Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-15608/2021 от 14.05.2021

Судья: Барабанова М. Е.                                                     Дело № 33-15608/2021                                                                     50RS0033-01-2020-005060-26

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Глумовой Л.А.,

судей Протасова Д.В., Ивановой Т.И.,

при помощнике судьи Шияновой А.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании от 26 мая 2021 года апелляционную жалобу Романко Александры Сергеевны, Захарова Алексея Валерьевича на решение Орехово-Зуевского городского суда Московской области от 09 февраля 2021 года по делу по иску Романко Александры Сергеевны, Захарова Алексея Валерьевича к ООО «Специализированный застройщик Выставочный Центр СТРОЙЭКСПО» о взыскании денежных средств, неустойки по договору, штрафа, морального вреда,

заслушав доклад судьи Протасова Д.В.,

установила:

Романко А.С. и Захаров А.В. обратились в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик Выставочный Центр СТРОЙЭКСПО» о взыскании денежных средств, неустойки по договору, штрафа, морального вреда, ссылаясь на следующие обстоятельства.

30.09.2016 г. заключен договор участия в долевом строительстве <данные изъяты> между ООО СЗ «Выставочный Центр Стройэкспо» и Романко А.С., Захаровым А.В.

Согласно п.1.1 настоящего договора застройщик обязуется построить многоквартирный жилой дом по адресу: <данные изъяты> и передать участникам объект долевого строительства.

Согласно Приложению <данные изъяты> к настоящему договору под объектом (объектом долевого строительства) понимается отдельное жилое помещение (квартира), имеющее следующие характеристики: этаж 23, проектный <данные изъяты>, количество комнат 2, ориентировочная общая площадь 72,38 кв.м.

В силу п. 5.2. договора передача объектов застройщиком участнику осуществляется по Акту приема-передаче не позднее 31.03.2019 г.

Стоимость квартиры составляет 11 080 685 руб. 32 коп. Принятые обязательства по договору в части оплаты стоимости квартиры истцами исполнены в полном объеме.

Ответчик свое обязательство по передаче объекта долевого строительства в срок - не позднее 31.03.2019 года не исполнил, а именно, квартиру истцам не передал.

Квартира передана истцам 12.05.2019 г.

Неустойка за период с 01.04.2019 г. по 12.05.2019 г. (42 дня) составляет 240450 руб. 86 коп.

В соответствии с Приложением <данные изъяты> к договору участия в долевом строительстве общая площадь квартиры составляет 72,38 кв.м.

В силу п. 2 Акта приема-передачи ответчик обязуется возвратить истцам денежные средства за изменение площади квартиры в размере 486 827 руб. 57 коп. Денежные средства истцам были возвращены.

Согласно п.1 Акта приема-передачи общая площадь квартиры составляет 69,20 кв.м.

Однако согласно отчету кадастрового инженера площадь квартиры составляет 66,8 кв. м, что на 2,4 кв. метра меньше указанной в Акте приема-передачи и оплаченной истцами. Стоимость квартиры площадью 66,8 кв.метра составляет: 66,8 кв.м *153 090 руб. 43 коп. = 10 226 440 руб. 7 коп. Таким образом, с ответчика подлежит взысканию сумма в размере:

10 593 857 руб. 75 коп.- 10 226 440 руб. 7 коп. = 367 417 руб. 05 коп.

Также согласно п. 6 дополнительного соглашения № 1 от 30.09.2016 г. к договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется выполнить специально оборудованные ниши для установки сплит-систем или мульти-сплит систем кондиционирования. Однако по результатам комплексного обследования определено, что предусмотренные договором долевого участия трассы для системы кондиционирования в квартире отсутствуют. Стоимость прокладки трасс и восстановительного ремонта в связи с прокладкой трасс согласно экспертному заключению №А-19-1212/8-4 составляет 237 622 руб. 00 коп.

Истцы в адрес ответчика направили претензию по почте, в которой требовали выплатить неустойку, денежные средства за уменьшение площади квартиры, денежные средства за восстановительный ремонт, которая оставлена без удовлетворения.

Неустойка (пени 1%) за нарушение ответчиком срока, указанного в ДДУ, за период с 29.07.2020 г. по 05.08.2020 г. от суммы 237 622 руб. 00 коп. составляет 19 009 руб. 76 коп.

Просили суд взыскать с ответчика в пользу истцов равными долями: неустойку в размере 240 450 руб., денежные средства за уменьшение площади квартиры в размере 367 417 руб., денежные средства за прокладку трасс для системы кондиционирования и восстановительный ремонт в размере 237622 руб., неустойку в размере 19 009 руб. за каждый день просрочки со дня неисполнения претензии, компенсацию морального вреда в размере 50000 руб., штраф, судебные расходы в сумме 35 000 руб., нотариальные расходы в размере 2400 руб.

В судебном заседании представитель истцов заявленные требования поддержала, просила удовлетворить. Пояснила, что квартира приобреталась с полным ремонтом, который производил застройщик.

        Представитель ответчика поддержал возражения, представленные в материалы дела. Выразил несогласие с представленными истцами заключениями специалистов; указал на необоснованность взыскания денежных средств в связи с уменьшением площади квартиры, поскольку в силу п. 3.3 договора площадь квартиры определяется по кадастровым обмерам, которые производятся до ввода дома в эксплуатацию; ходатайствовал о снижении денежных сумм и применении положений ст. 333 ГК РФ.

        Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста (ООО «Бюро независимой оценки и экспертизы») Макухин М.С. пояснил, что кондиционер вставляется в нишу, которая находится за переделами квартиры на наружной стене в зоне общей домовой территории. Розетка предусмотрена в квартире. Сплит-система состоит их двух блоков: один внутренний, другой уличный. Они соединены специальными системами трубопровода и кабелей. Однако кабели не проложены. Есть только розетка, однако между блоками должны быть питающий кабель и программный кабель, две трубки высокого и низкого давления, дренажная труба. Ничего этого не было проложено. Все вышеперечисленное является частью сплит-системы - разводкой кондиционирования. Когда нет ремонта в квартире, данную трассу для кондиционирования можно проложить легко, однако в данной квартире ремонт полностью выполнен, прокладка трассы кондиционирования приведет к разрушению сделанного ремонта.

Перед ним стояли следующие вопросы: определить, имеется ли в наличии данная трасса кондиционирования; в случае отсутствия, определить стоимость сопутствующего ущерба в связи с их прокладкой. По проекту в квартире должны быть 3 кондиционера. За стеной должна быть ниша, где устанавливается наружный блок.

Расчет стоимости прокладки трасс был произведен по результатам замеров помещения, исходя из рыночной стоимости. В случае если бы трасса была заложена, а собственник сказал бы, что она ему не нужна, то трубки обрезаются и делается накладка. На момент обследования внутренняя отделка в квартире была произведена полностью.

Обмером всей квартиры специалист не занимался, производил обмер только тех помещений, где необходимо было установить данную трассу.

        Допрошенный в качестве специалиста Бабок А.Л. пояснил, что трасса состоит из 3 трубок, одна трубка 10 мм, другая - 7 мм, и дренажная трубка в диаметре 16 мм, по которой стекает конденсат на улицу.

        В данном случае было предусмотрено специальное дренажное отверстие, а также кронштейн. Выполнены работы: установлена специальная ниша, которая защищена от внешних осадков, кронштейн для крепления внешнего блока, дренажная трубка с отверстием, это расположено в нише. Отсутствует только отверстие для прокладки трубок диаметром 10-7-16 мм. С внутренней стороны есть стена ниши и проектом предусмотрена специальная розетка, отдельный автомат.

        Сторона истцов настаивает на том, что ответчик должен был проложить данные три трубки. Однако производитель - установщик кондиционера, не даст гарантии на данные трубки, которые кто-то когда-то установил.

Есть два способа установки кондиционера: внутренний, когда квартира покупается до отделки, делается штроба к месту установки кондиционера; в случае если приобретается квартира с отделкой, то предусмотрен вариант наружного способа кондиционирования.

        В данном случае по проекту рекомендуемое место установки кондиционера было определено. В случае чистового ремонта делаются внешние короба, делается отверстие диаметром 5 см, которое не повредит отделку в квартире. Рекомендуемое место кондиционера предусмотрено проектом. Розетка имеется на высоте 260 см.

Решением суда иск удовлетворен частично.

Суд постановил взыскать с ООО «Специализированный застройщик Выставочный Центр СТРОЙЭКСПО» в пользу Романко Александры Сергеевны неустойку за нарушение срока передачи квартиры за период с 01.04.2019 года по 12.05.2019 года в 60 000 руб., компенсацию морального вреда в 5000 руб., штраф за неисполнение требований потребителя в 20000 руб., судебные расходы на представителя 6000 руб., а всего 91000 руб.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик Выставочный Центр СТРОЙЭКСПО» в пользу Захарова Алексея Валерьевича неустойку за нарушение срока передачи квартиры за период с 01.04.2019 года по 12.05.2019 года в 60000 руб., компенсацию морального вреда в размере 5000 руб., штраф за неисполнение требований потребителя в 20000 руб., судебные расходы на представителя 6000 руб., а всего 91000 руб.

В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с постановленным решением суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании денежных средств за уменьшение площади квартиры в размере 367 417 руб. и за прокладку трасс для системы кондиционирования и восстановительный ремонт в размере 237622 руб., а также присужденной суммой расходов по оплате юридических услуг, Романко А.С. и Захаров А.В. подали апелляционною жалобу. В остальной части – решение суда не обжалуется.

Стороны в заседание судебной коллегии не явились, извещались о времени и месте судебного заседания, сведения о причинах неявки не сообщили, с заявлением об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Следует отметить, что информация о дате и времени рассмотрения дела размещается в автоматическом режиме на официальной сайте Московского областного суда в сети «Интернет», в связи с чем участвующие в деле лица имели возможность отслеживать данную информацию дистанционно.

Судебная коллегия, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом положений ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 30.09.2016 г. заключен договор участия в долевом строительстве <данные изъяты> между ООО СЗ «Выставочный Центр Стройэкспо» и Романко А.С., Захаровым А.В.

Согласно п.1.1 настоящего договора застройщик обязуется построить многоквартирный жилой дом по адресу: <данные изъяты> и передать участникам объект долевого строительства.

В соответствии с Приложением <данные изъяты> к настоящему договору под объектом (объектом долевого строительства) понимается отдельное жилое помещение (квартира), имеющее следующие характеристики: этаж 23, проектный <данные изъяты>, количество комнат 2, ориентировочная общая площадь 72,38 кв.м.

В силу п. 5.2. договора передача объектов застройщиком участнику осуществляется по Акту приема-передаче не позднее 31.03.2019 г.

Стоимость квартиры составляет 11 080 685 руб. 32 коп. Принятые обязательства по договору в части оплаты стоимости квартиры истцами исполнены в полном объеме и в срок, указанный в договоре, что подтверждается документами об оплате. Согласно п. 5.1. договора срок сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию 3-й квартал 2018 года, т.е. не позднее 30 сентября 2018 года.

30.09.2016 г. сторонами заключено дополнительное соглашение, согласно которому (п.2.2) объект передается участнику с произведенной внутренней отделкой. Планировочные решения объекта выполняются в соответствии с проектом и не подлежат изменениям.

Многоквартирный дом введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию 18.12.2018 г. <данные изъяты> г. (РнВ).

Объект передан истцам по Акту приёма-передачи 12 мая 2019 года. Период просрочки составляет 42 дня.

Руководствуясь положениями ст.ст. 309, 310, 332 ГК РФ, ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», разъяснениями, изложенными в п. 22 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 г.), Законом о защите прав потребителей, установив факт просрочки исполнения застройщиком обязательств по передачи квартиры истцам, суд взыскал с ООО «Специализированный застройщик Выставочный Центр СТРОЙЭКСПО» в пользу каждого из истцов с учетом применения по ходатайству ответчика положений ст. 333 ГК РФ неустойку за нарушение срока передачи квартиры за период с 01.04.2019 года по 12.05.2019 года в сумме 60 000 руб., штраф за неисполнение требований потребителя в сумме 20 000 руб., а также компенсацию морального вреда в размере 5000 руб.,

Решение суда в указанной части сторонами не обжалуется.

Проверяя доводы апелляционной жалобы в части заявленных требований о взыскании денежных средств за уменьшение площади квартиры в размере 367 417 руб. и за прокладку трасс для системы кондиционирования и восстановительный ремонт в размере 237622 руб., судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", к существенным условиям договора долевого участия относится, в частности, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе...сведения об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения).

Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Отказывая истцам в удовлетворении исковых требований в части взыскания денежных средств за уменьшение площади квартиры, суд исходил из условий п. 3.3 договора и раздела II «Площадь объекта» Приложения №1 к договору, в соответствии с которым окончательная площадь объекта долевого строительства будет определена после сдачи МКД в эксплуатацию и получения данных кадастрового учета объекта, определяемых по результатам измерений МКД уполномоченными лицами, привлеченными застройщиком, по правилам определения площади объектов недвижимости, регламентирующим кадастровую деятельность. При заключении договора участия в долевом строительстве от 30.09.2016 г. стороны пришли к соглашению, что определенная по итогам кадастровых работ, привлеченным застройщиком лицом площадь объекта является окончательной для целей настоящего договора и не подлежит изменению. Представленное истцами заключение специалиста ООО «Центр экспертных заключений» судом было отклонено, экспертиза по делу не проводилась, а также принято во внимание, что сведения в ЕГРН о площади составляют 69,20 кв.м.

С данными выводами суда судебная коллегия не соглашается.

Истцами заявлено требование о взыскании денежной суммы за уменьшение площади квартиры в размере 367 417 руб., из расчета 153 090 руб. 43 коп. за 1 кв.м. проектной площади объекта долевого строительства.

Из п.п. 1, 2 договора и раздела II Приложения N 1 к договору следует, что объект долевого строительства обладает следующими характеристиками: наименование и номер многоквартирного жилого дома по проекту: Корпус Т3, этаж 23, вид (назначение) объекта, количество комнат: квартира (жилое) двухкомнатная, номер объекта на плане этажа: 236, проектная площадь объекта 72,38 м. Окончательная площадь объекта будет определена после сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и получения данных кадастрового учета объекта, определяемых по результатам измерений многоквартирного жилого дома уполномоченными лицами, привлеченными застройщиком, по правилам определения площади объектов недвижимости, регламентирующим кадастровую деятельность. Стороны пришли к соглашению, что определенная по итогам окончательная площадь объекта является окончательной для целей договора и не подлежит изменению.

Пунктом 3.3 договора стороны предусмотрели случаи и условия изменения цены договора, а именно: в случае если по итогам кадастровых работ отличие общей окончательной площади объекта долевого строительства от проектной площади составит 2% и более, стороны обязуются скорректировать цену договора, определив ее произведением расчетной цены 1 (одного) кв.м., указанной в п. 3.1 договора, и окончательной площади объекта.

Цена договора, подлежащая оплате участником долевого строительства застройщику, определена в п. 3.2 договора и составляет 11 080685, 32 руб. и рассчитывается исходя из полной стоимости 1 кв.м, площади квартиры, помноженной на указанную в п. 3.1 настоящего договора проектную площадь квартиры.

Согласно п.3.1 цена настоящего договора (размер денежных средств, подлежащих уплате участником для строительства (создания) объекта) определяется как произведение окончательной площади объекта на стоимость одного квадратного метра площади объекта в размере 153 090, 43 руб. НДС не облагается.

Заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативно-правовых актов проектной документации получено застройщиком от 07.02.2018 года.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 18.12.2018г.

В целях соблюдения требования градостроительного законодательства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщиком был привлечен кадастровый инженер ООО «КадастрПроект», которым выполнен комплекс кадастровых работ, по результатам которых составлен технический паспорт, площадь квартиры определена 69,2 кв.м.

Объекту присвоен кадастровый номер 26.12.2018г., сведения о площади квартиры внесены в ЕГРН и составили 69,2 кв.м. (т.2, л.д. 34-38).

Согласно п.1 Акта приема-передачи общая площадь квартиры составила 69,20 кв.м. Согласно п. 2 Акта приема-передачи ответчик обязуется возвратить истцам денежные средства за изменение площади квартиры в размере 486 827 руб. 57 коп. Денежные средства истцам были возвращены.

В возражениях на иск застройщик ссылается на то, что кадастровые работы проводились по строительной готовности объекта в соответствии с проектной документацией, которой все помещения предусмотрены без чистовой отделки и устройства подоконников до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и выполнения отделочных работ.

Судебная коллегия с доводами ответчика согласиться не может, поскольку между сторонами было заключено дополнительное соглашение №1 к договору участия в долевом строительстве от 30.09.2016г., в соответствии с которым в квартире предусмотрено выполнение полного перечня ремонтно-отделочных работ, установленных в Приложении №1 к соглашению (т.1, л.д. 32-44).

Таким образом, предметом договора, заключенного между сторонами, является объект с произведенной застройщиком внутренней отделкой. В данном случае выполнение отделочных работ в квартире не является дополнительной услугой, предметом самостоятельного договора и не регулируется отдельным соглашением.

Не согласившись с указанной площадью квартиры, истцы обратились к специалисту ООО «Центр экспертных заключений».

Согласно плану и экспликации специалиста от 03.03.2019г. площадь квартиры составляет 66,8 кв.м., жилая 27,3 кв.м., что на 2,4 кв. метра меньше указанной в Акте приема-передачи и оплаченной истцами (т. 1 л.д. 46-53, Т. 2 л.д. 180-195).

Проводившие исследование объекта специалисты Логинов И.Д. и Хохлова Н.С. имеют квалификационные аттестаты кадастровых инженеров, свидетельства о членстве в НСО Ассоциация «Гильдия кадастровых инженеров», представлены свидетельства поверке оборудования.

Принимая во внимание, что с учетом дополнительного соглашения квартира приобреталась истцами у застройщика с финишной отделкой, предметом договора купли-продажи являлась квартира с проведенными ремонтными работами как объект права, была передана и принята по Акту приема-передачи с учетом отделочных работ, обмеры специалистами ООО «Центр экспертных заключений» произведены в 2019г. после завершения отделки помещений, а привлеченный ответчиком кадастровый инженер ООО «КадастрПроект» осуществлял обмеры помещений до ввода дома в эксплуатацию и завершения ремонтно-строительных работ, судебная коллегия принимает в качестве относимого и допустимого доказательства по делу заключение ООО «Центр экспертных заключений», которое в большей степени соответствует обстоятельствам дела.

Судебная коллегия отмечает, что заключение проведено кадастровыми инженерами, имеющими необходимые специальные познания в данной области, квалификацию и стаж работы, на основании применяемых руководящих методик. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, является аргументированным, согласуется с иными доказательствами, выводы обоснованы и мотивированы.

При этом застройщик возражал против представленного истцами заключения, но не ходатайствовал о проведении по делу строительно-технической экспертизы в целях опровержения выводов, изложенных в представленном заключении (т. 2, л.д. 85 оборотная сторона).

Доказательств, указывающих на заинтересованность специалистов, недостоверность представленного заключения, либо ставящих под сомнение их выводы, не представлено.

Следовательно, при постройке квартиры площадью меньше, чем предусмотрено условиями договора с учетом заключенного дополнительного соглашения - 66,8 кв.м., вместо проектной 72,38 м., по акту приема передачи 69,2 кв.м., участник долевого строительства вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора, а застройщик обязан доплатить недостающие денежные средства.

Судебная коллегия отмечает, что факт того, что в ЕГРН площадь квартиры указана, как 69,2 кв.м., юридического значения при разрешении настоящего спорного вопроса не имеет.

Ответчик не исполнил свое обязательство о передаче истцам квартиры, соответствующей по площади условиям договора, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о том, что требования в части взыскания денежных средств в счет уменьшения площади квартиры, исходя из стоимости одного квадратного метра и количества метров, на которые уменьшилась площадь переданной квартиры (69,2 кв.м.- 66,8 кв.м. = 2,4 м.), что в данном случае составляет 367 417, 03 руб. (2,4 м. * 153 090, 43 руб.), подлежат удовлетворению.

Таким образом, в пользу каждого из соистцов Романко А.С. и Захарова А.В. подлежит взысканию с ООО «Специализированный застройщик Выставочный Центр СТРОЙЭКСПО» денежная сумма по 183 708, 52 руб. за уменьшение площади квартиры.

Не может судебная коллегия согласиться с выводами суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о взыскании денежных средств за прокладку трасс для системы кондиционирования и восстановительный ремонт в размере 237622 руб.

Отказывая в удовлетворении иска в указанной части, суд первой инстанции исходил из того, что требование об обязанности ответчика прокладки «трассы», а не «разводки кондиционирования до мест установки по проекту», основано на неверном толковании технического значения понятия «трасса с укладкой с нужным диаметром трубок», «магистраль» и условий п. 6 и п. 9 Приложения № 1 в их взаимосвязи.

Согласно разъяснениям, изложенным в 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Как следует из буквального содержания Приложения №1 к договору участия в долевом строительстве от 30.09.2016г. (т. 1, л.д. 31) квартира передается участнику без монтажа системы кондиционирования.

В соответствии с Приложением №1 к дополнительному соглашению от 30.09.2016г. к договору участия в долевом строительстве от 30.09.2016г. (т.1, л.д. 38) объект передается участнику с выполнением разводки кондиционирования до мест установки по проекту (без установки оконечного оборудования).

Таким образом, в дополнительном соглашении стороны изменили условия договора участия в долевом строительстве, уточнив, что в квартире истцов застройщиком должны быть выполнены работы по разводке кондиционирования до мест установки по проекту (без установки оконечного оборудования).

Как следует из обстоятельств дела и претензии, направленной истцами в адрес застройщика, работы по закладке трассы для системы подводки кондиционирования в квартире отсутствуют.

    Согласно подпункту 6 «Система кондиционирования» раздела III «Описание Объекта» Приложения № 1 к договору в редакции Приложения №1 к дополнительному соглашению № 1 от 30.09.2016 года в жилых помещениях объекта «Комплекс зданий Многоквартирные жилые дома переменной этажности с подземной автостоянкой по адресу: г. Москва, Рязанский проспект, вл. 2 (1 очередь строительства, 1,2 этапы строительства)» для реализации собственником системы кондиционирования застройщиком выполняются специально оборудованные ниши для установки сплит-систем или мульти-сплит систем кондиционирования. Конфигурация (размера) ниш будут определены застройщиком с расчётом установки определённых систем марок ряда производителей кондиционеров (определяется застройщиком в процессе строительства).

Из предварительного проектного планировочного решения и описания объекта (Приложение № 1 к дополнительному соглашению) усматривается, что в квартире с № 236 предусмотрена одна ниша для кондиционера и, соответственно, одно место для его установки.

Представлена рабочая документация, проектная документация, корректировка проектной документации по строительству комплекса зданий Многоквартирные жилые дома переменной этажности с подземной автостоянкой (Т. 1 л.д. 187-246, Т. 2 л.д. 1-25, 198-241, Т. 3 л.д. 1-25).

В соответствии с п. 1.9. договора истцы ознакомлены и согласны с проектом строительства.

В соответствии с проектной документацией (раздел 3 «Архитектурные решения», шифр МЮВАО-1-Р2ПК2-П-АРЗ) для размещения внешних блоков кондиционеров (сплит-систем) предусмотрены ниши за ограждающей конструкцией наружной стены с доступом с фасада здания.

Для отвода конденсата от системы кондиционирования предусмотрены дренажные стояки внутри ниши, которые подключаются к самотечному выпуску ливневой канализации для дальнейшего стока во внутриплощадочные сети водостока (лист 15, шифр МЮВАО-1-Р2ПК2-П-ОВ, Раздел 5. Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решение. Подраздел 4 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети». Часть 1 «Отопление, вентиляция, кондиционирование». П. 2.3 Системы кондиционирования», лист 13, шифр МР-1279-00-П-ВК2.ПЗ). Исходя из планировочного решения квартиры, в разделе ЭОМ, шахта для размещения наружного блока располагается за внешней стеной квартиры, а на стене ниши внутри помещения квартиры на высоте 2600 мм от пола, устроена силовая электророзетка напряжением 220 для возможности подключения блока кондиционера к электросети. Место расположения розетки рядом с местом предполагаемого размещения внутреннего блока кондиционера дозволяют свести к минимуму объем монтажных работ», связанных с прокладкой фреоновой магистрали, дренажа и электрического кабеля. Объекта монтажа кондиционера: устройство шахты для размещения внешнего блока, устройство дренажной системы для отвода конденсата, монтаж электрической силовой розетки, подключенной к отдельной кабельной линии, выведенной на отдельный автомат (номиналом 16а) в квартирном электрическом шкафу.

Устройство ниши и розетки застройщик выполнил в соответствии с проектной документацией, что подтверждается исполнительной документацией и разрешением на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию (т. 2 л.д. 196, т. 3 л.д. 13).

Однако следует отметить, что выполненные застройщиком работы по устройству розетки, ниши и дренажного стояка на фасаде здания не соответствуют закрепленному в соглашении понятию «разводки кондиционирования до мест установки по проекту (без установки оконечного оборудования)».

Судебная коллегия учитывает показания допрошенного судом специалиста Бабак А.Л., который пояснил, что трасса от внутреннего блока к внешнему состоит из 3 трубок: трубка диаметром 10 мм, другая - 7 мм, дренажная трубка - 16 мм. С внутренней стороны квартиры имеется стена ниши и проектом предусмотрена специальная розетка, автомат. Из пояснений следует, что собственникам необходимо приобрети кондиционер, бур, проделать отверстие во внешней стене и протянуть 3 трубки. Поскольку в квартире произведены ремонтные работы, эксперт рекомендовал монтаж трассы без штробления стен путем монтажа внешних коробов. При этом эксперт при допросе не отрицал, что понятие «трасса кондиционирования» отличается от термина «разводки кондиционирования», используемого застройщиком в договоре.

Следует отметить, что специалист Бабак А.Л. имеет высшее образование инженера по специальности «Системы автоматизированного проектирования», повышал квалификацию в сфере электрификации железных дорог, строительства искусственных сооружений, сведений о работе в сфере экспертной деятельности не представлено (т.2, л.д. 187).

        Судебной коллегией также учитываются показания допрошенного специалиста ООО «Бюро Независимой Оценки и Экспертизы» Макухина М.С., который пояснил, что сплит-сиситема состоит из внешнего и внутреннего блоков, которые соединены специальными системами трубопровода и кабелями, которые не проложены. Питающий кабель и программный кабель, две трубки высокого и низкого давления, дренажная труба – это является разводкой кондиционирования, этого не было проложено. Указал, что обмер производился только тех помещений, где необходима трасса (т.2, л.д. 116-117).

Необходимо обратить внимание на то, что в условиях соглашения речь идет не об оборудовании застройщиком розетки, питающей блок кондиционера, и не об обустройстве ниши на фасаде здания с дренажём под внешний блок компрессора, а именно, о «разводке кондиционирования», то есть с учетом пояснений специалиста и представленного заключения - двух трубок с фреоном и одной дренажной трубки - до мест установки оконечного оборудования (до внутреннего блока и внешнего компрессора), которые приобретаются и устанавливаются собственниками самостоятельно по проекту.

В свою очередь, подходящая по внешним габаритам модель компрессора должна соответствовать моделям, рекомендованным застройщиком (проектом), поскольку габариты и характеристики допустимой силовой нагрузки на установленные застройщиком ниши, а также электропроводку, ограничены.

Как следует из представленного истцами в материалы дела заключения специалиста ООО «Бюро Независимой Оценки и Экспертизы» №А-19-1026/8-2 от 26 октября 2019года, по результатам комплексного диагностического обследования установлено, что предусмотренные договором долевого участия трассы для системы кондиционирования в исследуемой квартире по адресу: <данные изъяты> отсутствуют.

По результатам расчетов установлено, что рыночная стоимость прокладки трасс и восстановительного ремонта в связи с прокладкой трасс в исследуемой квартире по вышеуказанному адресу оценена в сумму 248076, 4 руб.

Судебная коллегия принимает заключение ООО «Бюро Независимой Оценки и Экспертизы» в качестве относимого и допустимого доказательства, поскольку проведено специалистами, имеющими необходимые познания в данной области, квалификацию и стаж работы. Заключение является аргументированным, содержит подробное описание проведенного исследования, выводы обоснованы и мотивированы.

При этом застройщик возражал против представленного истцами заключения, но не ходатайствовал о проведении по делу строительно-технической, оценочной экспертизы в целях опровержения выводов, изложенных в представленном заключении. Доказательств, указывающих на заинтересованность специалистов, недостоверность представленного заключения, либо ставящих под сомнение их выводы, не представлено.

Поскольку стороны закрепили в дополнительном соглашении к договору участия в долевом строительстве, что в квартире застройщиком должны быть выполнены работы по разводке кондиционирования до мест установки по проекту (без установки оконечного оборудования), несмотря на то, что застройщик не предусмотрел в проекте выполнение данного вида работ (разводки кондиционирования), то условия заключенного между сторонами соглашения являются действующими и должны исполняться в силу требований ст. 309 ГК РФ.

Следовательно, исковые требования о взыскании денежных средств за прокладку трасс (разводки) для системы кондиционирования и восстановительный ремонт квартиры в сумме 237622 руб. подлежат удовлетворению, поскольку факт не включения данного вида работ в проект и их не выполнение застройщиком не должно приводить к толкованию условий договора в пользу юридического лица – более сильной стороны договора и ущемлению прав граждан-потребителей, приобретающих жилое помещение для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. При этом следует отметить, что непосредственно ООО «Специализированный застройщик Выставочный Центр СТРОЙЭКСПО» разрабатывало условия, заключало договора с гражданами и применяло соответствующую терминологию, допускающую возникновение споров в данном вопросе.

Вопрос о взыскании в пользу истца судебных расходов суд разрешил верно с учетом требований ст. 98 ГПК РФ, объема оказанных юридических услуг, незначительной степени сложности дела и требований разумности, в связи с чем доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению. При этом размер взысканной в доход бюджета госпошлины подлежит изменению - 10 752, 44 руб.

В остальной части решение суда не обжаловалось и не являлось предметом проверки в суде апелляционной инстанции.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ,

определила:

Решение Орехово-Зуевского городского суда Московской области от 09 февраля 2021 года в части отказа в удовлетворении исковых требований Романко Александры Сергеевны, Захарова Алексея Валерьевича к ООО «Специализированный застройщик Выставочный Центр СТРОЙЭКСПО» о взыскании денежных средств за производство разводки системы кондиционирования и осуществление восстановительных ремонтных работ, за уменьшение площади квартиры – отменить, в отмененной части принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик Выставочный Центр СТРОЙЭКСПО» в пользу Романко Александры Сергеевны денежные средства за производство разводки системы кондиционирования и осуществление восстановительных ремонтных работ в размере 118 811 руб., за уменьшение площади квартиры в размере 183 708, 52 руб.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик Выставочный Центр СТРОЙЭКСПО» в пользу Захарова Алексея Валерьевича денежные средства за производство разводки системы кондиционирования и осуществление восстановительных ремонтных работ в размере 118 811 руб., за уменьшение площади квартиры в размере 183 708, 52 руб.

Изменить размер взысканной государственной пошлины, взыскав с ООО «Специализированный застройщик Выставочный Центр СТРОЙЭКСПО» в доход бюджета Орехово-Зуевского г.о. в сумме 10 752, 44 руб.

В остальной части – решение суда оставить без удовлетворения.

Апелляционную жалобу Романко Александры Сергеевны, Захарова Алексея Валерьевича – удовлетворить частично.

Председательствующий

Судьи