Решение по делу № 3а-174/2017 от 12.07.2017

Дело № 3а-174/17 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации

город Владивосток 30 октября 2017 года

Приморский краевой суд в составе

председательствующего судьи Зайцевой О.А.

при секретаре Деменевой А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Открытого акционерного общества «Владивостокоптснаб» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, заинтересованное лицо Администрация города Владивостока об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года N 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 февраля 2015 года; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе населенных пунктов; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе кадастровых кварталов. Данное постановление опубликовано 16 декабря 2015 года и с 1 января 2016 года вступило в законную силу.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: административные объекты, (бизнес-центры; офисы и другие административные объекты), общая площадь 806 кв.м., адрес (местоположение) объекта: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание Лит.3а. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, установленная названным актом, составляет ... рубль.

ОАО «Владивостокоптснаб» обратилось в суд с административным исковым заявлением, уточнённым представителем ФИО8 в ходе рассмотрения дела, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: административные объекты, (бизнес-центры; офисы и другие административные объекты), общая площадь 806 кв.м., адрес (местоположение) объекта: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание Лит.3а. Почтовый адрес ориентира: <адрес> в размере равной его рыночной стоимости ... рублей. В обоснование своих требований указало, что Общество является арендатором вышеназванного земельного участка. Установленная кадастровая стоимость земельного участка в размере ... рубль значительно превышает его рыночную стоимость, определённую в экспертном заключении ООО ФИО9 от 21 сентября 2017 года в рамках проведённой судебной экспертизы, чем нарушаются права и законные интересы Общества, поскольку влечёт увеличение арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельного участка.

До рассмотрения дела по существу, суд привлёк к участию в деле в качестве заинтересованного лица Администрацию города Владивостока.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО8 поддержала уточнённые требования в полном объёме по основаниям и доводам, изложенным в административном иске.

Представитель Администрации города Владивостока ФИО11 в судебном заседании возражала против удовлетворения уточнённых исковых требований.

Представители департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд в известность не поставили, ходатайств об отложении слушания дела или рассмотрении дела в его отсутствие не заявили.

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО8, возражения представителя Администрации города Владивостока ФИО11, исследовав материалы дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, Приморский краевой суд приходит к следующему.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Обращаясь в суд с вышеназванным административным иском, ОАО «Владивостокоптснаб» указало на несоответствие определённой в установленном порядке и внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, находящегося у Общества на праве аренды, его рыночной стоимости, что нашло своё подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав Общества, как плательщика арендной платы, размер которой определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно материалам дела, 18 февраля 2014 года между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края («Арендодатель») и ОАО «Владивостокоптснаб» («Арендатор») заключён договор аренды земельного участка №, согласно которого Арендодатель на основании распоряжения департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 20 января 2014 года N 68-рз предоставляет, а Арендатор принимает в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, с условием согласия сторон на вступление в договор иных правообладателей помещений в здании, земельный участок с кадастровым номером № площадью 806 кв.м. (доля участия в праве ОАО «Владивостокоптснаб» составляет 7/10, соответствует 564 кв.м. без выдела в натуре), из земель населённых пунктов, находящийся по адресу: <адрес> (установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание Лит.3а), вид разрешённого использования: административные объекты, (бизнес-центры; офисы и другие административные объекты), для использования в целях для дальнейшей эксплуатации административно-бытового здания Лит.3а, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора. Срок аренды Участка устанавливается с 20 января 2014 года по 19 января 2063 года (пункт 1.3.).

Согласно пункту 2.1. данного договора аренды, за указанный в пункте 1.1. настоящего договора Участок Арендатору устанавливается арендная плата в размере ... рублей в месяц на основании расчёта, который является неотъемлемой частью Договора.

Из расчёта арендной платы за 2014 год, указанного в Приложении № 3 к договору аренды земельного участка № от 18 февраля 2014 года, следует, что сумма арендной платы рассчитана исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Приморскому краю 11 января 2017 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером № установлена кадастровая стоимость в размере ... рубль, которая определена по состоянию на 1 февраля 2015 года, утверждена 1 января 2016 года и внесена в реестр объектов недвижимости 22 января 2016 года на основании постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года N 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края».

