Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2938/2017 ~ М-3085/2017 от 20.06.2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

                                        Дело № 2-2938/2017

Ленинский районный суд г. Ульяновска в составе судьи Давыдовой Т.Н., при секретаре Магоян М.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Казберова А.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Независимость» о признании отчета об определении стоимости имущества недействительным,

установил:

Казберов А.А. обратился к ООО «Независимость» с иском о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости № № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Независимость» для УФССП РФ по Ульяновской области в отношении объекта: 119/2000 долей в праве собственности на нежилое двухэтажное здание общей площадью 1736,2 кв.м. по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование иска указывается, что в рамках исполнительного производства № о взыскании с истца, Казберовой Н.А., Казберовой М.С., Разиной Н.В. в солидарном порядке в пользу наследников Чапаева Р.Х. суммы долга по договору займа, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, между Чапаевым Р.Х. и Казберовым А.И. в размере 3 000 000 рублей и процентов за пользование займом по данному договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 167 500 руб., а всего 3 167 500 руб., в пределах стоимости наследственного имущества, перешедшего каждому из наследников после смерти Казберова А.И. проведена оценка 119/2000 долей (не выделенных в натуре) в праве собственности на нежилое здание расположенное по адресу: <адрес>; кадастровый №.

По результатам проведенной оценки ООО «Независимость» подготовлен отчет об определении стоимости имущества за № № Согласно сведений указанных в отчете, стоимость 119/2000 долей в праве собственности на двух этажное здание, нежилого назначения, кадастровый №, расположенного по <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 434 746 руб.

Со стоимостью объекта, указанного оценщиками ООО «Независимость», истец не согласен. Считает, что стоимость объекта значительно занижена и не соответствует действительности. Указанными действиями грубо нарушены права истца как собственника помещения, за счет которого он обязан погасить задолженность перед Чапаевым Р.Х.

Так оценщиками должны были быть соблюдены требования законодательства РФ об оценочной деятельности и договора об оценке, а так же должна быть достаточно достоверно использована информация об оцениваемом объекте, обоснованы сделанные допущения, использованы все подходы к оценке и согласованы все результаты расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Данные требования определяются нормами Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», нормами федерального стандарта оценки, утвержденными Приказами Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254-256.

Оценщиками ООО «Независимость» грубо нарушены нормы указанных выше нормативных актов, выразившихся в занижении реальной рыночной стоимости объекта более чем на 1 млн. рублей.

Занижение стоимости принадлежащего истцу объекта подтверждается следующим.

Оцениваемый объект ранее оценивался различными оценщиками.

По результатам отчета № от ДД.ММ.ГГГГ, заказчиком которого являлось Управление ФССП РФ по Ульяновской области, стоимость 119/2000 долей в общей долевой собственности на нежилое двух этажное здание общей площадью 1736,116 кв.м, расположенного по адресу <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла 2 600 000 рублей.

Согласно заключению №, заказчиком которого являлся Ленинский районный суд г. Ульяновска, стоимость 119/2000 долей в общей долевой собственности на нежилое двух этажное здание общей площадью 1736,116 кв.м, расположенного по адресу <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла 2 680 000 рублей.

По результатам отчета № года, заказчиком которого являлось Управление ФССП РФ по Ульяновской области, стоимость 119/2000 долей в общей долевой собственности на нежилое двух этажное здание общей площадью 1736,116 кв.м, расположенного по адресу <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла 2 746 000 рублей.

За период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время цены на коммерческую недвижимость выросли еще больше. По данным оспариваемого отчета рост цен и инфляционные процессы продолжаются. Однако оценка объекта проводится без учета указанных особенностей и необоснованно занижается с 2 746 000 рублей до 1 434 746 рублей, то есть более чем в два раза.

Занижение указанных цен ничем не обоснованно и противоречит тем оценкам, которые данные оценщики делали ранее.

Оцениваемое помещение располагается в двухэтажном нежилом здании торгово-офисного характера, соответственно цена указанных помещений значительно отличается от цен помещений расположенных в иных домах.    

Сравнительные объекты аналоги № № и № отраженные в таблице отчета не соответствуют аналогу оцениваемого объекта по <адрес>, так как они продаются в жилых домах и их стоимость определена в квадратных метрах. При этом ООО «Независимость» не использовали объекты оценки, которые опубликованы в газете «Симбирский дом» и по характеристикам ближе подходят к оцениваемому объекту.

Кроме сравнительного метода иные методики при отчете и определении цены объекта ответчиком не применялись, что так же привело к занижению стоимости объекта.

К делу в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Разина Н.В., Чапаева Т.И., Чапаев А.Р., Худынина М.В., судебный пристав-исполнитель МОСП по исполнению особых исполнительных производства УФССП России по Ульяновской области Солодовникова А.Е.

Истец на рассмотрение дела не явился, доверил представлять свои интересы Боченину А.И.

В судебном заседании представитель истца поддержал иск.

Представитель ответчика Пондякова Е.А. относительно иска представила следующие возражения.

ДД.ММ.ГГГГ в рамках исполнительного производства по Государственному контракту № от ДД.ММ.ГГГГ и Дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Независимость» был подготовлен Отчет об оценке № рыночной стоимости недвижимости. Оценка выполнена в соответствии со ст. 85 Федеральный закон «Об исполнительном производстве» от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ, Федеральным законом №-Ф3 от ДД.ММ.ГГГГ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО №, №, №, № утвержденными Приказами Минэкономразвития от ДД.ММ.ГГГГ. №, №, №, от ДД.ММ.ГГГГ №.

Пункт 1 ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об исполнительном производстве» предусматривает, что оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Объекты оценки были оценены методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, от затратного и доходного подхода Оценщику по ряду причин пришлось отказаться, о чем в Отчете приведен мотивированный отказ. Оценщиком были выбраны объекты-аналоги сопоставимые по своим характеристикам с объектом оценки. Интервал цен за 1 кв.м офисного помещения, находящегося в зданиях, построенных до 1990 годов, колеблется от 14000 до 30000 рублей. В качестве аналогов выбраны объекты, сходные по своим техническим и экономическим характеристикам с объектом оценки.

При расчетах применены поправки: на торг, так как цены сделок достоверно не известны, а на рынке представлены только цены предложений, оценщик применил среднюю корректировку на торг; расположение относительно «Красной линии» - отношение удельной цены объекта, расположенного внутри квартала, к удельной цене такого же объекта, расположенного на красной линии.

В связи с общим ухудшением экономического положения с началом кризиса спрос на недвижимость резко снизился. В результате, несмотря на сохраняющуюся общую инфляцию на потребительском рынке, рост цен недвижимости сначала приостановился, затем сменил знак: цены на недвижимость начали падать. К настоящему моменту цены на недвижимость по разным оценкам упали на 20-40% (Лейфер Л.А.). Поскольку приобретение коммерческой недвижимости не обеспечивает достаточный текущий доход, и нет пока оснований ожидать, что цены начнут расти в ближайшем будущем, вложение денежных средств в приобретение недвижимости с целью извлечения дохода в этих в этих условиях становится невыгодным. Это нашло отражение в резком падении количества сделок на рынке коммерческой недвижимости.

Оценщиком произведено маркетинговое исследование рынка предложений коммерческой недвижимости на конец ДД.ММ.ГГГГ г.

Учитывая тот факт, что маркетинговом исследовании объекта рассмотрены цены предложения, оценщик пришел к выводу, что полученные в ходе определения стоимости объекта результаты попадают в диапазон цен объектов, представленных на открытом рынке и незначительно ниже среднеарифметического значения. Соответственно, по мнению оценщика, рыночная стоимость определена корректно.

Третьи лица Разина Н.В., Чапаева Т.И., Чапаев А.Р., Худынина М.В., судебный пристав-исполнитель на рассмотрение дела не явились о месте и времени судебного заседания извещались.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Между УФССП по Ульяновской области и ООО «Независимость» заключен контракт ДД.ММ.ГГГГ на оказание услуг по оценке арестованного имущества.

Во исполнение условий контракта и на основании постановления судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ об участии специалиста в исполнительном производстве ООО «Независимость» произвело оценку и составило отчет об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость 119/2000 долей здания, назначение: нежилое, общей площадью 1736,2 кв.м. по адресу: <адрес>, на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ с учетом округления с НДС составила 1693,00 руб., с учетом округления без НДС - 1 434 746,00 руб.

В случаях, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности (далее - оценщика).

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.

Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункт 3 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяющим правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки определено содержание понятия рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно ст. 3 для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

Судом для проверки обоснованности доводов истца была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы № № от ДД.ММ.ГГГГ, отчет № № от ДД.ММ.ГГГГ, составленный ООО «Независимость», не соответствует законодательству об оценочной деятельности.

Несоответствие отчета об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ, законодательству об оценочной деятельности повлияло на определение оценщиком стоимости объекта. Рыночная стоимость объекта оценки в сумме 1 693 000 руб. является недостоверной.

Рыночная стоимость 119/2000 долей в праве собственности на нежилое двухэтажное здание общей площадью 1736,2 кв.м. по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 965 000 руб.

    Из исследовательской части заключения следует, что оценщиком проведен некорректный анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, анализ рынка объекты оценки, неверно указаны ценообразующие факторы, не указана существенная информация по аналогу 3, в качестве аналогов использованы предложения после даты оценки, что привело к искажению итоговой рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком не указаны ценообразующие факторы для офисной недвижимости, анализ рынка приведен для другого сегмента рынка – рынка жилой недвижимости. В рамках сравнительного подхода при существенном отличии площади аналогов от площади объекта оценщиком необоснованно не применяется корректировка на величину.

У суда не имеется оснований сомневаться в обоснованности выводов эксперта, обладающего специальными познаниями, с опытом работы в качестве эксперта и предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. При указанных обстоятельствах суд считает возможным положить указанное заключение в основу решения.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований и их удовлетворении.

Расходы ООО «Многопрофильный деловой центр» на проведение судебной экспертизы составили 31 790,00 руб. Данные расходы экспертному учреждению не возмещены до настоящего времени.

Поскольку исковые требования удовлетворены, расходы на проведение судебной экспертизы на основании ст. 94, 98 ГПК РФ подлежат возложению на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

             решил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ № № ░░ ░░.░░.░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░░░» ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░: 119/2000 ░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 1736,2 ░░.░. ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░: 119/2000 ░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 1736,2 ░░.░. ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░░░░░░░░░░ № ░ ░░░░░░░ 1 965 000 ░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░» ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 31 790 ░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░