения с ответчиками основного договора купли-продажи объекта недвижимости, они не имеют возможности выехать из проданной ими квартиры и сняться с регистрационного учета, поскольку иного жилого помещения не имеют.
При подписании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, истцами ответчикам была передана 30 000 рублей в качестве задатка в счет обеспечения исполнения обязательств основного договора купли-продажи объекта недвижимости. Согласно условиям указанного предварительного договора, сделка купли-продажи объекта недвижимости должна была состояться в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно, при этом предполагалось, что к этому времени ответчики уже получат разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки. Цена объекта недвижимости была определена сторонами в <данные изъяты> рублей.
ДД.ММ.ГГГГ истцы явились в отдел приема документов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ в <адрес>, для подписания основного договора купли-продажи объекта недвижимости. Однако выяснилось, что ответчики еще не получили разрешения органов опеки и попечительства, истцам они пояснили, что указанное разрешение будет готово в скором времени, и предложили истцам подать документы на государственную регистрацию сделки без указанного разрешения, с последующей подачей указанного разрешения в Росреест<адрес> согласились, с условием, что окончательный расчет с ответчиками они произведут, когда они получат разрешение органов опеки и попечительства и подадут его в Росреестр.
ДД.ММ.ГГГГ истцы с ответчиками подписали основной договор купли-продажи объекта недвижимости и подали его вместе с соответствующими документами на государственную регистрацию. При этом истцы дополнительно передали ответчикам <данные изъяты> рублей в счет частичной оплаты стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Всего в счет оплаты стоимости объекта недвижимости истцами была передана ответчикам денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей.
До настоящего времени ответчиками не предпринято никаких действий по получению разрешения органов опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости, от контактов с истцами ответчики и их риэлтор уклоняются либо ведут себя неадекватно. Ответчики продолжают проживать в указанной квартире. На просьбу истцов освободить для них хотя бы одну комнату для того, чтобы истцы могли перевезти свои вещи из проданной ими квартиры и освободить ее для новых собственников, ответчики отвечают отказом.
В настоящее время в государственной регистрации сделки Управлением Федеральной службы государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии истцам отказано, в связи с отсутствием разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделки.
Впоследствии истцы, изменяя свои исковые требования, также указали, что орган опеки и попечительства безосновательно отказывает в выдаче разрешения на отчуждение спорного жилого помещения, собственником 1/5 доли на которое является несовершеннолетняя Сугрина А.И. Однако 4/5 доли в праве собственности на спорное жилое помещение принадлежат ее матери - ответчику Корноуховой М.Ю., при этом для отчуждения этих 4/5 доли какого-либо разрешения не требуется. Кроме того, Корноухова М. Ю. получила от истцов денежных средств <данные изъяты> рублей. Цена квартиры, установленная в предварительном договоре купли-продажи, составляет <данные изъяты> руб. Стоимость 4/5 доли квартиры составляет <данные изъяты> рублей, то есть фактически истцами оплачены 4/5 доли квартиры. Истцы согласны доплатить недостающие <данные изъяты> рублей Корноуховой М.Ю. в случае признания за истцами права собственности на 4/5 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.
Истцы Цымбал В.В., Цымбал Н.Ф., Цымбал И.В., Григорьева О.В., Цымбал Н.В. действующей за свою несовершеннолетнюю дочь Камаеву И.Р., Цымбал Н.О. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В материалах дела имеются заявления истцов, содержащие просьбу о рассмотрении дела без их участия, свои исковые требования они поддерживают в полном объеме.
Ответчик Корноухова М. Ю., третье лицо - несовершеннолетняя Сугрина А.И., представитель третьего лица отдела опеки и попечительства администрации муниципального района <адрес> РБ в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, доказательств уважительности причин отсутствия в судебном заседании суду они не представили.
В соответствии ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истцов, ответчика, третьего лица и представителя третьего лица, представитель истцов против этого не возражал.
В судебном заседании представитель истцов Цымбал Н.Ф., Цымбал Н.О. - Рахматуллин О.Р. исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить по основаниям, заявленным в исковом заявлении. Суду пояснил, что истцы, продав свою квартиру в <адрес>, вырученные от продажи квартиры деньги передали ответчику Корноуховой М. Ю., в размере <данные изъяты> рублей. Однако ответчик, после того как получила деньги, стала уклоняться от контактов с истцами, не предпринимала действий по получению разрешения органа опеки на совершение сделки, в связи с чем Управлением Росреестра по РБ в регистрации сделки было отказано. В настоящее время договор купли-продажи, подписанный сторонами, со всеми необходимыми документами находится в Управлении Росреестра по РБ.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.
Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В силу ст. 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Верховного Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» установлено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации
Таким образом, удовлетворение исковых требований одной из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества о государственной регистрации договора о переходе права собственности возможно при установлении факта уклонения другой стороны договора от совершения действий по государственной регистрации.
Согласно п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Из материалов дела следует, и судом установлено, что спорная квартира принадлежит в праве общей долевой собственности Корноуховой М.Ю. - 4/5 доли, Сугриной А.И. - 1/5 доли, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Указанная квартира состоит из 4 комнат, общей площадью жилого помещения 94,4 кв. м., жилой площадью 73,8 кв. м., что подтверждается техническим паспортом (инвентарный номер 1171) от ДД.ММ.ГГГГ.
Спорный земельный участок, общей площадью 914 кв. м., с кадастровым номером №, принадлежит Корноуховой М.Ю. на праве собственности, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ.
Судом установлено, и сторонами по делу не оспаривалось, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком Корноуховой М.Ю., а также несовершеннолетней Сугриной А. И. был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого ответчики, являющиеся собственниками земельного участка и расположенной на нем трехкомнатной квартиры по адресу: <адрес>, приняли на себя обязательство продать истцам вышеуказанный объект недвижимости.
Из пункта 5 указанного предварительного договора купли-продажи следует, что при подписании настоящего предварительного договора покупатель передал продавцам в качестве задатка денежную сумму в размере 30 000 рублей в счет обеспечения исполнения обязательств основного договора купли-продажи квартиры и земельного участка. Также в пункте 5 предварительного договора указано, что передача суммы задатка произведена полностью во время подписания договора. Указанный предварительный договор был подписан сторонами, в том числе Корноуховой М. Ю. и Сугриной А. И.
ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком Корноуховой М.Ю., а также несовершеннолетней Сугриной А. И. был подписан договор купли-продажи квартиры и земельного участка. По условиям указанного договора истцы покупают у продавцов Корноуховой М. Ю. и Сугриной А. И. в общую долевую собственность, по 1/6 доли каждый, земельный участок и расположенную на нем трехкомнатную квартиру, находящиеся по адресу: <адрес>. Цена квартиры с земельным участком была установлена сторонами в размере <данные изъяты> рублей.
Пунктом 5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что 4/5 доли в праве общей долевой собственности на квартиру принадлежащие Корноуховой М.Ю., продается за 1 200 000 рублей. 1/5 доля в праве общей долевой собственности на квартиру, принадлежащая Сугриной А.И., продается за 300 000 рублей. Квартира целиком продается продавцами покупателям <данные изъяты> рублей. Земельный участок продается Корноуховой М.Ю. за <данные изъяты> рублей.
Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ, подписанной Корноуховой М. Ю., последняя получила от Цымбал Н.В. денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей за квартиру и земельный участок по адресу: <адрес>, что в ходе судебного разбирательства ответчик не оспаривала.
В ходе судебного разбирательства ответчик Корноухова М.Ю. показала, что она не отказывается продавать истцам спорную квартиру с земельным участком, однако орган опеки не дает своего разрешения на сделку. В отдел опеки и попечительства ей были представлены документы на жилые помещения для покупки на имя несовершеннолетней Сугриной А.И., однако отдел опеки в выдаче разрешения на сделку отказывал. Факт получения денежных средств от истцов по договору купли-продажи квартиры и земельного участка подтвердила, однако указала, что получила от истцов только <данные изъяты> рублей
Несовершеннолетней Сугрина А. И. суду показала, что она согласна продать спорную квартиру истцам, при условии, что взамен ей будет приобретено жилье, которое ей понравится.
Таким образом, установленные судом обстоятельства свидетельствуют, что Корноухова М.Ю. получила от истцов в счет оплаты продаваемой квартиры и земельного участка денежные средства в размере 1 390 000 рублей. Доводы Корноуховой М. Ю. о том, что она получила всего 1 360 000 рублей, не нашли своего подтверждения в судебном заседании, следовательно, они безосновательны.
Указанный договор купли-продажи, вместе со всеми необходимыми документами, за исключением разрешения органа опеки и попечительства, был подан сторонами договора в Управление Росреестра по РБ в <адрес>, для государственной регистрации, что подтверждает действительная воля и желание ответчика были направлены на продажу своей квартиры и земельного участка. Денежные средства полученные по данной сделки истцам она не вернула, договор купли-продажи не оспаривала.
ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором отказано в государственной регистрации указанного договора, в связи не предоставлением разрешение органов опеки и попечительства на продажу Сугриной А.И. 1/5 доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество и справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением.
Ответчик Корноухова М.Ю., не предоставляя вышеуказанных документов государственному регистратору в установленные сроки, она фактически уклонялась от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество.
Как установлено судом, до отказа государственной регистрации указанной сделки, ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором было приостановлено государственной регистрации прав по данному делу на срок по ДД.ММ.ГГГГ, в связи не предоставлением вышеуказанных документов ответчиком.
В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, ответчиком не были представлены доказательства о том, что указанные документы не были представлены в срок, установленные государственным регистратором, не по ее вине.
Между тем, разрешение органа опеки и попечительства требуется лишь на отчуждение 1/5 доли, принадлежащей несовершеннолетней Сугриной А.И., в то время как на отчуждение 4/5 доли, принадлежащее Корноуховой М.Ю., какого-либо разрешения не требуется.
Истцы в уточненных исковых требованиях не просят передачи им 1/5 доли квартиры, принадлежащей несовершеннолетней Сугриной А.И., следовательно, разрешение органов опеки и попечительства в данном случае не требуется, поскольку права несовершеннолетней не будут нарушены.
Как установлено судом, денежные средства по сделке купли-продажи квартиры и земельного участка ответчик получила, за исключением суммы в размере <данные изъяты> рублей, которых истцы обязуются ей передать. Указанные факты свидетельствуют, что фактически условия и обязательства договора истцами выполнены, расчет произведен.
При таких обстоятельствах, суд считает возможным, удовлетворяя требования истцов о регистрации перехода права собственности на 4/5 доли на квартиру и земельный участок, взыскать с истцов в пользу Корноуховой М.Ю. денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей, недостающую для полной оплаты 4/5 доли квартиры.
В силу п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Из буквального содержания приведенной нормы закона следует, что передача недвижимости новому собственнику осуществляется путем оформления сторонами сделки письменного документа, который подтверждает исполнение продавцом обязанности по передаче отчуждаемого имущества.
Такой документ - акт приема-передачи, сторонами сделки по настоящему делу был подписан ДД.ММ.ГГГГ.
При таких обстоятельствах, договор купли-продажи был заключен в требуемой законом форме, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора и фактически договор исполнили: покупатель передал продавцу обусловленную договором цену, а продавец передал покупателю предмет договора, оформив эту передачу соответствующим актом.
Согласно ст. 16 Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав перехода права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Из анализа ст. ст. 131, 551 Гражданского кодекса РФ и ст. 16 Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что право собственности на недвижимое имущество переходит с момента государственной регистрации перехода собственности.
В соответствии со ст. 17 Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований регистрации права собственности является вступившее в законную силу судебные акты.
Учитывая то, что истцами исполнены обязательства по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик и третье лицо не возражают против требований истцов, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ подлежит удовлетворению требование истца о возмещении расходов по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей, за оформление доверенностей в размере <данные изъяты> рублей.
В силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ подлежит удовлетворению и требование истца о взыскании с ответчика Корноуховой М.Ю. расходов по уплате услуг представителя в разумных пределах в сумме <данные изъяты> рублей.
Указанные судебные расходы истца подтверждаются материалами дела.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Удовлетворить исковые требования Цымбал В.Н., Цымбал Н.Ф., Цымбал И.В., Григорьевой О.В., Цымбал Н.В., действующей за свою несовершеннолетнюю дочь Камаеву И.Р., Цымбал Н.О. к Корноуховой М.Ю. о регистрации договора купли-продажи квартиры и земельного участка и перехода право собственности.
Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> зарегистрировать договор купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенные по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Цымбал В.Н., Цымбал Н.Ф., Григорьевой О.В., Цымбал Н.В., действующей за себя, а также действующей за своих несовершеннолетних детей Камаеву И.Р., Цымбал Н.О. и Корноуховой М.Ю., Сугриной А.И..
Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> зарегистрировать переход права собственности на 4/5 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на имя Цымбал В.Н., Цымбал Н.Ф., Григорьевой О.В., Цымбал Н.В., Камаевой И.Р., Цымбал Н.О., по 2/15 (две пятнадцатых) доли в праве общей долевой собственности каждому.
Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> зарегистрировать переход права собственности на земельный участок, общей площадью 914 кв. м., с кадастровым номером 02:26:010807:151, расположенный по адресу: <адрес>, на имя Цымбал В.Н., Цымбал Н.Ф., Григорьевой О.В., Цымбал Н.В., Камаевой И.Р., Цымбал Н.О., по 2/15 (две пятнадцатых) доли в праве общей долевой собственности каждому.
Обязать Корноухову М.Ю. передать Цымбал В.Н., Цымбал Н.Ф., Григорьевой О.В., Цымбал Н.В., Камаевой И.Р., Цымбал Н.О. 4/5 доли в праве на квартиру, а также земельный участок с площадью 914 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, путем передачи ключей от квартиры. Обязать передать данную квартиру соразмерно принадлежащей истцам доле в праве собственности на квартиру и земельный участок в состоянии, пригодном для использования квартиры и земельного участка по их целевому назначению, свободные от личных вещей и предметов домашнего обихода.
Взыскать с Корноуховой М.Ю. в пользу Цымбал В.Н., Цымбал Н.Ф., Григорьевой О.В., Цымбал Н.В., Камаевой И.Р., Цымбал Н.О. судебные расходы по оплате государственной пошлины <данные изъяты> рублей, услуг представителя <данные изъяты> рублей и расходы по оформлению доверенностей <данные изъяты> рублей.
Взыскать с Цымбал В.Н., Цымбал Н.Ф., Григорьевой О.В., Цымбал Н.В., Камаевой И.Р., Цымбал Н.О. в пользу Корноуховой М.Ю. остаток задолженности по договору купли-продажи 4/5 доли квартиры и земельного участка в сумме <данные изъяты> рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Иглинский районный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий-