Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33а-10818/2021 от 26.02.2021

КРАСНОДАРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

                                      дело № 33а-10818/2021

№ 2а-2588/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 марта 2021 года                             город Краснодар

Судебная коллегия по административным делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего судьи             Онохова Ю.В.

судей:                         Морозовой Н.А., Суслова К.К.

при секретаре                         Шепилове А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Мерзликина Сергея Сергеевича к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю об обжаловании решения,

по апелляционной жалобе Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Хостинского районного суда города Сочи Краснодарского края от 29 октября 2020 года, которым требования административного истца удовлетворены частично.

Признано незаконным решение Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о приостановлении государственной регистрации права в отношении объектов недвижимости, в части необходимости произвести отчуждение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом, в состав которого входит спорное жилое помещение.

Заслушав доклад судьи Онохова Ю.В., судебная коллегия,

установила:

Мерзликин С.С. обратился в Хостинский районный суд города Сочи Краснодарского края с административным исковым заявлением к Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, в котором с учетом уточненных требований, просит признать незаконным решение о приостановлении регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный в <Адрес...> помещения 26, 27, 28, 29, с кадастровым номером: <№...>, в части необходимости произвести отчуждение доли в праве собственности на земельный участок и обязать ответчика не чинить препятствия в регистрации права собственности на вышеуказанный объект.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что на основании договора купли-продажи, заключенного по итогам публичных торгов, ему принадлежит право на получение в собственность жилого помещения: 26, 27, 28, 29, расположенного в Краснодарском крае городе Сочи в селе Раздольное по улице Буковая дом 10/2. Пояснил, что с целью регистрации права собственности на спорное помещение обратился в подразделение Росреестра с соответствующим заявлением, однако, получил отказ по той причине, что за должником Несифоровым Р.В., помимо жилого помещения, на праве собственности числится земельный участок (доля в участке), в связи с чем регистрация не может быть осуществлена. Вместе с тем, отметил, что административный ответчик непоследователен в принимаемых им решениях, поскольку фактически аннулируется юридический смысл процедуры реализации имущества должника с публичных торгов и любой должник – собственник жилого помещения, обладает иммунитетом от обращения взыскания на заложенное имущество, а сама правовая конструкция «жилого помещения» не действует в других городах России и образовалась в связи с массовым узакониванием самовольно возведенных жилых домов без разрешений на строительство.

Таким образом, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю действует непоследовательно, сначала регистрирует права на жилые помещения, затем – ипотеку отдельно на само жилое помещение без земельного участка, и впоследствии отказывает в такой регистрации победителю торгов.

Решением Хостинского районного суда города Сочи Краснодарского края от 29 октября 2020 года административные исковые требования Мерзликина С.С. удовлетворены в части признания незаконным решения Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю незаконным в части необходимости произвести отчуждение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: <№...>, на котором расположен жилой дом, в состав которого входит спорное жилое помещение.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в поданной апелляционной жалобе указывает на его незаконность и необоснованность, просит его отменить и принять по делу новое решение, которым отказать Мерзликину С.С. в удовлетворении заявленных им требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы административный истец указал, что в представленном Мерзликиным С.С. договоре купли-продажи № 2\12 от 22 апреля 2020 года не предусмотрено отчуждение доли в праве на земельный участок и заявителю было предложено для осуществления государственной регистрации выполнить требования статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца Ханнанов В.Р. возражал против удовлетворения доводов жалобы, признавая решение суда законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Административный ответчик в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявлял, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие на основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда первой инстанции в полном объеме, согласно статье 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции в части удовлетворения административного искового заявления и направления дела на новое рассмотрение в данной части, на основании следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 176 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пунктах 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Из содержания статьи 218, пункта 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в их системном толковании следует, что решения, действия (бездействие) должностных лиц могут быть признаны неправомерными, только если таковые не соответствуют закону и нарушают охраняемые права и интересы граждан либо иных лиц.

В пункте 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно пункту 2 статьи 237 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с пунктом 1, абзацем 3 пункта 2 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 14 указанного Федерального закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном этим Законом порядке.

В силу части 2 статьи 50 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в предусмотренных частью 1 настоящей статьи случаях регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, в целях, удовлетворения которых реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя.

Так согласно пункту 1 части 1 статьи 50 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов: при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

Как следует из пункта 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», обязательным этапом проведения государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки с целью пресечения неправомерных действий, недопущения государственной регистрации прав, возникших без оснований, предусмотренных законодательством.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи арестованного недвижимого имущества № 2/12 от 22 апреля 2020 года, заключенного с ООО «Торг Инвест» в лице директора Проценко К.В., действующей на основании Устава, Государственного контракта № <№...> от 18 декабря 2019 года, именуемой продавцом, Мерзликин С.С. приобрел право собственности на оплаченное недвижимое имущество, а именно жилое помещение, площадью 39,5 квадратных метров, с кадастровым номером <№...>, расположенное в <Адрес...> помещения 26,27,28,29, согласно итогового протокола о проведении открытого аукциона по продаже арестованного имущества № <...> от 21 апреля 2020 года.

Реализуя условия пункта 6.1 указанного договора о необходимости государственной регистрации права собственности на спорное жилое помещение, Мерзликин С.С. обратился в орган регистрации прав с соответствующим заявлением 26 августа 2020 года входящий № <...>

По итогам рассмотрения заявления Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии Адлерского отдела города Сочи, государственная регистрация права приостановлена с 7 сентября 2020 года по 7 декабря 2020 года.

Из уведомления Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 7 сентября 2020 года № <...> видно, что при проведении правовой экспертизы государственным регистратором установлено, что в материалы дела не подано заявление залогодержателя на переход права собственности, кроме того, отсутствуют копии решения об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу. Кроме того, согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав гражданин Несифоров Р.В. является собственником 1/70 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: <№...> на котором расположен жилой дом, в состав которого входит вышеуказанное жилое помещение. Также, согласно данного уведомления, Мерзликину С.С. при отчуждении жилого помещения предложено выполнить требования статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации по отчуждению доли в праве на земельный участок.

Также, согласно материалов административного дела установлено, что Мерзликин С.С. устранил все замечания, изложенные в уведомлении от 7 сентября 2020 года, кроме возложенной обязанности по отчуждению доли в праве собственности на земельный участок.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В частности, подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 Закона об ипотеке.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 октября 2016 года, по смыслу приведенных норм в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно доводов апелляционной жалобы, при проведении правовой экспертизы государственным регистратором установлено, что согласно сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество гражданин Несифоров Р.Ф. является собственником 1/70 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: <№...>, на котором расположен жилой дом, в состав которого входит отчуждаемое по договору купли-продажи жилое помещение.

В свою очередь, предметом договора купли-продажи от 22 апреля 2020 года является конкретное жилое помещение, общей площадью 39,5 квадратных метров, согласно итогового протокола о проведении аукциона по продаже арестованного имущества № 2/12 от 21 апреля 2020 года, однако, не приставленного в материалах дела.

Исходя из изложенного, у судебной коллегии может быть сформировано лишь представление о том, что при отчуждении спорного жилого помещения доля в праве на земельный участок под ним не отчуждалась и не формировалась, в связи, с чем земельный участок на публичных торгах по продаже арестованного недвижимого имущества, не был предметом продажи.

Однако, сформировать определенную позицию по данному вопросу судебной коллегии по административным делам не представляется возможным ввиду недостаточности доказательств, представленных сторонами в материалы дела, что в свою очередь является основанием для направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Таким образом, при новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо истребовать итоговый протокол о проведении открытого аукциона по продаже арестованного имущества № 2/12 от 21 апреля 2020 года и установить предмет продажи на аукционе.

Кроме того, с целью определения круга заинтересованных лиц, чьи права могут быть затронуты принятым по делу решением, суду первой инстанции необходимо истребовать документы, устанавливающие права всех участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: <№...>

В соответствии с пунктом 1 статьи 221 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации состав лиц, участвующих в деле об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, определяется в соответствии с правилами главы 4 настоящего Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных частью 2 настоящей статьи.

В соответствии с частью 2 статьи 37 вышеуказанного Кодекса, лицами, участвующими в деле, являются, в том числе заинтересованные лица.

Под заинтересованным лицом, в соответствии с частью 1 статьи 47 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, понимается лицо, права и обязанности которого могут быть затронуты при разрешении административного дела.

Таким образом, в нарушение приведенных положений закона, учитывая положения статьи 221 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд первой инстанции не решил вопрос о привлечении к участию в административном деле заинтересованных лиц.

Между тем, суд первой инстанции не привлек к участию в деле залогодержателя спорного земельного участка, поскольку аннулирование записи в Едином государственном реестре недвижимости об обременении напрямую затрагивает его права и законные интересы.

Кроме того, Несифоров Р.В., являясь собственником доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, подлежащей отчуждению, в соответствии с оспариваемым решением регистрационного органа, также не привлечен судом к участию в деле.

Учитывая, что при рассмотрении административного дела разрешен вопрос о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в данном деле, решение суда первой инстанции нельзя признать законным.

Таким образом, судом первой инстанции применительно к изложенному юридически значимые обстоятельства не устанавливались, круг участников спорных правоотношений и, как следствие, надлежащий состав лиц по делу, не определялся; суд уклонился от выполнения задач судопроизводства, не привлек всех заинтересованных лиц к участию в деле, не истребовал необходимых доказательств, тогда как разрешение настоящего спора непосредственно касается прав и обязанностей всех участников общей долевой собственности на спорный земельный участок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда и направить административное дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в случае, если судом был разрешен вопрос о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в административном деле.

В силу пункта 4 части 1 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда является принятие решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в административном деле.

Допущенные нарушения повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав участников административного судопроизводства, на основании изложенного, в силу пункта 4 части 1 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации решение суда от 29 октября 2020 года подлежит отмене, в части признания незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права в отношении объектов недвижимости, и в этой части дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в остальной части решение суда оставить без изменения.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, дать надлежащую правовую оценку доводам сторон, приведенным в обоснование своих требований и возражений, и с учетом представленных доказательств в их совокупности, правильно применив нормы материального и процессуального     права, принять законное и обоснованное решение.

Вместе с тем, судебная коллегия признает постановленное по делу судебное решение в части отказа в удовлетворении заявленного административного искового заявления, поскольку в должной мере мотивировано и обоснованно.

Руководствуясь статьями 308 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Хостинского районного суда города Сочи Краснодарского края от 29 октября 2020 года отменить в части удовлетворения исковых требований Мерзликина С.С. о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права № <...> от 7 сентября 2020 года в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала: <№...> – жилое помещение № 26, 27, 28, 29 по улице <Адрес...>

В данной части административное дело направить в суд первой инстанции на новое рассмотрение в ином составе суда.

В остальной части решение Хостинского районного суда города Сочи Краснодарского края от 29 октября 2020 года, оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – без удовлетворения.

    Апелляционное определение может быть обжаловано в Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции в течение шести месяцев со дня вынесения, через Хостинский районный суд города Сочи Краснодарского края.

Председательствующий                      Ю.В. Онохов

Судьи:                                  Н.А. Морозова

К.К. Суслов