Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1156/2014 ~ М-362/2014 от 28.01.2014

Дело № 2-1156/14

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

31 июля 2014г. г.Смоленск

Ленинский районный суд г.Смоленска

в составе:

председательствующего судьи         Иванова Д.Н.

при секретаре                 Водневой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам Чупахина А.Н. к Мирзоевой И.В., Новиковой А.А. о признании сделки недействительной, признании права собственности на заложенное имущество, Шмыковой К.А. к Мирзоевой И.В., Новиковой А.А., Чупахину А.Н. о признании сделки недействительной и признании права собственности на жилое помещение и Новиковой А.А. об освобождении имущества от ареста,

установил:

Чупахин А.Н. с учетом уточненных требований обратился в суд с иском к Мирзоевой И.В., Новиковой А.А. о признании сделки недействительной, признании права собственности на заложенное имущество, указав, что ДД.ММ.ГГГГ. между ним и Мирзоевой И.В. заключен договор займа на сумму <данные изъяты> руб., в обеспечение которого был заключен договор залога на принадлежащую Мирзоевой И.В. комнату <адрес> <адрес>, оцененную на сумму <данные изъяты> руб. В подтверждение получения суммы займа были выданы соответствующие расписки. В обусловленный договором срок сумма займа возвращена не была, чем нарушены его права кредитора. Позднее ему стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ Мирзоева И.В. продала заложенную комнату Новиковой А.А., о чем последней ДД.ММ.ГГГГ было выдано свидетельство о регистрации права собственности. Считает заключенный договор недействительным, поскольку в соответствии с Законом РФ «О залоге» залогодатель вправе отчуждать заложенное имущество с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, только в случае, если это предусмотрено договором залога. Просит признать недействительным договор купли-продажи спорной комнаты и выданное на его основании свидетельство № от ДД.ММ.ГГГГ. и признать за ним право собственности на указанную комнату.

А.А., первоначально привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, заявила самостоятельные требования относительно предмета спора, и, ссылаясь на то, что является собственником спорной комнаты, просила освободить ее от обеспечительных мер, принятых определением Ленинского районного суда г.Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ.

Шмыкова К.А. обратилась с самостоятельными требованиями к Мирзоевой И.В., Чупахину А.Н., Новиковой А.А. о признании сделки недействительной и признании права собственности на жилое помещение, указав, что ДД.ММ.ГГГГ. между ней и Мирзоевой И.В. было заключено соглашение в форме расписки, согласно которой она передала последней <данные изъяты> руб. в качестве аванса (предварительной оплаты) за покупку комнаты <адрес>, общей стоимостью <данные изъяты> руб. Основной договор купли-продажи стороны обязались заключить не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Однако ДД.ММ.ГГГГ. Мирзоева И.В. попросила передать ей дополнительный авансовый платеж в сумме <данные изъяты> руб., в связи с чем была составлена и подписана дополнительная расписка, в которой стороны подтвердили ранее достигнутое соглашение о заключении основного договора купли-продажи спорного жилого помещения стоимостью <данные изъяты> руб. до ДД.ММ.ГГГГ. По истечении установленного для заключения окончательного договора купли-продажи срока Мирзоева И.В. попросила еще <данные изъяты> руб., которая была передана 18.11.2013г. Однако в расписке ответчика указала, что обязуется вернуть переданную ей сумму до 27.11.2013г., устно сославшись, что нашла других покупателей, которым собирается продать спорное жилое помещение по более высоким ценам. Отказавшись в одностороннем порядке от исполнения взятых на себя обязательств, она нарушила ее права как покупателя. Более того, спорное жилое помещение было продано Новиковой А.А. по договору купли-продажи от 01.12.2013г. Просит признать недействительным данный договор и выданное свидетельство о государственной регистрации права, исключить из ЕГРП запись № от 29.01.2014г. о праве собственности Новиковой А.А. на спорное жилое помещение и признать за собой право собственности на указанное жилое помещение.

Определением суда от 02.04.2014г. названные гражданские дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

В судебном заседании представитель Чупахина А.Н. Архангельский С.В., Шмыкова К.А. и ее представитель Радченко И.С. заявленные требования поддержали.

Новикова А.А. требования не признала, просила снять обеспечительные меры, принятые определением Ленинского районного суда г.Смоленска от 30.01.2014г.

Мирзоева И.В. требования Чупахина А.Н., Шмыковой К.А. не признала, считая, что право собственности на спорную комнату должно быть сохранено за Новиковой А.А.

Представители третьих лиц Ленинского РОСП г.Смоленска УФССП России по Смоленской области, Управления Росреестра по Смоленской области в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Заслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим убеждениям.

Как установлено в судебном заседании, Мирзоева И.В. являлась собственником жилого помещения – <адрес> <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ. между ней и Чупахиным А.Н. заключен договор процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, по условиям которого Чупахин А.Н. передал Мирзоевой И.В. денежные средства в сумме 400 000 руб. сроком возврата до 21.12.2013г.

Одновременно между сторонами был заключен договор залога имущества, по условиям которого заемщик в обеспечение возврата суммы займа передал принадлежащую ему комнату <адрес> <адрес>. Стоимость жилого помещения стороны определили в размере <данные изъяты> руб.

В установленный договором срок сумма займа Мирзоевой И.В. возвращена не была.

Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. Мирзоева И.В. по договору купли-продажи продала спорную комнату Новиковой А.А. за <данные изъяты> руб.

Право собственности Новиковой А.А. зарегистрировано Управлением Росреестра по Смоленской области в установленном порядке, о чем ДД.ММ.ГГГГ. было выдано свидетельство <данные изъяты>

В обоснование своих требований о признании договора купли-продажи недействительным и признании права собственности на спорную комнату Чупахин А.Н. ссылается на положения ст.ст.32, 36. 37 Закона РФ «О залоге».

Вместе с тем, в соответствии с ч.1 ст.334 ГК РФ (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В силу ч.2 ст.79 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» нормы Закона Российской Федерации "О залоге" со дня введения в действие настоящего Федерального закона подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону.

В силу п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно п.1,2 ст.10 указанного Федерального закона договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Поскольку договор залога имущества от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между Чупахиным А.Н. и Мирзоевой И.В., не прошел государственную регистрацию в установленном порядке, он в силу вышеназванных положений Федерального закона считается ничтожным.

Доводы представителя Чупахина А.Н. о том, что до июля 2014г. отсутствие регистрации договора залога не связывалось с его недействительностью, основаны на неверном толковании закона.

Так, внесенными Федеральным законом от 21.12.2013г. № 367-ФЗ изменениями, вступившими в силу с 01.07.2014г., правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральном законе от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не подлежат применению лишь к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В рассматриваемом случае договор залога заключен между сторонами до дня вступления в силу указанного Федерального закона.

Следовательно, недействительность договора залога не порождает для истца имущественные права, вытекающие из такого договора, в том числе, связанные с оспариванием договора купли-продажи от 01.12.2013г. и возможностью обращения взыскания на объект недвижимого имущества или его передачи в собственность истца.

Также следует отметить, что ст.334 ГК РФ, на которую ссылается истец, как основание своих требований о передаче в его собственность предмета залога, предусматривает возможность такой передачи лишь в случаях и порядке, которые установлены законами.

В частности, ч.3 ст.28.1 Закона РФ от 29.05.1992г. № 2872-1 «О залоге» содержит положения о реализации предмета залога путем оставления залогодержателем предмета залога за собой.

Однако, данные положения относятся исключительно к реализации заложенного движимого имущества.

Возможность удовлетворения требования кредитора путем передачи предмета залога, по которому выступает недвижимое имущество, в собственность залогодержателя действующим законодательством не предусмотрено.

Наоборот, согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ "Об ипотеке (залог недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.При таких обстоятельствах требования Чупахина А.Н. не подлежат удовлетворению.

Оснований для удовлетворения требований Шмыковой К.А. суд также не усматривает ввиду следующего.

Как установлено судом, по расписке от ДД.ММ.ГГГГ. Мирзоева И.В. взяла у Шмыковой К.А. <данные изъяты> руб. в качестве аванса за покупку жилого помещения 97 в <адрес>. Договор купли-продажи указанного жилого помещения стороны обязались заключить не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ. Мирзоева И.В. выдала Шмыковой К.А. еще одну расписку, согласно которой взяла у последней <данные изъяты> руб. в качестве аванса за покупку квартиры. Общая цена договора указана в расписке в размере <данные изъяты> руб.

Из расписки от ДД.ММ.ГГГГ. следует, что Мирзоева И.В. приняла на себя обязательство вернуть до ДД.ММ.ГГГГ. сумму в размере <данные изъяты> руб., полученную от Шмыковой К.А. в счет намерения продать ей спорную комнату.

Как указано ранее, ДД.ММ.ГГГГ. Мирзоева И.В. по договору купли-продажи продала спорную комнату Новиковой А.А. за <данные изъяты> руб., в связи с чем основной договор купли-продажи между Мирзоевой И.В. и Шмыковой К.А. не заключался.

В обоснование своих требований о недействительности заключенного между Мирзоевой И.В. и Новиковой А.А. договора купли-продажи, Шмыкова К.А. ссылается на то, что с ее стороны обязательства были исполнены в полном объеме, существенные условия договора были согласованы, а, следовательно, договор купли-продажи заключен. Не зарегистрировав переход права собственности к ней, передав жилое помещение в собственность Новиковой А.А., ответчица Мирзоева И.В. нарушила закон, ее права и интересы.

На основании ч.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Вместе с тем, в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Исходя из положений ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В рассматриваемом случае договор купли-продажи спорной комнаты, соответствующий требованиям закона, между Шмыковой К.А. и Мирзоевоц И.В. не заключался.

Доводы Шмыковой К.А. о том, что представленные расписки о получении денежных средств Мирзоевой И.В. в качестве покупной цены комнаты, содержат все существенные условия договора купли-продажи спорного жилого помещения, а потому являются основанием для возникновения права собственности на предмет спора, судом отклоняются.

Из содержания расписок видно, что они подтверждают лишь факт получения Мирзоевой И.В. денежных средств в качестве аванса по договору, который стороны намеревались заключить до 30.09.2013г.

В свою очередь, существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения в силу закона являются предмет договора (ст. 554 ГК РФ), цена (ст. 555 ГК РФ), а также указание на перечень лиц, имеющих право пользования жилым помещением после передачи его покупателю (ст. 558 ГК РФ). Из содержания расписки от 09.09.2013г. следует, что она не содержит подписи истца, не имеется передаточного акта или иного документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Данные обстоятельства также свидетельствует о том, что сторонами не были согласованы существенные условия договора и сам договор не заключался.

Кроме того, в расписке от 18.11.2013г., т.е. по истечении срока заключения основного договора купли-продажи, Мирзоева И.В. приняла на себя обязательство возвратить полученные от Шмыковой К.А. денежные средства.

Даже в случае, если рассматривать выданные Мирзоевой И.В. расписки в качестве предварительного договора, то в силу п.6 ст.429 ГК РФ по истечении срока, в который стороны должны заключить основной договор (30.09.2013г.), предусмотренные таким договором обязательства прекращаются.

Более того, согласно разъяснениям, данным в абзаце 6 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, поскольку в рассматриваемом случае зарегистрирован переход права собственности на спорное жилое помещение к Новиковой А.А., защита нарушенного права Шмыковой К.А. возможна лишь путем предъявления к Мирзоевой И.В. требований о возмещении убытков.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку в ходе судебного рассмотрения обстоятельства, которые в силу вышеуказанных законодательных установлений могли бы явиться основаниями для признания сделки недействительной не установлены, при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. между Мирзоевой И.В. и Новиковой А.А. нарушений требований закона допущено не было, оснований для признания ее недействительной суд не усматривает.

Судом учитывается и тот факт, что в отсутствие заключенного между Мирзоевой И.В. и Шмыковой К.А. в надлежащей форме договора купли-продажи, последняя не может являться заинтересованным лицом как в оспаривании сделки, так и охраняемый законом интерес в признании ее недействительной.

При таких обстоятельствах требования Шмыковой К.А. подлежат оставлению без удовлетворения.

В пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу статьи 119 ФЗ "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Поскольку принятые определением Ленинского районного суда г.Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ. обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Смоленской области производить регистрацию сделок со спорной комнатой были основаны на требованиях Чупахина А.Н. к Мирзоевой И.В. о признании права собственности, которая, как установлено при рассмотрении спора, собственником указанного имущества не является, то Новикова А.А., как законный собственник имущества, вправе требовать освобождение его от ареста.

При таких обстоятельствах в удовлетворении требований Чупахина А.Н. и Шмыковой К.А. следует отказать и освободить от запрета Управлению Росреестра по Смоленской области производить регистрацию сделок с недвижимым имуществом – комнатой <адрес> <адрес>, принадлежащей на праве собственности Новиковой А.А.

Руководствуясь ст. ст. 194- 197 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований Чупахина А.Н. и Шмыковой К.А. отказать.

Освободить от запрета Управлению Росреестра по Смоленской области производить регистрацию сделок с недвижимым имуществом – комнатой <адрес> <адрес>, принадлежащей на праве собственности Новиковой А.А..

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска в течение месяца.

Председательствующий                Д.Н. Иванов

Решение в окончательной форме изготовлено 05.08.2014г.