Решение по делу № 33а-1749/2017 от 19.01.2017

Дело №33- 1749/2017

Судья Няшин В.А

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 февраля 2017 года город Пермь

Судебная коллегия по административным делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Судневой В.Н.

Судей Никитиной Т.А., Кустовой И.Ю.

При секретаре Мальцевой Е.В.

Рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе администрации города Перми на решение Пермского краевого суда от 30 ноября 2016 года, которым постановлено: «Административный иск Сельскохозяйственного производственного кооператива «Мотовилихинский» удовлетворить.

Решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Пермскому краю от 13.09.2016 № 591 об удовлетворении заявления администрации г.Перми об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, общей площадью 2812202 кв. метров, в размере рыночной стоимости объекта недвижимости установленной в отчёте об оценке - *** руб. по состоянию на 17.01.2014 года, отменить и обязать комиссию устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения указанного заявления.

Исключить из сведений государственного кадастра недвижимости установленную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Пермскому краю от 13.09.2016 г. № 591 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером в сумме *** руб.»

Заслушав доклад судьи Никитиной Т.А., пояснения лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Муниципальное образование г.Пермь обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Пермскому краю, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) от 21 ноября 2011 г. №П/455 (далее - Комиссия), с заявлением об установлении кадастровой стоимости этого земельного участка в размере его рыночной стоимости в сумме *** руб., определенной по состоянию на 17.01.2014 г. в отчете № ** от 25.11.2015 года «Об оценке земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для пашни, сенокоса, пастбищ, общая площадь 2812202 кв.м., кадастровый номер: **, адрес объекта: ****, по состоянию на 17.01.2014», подготовленном специалистом ООО «Промпроект-Оценка»И..

Решением Комиссии от 13.09.2016 № 591 заявление удовлетворено.

Сельскохозяйственный производственный кооператив «Мотовилихинский» (далее - Истец) обратился в суд с заявлением о признании незаконным указанного решения Комиссии, полагая, что оно принято на основании документов, полученных с нарушением требований законодательства, а также с нарушением установленной процедуры. По мнению истца, оспариваемое им решение является незаконным, влечет нарушение его прав и охраняемых законом интересов.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит представитель администрации города Перми, считает его незаконным и необоснованным.

Автор жалобы считает, что суд первой инстанции не учел, что оцениваемый объект относится к категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - пашни, сенокосы, пастбища. Однако суд на странице 7 решения ошибочно указано, что участок относится к категории земель сельскохозяйственных угодий, тогда как согласно ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации такой категории земель не существует.

Данный участок находится в разных территориальных зонах согласно Правил землепользования и застройки города Перми. Площадь части земельного участка находящегося в зоне СХ составляет 7 процентов от общей площади земельного участка.

Категория земель – земли населенных пунктов позволяет деление участка и перевода его в другое назначение. Близость участка к краевому центру и активная застройка вокруг позволяет отнести его к сегменту с перспективной дальнейшей застройкой, в связи с чем аналоги застройщиком выбраны верно.

По мнению автора жалобы, наличие охранных зон ЛЭП, охранной зоны магистрального нефтепровода и газопровода не ограничивает прав землепользователя под использование земельного участка под пашни, сенокосы, пастбища, не ограничивает земельный участок в обороте и не влияет на определение кадастровой стоимости.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель СПК «Мотовилихинский» просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В своем отзыве на апелляционную жалобу представитель комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Пермскому краю просит решение суда отменить, считает его незаконным и необоснованным.

В судебном заседании представитель СПК «Мотовилихинский» Фефелов В.Н. (по доверенности) просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель Управления Росреестра по Пермскому краю - Евдокимова Ю.Р. (по доверенности) поддержала доводы апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, пояснения лиц участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела земельный участок **, расположенный по адресу: ****, общей площадью 2812202 кв. метров, разрешенное использование - для пашни, сенокоса, пастбищ, является собственностью Муниципального образования г.Пермь, сведения о регистрации права собственности внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с актом определения кадастровой стоимости от 15.01.2014 №** (т.1 л.д.155) была установлена кадастровая стоимость указанного земельной участка в размере *** руб. по состоянию на 17.01.2014 года. Указанный земельный участок, однако в иных границах и с иной площадью - 2 864 981 кв. метр, ранее был предоставлен истцу в постоянное (бессрочное) пользование (свидетельство - т.1 л.д.151).

Муниципальное образование г.Пермь обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Пермскому краю, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) от 21 ноября 2011 г. №П/455 (далее - Комиссия), с заявлением об установлении кадастровой стоимости этого земельного участка в размере его рыночной стоимости в сумме *** руб., определенной по состоянию на 17.01.2014 г. в отчете № ** от 25.11.2015 года «Об оценке земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для пашни, сенокоса, пастбищ, общая площадь 2812202 кв.м., кадастровый номер: **, адрес объекта: ****, по состоянию на 17.01.2014», подготовленном специалистом ООО «Промпроект-Оценка»И..

Решением Комиссии от 13.09.2016 № 591 заявление удовлетворено.

Разрешая требования СПК «Мотовилихинский» о признании незаконным указанного выше решения комиссии от 13.09.2016 года суд первой инстанции руководствуясь положениями части 5 ст. 1, части 5 ст. 4, пунктов 11,14 части 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221 – ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции действовавшей до 01.01.2017 года), статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, исходил из того, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности лиц, обратившихся за оспариванием данной стоимости.

