Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-132/2013 (2-5656/2012;) ~ М-4980/2012 от 23.10.2012

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Ленинский районный суд города Самары

в составе председательствующего судьи Суркова В.П.,

при секретаре Колесник О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-132/13 по иску Неретина В. А. к ООО СК «Спектр-Плюс», ЗАО «ЭДС», Качалиной Я. Е. и Цейтлину О. Я. о признании договоров долевого участия в строительстве недействительными и признании права собственности на объект незавершённый строительством и встречному иску Качалиной Я. Е. к Неретину В. А. и ООО СК «Спектр-Плюс», третьи лица департамент строительства и архитектуры г.о. Самара и ЗАО «ЭДС» о признании договора недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Неретин В.А. обратился в суд с исками к ООО СК «Спектр-Плюс» о признании права собственности на объекты незавершённые строительством по адресу: <адрес> квартиры №№, №.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Спектр - Плюс» заключён договор №/Д о долевом участии в строительстве жилья. Предметом договора является долевое участие в строительстве 14-ти этажного жилого <адрес> (секция 1/3) со встроенными нежилыми помещениями. Срок окончания строительства дома определен 4 квартал 2007 года. Согласно п. 1.3 договора по окончании строительства дома заказчик передаёт дольщику трёхкомнатную <адрес> на десятом этаже общей площадью 118 кв.м. Согласно п.4.3. договора он - Неретин В.А. обязался внести плату в размере 100% от стоимости квартиры, указанной в договоре до ДД.ММ.ГГГГ. Он свои обязательства по оплате доли в строительстве выполнил в полном объёме.

ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Спектр - Плюс» заключён договор №/Д о долевом участии в строительстве жилья. Предметом договора является долевое участие в строительстве 14-ти этажного жилого <адрес> (секция 1/3) со встроенными нежилыми помещениями. Срок окончания строительства дома определен 4 квартал 2007 года. Согласно п. 1.3 договора по окончании строительства дома заказчик передает дольщику однокомнатную <адрес> на десятом этаже общей площадью 57 кв.м. Согласно п.4.3. договора Неретин В.А. обязался внести плату в размере 100% от стоимости квартиры, указанной в договоре до ДД.ММ.ГГГГ. Свои обязательства поданному договору он также выполнил в полном объеме.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, а также на то, что ответчик не исполнил свои обязательства по договору, не передал ему построенные жилые помещения по акту приёма-передачи, просил признать за собой право собственности на квартиры в незавершённом строительством объекте.

В связи с тем, что в действительности обе квартиры в процессе строительства дома соединены и выстроены как единое жилое помещение, определением суда производства по обоим искам соединены в одно производство.

В последующем истец неоднократно уточнял заявленные требования, привлёк к участию в деле в качестве соответчиков ЗАО «ЭДС», Качалину Я.Е. и Цейтлина О.Я., поскольку в ходе судебного разбирательства выяснилось, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «ЭДС» и Качалиной Я.Е. заключён договор № долевого участия в строительстве однокомнатной <адрес> 14 этажного жилого <адрес> (секция1/3) со встроенными нежилыми помещениями.

Также выяснилось, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «ЭДС» и Цейтлиным О.Я. заключён договор № долевого участия в строительстве трёхкомнатной <адрес> 14 этажного жилого <адрес> (секция 1/3) со встроенными нежилыми помещениями.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, а также на то, что ЗАО «ЭДС» на момент заключения договора с Качалиной Я.Е. было известно о наличии судебного спора о признании права собственности на квартиру, указанную в договоре долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, просил признать недействительным договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ №, заключённый между ЗАО «ЭДС» и Качалиной Я.Е.; признать недействительным договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ №-Ц, заключённый между ЗАО «ЭДС» и Цейтлиным О.Я., а также признать за ним - Неретиным В.А. право собственности на жилое помещение, <адрес> (строительный адрес 33-34) в объекте незавершённом строительством, расположенном по адресу: <адрес> (строительный).

Качалина Я.Е. обратилась в суд с встречным иском к Неретину В.А. и ООО «Спектр Плюс» о применении последствий недействительности ничтожной сделки, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ЗАО «ЭДС» заключен договор № долевого участия в строительстве однокомнатной <адрес> 14-этажного жилого <адрес> (секция 1/3) со встроенными нежилыми помещениями.

Ссылаясь на то, что права на земельный участок под спорным объектом, разрешение на строительство принадлежат ЗАО «ЭДС», просила признать договор №/Д от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилья ничтожной сделкой и применить последствия её недействительности в виде возврата сторонами всего полученного по сделке.

В судебном заседании представитель Неретина В.А. – Моторя О.И., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, заявленные требования с учётом уточнений, поддержал, просил их удовлетворить, встречные исковые требования Качалиной Я.Е. не признал, просил отказать в их удовлетворении.

Представитель Качалиной Я.Е. – Пчелинцев Д.В., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования Неретина В.А. не признал, встречный иск поддержал, просил его удовлетворить.

Представитель ЗАО «ЭДС» Усов Д.В., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании иск Неретина В.А. просил оставить без удовлетворения, встречный иск поддержал, просил его удовлетворить. Также заявил о пропуске Неретиным В.А. срока исковой давности обращения в суд.

Представители иных участников процесса в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав обстоятельства дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ, в силу признания таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

Положениями ст. 153 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направление на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 49 Гражданского кодекса РФ правоспособность юридического лица возникает с момента его создания и прекращается в момент внесения записи о его исключении из единого государственного реестра юридических лиц.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «ЭДС» и ООО СК «Спектр-Плюс» заключён договор на участие в долевом строительстве №, в соответствии с которым ЗАО «ЭДС» принимает ООО СК «Спектр-Плюс» в долевое строительство 14-ти этажного жилого дома (комплекса) секции 1/3 по адресу: <адрес>.

Пунктом 1.2 указанного договора распределена общая площадь между сторонами, согласно плану, указанному в приложении № к договору (т.2 л.д. 138).

Из приложения № следует, что <адрес> (номер строительный) состоящая из одной комнаты, общей площадью 57,28 кв. м, расположена на 10 этаже и закреплена за ООО СК «Спектр-Плюс». Квартира № (номер строительный) состоящая из трёх комнат, общей площадью 128, 26 кв. м, также расположена на 10 этаже и закреплена за ООО СК «Спектр-Плюс».

Пунктом 2.2.1 договора предусмотрено, что ООО СК «Спектр-Плюс» обязуется внести вклад в долевое строительство в комплекс в объёме 2068600 долларов США, получая при этом в собственность 70% от общей площади комплекса (3560 кв. м). Сроки внесения вклада определяются сторонами в приложении № к данному договору.

Пунктом 2.2.3 договора предусмотрено, что в случае уступки ООО СК «Спектр-Плюс» права требования по данному договору другим лицам, указанное общество обязано оформить за свой счёт переуступку прав требований с письменного уведомления ЗАО «ЭДС».

Согласно п.2.2.5 договора, ООО СК «Спектр-Плюс» приняло на себя обязательство самостоятельно обеспечить поиск третьих лиц (дольщиков) и заключить с ними договоры о долевом участии в строительстве указанного выше дома в пределах не затрагивающих долю ЗАО «ЭДС» (т.2, л.д. 64-66).

Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между Неретиным В.А. и ООО «Спектр-Плюс» заключён договор №/Д о долевом участии в строительстве жилья. Предметом договора является долевое участие в строительстве 14-ти этажного жилого <адрес> (секция 1/3) со встроенными нежилыми помещениями. Срок окончания строительства дома определён 4 квартал 2007 года. Согласно п. 1.3 договора по окончании строительства дома заказчик передаёт дольщику трёхкомнатную <адрес> на десятом этаже общей площадью 118 кв. м. Согласно п.4.3. договора Неретин В.А. обязался внести плату в размере 100% от стоимости квартиры, указанной в договоре до ДД.ММ.ГГГГ.

Установлено, что Неретин В.А. свои обязательства по оплате доли в строительстве выполнил в полном объёме.

Материалами дела также подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между Неретиным В.А. и ООО «Спектр-Плюс» заключён договор №/Д о долевом участии в строительстве жилья. Предметом договора является долевое участие в строительстве 14-ти этажного жилого <адрес> (секция 1/3) со встроенными нежилыми помещениями. Срок окончания строительства дома определён 4 квартал 2007 года. Согласно п. 1.3 договора по окончании строительства дома заказчик передаёт дольщику однокомнатную <адрес> на десятом этаже общей площадью 57 кв. м. Согласно п.4.3. договора Неретин В.А. обязался внести плату в размере 100% от стоимости квартиры, указанной в договоре до ДД.ММ.ГГГГ.

