РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Екатеринбург |
01 февраля 2017 года |
Дело № 3а-25/2017
Свердловский областной суд в составе:
председательствующего судьи Полевщиковой С.Н.,
при секретаре Соболевой Д.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-25/2017 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Альфа-строй»
к административным ответчикам: Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, с участием заинтересованных лиц: ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области, администрации г. Екатеринбурга
об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303098:62 равной его рыночной стоимости по состоянию на 17 марта 2016 года,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Альфа-строй» (далее – административный истец) обратилось в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303098:62 с просьбой установить в судебном порядке кадастровую стоимость указанного выше объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 149077741 руб. по состоянию на 17 марта 2016 года.
В обоснование исковых требований, административный истец указал, что является арендатором земельного участка.
Несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости его рыночной стоимости, определенной в Отчете об оценке нарушает права административного истца, являющегося плательщиком арендной платы, расчет которой производится исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, утвержденной в установленном законом порядке.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области от 29 июля 2016 года административному истцу отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по основанию установления рыночной стоимости.
С учетом изложенного, административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303098:62, равной его рыночной стоимости по состоянию на 17 марта 2016 года.
От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области поступил отзыв, в котором вопрос об удовлетворении заявленных требований оставлен на усмотрение суда, возражений относительно установления кадастровой стоимости указанного выше земельного участка в размере его рыночной стоимости не заявлено.
В направленном в адрес суда отзыве представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области указал о том, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303098:62 определена по состоянию на 17 марта 2016 года и рассчитана актом определения кадастровой стоимости от 23 марта 2016 года на основании Приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15.01.2013 № 32 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования «город Екатеринбург» с применением удельного показателя кадастровой стоимости за 1 кв.м. в размере 19400, 43 руб.
Возражений относительно установления кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости представителем ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области не заявлено, равно как и представителем администрации г. Екатеринбурга в направленном в адрес суда отзыве.
Лица, участвующие в деле: административный истец, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области, администрация г. Екатеринбурга представителей в настоящее судебное заседание не направили, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, и заблаговременно.
В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей вышеуказанных лиц, участвующих в деле.
Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, в том числе, протокол допроса свидетеля ( / / )13 от 23 января 2017 года, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.
В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости, либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.
В случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке, а также в случаях изменения характеристик земельного участка, влияющих на кадастровую стоимость (отнесение земельного участка к другой категории земель, изменение вида разрешенного использования земельного участка или уточнения площади земельного участка) определение кадастровой стоимости осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 августа 2006 года № 222.
Как следует из материалов дела, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303098:62, общей площадью 23 554 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Металлургов - ул. Лоцмановых.
Данный факт подтверждается нотариально заверенными копиями договора аренды земельного участка от 14 мая 2010 года № 3-1507, дополнительного соглашения № 1 от 25 января 2012 года к договору аренды.
Участок предоставлен администрацией г. Екатеринбурга административному истцу для строительства и дальнейшей эксплуатации административно-делового цента с подземной парковкой со сроком до 22 апреля 2017 года.
17 марта 2016 года ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области принято решение об осуществлении государственного кадастрового учета изменений вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303098:62, в соответствии с которым, вид разрешенного использования с «место размещения административно-делового центра с подземной парковкой» был изменен на «рынки».
Кадастровая стоимость определена актом от 23 марта 2016 года и составила 456957728,22 руб.
Указанная стоимость рассчитана на основании Приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15.01.2013 № 32 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования «город Екатеринбург» с применением удельного показателя кадастровой стоимости в размере 19400,43 руб. за кв.м.
Поскольку кадастровая стоимость спорного земельного участка определена на основании статьи 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, датой определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка следует считать дату внесения сведений об изменении вида разрешенного использования, повлекшего изменение кадастровой стоимости, то есть, 17 марта 2016 года.
Так как административный истец является арендатором земельного участка, размер кадастровой стоимости влияет на величину арендной платы, следовательно, результат определения кадастровой стоимости напрямую затрагивает права административного истца, который в силу вышеприведенных положений Федерального закона № 135-ФЗ вправе оспорить эти результаты в суде.
Для оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в Комиссию является обязательным.
В подтверждение факта обращения в Комиссию о пересмотре кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области, административный истец представил решение Комиссии от 29 июля 2016 года об отклонении его заявления от 13 июля 2016 года.
Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден.
Юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 17 марта 2016 года.
При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца.
Тогда как на административных ответчиков возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303098:62, административный истец представил суду Отчет об оценке от 20 мая 2016 года № 035/16, составленный оценщиком ООО «Центр экспертизы «Профит» С.
Согласно данным Отчета об оценке рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303098:62 определена оценщиком в размере 149077741 руб. по состоянию на 17 марта 2016 года.
На указанный Отчет получено положительное экспертное заключение НП СРО «СВОД» от 22 июня 2016 года.
Согласно выводам экспертного заключения, Отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка соответствуют требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, соответствует заданию на оценку; выводы оценщика о величине рыночной стоимости объекта оценки признаны обоснованными.
При этом независимым экспертом в мотивировочной части заключения указано о том, что Оценщиком соблюдены необходимые общие обязательные требования к отчету об оценке, и его содержанию.
Административными ответчиками по существу не оспаривается рыночная стоимость спорных объектов недвижимости.