При этом, в силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотренная федеральным законодателем возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости не свидетельствует о наличии возможности произвольного составления итогового документа по результатам определения рыночной стоимости объекта оценки.

Как установлено положением статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 – ФЗ, для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Общие требования к отчету об оценке изложены в положении ст. 11 указанного выше закона, согласно которым, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Судом установлено, что при вынесении оспариваемого решения, Комиссией не были учтены и приняты во внимание очевидные факты, свидетельствующие о том, что оценка спорного имущества проведена оценщиком с нарушением норм действующего законодательства, в частности при составлении отчета о рыночной стоимости земельного участка оценщиком применен метод сравнения в рамках сравнительного подхода и представлены сведения о четырех объектах- аналогах земельного участка, используемых для проведения оценки. Однако данные объекты существенно отличаются от оцениваемого земельного участка по своим характеристикам, влияющим на их стоимость, а именно вид разрешенного использования оцениваемого земельного участка и объектов аналогов не совпадают, они не тождественны, на них отсутствуют какие – либо обременения. В связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при выборе и использовании объектов – аналогов оценщиком нарушены требования п.14 ФСО № 1, п. 22 ФСО №7.

Кроме этого, суд установил, что указанный отчет не соответствует Федеральным стандартам оценки, в частности ФСО №3, ФСО № 4. ФСО № 7, поскольку в описании объекта оценки содержится не соответствующее действительности указание на то, что ограничения (обременения) прав отсутствуют, тогда как обстоятельство наличия обременения подтверждается кадастровым паспортом земельного участка, а также заключением кадастрового инженера Т.

При таких обстоятельствах, поскольку судом установлено существенное нарушение положений норм действующего законодательства, при составлении отчета об оценке, суд первой инстанции пришел к правильному и обоснованному выводу об удовлетворении требований административного истца.

Указание в решении суда на то, что оцениваемый земельный участок относится к категории сельскохозяйственных угодий на правильность постановленного решения суда повлиять не может, поскольку не опровергает выводы суда о допущенных нарушениях при составлении отчета об его оценке.

Довод апелляционной жалобы о том, что категория земель - земли населенных пунктов позволяет деление участка и перевода в другое назначение, в связи с чем оценщиком верно выбраны аналоги, не может являться основанием к отмене решения суда, поскольку на момент составления отчета разрешенное использование земельного участка не изменено, тогда как приведенные аналоги имеют качественные и количественные характеристики, согласно которым они подлежат застройке и не имеют разрешенного использования для: пашни, сенокоса, пастбищ.

Согласно представленного в материалы дела заключения кадастрового инженера Т. установлено наличие обременений (охранных зон) земельного участка с кадастровым номером **, расположенных по адресу: ****. Согласно данному заключению площадь обременений составляет 411004 кв.м.

Данное обстоятельство подтверждалось также кадастровым паспортом земельного участка, который был представлен вместе с отчетом об оценке на рассмотрение Комиссии.

Однако на стр. 8 Отчета в разделе 1.3 «Принятые при проведении оценки объекта допущения» указано, что «В рамках данного отчета рыночная стоимость земельного участка определяется без учета обременений».

Как установлено положением ст. 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности» Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности

Согласно пункту 5 части 2 ФСО №1 стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)".

Согласно пункту 21 раздела IV ФСО №1 задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценки.

Федеральный стандарт оценки № 7 развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.

Согласно пункту 8 ФСО №7, задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО N 1 информацию: права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки

Учитывая, что наличие факта обременения земельного участка подтверждается материалами дела, однако данное обстоятельство не указано в задании на оценку, не отражено в отчете об оценке и следовательно, что не могло не повлиять на рыночную стоимость земельного участка, принимая существенную площадь обремененного земельного участка, суд пришел к правильному и обоснованному выводу о несоответствии отчета требованиями действующего законодательства, а также Федеральных стандартов оценки.

При этом довод апелляционной жалобы о том, что наличие указанных охранных зон не ограничивает прав землепользователя, не может являться обоснованной и влекущей отмену решения суда.

Правила охраны соответствующих инженерных объектов регламентируются Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон», Правилами охраны магистральных трубопроводов (утв. Минтопэнерго РФ 29.04.1992, Постановлением Госгортехнадзора РФ от 22.04.1992 № 9), а также Правилами охраны газораспределительных сетей, утвержденных постановлением Правительства Российское Федерации от 20.11.2000 №878.

Как верно указано судом наличие данных ограничений существенно затрагивает права землепользователя, поскольку указанными выше нормативными актами, в частности п.п. 3 п.14 Правил охраны газораспределительных сетей запрещена обработка почвы сельхозорудиями на глубину более 0,3 метра, согласно п.5.2 Правил полевые работы могут проводиться с предварительным уведомлением предприятий трубопроводного транспорта. Кроме этого п.п. Е и И п.8 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, в охранных зонах запрещено передвижение техники, высота которой превышает установленные размеры, запрещен полив сельхозкультур струей воды, высота которой превышает установленную величину.

Таким образом, указанные ограничения безусловно влияют на права лиц использующих данный земельный участок для: пашни, сенокоса, пастбищ.

Доводы апелляционной жалобы не могут повлечь отмену решения, так как они не содержат оснований, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, направлены на переоценку исследованных судом доказательств и на выражение несогласия с постановленным решением, которое вынесено с соблюдением норм материального и процессуального права, содержат субъективное толкование правовых норм, однако выводов суда не опровергают, поэтому их нельзя признать убедительными.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 309 – 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пермского краевого суда от 30 ноября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Перми без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи