Определение по делу № 33-12581/2011 от 02.11.2011

Судья: Брежнева С.В. № 33-12581

Докладчик: Русинова А.В.

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

11 ноября 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:

председательствующего: Русиновой А.В.

судей: Рыжониной Т.Н., Гребенщиковой О.А.

при секретаре: Поповой Л.В.

заслушала в открытом судебном заседании по докладу Русиновой А.В. дело по кассационной жалобе представителя СПК «Береговой» на решение Кемеровского районного суда от 11 августа 2011 года

     по иску СПК «Береговой» к ФИО3, ФИО1 о выселении и иску ФИО3 к СПК «Береговой», ФИО2 о признании недействительным договора приватизации квартиры,

У С Т А Н О В И Л А:

СПК «Береговой» обратился в суд с иском и просил выселить ФИО3, ФИО1 из квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>

Обосновал требования тем, что 10 января 2005 года с ФИО3 заключен договор найма жилого помещения по <адрес>

Срок найма в договоре не указан и потому договор считается заключенным на 5 лет, то есть до 10 января 2010 года. За три месяца до истечения срока договора ФИО3 предупреждена об истечении срока договора, 4 сентября 2009 года ФИО3 направлено предупреждение о расторжении договора найма и выселении, так как предприятие не намерено в течение года сдавать в наем занимаемое жилое помещение.

Учитывая, что срок договора найма жилого помещения истек, а ФИО3 не освободила помещение, истец просил выселить её и членами её семьи.

ФИО3 иск не признала и предъявила иск о признании недействительными договора приватизации спорной квартиры и регистрации права собственности ЗАО «Береговой» на спорную квартиру.

Обоснованы требования тем, что право собственности ЗАО «Береговой» на спорную квартиру возникло по договору купли-продажи, заключенному с ФИО2, у которой право собственности на квартиру возникло по договору приватизации.

Договор приватизации спорной квартиры является недействительным, так как не соответствует требованиям закона. ФИО2 в спорной квартире на момент приватизации не проживала. В квартире проживали иные лица, которые не отказывались от приватизации квартиры. До реорганизации ЗАО «Береговой» в СПК «Береговой» в марте 2002 года спорная квартира передана в муниципальную собственность Кемеровского района в составе жилого дома <адрес> по <адрес>. Квартира включена в реестр муниципальной собственности и распоряжаться квартирой вправе администрация Кемеровского района.

Решением Кемеровского районного суда от 11 августа 2011 года отказано и в удовлетворении исковых требований СПК «Береговой» к ФИО3, ФИО1 о выселении и в удовлетворении исковых требований ФИО3 к СПК «Береговой» о признании недействительными договора приватизации квартиры и регистрации права собственности ЗАО «Береговой» на квартиру.

В кассационной жалобе представитель СПК «Береговой» ФИО7, действующий по доверенности от 18 октября 2010 года с правом на обжалование, с решением суда не согласен, просит его отменить.

Указывает на то, что является несостоятельным вывод суда, что правоотношения по найму спорной квартиры с ФИО3 возникли с 30 сентября 2004 года. Суд ошибочно пришел к выводу о том, что договор найма жилого помещения заключен с ФИО3 30 сентября 2004 года и соответственно истекал 30 сентября 2009 года.

Все требования, предъявляемые к наймодателю жилого помещения, предусмотренные ст. 684 ГК РФ, устанавливающей преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок, СПК «Береговой» соблюдены - ответчик предупрежден в предусмотренный законом срок уведомлением, которое направлено более чем за три месяца до истечения срока действия договора, о нежелании заключить с нанимателем договор найма на новый срок и возможном выселении в судебном порядке.

Изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя СПК «Береговой» ФИО7 (доверенность от 2 ноября 2011 года), поддержавшего доводы жалобы, а также представителя ФИО3 ФИО8 (доверенность от 18 марта 2010 года), просившего решение суда оставить без изменения, проверив в соответствии с ч. 1 ст. 347 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене в обжалованной части.

Материалами дела подтверждается, что СПК «Береговой» (до реорганизации ЗАО «Береговой») на основании договора купли-продажи от 21 апреля 2004 года приобрел у ФИО2 квартиру по адресу: <адрес>. Право собственности СПК «Береговой» на указанное имущество подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 334).

ФИО2 указанная квартира принадлежала на основании договора приватизации от 8 апреля 1998 года.

Согласно материалов дела СПК «Береговой» также является собственником квартиры по адресу: <адрес>, что следует из свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 337). Эта квартира приобретена СПК «Береговой» (до реорганизации ЗАО «Береговой») на основании договора купли-продажи от 21 апреля 2004 года у ФИО9, которой названное жилье приобретено в собственность на основании договора приватизации от 4 сентября 1997 года (л.д. 336).

10 января 2005 года между ЗАО «Береговой» (ныне СПК «Береговой») и ФИО3 (до брака Журавлевой) заключен договор найма жилого помещения, в соответствии с которым ФИО3 является нанимателем квартиры по <адрес>.

В указанной квартире проживают ФИО3 и ФИО1 как член семьи нанимателя.

Принимая во внимание, что спорное жилье не является государственным или муниципальным жилищным фондом, поскольку принадлежит СПК «Береговой», что подтверждается указанными выше доказательствами, а также постановлением администрации Кемеровского муниципального района (л.д. 226), то суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями главы 35 ГК РФ, в частности, ст. 671, 674, 683, 684, регулирующими спорные правоотношения.

В силу п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Вследствие того, что в договоре найма от 10 января 2005 года не определен его срок, то в соответствии с п. 1 ст. 683 ГК суд пришел к правильному выводу, что договор считается заключенным на пять лет.

В ст. 684 ГК РФ предусмотрено, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (абз. 1 ст. 684 ГК РФ).

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (абз. 2 ст. 684 ГК РФ).

Из смысла и содержания приведенной нормы права следует, что не выполнение наймодателем обязанности по уведомлению нанимателя в установленный законом срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок, а соблюдение такой обязанности об извещении нанимателя о своем нежелании перезаключить договор свидетельствует о прекращении договора.

Судом установлено, что 5 сентября 2009 года ФИО3 получила от СПК «Береговой» предупреждение от 4 сентября 2009 года, в котором она уведомлялась об истечении 10 января 2010 года срока договора найма занимаемого ею жилого помещения и об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать это жилье в течение не менее года.

Отказывая СПК «Береговой» в удовлетворении исковых требований о выселении ФИО3 и ФИО1, суд первой инстанции исходил из того, что само по себе заключение договора найма 10 января 2005 года не свидетельствует о возникновении правоотношений по найму спорного жилого помещения в указанную дату. При этом суд, оценив представленные доказательства, пришел к выводу, что правоотношения по найму квартиры по <адрес>.с ФИО3 возникли с 30 сентября 2004 года. В силу п. 1 ст. 683 ГК суд пришел к выводу, что договор считается заключенным на пять лет, то есть до 30 сентября 2009 года, а поэтому СПК «Береговой» предупреждение от 4 сентября 2009 года направил ФИО3 с нарушением установленного абз. 2 ст. 684 ГК РФ срока, а потому договор найма считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Судебная коллегия не может признать обоснованным вывод суда о возникновении между СПК «Береговой» и ФИО3 правоотношений по найму спорной квартиры с 30 сентября 2004 года.

Как указано выше СПК «Береговой» является собственником квартиры по <адрес>.

Кроме того, на основании договора купли-продажи от 21 апреля 2004 года СПК «Береговой» (до реорганизации ЗАО «Береговой») приобрел в собственность квартиру по <адрес> у ФИО9, которой названное жилье принадлежало на основании договора приватизации от 4 сентября 1997 года.

