Решение по делу № 2-785/2015 (2-7373/2014;) ~ М-6818/2014 от 17.11.2014

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

< Дата >                                 г. Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи                            Ирхиной Е.Н.,

при секретаре                                    ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Центральная управляющая компания» о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным иском к ответчику, указывая, что < Дата > между застройщиком ООО «Центральная управляющая компания» и дольщиком ООО «Калипсо-Строй» был заключен договор № на участие в долевом строительстве, в соответствии с которым застройщик взял на себя обязательство от своего имени и за счет дольщиков совершать все действия, связанные со строительством блокированной секции строительный номер 2 по ГП, проектной площадью 123,72 кв.м., расположенной в 8-секционном жилом < адрес > по ГП по адресу: Калининградская область, г. Калининград, пер. Ломоносова, < адрес >. На основании договора уступки прав по договору № на участие в долевом строительстве от < Дата > к нему перешло право (требование) дольщика ООО «Калипсо-Строй». Согласно справке ООО «Калипсо-Строй» от < Дата > года, оплата по договору уступки прав № на участие в долевом строительстве от < Дата > произведена им в полном объеме, то есть в сумме 4701360 рублей. Как следует из п. 5 договора уступки прав, если условия по оплате договора № на участие в долевом строительстве от < Дата > перед застройщиком выполнены в полном объеме, договор заключается без перевода долга. Свои обязательства по данному договору им выполнены в полном объеме, договор согласован с застройщиком, прошел регистрацию в Управлении Росреестра по Калининградской области. Пунктом 1.3. договора № от < Дата > определен срок окончания строительства - третий квартал 2013 года, п. 1.4. договора определен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику - не позднее четвертого квартала 2013 года, то есть до < Дата > года. Однако, сроки строительства, указанные в договоре, нарушены, блокированная секция фактически построена, но в связи с тем, что разрешение на ввод в эксплуатацию на дом не оформлено и отсутствуют акты о вводе объекта недвижимости в эксплуатацию, право собственности не может быть признано за ним в обычном порядке. Разрешение на строительство № RU 39315000-158/2012 от < Дата > года, изначально было действительно до < Дата > года, в дальнейшем неоднократно продлялось, в настоящий момент - не продлено. Направленная им < Дата > в адрес ответчика претензия о несоблюдении сроков сдачи блокированной секции и нарушении договорных обязательств, была оставлена без ответа. Полагает, что в связи с длительным сроком строительства нарушаются его имущественные права. Как видно из выводов технического заключения № от < Дата > эксперта ООО «Декорум», процент готовности незавершенного строительством объекта - блокированной секции со строительным № по ГП, проектной площадью 123,72 кв.м., расположенной в 8-ми секционном жилом < адрес > по ГП, на земельном участке с кадастровым номером 39:15:12 09 07:3 по адресу: Калининградская область, г. Калининград, пер. Ломоносова, < адрес >, составляет 98,9%. Как видно из разрешения, на третий этап строительства № RU39315000-158/2012 блокированного 8-ми секционного жилого < адрес > по ГП, расположенного по пер. Ломоносова в г. Калининграде, площадь земельного участка на котором расположен дом составляет 0,5227 га; общая площадь здания составляет 989,76 кв.м., строительный объем здания - 4 953,3 кв.м., количество этажей -3. С учетом изложенного, просит признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства - блокированную секцию со строительным № по ГП, проектной площадью 123,72 кв.м., расположенную в 8-ми секционном жилом < адрес > по ГП, на земельном участке с кадастровым номером 39:15:12 09 07:3 по адресу: Калининградская область, г. Калининград, пер. Ломоносова, < адрес >, со степенью готовности - 98,9%.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО5, действующая на основании доверенности серии < адрес >9 от < Дата > года, заявленные исковые требования поддержали в полном объеме по изложенным выше доводам, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Центральная управляющая компания» - ФИО4, действующий на основании доверенности б/н от < Дата > года, в судебном заседании исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать, ссылаясь на доводы приобщенного к материалам дела письменного отзыва на иск.

Исследовав все доказательства по делу в их совокупности и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности, обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ от < Дата > «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые акты РФ» одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 12 названного Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Судом установлено, что на основании разрешения на строительство № RU 39315000-158/2012 от < Дата > года, выданного комитетом архитектуры и строительства администрации ГО «Город Калининград», ООО «Центральная управляющая компания» осуществляло строительство блокированного 8-секционного жилого < адрес > по ГП по адресу: Калининградская область, г. Калининград, пер. Ломоносова, < адрес > (по генплану).

< Дата > между ООО «Центральная управляющая компания» и ООО «Калипсо-Строй» был заключен договор № на участие в долевом строительстве, в соответствии с п. 1.1. которого застройщик по поручению дольщика взял на себя обязательство от своего имени и за счет дольщика совершать все действия, связанные со строительством блокированной секции строительный номер 2 по ГП, проектной площадью 123,72 кв.м., расположенной в 8-секционном жилом < адрес > по ГП по адресу: Калининградская область, г. Калининград, пер. Ломоносова, < адрес > (л.д. 12-17).

В соответствии с п.п. 1.3., 1.4. указанного договора, застройщик принял на себя обязательство завершить работы по строительству объекта в третьем квартале 2013 года, и не позднее четвертого квартала 2013 года, то есть до < Дата > года, передать объект долевого строительства дольщику (л.д. 10).

Дольщик ООО «Калипсо-Строй» в силу п.п. 2.1., п. 1 приложения № к данному договору принял на себя обязательство по обеспечению финансирования строительства выбранного объекта в размере 4330200 рублей, исходя из проектного размера общей площади объекта и фиксированной стоимости одного квадратного метра, составляющего 35000 рублей. Стоимость объекта в обязательном порядке подлежит перерасчету в случае изменения общей площади объекта в сторону увеличения либо в сторону уменьшения после получения технического паспорта на объект. В случае изменения площади объекта стоимость объекта пересчитывается с учетом стоимости 1 кв.м. равного 35000 рублей и производится корректировка объекта.

В соответствии с п. 2 приложения № к договору № от < Дата > года, уплата цены договора производится путем внесения дольщиком платежей до < Дата > года.

Как установлено судом и не оспаривалось представителем ответчика, ООО «Калипсо-Строй» не имеет задолженности по оплате стоимости блокированной секции в размере 4330200 рублей, на основании договора № на участие в долевом строительстве от < Дата > года.

В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Как видно из материалов дела, < Дата > между ООО «Калипсо-Строй» и ФИО1 был заключен договор уступки прав по договору № на участие в долевом строительстве. По условиям договора ФИО1 принял на себя в полном объеме права по договору на участие в долевом строительстве блокированной секции, со строительным № по ГП, проектной площадью 123,72 кв.м., расположенной в 8-секционном жилом < адрес > по ГП по адресу: Калининград, пер. Ломоносова, < адрес >.

Согласно п. 5 договора уступки прав от < Дата > года, ООО «Калипсо-Строй» переуступает ФИО1 право по договору № от < Дата > за сумму 4701360 рублей. Оплата цены договора производится путем внесения ФИО1 платежей в соответствии со следующим графиком: сумма в размере 2000000 рублей вносится до < Дата > года, сумма в размере 1000000 рублей – до < Дата > года, сумма в размере 1701360 рублей – до < Дата > года. Данные обязательства истец исполнил в полном объеме (л.д. 34-47).

Как видно из выписки ЕГРП № от < Дата > года, представленной в материалы дела, указанный договор прошел регистрацию в Управлении Росреестра по Калининградской области (л.д. 29-33).

В соответствие с п. 3 договора уступки истец получил право требовать от ответчика исполнения всех обязательств, предусмотренных договором на участие в долевом строительстве блокированной секции.

ФИО1 заявлено требование о признании права собственности на объект незавершенного строительства - блокированной секции, строительный № по ГП, проектной площадью 123,72 кв.м., расположенной в 8-секционном жилом < адрес > по ГП, по адресу: Калининградская область, г. Калининград, пер. Ломоносова, < адрес >, мотивированное тем, что он не имеет возможности оформить указанное жилое помещение в собственность, поскольку ответчик не передал ему данное помещение по передаточному акту, ввиду того, что жилой дом не введен в эксплуатацию.

В соответствии с п. 2 ст. 1, ст. 12 ГК РФ граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Защита гражданских прав осуществляется также и путем признания права.

Согласно ч. 1 ст. 218 и ст. 219 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона, приобретается этим лицом, право собственности на здания и сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Статьей 130 ГК РФ предусмотрено, что объекты незавершенного строительства относятся к объектам недвижимости, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Суд считает, что договор, заключенный между ООО «Центральная управляющая компания» и ООО «Калипсо-Строй», права требования по которому впоследствии перешли к ФИО1, по своему гражданско-правовому смыслу сочетает в себе как составляющие договора строительного подряда, так и в некоторой части договора купли - продажи недвижимого имущества.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

В нарушение названных выше норм права, а также условий договора долевого участия, ответчик не исполнил принятые на себя обязательства по строительству объекта, сдаче объекта в эксплуатацию, передаче блокированной секции строительным № по ГП, проектной площадью 123,72 кв.м., расположенной в 8-секционном жилом < адрес > по ГП по адресу: Калининград, пер. Ломоносова, < адрес > ФИО1 Доказательств того, что ответчик в ближайшее время исполнит свои обязательства по договору в полном объеме, суду не представлено.

Согласно разрешению на строительство, сроком действия до < Дата > года, в дальнейшем продлевавшегося до < Дата > года, на 3 этап строительства № RU39315000-158/2012 блокированного 8-секционного жило < адрес > по ГП, расположенного по пер. Ломоносова в Калининграде, площадь земельного участка на котором расположен дом составляет 0,5227 га; общая площадь здания составляет 989,76 кв.м., строительный объем здания - 4953,3 кв.м., количество этажей -3.

Как видно из выводов заключения эксперта ООО «Декорум» № от < Дата > года, процент готовности незавершенного строительством объекта – блокированной секции со строительным номером 2 по ГП, проектной площадью 123,72 кв.м., расположенной в 8-секционном < адрес > по ГП, на земельном участке с кадастровым номером 39:15:12 09 07:3 по адресу: Калининградская область, г. Калининград, пер. Ломоносова, < адрес >, составляет 98,9%. Процент готовности придомовой территории, которая должна быть устроена по проектной документации, разработанной ООО «Архитектурная мастерская «Квадр» составляет 50%.

В представленном суду кадастровом паспорте по состоянию на < Дата > спорный объект описан в виде < адрес > общей площадью 132,5 кв.м., расположенной в 8-секционном жилом < адрес >А по пер. Ломоносова, в г. Калининграде.

Вместе с тем, письмом председателя комитета архитектуры и строительства администрации городского округа «Город Калининград» № 164-6/у-15-302 от < Дата > ответчику в выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства «Блокированные жилые дома. III этап строительства – блокированный 8-ми секционный жилой < адрес > по ГП» по пер. Ломоносова, 5 в эксплуатацию отказано виду отсутствия: акта приемки объекта капитального строительства (в представленном акте неверно указаны наименование объекта, проектные и фактические показатели), документа, подтверждающего соответствие построенного объекта техническим условиям и подписанного представителем ОАО «Калининградгазификация», схемы отображающей расположение сетей связи, электрического кабеля, наружного освещения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, подписанной лицом, осуществляющим строительство и застройщиком, технического плана (представлен план на многоквартирный дом), а также ввиду несоответствия построенного объекта проектной документации: в части планировки, архитектурных решений фасадов. Кроме того, не выполнены работы по благоустройству территории (отсутствуют детская и спортивная площадки, площадка для отдыха взрослых, хозяйственная площадка), ограждению кровли, невыполнения работ по благоустройству территории, ограждению кровли. На дату рассмотрения дела, вопреки утверждениям представителя ответчика, доказательств устранения названных недостатков, равно как и доказательств невозможности исполнения обязательств вследствие непреодолимой силы, ответчиком суду не представлено, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдано.

С учетом приведенного письма, ответчиком, согласно его заявлению от < Дата > года, направленному в адрес генерального директора ООО «Кадастровый центр», вносятся изменения в технические планы объектов капитального строительства: домов №№ 5, 5А, 5Б, 5В относительно наименований с «многоквартирный жилой дом» на «блокированный жилой дом», с «квартира» на «жилой дом блокированной застройки».

При указанных выше обстоятельствах, учитывая наличие объекта недвижимости с конкретными техническими параметрами, позволяющими идентифицировать его как вид жилого помещения, предусмотренный ст. 16 ЖК РФ, принимая во внимание отсутствие законных претензий иных лиц на указанный объект, оплату истцом предусмотренной договором стоимости строительства секции, а также невозможность в настоящее время в ином порядке реализовать право на приобретение объекта недвижимости в собственность, длительное неисполнение, а также отсутствие конкретной даты исполнения ответчиком обязательства по передаче блокированной секции, при этом выразившего готовность передать спорное помещение истцу после ввода объекта в эксплуатацию, суд, с учетом представленных представителем ответчика фактических показателей на дату рассмотрения дела, полагает возможным признать за ФИО1 права собственности на долю в объекте незавершенного строительства со степенью готовности 98,9%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 39:15:12 09 07:3, находящимся в собственности у застройщика.

При этом суд считает, что признание за истцом права собственности по изложенным выше основаниям, закону не противоречит, а отсутствие в специальном законе указания на возможность признания за участником долевого строительства права собственности на созданный за его счет объект, само по себе, не свидетельствует о невозможности восстановления прав истца, нарушенных недобросовестными действиями застройщика, именно таким образом.

Ссылка представителя ответчика на изменение общей площади блокированной секции по данным обмера Калининградского отделения Калининградского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» в сторону увеличения, влекущее необходимость доплаты, не свидетельствуют о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку то обстоятельство, что окончательная площадь квартиры для осуществления итоговых расчетов между истцом и ответчиком не определена, само по себе не может влиять на право истца получить в собственность полагающийся ему объект незавершенного строительства. После завершения строительства дома и определения окончательной площади жилого помещения, получения разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта недвижимости, подписания сторонами передаточного акта при возникновения требований финансового характера в связи с изменением площади секции стороны не лишены права разрешить их в установленном законом порядке.

Доводы ответчика о том, что право собственности на объект незавершенный строительством необходимо признавать в долях, размер которых указывается в виде правильной простой дроби, являются необоснованными, поскольку согласно статьей 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность). По смыслу закона, долевая собственность может возникнуть на основании соглашения сторон о поступлении имущества в общую собственность, а также в случаях, предусмотренных законом.

Как видно из содержания договора № от < Дата > года, дольщику по завершении строительства подлежала передаче в качестве объекта долевого строительства блокированная секция, расположенная блокированном секционном доме. Таким образом, предметом вышеуказанного договора являлась не доля в праве собственности на блокированную секцию, а самостоятельный индивидуально-определенный объект строительства в виде секции в указанном блокированном доме.

Согласно ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в доход местного бюджета пропорционально удовлетворенной части исковых требований. С ООО «Центральная управляющая компания» подлежит взысканию в местный бюджет государственная пошлина в размере 31706 рублей 80 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом блокированной застройки № 2, площадью 132,5 кв.м., расположенный в блокированном 8-секционном жилом < адрес >А по пер. Ломоносова в г. Калининграде.

Решение по данному делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности в неоконченном строительством объекте в отношении собственника ФИО1.

Взыскать с ООО «Центральная управляющая компания» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 31706 (тридцать одна тысяча семьсот шесть) рублей 80 копеек.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение составлено в окончательной форме < Дата > года.

Судья: подпись