Решение по делу № 2-1398/2014 ~ М-1341/2014 от 11.09.2014

Дело № 2 – 1398/2014 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации

Эжвинский районный суд г. Сыктывкара в составе

председательствующего судьи Арефьевой Т.Ю.,

при секретаре Казариновой Н.Б.,

с участием истца Лотц В.М.,

представителя истца Салыкина А.Б., в порядке ст. 53 ГПК РФ,

представителя ответчиков ОАО «МТС Банк» и ЗАО «Инвест-Связь-Холдинг» Зимина Т.А., по доверенности,

третьего лица Лотц Т.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Сыктывкаре 22 декабря 2014 года гражданское дело по иску Лотц В.М. к ОАО «МТС-Банк» и ЗАО «Инвест-Связь-Холдинг» о признании недействительным договора залога недвижимого имущества (ипотеки) и аннулировании записи о государственной регистрации договора залога недвижимого имущества,

установил:

Лотц В.М. обратился в суд с иском к ОАО «МТС-Банк» о признании недействительным договора об ипотеке №.... и аннулировании записи о государственной регистрации указанного договора залога недвижимого имущества. В обоснование требований истец указал, что между ОАО Банк «МБРР» и ИП Лотц В.М. **.**.** года заключен кредитный договор №... о предоставлении кредита в сумме ... руб. сроком возврата до **.**.**. Обеспечением возврата кредита является залог по договору ипотеки квартиры, расположенной по адресу: ..., принадлежащей Лотц В.М. и Лотц Т.Ю. Из п. 3 ст. 6 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества. В нарушение действующего законодательства не было получено согласие органа опеки и попечительства на заключение договора залога недвижимого имущества в связи с тем, что в указанной квартире проживают несовершеннолетние дети, что являлось обязательным условием. Считает, что договор залога имущества был заключен с нарушением закона.

В соответствии с решением внеочередного общего собрания акционеров от **.**.**. наименование банка АКБ «МБРР» (ОАО) изменено на ОАО «МТС-Банк».

**.**.**. между ОАО «МТС-Банк» (Цедент) и ЗАО «Объединенная факторинговая компания» (Цессионарий) заключен договор №... об уступке права требования, в соответствии с которым право требования по кредитному договору №... от **.**.**.уступлено Цессионарию в полном объеме.

**.**.**. между ЗАО «Объединенная факторинговая компания» (Цедент) и ЗАО «Инвест-Связь-Холдинг» (Цессионарий) заключен договор №... об уступке права требования, в соответствии с которым право требования по кредитному договору №... от **.**.**.уступлено Цессионарию в полном объеме.

В связи с чем, ЗАО «Инвест-Связь-Холдинг» привлечено судом к участию в деле в качестве соответчика, а ЗАО «Объединенная факторинговая компания» - в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования.

В судебном заседании истец Лотц В.М. на исковых требованиях настаивает в полном объеме по доводам искового заявления. Также пояснил, что в Банк он предоставил те документы, которые они просили. Банк не потребовал справку о состоянии жилого помещения по месту регистрации его семьи в ..., которое находится в аварийном состоянии. То, что его несовершеннолетние дети проживали в спорной квартире на дату заключения договора ипотеки, подтверждается справками и договорами из школы и детского сада, которые дети посещают. Другого жилья у его семьи нет. Дом в п. ... подлежит сносу.

Представитель истца Салыкин А.Б. исковые требования поддержал, указывая на то, что договор залога в отношении квартиры по адресу: ... являющейся единственным местом жительства истца и его семьи, не мог быть заключен, поскольку наложенным обременением нарушается ст. 40 Конституции РФ о праве на жилище.

Представитель ответчиков ОАО «МТС Банк» и ЗАО «Инвест-Связь-Холдинг» Зимина Т.А. в судебном заседании с иском не согласна, поскольку у несовершеннолетних детей доли в квартире на момент передачи ее в залог не было. На момент заключения договора залога в спорной квартире истец и члены его семьи проживали, но не были прописаны. Они были зарегистрированы в муниципальной квартире по адресу: .... То, что дом в п. ... находится в аварийном состоянии истец Банку не сообщал. Просит в иске отказать полностью, в том числе на том основании, что вступившим в законную силу решением ... городского суда от **.**.**. с истца и Лотц Т.Ю. взыскана задолженность по кредитному договору, и обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ответчикам.

Представитель третьего лица ЗАО «Объединенная факторинговая компания» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представители привлеченных судом в качестве третьих лиц- отдела опеки и попечительства по Эжвинскому району г. Сыктывкара и сектора опеки и попечительства по Усть-Вымскому району Республики Коми в судебное заседание не явились, просят рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, привлеченного судом в качестве третьего лица, в судебном заседании участие не принимал, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав истца, его представителя, представителя ответчиков, третье лицо, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований, с учетом следующего.

В силу ч. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора купли-продажи от **.**.**. Лотц В.М. и Лотц Т.Ю. принадлежит на праве собственности по ... доле каждому жилое помещение, расположенное по адресу: .... Право собственности зарегистрировано в установленном порядке **.**.**. Согласно представленным документам, с **.**.** года в жилом помещении проживают Лотц В.М., Лотц Т.Ю. и их несовершеннолетние дети: О. **.**.**.рождения, и А.., **.**.**.рождения, с рождения – В. **.**.**.рождения.

**.**.** между АКБ «МБРР» (ОАО) (Кредитор) и индивидуальным предпринимателем Лотц В.М. (Заемщик) заключен кредитный договор №..., в соответствии с которым заемщику выдан кредит в сумме ... рублей на срок ... месяцев по **.**.**.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, между АКБ «МБРР» (ОАО) с одной стороны, Лотц В.М. и Лотц Т.Ю., с другой стороны, заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки) №.... Предметом ипотеки является жилое помещение, расположенное по адресу: ... принадлежащее Лотц В.М. и Лотц Т.Ю. на праве собственности.

Согласно п. 3.1., 3.1.1. договора залога залогодатели подтверждают и гарантируют, что являются дееспособными на момент заключения сделки и действуют в соответствии со своей правоспособностью, которые ничем не ограничены.

Договор об ипотеке №... от **.**.**. зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми **.**.**. за ...

Решением ... городского суда от **.**.**. по делу №... с ИП Лотц В.М., ИП Лотц Т.Ю., Лотц В.М. и Лотц Т.Ю. взыскана солидарно в пользу ОАО «МТС-Банк» задолженность по кредитному договору №.... в размере .... Обращено взыскание на заложенное имущество, являющееся предметом залога по договору об ипотеке №... от **.**.**., принадлежащее Лотц В.М. и Лотц Т.Ю.: жилое помещение, находящееся по адресу: ...; на автотранспортные средства, принадлежащие Лотц В.М. Встречное исковое заявление Лотц В.М. к ОАО «МТС-Банк» о снятии обременения с жилого помещения оставлено без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда ... от **.**.**. решение ... городского суда **.**.**. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Лотц В.М. и Лотц Т.Ю. – без удовлетворения.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В обоснование заявленных требований о признании договора залога недействительным истец Лотц В.М. указывает на нарушение действующего законодательства, поскольку не было получено согласие органов опеки и попечительства на заключение договора залога в отношении квартиры, в которой проживают несовершеннолетние дети.

В соответствии с п.1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п.2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с ч. 1 ст. 10 Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Согласно ч. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

В силу ч. 3 ст. 339 ГК РФ договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога.

По условиям кредитного договора №... от **.**.**. он был предоставлен Лотц В.М. на пополнение оборотных средств в предпринимательской деятельности.

Спорная квартира являлась предметом договора залога в обеспечение денежного обязательства истца перед Банком. Договор залога в установленном порядке зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Коми.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Согласно ч. 3 ст. 6 названного Закона если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 78 Закона об ипотеке, обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Согласно ч. 1 ст. 79 Федерального закона от 02.10.2007г. №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Согласно ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).
В соответствии с ч.1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Таким образом, в соответствии с содержащимися в ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, а также п. 1 ст. 78 «Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» положениями, не исключается обращение взыскания на заложенную квартиру в случае, если она была заложена по ипотеке по договору (договорная ипотека), либо по ипотеке в силу закона, когда кредит был получен на указанные в ч. 1 ст. 78 вышеназванного Федерального закона цели.

Согласно условиям кредитного договора от **.**.**., кредит истцу был предоставлен на цели предпринимательской деятельности для пополнения оборотных средств. В обеспечение данного кредита между сторонами кредитного договора был заключен договор залога (ипотеки) квартиры, то есть в спорных правоотношениях имела место договорная ипотека, при наличии которой и в случае, когда для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем ему жилом помещении, даже если оно является единственным пригодным для постоянного проживания жилым помещением, не исключается обращение взыскания на данное жилое помещение.

В соответствии с ч. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Согласно материалам дела, правом собственности на квартиру обладали только истец Лотц В.М. и его супруга Лотц Т.Ю. Договор залога квартиры был заключен между Банком и собственниками квартиры Лотц В.М. и Лотц Т.Ю., законными представителями несовершеннолетних детей. На момент заключения договора ипотеки их несовершеннолетние дети не находились и в настоящее время не находятся под опекой или попечительством, в связи с чем, необходимость соблюдения правил, установленных в ч. 4 ст. 292 ГК РФ, отсутствовала.

В силу ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Порядок государственной регистрации прав регулируется вышеназванным Федеральным законом, в котором содержится перечень документов, необходимых для осуществления такой регистрации (ст. 16 Закона №122-ФЗ).

В п. 5 раздела II Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной приказом Минюста РФ от 20.07.2004 N 126, указано, что на государственную регистрацию помимо предусмотренных законодательствомо государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для ее проведения, представляются документы, подтверждающие полномочия законных представителей несовершеннолетнего, и иные установленные законодательством Российской Федерации документы, в том числе, разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет (пункт 1 статьи 28, пункт 2 статьи 37Кодекса, пункт 3 статьи 60Семейного кодекса).

Согласно ч. 2 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ, в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из указанного следует, что по общему правилу, для обременения жилого помещения ипотекой является обязательным получение разрешения органа опеки и попечительства только в том случае, если указанное жилое помещение находится в собственности несовершеннолетнего ребенка, либо если при покупке нового жилья используются средства от продажи квартиры, собственником (сособственником) которой являлся несовершеннолетний.

Поскольку квартира, расположенная по адресу: ... приобреталась Лотц В.М. и Лотц Т.Ю. не за счет средств от продажи жилого помещения, в котором имелись доли их несовершеннолетних детей, а также учитывая, что право собственности на указанную квартиру несовершеннолетние дети истца не приобрели, то разрешение органа опеки и попечительства на передачу указанной квартиры в залог (ипотеку) в данном случае не требовалось.

Указанные выводы содержаться также в решении ... городского суда от **.**.**. и апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда ... от **.**.**.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (ст. 131 ГК ГФ).

В соответствии со ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 9 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы.

Часть 3 ст. 9 Закона предусматривает, что к компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, и органов по государственной регистрации относятся, в том числе, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора (ст. 16 Федерального закона).

В соответствии с абз. 3, 8 п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции на момент заключения оспариваемого договора) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (абз. 11 п. 1 ст. 17 Закона).

Вместе с тем, согласно абз. 1 п. 2 ст. 17 Федерального закона, не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Таким образом, представленные в регистрирующий орган сторонами договора залога недвижимости (ипотеки) от **.**.**. правоустанавливающие документы соответствовали установленным требованиям и были достаточны для осуществления государственной регистрации оспариваемого договора, в связи с чем, у регистрирующего органа не было оснований для отказа в государственной регистрации указанного договора.

Более уточненное положение о правовой экспертизе представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверке законности сделки, которая должна проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав (абз. 10 ч. 1 ст. 17 Федерального закона 21.07.1997 N 122-ФЗ), введено в действие Федеральнымзакономот 21.12.2013 N 379-ФЗ, то есть после заключения договора ипотеки от **.**.**.

Таким образом, доводы истца и его представителя о том, что регистрирующий орган обязан был провести правовую экспертизу законности договора об ипотеке путем истребования сведений о жилом помещении, в котором на момент заключения оспариваемого договора были зарегистрированы несовершеннолетние дети истца, суд находит несостоятельными исходя из принципа свободы договора и правовых норм, регламентирующих порядок государственной регистрации прав на предмет ипотеки.

С учетом изложенного, суд также находит несостоятельными доводы истца и его представителя о нарушении прав проживающих в квартире несовершеннолетних детей при заключении оспариваемого договора ипотеки от **.**.**.

Оценив исследованные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что сведения о заключении договора ипотеки с нарушением действующего законодательства отсутствуют, при заключении оспариваемого договора стороны выразили взаимное волеизъявление по всем существенным условиям, которые были отражены в договоре в установленной законом форме, с учетом принципа свободы договора.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения требований истца в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска Лотц В.М. к ОАО «МТС Банк» и ЗАО «Инвест-Связь-Холдинг» о признании недействительным договора залога недвижимого имущества (ипотеки) №... от **.**.**., заключенного между ОАО Банк «МБРР» и Лотц В.М., аннулировании записи о государственной регистрации договора залога недвижимого имущества, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Коми через Эжвинский суд г. Сыктывкара в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 26 декабря 2014 года.

Судья Т.Ю. Арефьева