Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4206/2015 ~ М-3345/2015 от 15.04.2015

№ 2-4206/22

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 мая 2015г. г. Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе:

Председательствующего судьи Чеглаковой И.В.,

при секретаре Боюс М.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сарычевой Ю.А. к ООО «ЖЭК», ООО «Финанс-Инвест» о признании сделки недействительной,

у с т а н о в и л:

Иск заявлен по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ Сарычева Ю.А. подписала утвержденные ООО «Финанс-Инвест» Правила совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, расположенного в Жилом Комплексе «<данные изъяты>» (в квартале, ограниченном <адрес>) (далее по тексту - Правила). Согласно Правилам они представляют собой договор присоединения (ст. 428 Гражданского кодекса РФ). В соответствии с позицией ответчиков, такой договор присоединения заключен в пользу третьего лица - ООО «ЖЭК». Правила содержат условия пользования общим имуществом собственников в многоквартирных домах (МКД), содержания и ремонта такого имущества и т.п., то есть все те положения, которые регулируются договором управления многоквартирным домом (ст. 162 Жилищного кодекса РФ). Между тем, Правила противоречат нормам Жилищного кодекса РФ, а именно, ст. 44 ЖК РФ - не утверждены общим собранием собственников помещений в МКД; ст. 44, 161, 162 ЖК РФ - подписаны в то время, когда истца не являлась собственником помещения в доме <адрес>, в отсутствие конкурса, проведенного органом местного самоуправления. Кроме того, договор содержит нормы, противоречащие действующему законодательству, в частности, содержит требования (и ответственность за их неисполнение), которые к компетенции управляющей организации не относятся (например, 2.11, 2.19). Истица указывает, что по смыслу действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", после получения дольщиком квартиры и регистрации права собственности на нее, взаимоотношения застройщика и дольщика прекращаются, за исключением обязательств застройщика, связанных с предоставленной гарантией качества. Ссылаясь на положения ст. 166,167,168 ГК РФ, истица просит признать договор присоединения, заключенный в пользу ООО «ЖЭК», - Правила совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, расположенного в Жилом Комплексе «<данные изъяты>» (в квартале, ограниченном <адрес>), недействительным.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «Сана+», также для дачи заключения по делу привлечены Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Карелия, Государственная жилищная инспекция Республики Карелия.

В судебном заседании истица на иске настаивала, указал, что полагает подписанные между ней и ответчиком ООО «Финанс-Инвест» Правила совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома в целом несоответствующими действующему законодательству, отношения между управляющей компанией и собственниками должны регулироваться договором управления многоквартирного дома, который утверждается на общем собрании собственников. В данном случае оспариваемые Правила содержат элементы договора управления, однако общее собрание собственников не проводилось, способ управления до настоящего времени не избран. Правила были подписаны ею в то время, когда она не являлась собственником квартиры. Положения Правил существенно ограничивают права собственников, содержат санкции, что, по ее мнению, недопустимо. Указала, что жилое помещение в настоящее время принадлежит <данные изъяты>, она действует и в ее интересах, как законный представитель.

В судебном заседании представитель ответчиков ООО «ЖЭК», ООО «Финанс-Инвест», и третьего лица ООО «Сана+» Климова В.И. исковые требования не признала, указывая, что Сарычева Ю.А. по акту приема-передачи объекта долевого строительства приняла квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Согласно п. <данные изъяты> договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома истец приняла на себя обязательства неукоснительно соблюдать договор присоединения – Правила совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома. Указанные Правила являются договором в пользу третьего лица, так как должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу. Указала, что стороны могут заключить между собой договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Подписав Правила, истец приняла на себя ряд обязательств в отношении третьего лица, которым в настоящее время является ООО «ЖЭК», и должна их выполнять. Нормы ЖК РФ не предусматривают утверждение Правил совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома на общем собрании собственников помещений в доме. Полагала, что законных оснований для удовлетворения иска не имеется.

Представители Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Карелия, Государственной жилищной инспекции Республики Карелия в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Представили заключения, согласно которым полагают, что оспариваемые Правила не соответствуют действующему законодательству.

Суд, заслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 1 статьи 9 данного Кодекса граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 421 этого же Кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Из приведенных выше положений Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что граждане, осуществляя по своему усмотрению свои гражданские права своей волей и в своем интересе, являясь свободными в установлении своих прав и обязанностей на основании договора, не противоречащего закону, свободны в его заключении и могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также содержащий элементы различных договоров.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Сарычевой Ю.А. и ООО «Сана+», действующим от имени и за счет ООО «Финанс-Инвест», заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Объект долевого строительства – квартира и общее имущество в многоквартирном доме, подлежащие передаче участнику по настоящему договору. Квартира № общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенная на <данные изъяты> этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, принята Сарычевой Ю.А. по акту приема-передачи объекта долевого строительства ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. <данные изъяты> Договора участия в долевом строительстве Сарычева Ю.А. приняла на себя обязательства неукоснительно соблюдать ранее подписанный договор присоединения – Правила совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома.

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ собственником квартиры по адресу: <адрес> на основании договора дарения недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ является ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ рождения, которая приходится истице <данные изъяты>, что подтверждается <данные изъяты>.

Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Сарычева Ю.А. подписала утвержденные ООО «Финанс-Инвест» Правила совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, расположенного в Жилом Комплексе «<данные изъяты>» (в квартале, ограниченном <адрес>) (далее по тексту - Правила), которые просит признать недействительными по причине несоответствия действующему законодательству.

Согласно пункту 1 статьи 430 Гражданского кодекса РФ договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.

Суд считает, что между ООО «Финанс-Инвест» и Сарычевой Ю.А. заключен договор, включающий в себя элементы договора в пользу третьего лица. Согласно пункту 3 статьи 421 Гражданского кодекса РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Финанс-Инвест» и ООО «ЖЭК» заключен договор управления многоквартирным домом, предметом которого является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг. Таким образом, можно сделать вывод, что Правила совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома на данный момент действуют в пользу ООО «ЖЭК».

Оспариваемые Правила содержат в себе: раздел 1 – Общие положения, в котором указано, что правила разработаны и призваны к поддержанию должного технического? санитарного, противопожарного и экологического состояния помещений жилого дома, распространяются на всех настоящих и будущих собственников помещений жилого дома; раздел 2 - Правила пользования общим имуществом жилого дома, соблюдение общественного порядка в жилом доме, который содержит перечень общего имущества, а также указание на определенные запреты в отношении действий, направленных на использование общего имущества, как то запреты оставлять мусор в непредусмотренных для этого местах, сброс бытовых отходов из окон, балконов; слив остатков строительных растворов и других жидкостей (красок, кислот, щелочей и т.д.) в сантехническое оборудование помещений и мест общего пользования; размещение в местах общего пользования имущества собственников помещений (мебели, велосипедов, колясок), за исключением мест, отведенных для этих целей; нанесение надписей, изображений на стенах и других элементах общего имущества; производить любые изменения фасадов жилого дома, включая изменение цвета фасадных стен, изменение стен или разрезки оконных створок, изменение формата остекления балконных ограждений; курение в местах общего пользования; нарушение тишины в нерабочие дни с 18.00 до 10.00, в рабочие дни с 18.00 до 08.00; раздел 3 – Содержание и эксплуатация общего имущества жилого дома. Ремонтный фонд, который содержит указание на обязанность собственников жилого дома принимать участие в решение вопросов о содержании и эксплуатации общего имущества путем участия в общих собраниях собственников помещений в жилом доме; оплаты взносов на содержание общего имущества, расходов на текущий ремонт, управление, содержание и техническое обслуживание. Также в данном разделе содержится ссылка на порядок определения размера взносов, порядок расходования средств ремонтного фонда; раздел 4 – Порядок вскрытия помещений в жилом доме, который указывает на возможность в случае аварии или необходимости предотвращения аварии, наличии сведений о нецелевом использовании помещения, грубого нарушения пожарных или санитарно-гигиенических норм осуществить в любое время суток экстренный осмотр принадлежащей собственнику квартиры; раздел 5 – Проведение ремонтно-строительных работ в жилом доме, который указывает на необходимость соблюдения времени, в которое такие работы допускаются – с 10.00 до 18.00 часов в нерабочие дни, с 08.00 до 18.00 часов в рабочие дни, а также необходимость поддерживать чистоту и порядок, не захламлять и не блокировать места общего пользования стройматериалами и т.д.; раздел 6 – Совет жилого дома. Совет Жилого Комплекса, который содержит положения о порядке избрания и компетенции Совета жилого дома, Совета жилого комплекса; раздел 7 – Порядок привлечения к ответственности за нарушение Правил, который содержит положения о порядке наложения взысканий в связи с нарушением Правил; раздел 8 – Меры ответственности за нарушение настоящих Правил, который устанавливает размер штрафов за нарушение собственниками положений Правил.

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Применяя названные положения, следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, т.е. суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Вместе с тем из целей законодательного регулирования может следовать, что содержащийся в императивной норме запрет на соглашение сторон об ином должен толковаться ограничительно. В частности, суд может признать, что данный запрет не допускает установление сторонами только условий, ущемляющих охраняемые законом интересы той стороны, на защиту которой эта норма направлена.

При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон, либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.

При этом если норма содержит прямое указание на возможность предусмотреть иное соглашением сторон, суд исходя из существа нормы и целей законодательного регулирования может истолковать такое указание ограничительно, т.е. сделать вывод о том, что диспозитивность этой нормы ограничена определенными пределами, в рамках которых стороны договора свободны установить условие, отличное от содержащегося в ней правила.

Суд, оценивая положения Правил совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома, содержащиеся в разделах 1,2,3,4,5,6 Правил, не усматривает, что какие-либо условия, включенные в Правила, ничтожны, запрещены или не допускаются в силу указания на это в законе.

Действительно, нормы жилищного законодательства не содержат таких положений, которые регулировали бы заключение между сторонами договора (Правил) совместной эксплуатации многоквартирного дома, наличие службы охраны дома, а также некоторые иные условия, содержащиеся в разделах 1-6 Правил, однако действующее законодательство не содержит и прямого запрета на совершение таких действий, установление определенных ограничений по использованию и содержанию общего имущества, которые направлены исключительно на поддержание технического, санитарного, противопожарного, и экологического состояния помещений дома, его общего имущества, а также прилегающей территории в интересах собственников помещений жилого дома. Положения, касающиеся порядка вскрытия помещений в жилом доме в случае аварии, установление Правилами иного промежутка времени, в который могут осуществляться ремонтные работы, являющиеся источником повышенного шума, также могут быть включены в условия договора, если стороны такого договора на это согласны, и такие условия, по мнению суда, не противоречат интересам третьих лиц, а наоборот направлены, в частности, на возможность скорейшего устранения аварийной ситуации в жилом доме, соблюдение тишины в более длительный промежуток времени в течение суток для проживающих в доме граждан, что направлено как раз на защиту прав и интересов жильцов и собственников многоквартирного дома.

В данном случае судом учитывается, что Сарычева Ю.А. добровольно подписала оспариваемые Правила, согласилась с их условиями, о чем на каждом листе подписанных Правил стоит ее личная подпись.

Таким образом, поскольку пункты Правил совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома, содержащиеся в разделах 1,2,3,4,5,6, приняты не в нарушение какого-либо запрета на установление соглашением сторон условий договора, отличного от предусмотренного законом, суд не находит оснований для признания Правил в указанной части недействительными.

Также суд принимает во внимание, что оспариваемые Правила не являются договором управления многоквартирным домом (договор управления многоквартирным домом подписан между Сарычевой Ю.А. и ООО «ЖЭК» ДД.ММ.ГГГГ), согласно п. <данные изъяты> Правил они могут быть изменены общим собранием собственников всех помещений Жилого комплекса, если за решение об их изменении проголосует не менее 2/3 от собственников всех помещений, такими образом, истица не лишена возможности инициировать общее собрание собственников с целью внесения изменения в Правила совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома, в случае, если с какими-либо его положениями она не согласна.

С учетом изложенного суд не усматривает оснований для признания недействительными разделов 1-6 Правил совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома.

Между тем, положения раздела 7 (п. <данные изъяты>) и в целом раздел 8 Правил совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома суд признает недействительными по следующим основаниям.

Указанные пункты Правил не касаются напрямую жилищных прав граждан. Вместе с тем, порядок наступления гражданско-правовой, административной и иной ответственности граждан может быть предусмотрен только в силу действующих нормативных правовых актов Российской Федерации и Республики Карелия. Взыскание каких-либо штрафов с граждан, собственников помещений многоквартирного дома, в пользу управляющей организации, не предусмотрено действующим законодательством, противоречит положениям Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку управляющая компания осуществляет функции управления многоквартирным домом, призвано обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания в нем граждан, сохранность, управление, надлежащее содержание и ремонт общего имущества в нем, обеспечивать собственников жилищными и коммунальными услугами.

Вопросы обязательств вследствие причинения вреда урегулированы ГК РФ. Некоторые действия собственников помещений многоквартирного дома, за которые разделом 8 Правил предусмотрены штрафные санкции ( <данные изъяты> Правил) являются правонарушениями, предусмотренными Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях, а также ЗРК Об административных правонарушениях № 1191 ЗРК от 15.05.2008г. Установление иной ответственности за их совершение, чем предусмотрена указанными выше нормативными правовыми актами, является недопустимым. При этом никто не может нести ответственность дважды за одно и то же правонарушение.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, с учетом того, что раздел 8 Правил в целом противоречит действующему законодательству, суд приходит к выводу о признании его недействительным.

Относительно п. <данные изъяты>. раздела 7 Правил суд приходит к следующему.

Пункт 7.9. Правил предусматривает, что при необходимости обращения в суд с иском к Собственнику по любым вопросам, связанным с выполнением настоящих Правил, Собственник выплачивает сумму фиксированных затрат по досудебной подготовке документов и юридическому сопровождению исковых требований в суд (судебные издержки) в размере <данные изъяты> рублей. Данная сумма включается управляющей организацией в счет собственнику после возникновения оснований для обращения в суд и взимается в общем порядке оплаты ежемесячных взносов на содержание общего имущества жилого дома. При признании судом требований полностью не обоснованными ( полного отказа в удовлетворении иска) в течение 7 дней с момента вступления такого решения суда в законную силу сумма судебных издержек, а также штраф в размере <данные изъяты>% от суммы иска подлежат возврату собственнику. В случае обращения в суд с иском собственника к Управляющей организации (ТСЖ) в связи с исполнением настоящих Правил, и отказе судом такому собственнику в удовлетворении исковых требований, собственник уплачивает Управляющей организации (ТСЖ) судебные издержки ( сумму фиксированных убытков) в размере <данные изъяты> рублей. данная сумма включается в счет собственнику в течение <данные изъяты> дней с момента вступления такого решения суда в законную силу.

Таким образом, фактически п. <данные изъяты> устанавливает фиксированный размер убытков в случае наступления описанных событий, вместе с тем, согласно ст. 15 ГК РФ убытки – расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права. При этом, во всяком случае при предъявлении требования о возмещении как конкретных, так и будущих (абстрактных) расходов должна быть доказана причинная связь между нарушением (неисполнением) обязанности и убытками, а также их размер. Таким образом, установление фиксированной суммы предполагаемых убытков в Правилах без обоснования ее размера, доказательств несения убытков именно в таком размере, суд считает противоречащим действующему законодательству. Если рассматривать установленную в п. <данные изъяты>. Правил сумму в качестве судебных издержек, то определение ее размера в <данные изъяты> рублей также не имеет под собой обоснования, принимая во внимание, что сумма таких расходов исходя из смысла договора должна быть уплачена управляющей организации (ТСЖ), которые, в свою очередь, могут иметь и штатного юриста, а несение судебных расходов в определенных размерах также подтверждается документально.

В остальной части раздела 7 Правил совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома суд не усматривает оснований к признанию его недействительным, учитывая, что п. <данные изъяты> – <данные изъяты>, и п. <данные изъяты> не противоречит нормам действующего законодательства, прямого запрета на определение таких условий договора закон не содержит.

С учетом изложенного, оценивая доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований и признании недействительными п. <данные изъяты>, а также в целом раздела 8 Правил совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома недействительными. В остальной части иска суд не находит оснований для его удовлетворения.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ взысканию с ответчиков в пользу истца подлежат расходы по госпошлине <данные изъяты> рублей, по <данные изъяты> рублей с каждого.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск удовлетворить частично.

Признать недействительными п. <данные изъяты>, а также в целом раздел 8 Правил совместной эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, расположенного в Жилом Комплексе «<данные изъяты>» ( в квартале, ограниченном <адрес>), утвержденнызх заказчиками-застройщиками строительства жилых домов в Жилом Комплексе «<данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ, подписанных Сарычевой Ю.А. и ООО «Финанс-Инвест».

Взыскать с ООО «Финанс-Инвест» в пользу Сарычевой Ю.А. расходы по госпошлине <данные изъяты> рублей.

Взыскать с ООО «ЖЭК» в пользу Сарычевой Ю.А. расходы по госпошлине <данные изъяты> рублей.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Карелия через Петрозаводский городской суд Республики Карелия в течение месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.В. Чеглакова

Мотивированное решение изготовлено 25 мая 2015г.