Решение по делу № 33-15422/2019 от 27.11.2019

Судья: Роменская В.Н. Гр.д. № 33 – 15422/ 2019

(Гр.д. № 2 – 7152 / 2019)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 декабря 2019 года г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего: Салдушкиной С.А.

судей: Плешачковой О.В., Елистратовой Е.В.

при секретаре: Ивановой О.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Администрации г.о. Тольятти на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 17 сентября 2019 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований администрации городского округа Тольятти к Кулиеву И.Г.о. о расторжении договора аренды земельного участка № 3417 от 05.05.2016 г., обязании возвратить земельный участок – отказать в полном объеме».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Салдушкиной С.А., возражения на апелляционную жалобу представителя Кулиева И.Г.о. ФИО6, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Администрация г.о. Тольятти обратилась в суд с иском к Кулиеву И.Г.о. о расторжении договора аренды земельного участка, обязании возвратить земельный участок.

В обоснование требований истец указал, что 05.05.2016 г. между мэрией г.о. Тольятти (в настоящее время администрация г.о. Тольятти) и ответчиком Кулиевым И.Г. заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, <данные изъяты> сроком на 49 лет для дальнейшей эксплуатации круглосуточного кафе.

Согласно п. 1.1 договора аренды земельный участок был предоставлен на основании п.п. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ без проведения торгов для дальнейшей эксплуатации кафе.

Ранее, вступившим в законную силу решением Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 19.12.2011 г. были удовлетворены исковые требования по гражданскому делу № по иску мэрии г.о. Тольятти к Кулиеву И.Г. о признании отсутствующим права на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке - круглосуточное кафе на полуфабрикатах.

Решением Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 08.08.2018 г. удовлетворены исковые требования администрации г.о. Тольятти к Кулиеву И.Г. о расторжении договора аренды земельного участка, однако апелляционным определением Самарского областного суда от 05.05.2019 г. данное решение суда отменено, постановлено новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Право собственности на объект капитального строительства – нежилое здание, круглосуточное кафе на полуфабрикатах с кадастровым номером <данные изъяты> – прекращено. Данное обстоятельство является основанием для расторжения спорного договора аренды, так как нарушает п. 1 договора и меняет обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении сделки.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил расторгнуть договор аренды земельного участка № 3417 от 05.05.2016 г., заключенный с ответчиком, на основании абз. 2 п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с существенным изменением обстоятельств; обязать ответчика возвратить истцу спорный земельный участок по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования; в случае неисполнения ответчиком решения суда добровольно в течение одного месяца с момента вступления в законную силу предоставить истцу право за свой счет осуществить освобождение земельного участка с последующим отнесением произведенных расходов на ответчика.

Судом постановлено вышеуказанное решение суда.

В апелляционной жалобе Администрация г.о. Тольятти просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В заседание судебной коллегии Кулиев И.Г.о. и его представитель возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, извещены надлежаще.

Исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда правильным, оснований к его отмене не усматривает.

В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением изъятых из оборота (ст. 27 п. 4 ЗК РФ), могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в том числе и на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласно п. 9 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ предметом аренды могут быть земельные участки.

В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из его сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме, и подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Судом установлено, что 05.05.2016 г. между мэрией г.о. Тольятти (в настоящее время – администрация г.о. Тольятти) и ответчиком Кулиевым И.Г.о. заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, <данные изъяты> сроком на 49 лет для дальнейшей эксплуатации круглосуточного кафе.

Согласно п. 1.1 договора аренды предметом договора является предоставление во временное пользование сроком на 49 лет спорного земельного участка с разрешенным использованием: для дальнейшей эксплуатации круглосуточного кафе, расположенного на земельном участке, являющегося объектом недвижимости, право собственности на которое зарегистрировано за ответчиком в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из ЕГРП.

В соответствии с п. 1.2.6 договора аренды на участке имеется объект: нежилое здание (круглосуточное кафе) с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв. м.

Ранее, вступившим в законную силу решением Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 19.12.2011 г. удовлетворены исковые требования по гражданскому делу № 2-7602/2011 по иску мэрии г.о. Тольятти к Кулиеву И.Г. о признании отсутствующим права на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке - круглосуточное кафе на полуфабрикатах.

Вышеуказанным решением суда установлено, что нежилое здание - круглосуточное кафе на полуфабрикатах, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, <данные изъяты>, является временным объектом, то есть не является объектом недвижимого имущества.

С учетом вынесенного решения суда, а также наличием у ответчика задолженности по оплате по договору аренды 29.08.2017 г. истец направил ответчику письменное сообщение с предложением расторгнуть договор аренды, однако почтовое отправление было возвращено отправителю за истечением срока хранении.

Решением Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 08.08.2018 г. удовлетворены исковые требования администрации г.о. Тольятти к Кулиеву И.Г. о расторжении договора аренды земельного участка, однако апелляционным определением Самарского областного суда от 05.05.2019 г. данное решение суда отменено, постановлено новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств существенных изменений и оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предусмотренных ст. 451 ГК РФ, не имеется.

При этом, суд в решении указал, что приведенное истцом обстоятельство о прекращении права собственности не относится к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть, в свою очередь ссылка истца на эксплуатацию ответчиком земельного участка не в соответствии с видом его разрешенного использования материалам дела не подтверждена.

В соответствии с пунктами 1, 2, 6, 9 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно п. 6.2 договора аренды земельного участка, за нарушение условий настоящего договора, арендодатель вправе потребовать его досрочного расторжения в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

На основании ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с п. 2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок, в соответствии со ст. 452 ГК РФ.

Как следует из апелляционного определения Самарского областного суда от 16.01.2019 г., на спорном земельном участке находится то же здание - круглосуточное кафе, которое функционирует, то есть земельный участок используется в соответствии с видом его разрешенного использования. При заключении договора аренды имелось решение суда от 19.12.2011 г. о признании права ответчика отсутствующим на объект недвижимости на спорном земельном участке, данное обстоятельство было известно арендодателю, внесение записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности на объект недвижимости в 2017 г. произведено в целях исполнения решения суда от 19.12.2011 г. вне зависимости от воли ответчика.

Таким образом, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы о не согласии с решением суда, ссылаясь на прекращение записи об объекте недвижимого имущества на спорном земельном участке и отсутствия проведения торгов при заключении договора аренды, судебной коллегией не могут быть приняты во внимание в силу того, что при заключении указанного договора 05.05.2016 г. между мэрией г.о. Тольятти (в настоящее время – администрация г.о. Тольятти) и ответчиком Кулиевым И.Г.о., арендодателю было известно о вынесенном судебном акте от 19.12.2011 г., которым право собственности ответчика признано отсутствующим, между тем спорный договор недействительным признан не был, в связи с чем обстоятельства нарушения процедуры заключения договора, на которые ссылается истец, не свидетельствуют о существенном изменении его условий и их нарушения одной из сторон.

С учетом изложенног7о судебная коллегия считает решение суда законным и обоснованным, оснований к его отмене не усматривает.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 17 сентября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации г.о. Тольятти - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи: