Решение по делу № А36-3082/2010 от 21.10.2011

Арбитражный суд Липецкой области

398019 г. Липецк, ул.Скороходова, 2

http://lipetsk.arbit.ru, e-mail: arbsud@lipetsk.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Липецк

21 октября 2011 года                                                                                  Дело № А36-3082/2010

Резолютивная часть решения объявлена 20 октября 2011 года, поскольку в судебном заседании 12 октября 2011 года был объявлен перерыв до 19 октября 2011 г., затем до 20 октября 2011 года. Полный текст решения изготовлен 21 октября 2011 года.

Арбитражный суд Липецкой области в составе судьи Щедухиной Т.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пустохиной Е.Ф.,

рассмотрев в судебном заседании дело  по иску

открытого акционерного общества «Российские железные дороги» в лице филиала ОАО «РЖД» Юго-Восточная железная дорога» (107144, ул. Н. Басманная, 2, г. Москва, адрес филиала: 394621, проспект Революции, 18, г. Воронеж, ОГРН: 1037739877295)

к индивидуальному предпринимателю Ковалеву Виктору Георгиевичу (398902, ул. Юношеская, д. 23, кв. 3, г. Липецк, ОГРНИП: 304482231000275)

третье лицо – Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Липецкой области (398000, ул. Скороходова, 2, г. Липецк, ОГРН: 1094823005881)

о взыскании 22 166 руб. 23 коп.,

при участии в заседании:

от истца: юрисконсульт Мухаметшина О.Б. (доверенность № НЮ-9/568/Д от 28.07.2010 г.), после объявленного перерыва не явился,

от ответчика: индивидуальный предприниматель Ковалев Виктор Георгиевич  (паспорт 4202 № 630364, выдан 26.10.2002 г. Московским отделом милиции УВД г. Липецка), после объявленного перерыва не явился

от третьего лица: представитель Джежело П.Б. (доверенность № 2867-04 от 26.05.2011 г.)

     установил:

Иск заявлен о взыскании с ответчика задолженности по договору субаренды части земельного участка № ЦРИЗ/4/А/0711010000/06/003783 (2102/НОД-4) от 01.01.2007 г. в сумме 17 356 руб. 48 коп, а также пени в сумме 4 809 руб. 75 коп. за период с июля 2008 г. по апрель 2010 г., всего в сумме 22 166 руб. 23 коп.

Определением суда от 20.09.2010 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом  в Липецкой области.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 17.11.2010 г. в иске ОАО «РЖД» о взыскании с ответчика 22 166 руб. 23 коп. отказано.

Постановлением Девятнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 31.01.2011 г. решение суда первой инстанции  оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ОАО «РЖД»  без удовлетворения.

Кассационная инстанция Федерального арбитражного суда Центрального округа постановлением от 22.04.2011 г. отменила решение Арбитражного суда Липецкой области и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда и направила дело на новое рассмотрение.

Определением от 05.05.2011 г. суд первой инстанции принял дело на новое рассмотрение.

В ходе рассмотрения дела в судебном заседании 12-19.10.2011 г. истец уменьшил исковые требования до суммы 19 337 руб. 81 коп., из которых задолженность по арендной плате в сумме 17 193 руб. 14 коп. за период с июля 2008 г. по апрель 2010 г., а также пени в сумме 2 144 руб. 67 коп. за период с 11 июля 2008 г. по 26 сентября 2009 г. и пояснил, что между ним и ответчиком заключен договор субаренды части земельного участка площадью 5, 75 кв.м под торговый киоск. Ответчик ставил в известность истца о том, что продал киоск и участком не пользуется, но в нарушение условий договора, земельный участок по акту приема-передачи истцу не передан. Кроме того, отсутствие кадастрового плана земельного участка не может служить основанием для признания договора незаключенным, поскольку часть земельного участка идентифицирована планом земельного участка.

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что  в 2009 г. обращался к истцу с заявлением о расторжении договора субаренды в связи с продажей 22.10.2008 г. киоска физическому лицу Джагиняну С.Б. и фактически земельным участком не пользуется с 2008 года.

Представитель ТУ Росимущества полагает, что требования истца не подлежат удовлетворению, поскольку договор субаренды заключен с нарушением действующего законодательства и условий договора аренды.  Заключение договора субаренды должно было производиться на торгах согласно пункту 6.4.18. дополнительного соглашения  к договору аренды №70 от 08.07.2004 г., заключенному между истцом и 3 лицом. Кроме того, в субаренду была передана часть земельного участка, которая не прошла государственный кадастровый учет и не могла быть объектом гражданско-правовых отношений.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон и 3 лица, суд установил следующее. 

01.01.2007 года между ОАО «РЖД» в лице филиала «Юго-Восточная железная дорога» Елецкое отделение (далее истец, Арендатор) и индивидуальным предпринимателем Ковалевым В.Г. (далее ответчик, Субарендатор) был подписан договор субаренды                         № ЦРИЗ/4/А/0711010000/06/003783 (2102/НОД-4) земельного участка площадью 5,75 кв.м,  расположенного по адресу: г.Липецк ул.МПС, в районе пешеходного моста с кадастровым номером 48:20:000 00 00:0029. На участке расположен торговый киоск. Границы участка определены на плане земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение №1) (т.1, л.д.10-17).

Договор субаренды был подписан на основании договора аренды от 08.07.2004 года              №70 со стороны арендодателя - Территориальным управлением Министерства имущественных  отношений РФ по Липецкой области, выполняющим функции собственника земельного участка от имени Российской Федерации, и арендатора - ОАО «РЖД» в лице филиала «Юго-Восточная железная дорога» Елецкое  отделение (т.2, л.д.7-19).

Согласно договору от 08.07.2004 г. № 70 в аренду истцу был передан земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 48:20:000 00 00:0029, находящийся по адресу: Липецкая область, г.Липецк для полосы отвода железной дороги, в границах, указанных в кадастровой карте участка, общей площадью 3 729 258 кв.м сроком аренды на 25 лет с 08.07.2004 г. по 08.07.2029 г.

Согласно акту приема-передачи от 01.01.2007 года, в субаренду Ковалеву В.Г. была передана часть земельного участка, расположенного по адресу: Липецкая область, г.Липецк, ул.МПС, район пешеходного моста, площадью5,75 кв.м с кадастровым номером 48:20:000 00 00:0029. В акте указано, что границы участка определены на плане земельного участка, прилагаемом к договору субаренды (т.1, л.д.19).

Срок действия договора субаренды, согласно пункту 2.1, устанавливается на 364 дня и считается заключенным с момента его подписания обеими сторонами.

Если Субарендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока настоящего договора при отсутствии возражений со стороны Арендатора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, не превышающий срока действия договора аренды от 08.07.2004 г. № 70 (пункт 2.3. договора).

В Приложении №2 к договору субаренды стороны установили размер арендной платы, исходя из рыночной величины арендной ставки 1 228 руб. 00 коп. за 1 кв.м. в год, определенной независимой оценочной организацией и с применением дефлятора, равного 1,132 в размере 7 993 руб. 00 коп. в год с учетом НДС или 666 руб. 00 коп. в месяц (т.1, л.д.18).

В пункте 4.4. договора стороны определили, что размер арендной платы может изменяться Арендатором в одностороннем порядке с предварительным уведомлением Субарендатора не чаще, чем один раз в год. Изменение размера арендной платы производится через месяц с даты письменного уведомления Субарендатора об одностороннем  изменении арендной платы. Датой уведомления в целях настоящего договора признается дата вручения Субарендатору соответствующего извещения под расписку, либо дата вручения заказной корреспонденции почтовой службой, или дата отметки почтовой службы на заказной корреспонденции об отсутствии (выбытии) Субарендатора по указанному в настоящем договоре почтовому адресу.