Из вступивших в законную силу решений Кемеровского районного суда от 26 мая 2006 года и 9 декабря 2009 года усматривается, что между СПК «Береговой» и ФИО2 с 30 сентября 2004 года возникли правоотношения по найму квартиры по <адрес>.

Между тем само по себе приобретение ФИО2 права пользования квартирой по <адрес> с 30 сентября 2004 года, не доказывает возникновение между СПК «Береговой» и ФИО3 также с 30 сентября 2004 года правоотношений по найму спорной квартиры по <адрес>.

Из решений Кемеровского районного суда от 26 мая 2006 года и 9 декабря 2009 года не следует, что ФИО3 являлась лицом, участвующим в этих делах, а также по этим делам не были предметом исследовании правоотношения между СПК «Береговой» и ФИО3 По этой причине указанными судебными актами не подтверждаются обстоятельства возникновения между СПК «Береговой» и ФИО3 правоотношений по найму спорной квартиры, признанные судом установленными.

При этом в деле нет доказательств того, что ФИО3 до 30 сентября 2004 года проживала в квартире по <адрес> на основании договора найма с СПК «Береговой», а поэтому приобретение ФИО2 с указанной даты права пользования этой же квартирой на основании договора найма с СПК «Береговой», не доказывает возникновение таких же прав у ФИО3 на квартиру по <адрес> вследствие обмена указанными жилыми помещениями, что суд посчитал установленным.

Тем более в квартире по <адрес> ФИО2 до заключения договора купли-продажи от 21 апреля 2004 года проживала как собственник, а в деле нет доказательств того, чт░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ – ░░░ «░░░░░░░░░» ░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░.

░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░3 ░░ ░░░░░░░░ ░░ <░░░░░> ░░ ░░░░ ░░░2 ░░ ░░░░░░░░ ░░ <░░░░░>.

░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░» ░ ░░░3 ░░░░░░░░ ░ 30 ░░░░░░░░ 2004 ░░░░, ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ № 1628 ░░ 2 ░░░░░░ 2007 ░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░» ░░░░░░ ░░ ░░░3 ░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░.

░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░3 ░ 1 ░░░░░░ 2005 ░░░░, ░ ░░ ░ 30 ░░░░░░░░ 2004 ░░░░, ░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ 30 ░░░░░░░░ 2004 ░░░░ ░ ░░░3 ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░» ░ ░░░3 ░░░░░░░░ ░░░░░ ░ 30 ░░░░░░░░ 2004 ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░, ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░ ░░░, ░░░ ░ ░░░░ ░░. 362 ░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░» ░ ░░░3, ░░░1 ░ ░░░░░░░░░.

░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░. 4 ░░. 361 ░░░ ░░ ░, ░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░» ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ <░░░░░> ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░. 674 ░░ ░░.

░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░ ░░░░ ░. 1 ░░. 683 ░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ 5 ░░░, ░░ ░░░░ ░░ 10 ░░░░░░ 2010 ░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 10 ░░░░░░ 2010 ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░. ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░» ░░░░░░░░░, 4 ░░░░░░░░ 2009 ░░░░ ░░░3 ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░. ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░.

░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░. 688 ░░ ░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░3 ░ ░░░1 ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░. 361 ░░░ ░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░

░ ░ ░ ░ ░ ░ ░ ░ ░ ░:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ 11 ░░░░░░░ 2011 ░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░» ░ ░░░3, ░░░1 ░ ░░░░░░░░░;

░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░ ░░░ «░░░░░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░3, ░░░1 ░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░: ░.░. ░░░░░░░░

░░░░░: ░.░. ░░░░░░░░

░.░. ░░░░░░░░░░░░

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░

░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░

░░ ░░░░ № 33-12581

░░░░░░░░ ░░░░░░░	░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░	░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░
░░ ░░░░░░░░░░░
░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░	░░░░░░░░░░░░░░░░░░░
░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░	░░░░░░░░░░░░░░░░░░░
░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░

░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░.░.