Сравнение рыночной стоимости земельного участка, определенной оценщиком, свидетельствует о том, что она в разы меньше его кадастровой стоимости.
Наличие существенного расхождения между кадастровой стоимостью спорного объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, установленной в Отчете об оценке от 20 мая 2016 года № 035/16 обусловлено тем, что при определении кадастровой стоимости применяется метод массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного земельного участка.
Согласно ч. 1 - 4, 8 ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, заслушав показания свидетеля, суд приходит к выводу о том, что представленный в материалы дела Отчет об оценке от 20 мая 2016 года № 035/16 соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297, № 298, № 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.
В Отчете от 20 мая 2016 года № 035/16 указана дата составления; основания для проведения оценки; сведения об Оценщике, место его нахождения и о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки.
Оценщиком в Отчете от 20 мая 2016 года № 035/16 приведены стандарты оценки и обоснование их использования, перечень используемых данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки допущения.
В Отчете от 20 мая 2016 года № 035/16 указана итоговая величина стоимости объекта оценки, ограничения и пределы применения полученного результата; указана дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, использованных Оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет от 20 мая 2016 года № 035/16 пронумерован постранично, прошит, подписан Оценщиком и скреплен печатью юридического лица, с которым Оценщик заключил трудовой договор.
Приведенные в Отчете об оценке от 20 мая 2016 года № 035/16 выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.
Профессиональное суждение оценщика С относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
В частности, при определении стоимости объекта оценки Оценщиком использован только метод сравнения продаж, относящийся к сравнительному подходу.
Отказ от использования затратного и доходного методов оценки обоснован.
В рамках выбранного сравнительного подхода, оценщиком проведен анализ рыночных цен продаж аналогичных объекту оценки земельных участков.
При выборе объектов-аналогов оценщиком был проанализирован рынок г. Екатеринбурга по предложениям к продаже земельных участков торгово-офисного назначения.
Из имеющейся рыночной информации предложений земельных участков на продажу, оценщиком в соответствии с принятыми правилами отбора аналогов отобрано 5 объектов-аналогов, которые сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам и относятся к одному сегменту рынка.
Достоверность информации полученной оценщиком из источников подтверждается копиями материалов и распечаток.
При выполнении расчётов в рамках метода сравнения продаж Оценщик обосновывает применение необходимых корректировок учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки.
Оценщиком вводятся следующие корректировки: на различия между ценами предложения/спроса и сделок (торг) по данным «Справочника оценщика недвижимости» под редакцией Лейфера Л.А. - Нижний Новгород, 2014; корректировка на состав передаваемых прав по данным «Справочника оценщика недвижимости» под редакцией Лейфера Л.А - Нижний Новгород, 2014; поправка на коммуникации и корректировка на местоположение относительно «красной линии».
Результаты, полученные после внесения корректировок согласованы Оценщиков путем расчёта весовых коэффициентов объектов-аналогов.
Наибольший вес присвоен скорректированным величинам цен тех аналогов, к которым вводилось меньшее количество поправок.
Скорректированные цены объектов-аналогов находятся внутри диапазона рыночных цен, указанных Оценщиком в выводах раздела Отчета «Анализ рынка объекта оценки».
Проверяя в судебном заседании правильность математического расчета итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка, суд не нашел математических ошибок.
Допрошенный в ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля - оценщик С дал дополнительные пояснения по существу проведенных исследований и высказанных в отчете профессиональных суждений, подтвердив свои выводы.
Данных об иной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303098:62, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность имеющегося в деле Отчета об оценке от 20 мая 2016 года № 035/16, административными ответчиками вопреки положениям части 1 ст. 62, части 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено.
Таким образом, ставить указанный Отчет под сомнение у суда оснований не имеется, в связи с чем, суд расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303098:62.
С учетом изложенного, суд признает достоверной по состоянию на 17 марта 2016 года величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303098:62 в размере 149077741 руб.
Именно эта стоимость в силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 2 части 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации подлежит определению в качестве кадастровой применительно к спорному объекту недвижимости по результатам рассмотрения настоящего спора.
Правила статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ предписывают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Датой внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, является 23 марта 2016 года.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка, является дата обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области - 13 июля 2016 года.
С учетом изложенного, установленная настоящим решением кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303098:62, равная его рыночной стоимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости – 23 марта 2016 года.
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в силу ч.2 п. 5 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступившие в законную силу судебные акты.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, дату внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН, дату начала применения кадастровой стоимости, в том числе, в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с Порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943.
Обратившись в суд с настоящим административным иском, административный истец реализовал свое право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, настоящее решение нельзя расценивать как принятое против административных ответчиков, поэтому все судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.
Руководствуясь статьями 175-180, 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Альфа-строй» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303098:62 равной его рыночной стоимости по состоянию на 17 марта 2016 года, удовлетворить.
Установить на период с 23 марта 2016 года и до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303098:62, общей площадью 23 554 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Металлургов - ул. Лоцмановых, в размере рыночной стоимости 149077741 (сто сорок девять миллионов семьдесят семь тысяч семьсот сорок один) руб. 00 (ноль) копеек по состоянию на 17 марта 2016 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 13 июля 2016 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья С.Н. Полевщикова