Ссылаясь на то, что Ковалев В.Г. ненадлежащим образом исполнил обязательства по внесению арендных платежей за период с июля 2008 г. по апрель 2010 г. в сумме 17 193 руб. 14 коп., не возвратив по акту приема-передачи арендованный земельный участок, ОАО «РЖД» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив установленные факты, суд пришел к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Право истца передавать имущество в субаренду предоставлено ему пунктом 6.3.2. договора аренды от 08.07.2004 г. №70.

Письмом № 275 от 22.01.2009 г. истец уведомил 3 лицо о заключении договора субаренды земельного участка с ответчиком (т.2, л.д.1-2).

Поскольку срок действия договора сторонами установлен менее года, то в силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации не требовал государственной регистрации.

По акту приема-передачи от 01.01.2007 г. истец передал часть земельного участка, площадью5,75 кв.м с кадастровым номером 48:20:000 00 00:0029, расположенного по адресу: Липецкая область, г.Липецк, ул.МПС, район пешеходного моста, границы которого определены на плане земельного участка.

Довод 3 лица о том, что договор субаренды № ЦРИЗ/4/А/0711010000/06/003783 (2102/НОД-4) от 01.01.2007 г. является незаключенным, поскольку земельный участок с кадастровым номером 48:20:000 00 00:0029  площадью 5,75 кв. м. не был выделен из земельного участка 48:20:000 00 00:0029, площадью 3 729 258 кв. м,. не был в установленном законом порядке сформирован и поставлен на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, а, следовательно, данный земельный участок не может являться объектом гражданских правоотношений и быть предметом сделки, суд находит неправомерным в силу следующего.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из смысла названных норм права следует, что неопределенность условия о предмете договора аренды может повлечь невозможность исполнения договора. Однако, если договор исполнен (имущество передано) и у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, условие об объекте не может считаться несогласованным, а договор незаключенным.

Как усматривается из материалов дела, в акте приема-передачи земельного участка от 01.01.2007 г. стороны указали, что границы земельного участка определены на плане земельного участка, прилагаемом к договору субаренды. При этом, сторонами не оспаривается, что при заключении договора субаренды от 01.01.2007г. и последующем использовании ответчиком спорного земельного участка площадью 5,75 кв.м., у них отсутствовали сомнения или разногласия по поводу конкретного земельного участка, являющегося предметом сделки, в том числе разногласия относительно его местоположения и границ, учитывая, что земельный участок предоставлялся в субаренду уже под существующим торговым киоском согласно ранее заключенному договору субаренды от 18.08.2006 г. (т.1, л.д.49-57).

То обстоятельство, что земельный участок, переданный в субаренду по договору от 01.01.2007 г., не прошел государственный кадастровый учет, само по себе не свидетельствует о несогласованности сторонами условия о предмете договора и не влечет признание его незаключенным.

Приложением №2 к договору субаренды от 01.01.2007 г. установлен размер арендной платы на 2007 год, исходя из рыночной величины арендной ставки, определенной независимой оценочной организацией и с применением дефлятора, что было равно                7 993 руб. 00 коп. в год (с НДС) или 666 руб. 00 коп. в месяц (т.1, л.д.18).

По условиям договора  (пункт 4.4.) размер арендной платы может изменяться Арендатором в одностороннем порядке с предварительным уведомлением Субарендатора, и изменение размера арендной платы производится через месяц с даты письменного уведомления Субарендатора об одностороннем  изменении арендной платы.  

Согласно имеющимся в материалах дела почтовым уведомлениям, об увеличении размера арендной платы в 2008 году ответчик был уведомлен 12.12.2007 г., в 2009 году – 16.05.2009 г., в 2010 году – 21.04.2010 г. (т.3, л.д.5-8).

Исходя из рыночной величины арендной ставки, определенной независимой оценочной организацией (т.1, л.д.144) и с применением коэффициентов дефлятора, установленных Приказами Минэкономразвития России № 277 от 27.10.2005., № 359 от 03.11.2006 г., № 392 от 12.11.2008 г., а также с учетом истечения месячного с даты уведомления Субарендатора об изменении размера арендной платы, размер  арендной платы в период с июля 2008 г. по июнь 2009 г. составил 730 руб. 00 коп. в месяц, с июля 2009 г. по апрель 2010 г. – 838 руб. 04 коп. в месяц (т.3, л.д. 5- 6).

Общая сумма задолженности, образовавшаяся за спорный период, составила 17 193 руб. 14 коп., что подтверждается представленным в материалы дела уточненным расчетом истца (т.3,л.д.3).

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную договором.

Поскольку по истечении срока действия договора субаренды от 01.01.2007 г., стороны не заявили о его прекращении, то договор в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях и на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, считается прекращенным по истечении трех месяцев с момента получения стороной заявления другой стороны об отказе от договора, если иной срок не установлен законом или договором.

В пункте 2.3. договора субаренды от 01.01.2007 г. стороны установили, что при возобновлении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от него, предупредив другую сторону не позднее, чем за один месяц до предполагаемой даты расторжения настоящего договора.

Уведомление ответчика без номера и даты о прекращении договора субаренды от 01.01.2007 г. с 01.11.2008 г. в связи с продажей киоска (т.1, л.д.59-60), было получено истцом 27.08.2009 г. (т.1, л.д.86-87), что не оспаривается и самим ответчиком.

Рассмотрев указанное выше письмо ответчика, истец в своем ответе за № 668 от 17.09.2009 г. предложил освободить земельный участок и считать договор расторгнутым не ранее 01.09.2009 г. (т.1, л.д.96).

Данный ответ не был получен Ковалевым В.Г., и письмо возвратилось за истечением срока хранения (т.1, л.д.97).

Позднее истец неоднократно предлагал ответчику оплатить задолженность и возвратить земельный участок, прилагая  акт приема-передачи (т.1, л.д.63, 98-99).

Как было установлено судом, уведомление ответчика о прекращении договора субаренды от 01.01.2007 г. было получено истцом 27.08.2009 г., следовательно, он считается прекращенным с 27.09.2009 г.

В связи с чем, довод ответчика о прекращении договора субаренды с 01.11.2008 г. противоречит материалам дела и действующему законодательству.

Сам по себе факт продажи  киоска № К-2781 физическому лицу Джагиняну С.Б. не имеет правового отношения к существу спора, поскольку киоск является движимым имуществом, и согласно справки Департамента экономики №3140-03-03/1 был исключен из реестра объектов торговли и услуг, не относящихся к объектам недвижимости, в связи с самовывозом с ранее занимаемой территории (т.1, л.д.64).  

Названная справка датирована 28.07.2010 г., спорным является период с июля 2008 г. по апрель 2010 г. Когда и кем был вывезен киоск, выяснить не представляется возможным.

 Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В пункте 5.4.16. договора субаренды также указывается на то, что Субарендатор обязан возвратить Арендатору участок по акту приема-передачи в течение пяти дней после истечения срока действия договора.

Согласно пункту 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 года № 66 арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие надлежащее исполнение ответчиком обязанности возвратить объект аренды. В уведомлении о расторжении договора субаренды от 01.01.2007 г. не содержится сведений о том, что Субарендатор уведомлял Арендатора о необходимости принять арендованное имущество, а тот уклонялся от его приемки.

Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность каждого лица, участвующего в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Позицию 3 лица, касающуюся заключения договора субаренды от 01.01.2007 г. согласно пункту 6.4.18. дополнительного соглашения  к договору аренды № 70 от 08.07.2004 г. на торгах, суд считает несостоятельной, поскольку названное дополнительное соглашение подписано между истцом и 3 лицом 08.05.2008 г., а договор субаренды был заключен 01.01.2007 г., т.е. до внесения изменений и дополнений в договор аренды от 08.07.2004 г.

В соответствии статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, оценив по своему внутреннему убеждению относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации), суд пришел к выводу, что требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с июля 2008 г. по апрель 2010 г. в сумме 17 193 руб. 14 коп. является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению.

 В связи с тем, что ответчик своевременно не оплатил арендную плату, истец также просит взыскать неустойку (пени) с учетом уточненных требований в сумме 2 144 руб. 67 коп. за период с 11.07.2008 г. по 26.09.2009 г. (т.3, л.д. 35-36).

Изучив материалы дела, суд считает, что требование истца о взыскании неустойки основано на законе – статьи 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и договоре – пункт 6.2., согласно которому за нарушение срока внесения арендной платы Субарендатор выплачивает Арендатору пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

По условиям договора, арендная плата вносится Субарендатором ежемесячно равными долями не позднее 10 числа оплачиваемого месяца по реквизитам, указанным в разделе 11 договора.

Рассмотрев расчет пени, суд установил, что истец исчислил ее с суммы основного долга за каждый месяц, верно определил период просрочки в соответствии с условиями договора (с 11 числа каждого оплачиваемого месяца по 26.09.2009 г. – до дня расторжения договора), применив размер ответственности – 0,1%.

Ответчик расчет пени не оспорил, но считает его несоразмерным последствиям нарушения обязательств.

Признавая, что данное исковое требование является обоснованным, подтверждено материалами дела, суд вместе с тем не может согласиться с таким размером неустойки ввиду ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства по оплате. Размер ответственности, предусмотренный договором – 0,1% за каждый день просрочки, составляет 36% годовых, тогда как ставка рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, установленная Указанием Банка России от 29.04.2011 г. №2618-У, и, действующая  на день рассмотрения дела равна 8,25% годовых.

При таких обстоятельствах, суд, учитывая высокий процент неустойки по отношению к основному долгу, а также, исходя из требований разумности, справедливости и конкретных обстоятельств дела, полагает возможным в пределах полномочий, предоставленных статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, уменьшить пени до суммы 1 000 руб. 00 коп. Во взыскании остальной ее части следует отказать.

При подаче искового заявления истец оплатил государственную пошлину в сумме              2 000 руб. 00 коп. по платежному поручению № 569 от 20.07.2010 г. (т.1, л.д.6). Кроме того, за подачу апелляционной и кассационной жалоб им было оплачено по платежному поручению № 1244784 от 01.12.2010 г. и № 1293211 от 09.03.2011г. по  2 000 руб. 00 коп.(т.2, л.д.82,111), всего – 6 000 руб.00 коп., которая согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика и взыскивается в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

 Взыскать с индивидуального предпринимателя Ковалева Виктора Георгиевича (01.09.1956 года рождения, уроженца г.Липецка, зарегистрированного по адресу: 398902, ул. Юношеская, д. 23, кв. 3, г. Липецк, ОГРНИП: 304482231000275) в пользу открытого акционерного общества «Российские железные дороги» в лице филиала ОАО «РЖД» Юго-Восточная железная дорога» (107144, ул. Н. Басманная, 2, г. Москва, адрес филиала: 394621, проспект Революции, 18, г. Воронеж, ОГРН: 1037739877295) задолженность по арендной плате в сумме 17 193 руб. 14 коп. за период с июля 2008 г. по апрель 2010 г., пени в сумме            1 000 руб. 00 коп. за период с 11.07.2008 г. по 26.09.2009 г., всего – 18 193 руб. 14 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. 00 коп. В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления через Арбитражный суд Липецкой области.

После вступления решения в законную силу оно может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Липецкой области.

 Судья                                                                                                                         Т.М. Щедухина