23 декабря 2016 года Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, которое было отклонено решением № 1/19 от 13 января 2017 года.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Согласно абзацам 22 и 24 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, части 2 статьи 246 КАС РФ, к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки, а также могут прилагаться иные документы.

Так, в обоснование заявленных требований ОАО «Владивостокоптснаб» представлен Отчёт об оценке № 2549-1, составленный оценщиком ФИО14 ФИО15 14 декабря 2016 года, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: административные объекты, (бизнес-центры; офисы и другие административные объекты), общая площадь 806 кв.м., адрес (местоположение) объекта: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание Лит.3а. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 1 февраля 2015 года составляет округленно ... рублей.

Кроме этого, ОАО «Владивостокоптснаб» в суд было представлено положительное экспертное заключение № 11/2017/Владивосток/1 от 10 мая 2017 года, выполненное экспертом ФИО16 ФИО17 согласно выводам которого, Отчёт об оценке № 2549-1 от 14 декабря 2016 года, подготовленный оценщиком ФИО15, соответствует: требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; федеральным стандартам оценки; ССО РОО 2015; заданию на оценку; сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, признать обоснованными.

В соответствии со статьёй 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В судебном заседании, с целью предоставления дополнительных доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № представителем административного истца заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы по оценке рыночной стоимости спорного земельного участка.

Определением Приморского краевого суда от 1 августа 2017 года по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО ФИО9, на разрешение которой поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №.

Как следует из Заключения эксперта, составленного экспертом ООО ФИО9 ФИО21 21 сентября 2017 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: административные объекты, (бизнес-центры; офисы и другие административные объекты), общая площадь 806 кв.м., адрес (местоположение) объекта: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание Лит.3а. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 1 февраля 2015 года составляет ... рублей.

Суд, оценивая Заключение эксперта от 21 сентября 2017 года, составленное по определению суда экспертом-оценщиком ООО ФИО9 ФИО21, в совокупности с представленными при подаче административного иска Отчётом об оценке № 2549-1, выполненным оценщиком ФИО14 ФИО15 14 декабря 2016 года, и положительным экспертным заключением № 11/2017/Владивосток/1, составленным экспертом ФИО16 ФИО17 10 мая 2017 года, приходит к выводу о том, что содержащиеся в нём сведения соответствуют действительности и признаёт его достоверным доказательством.

Заключение выполнено по определению Приморского краевого суда, специалистом, имеющим необходимое образование, специальность, стаж экспертной работы, эксперт предупреждена об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса РФ, Заключение отвечает признакам допустимости доказательств, предусмотренных статьёй 84 КАС РФ, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Так, экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, и по результатам анализа определены ценнообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного земельного участка. Проведён подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в Заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтённых экспертом при расчёте итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости. Также, в Заключении объясняется выбор сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения доходного и затратного подходов. В Заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате её подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчёты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Доказательств, которые опровергали бы установленную экспертом в Заключении от 21 сентября 2017 года величину рыночной стоимости земельного участка, лицами участвующим в деле не представлено.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении уточнённых административных исковых требований ОАО «Владивостокоптснаб» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере ... рублей.

При этом, датой подачи административного иска, суд признает дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка 23 декабря 2016 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, Приморский краевой суд

решил:

административное исковое заявление Открытого акционерного общества «Владивостокоптснаб» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, заинтересованное лицо Администрация города Владивостока об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: административные объекты, (бизнес-центры; офисы и другие административные объекты), общая площадь 806 кв.м., адрес (местоположение) объекта: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание Лит.3а. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере ... рублей по состоянию на 1 февраля 2015 года, на период с 1 января 2016 года до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи административного искового заявления считать 23 декабря 2016 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Приморского краевого суда через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Приморского краевого суда О.А. Зайцева