Установлено также, что Неретин В.А. свои обязательства по оплате доли по договору выполнил в полном объёме, внёс денежные средства в кассу ООО СК «Спектр-Плюс», что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам.

Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО СК «Спектр-Плюс» и Неретиным В.А. заключено дополнительное соглашение к договору №/Д от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому предметом договора является долевое участие в строительстве 4-х комнатной квартиры (строительный №) на 10 этаже <адрес> (секция 1/3) по <адрес>, общей площадью 175 кв. м, полная стоимость квартиры общей площадью 175 кв. м на момент подписания договора составляет 4413776 руб. (т.2, л.д.67)

Приложением к договору №/Д является план <адрес>, представляющей собой единое жилое помещение (т.2, л.д. 68).

Согласно ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Установлено, что в производстве Ленинского районного суда <адрес> находилось гражданское дело по иску Писарева Н.Л. к ЗАО «ЭДС» о признании права собственности на жилое помещение в объекте незавершённом строительством и встречному иску ЗАО «ЭДС» к Писареву Н.Л. о признании соглашения об уступке права требования на квартиру недействительным.

Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу требования Писарева Н.Л. удовлетворены, во встречном иске отказано.

В ходе рассмотрения указанного гражданского дела, судом был установлен ряд обстоятельств. Так, в частности установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между цедентом - ООО СК «Спектр-Плюс» и цессионарием - ООО СК «Спектр Плюс» заключён договор уступки прав (цессии) №-/Ц-06, в соответствии с которым цедент уступает, а цессионарий принимает права (требования) в полном объёме обозначенные в договоре № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённому между цедентом и ЗАО «ЭДС» (должник).

Судом установлено также, что ООО СК «Спектр-Плюс» на момент заключения договора цессии с ООО СК «Спектр Плюс» ДД.ММ.ГГГГ являлось правоспособным юридическим лицом, его деятельность прекращена не была.

Данные обстоятельства, как установил суд, подтверждаются договором цессии от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ, из которой следует, что ДД.ММ.ГГГГ проведена государственная регистрация прекращения деятельности юридического лица - ООО СК «Спектр-Плюс».

Принимая во внимание данные обстоятельства, и учитывая, что договор цессии от ДД.ММ.ГГГГ является действующим, недействительным не признан, суд приходит к выводу о том, что ООО СК «Спектр-Плюс» переуступил своё право требования, предусмотренное договором на участие в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ заключённым между указанным обществом и ЗАО «ЭДС» иному юридическому лицу - ООО СК «Спектр Плюс».

При указанных обстоятельствах, суд считает, что договор №/Д и договор №/Д от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилья являются действительными сделками, поскольку, каких-либо нарушений при их совершении не допущено. В связи с этим, оснований для признания указанных договоров недействительными (ничтожными) сделками не имеется. При таких обстоятельствах, требования Качалиной Я.Е. являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Требования Неретина В.А. о признании права собственности на квартиру в объекте незавершённом строительством, суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.2 ст.35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно ст.12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путём признания права.

В силу ст.218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст.219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Судом установлено, что испрашиваемая Неретиным В.А. квартира находится в незавершённом строительством объекте, поскольку, дом в настоящее время в эксплуатацию не сдан.

Судом установлено также, что строительство данного объекта осуществляется на законных основаниях. Данные обстоятельства не оспаривались сторонами в судебном заседании и подтверждаются постановлением главы <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении проекта границ земельного участка, предоставлении ЗАО «ЭДС» в аренду земельного участка, продлении срока аренды земельного участка и разрешении строительства жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями и подземной автомобильной стоянкой в границах улиц Самарской, Вилоновской, Садовой, Рабочей в квартале № в <адрес>; разрешением на строительство от ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, выданным главой г.о. Самара; постановлением главы г.о. Самара № от ДД.ММ.ГГГГ «О выдаче ЗАО «ЭДС» разрешения на завершение строительства указанного выше жилого комплекса»; постановлением главы г.о. Самара № от ДД.ММ.ГГГГ «О предоставлении и разрешении на условно-разрешённый вид использования земельных участков и отклонения от предельных параметров разрешённого строительства»; постановлением администрации г.о. Самара № от ДД.ММ.ГГГГ «О внесении изменений в разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ»; распоряжением администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ «О присвоении почтового адреса»; договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между Комитетом по управлению имуществом и ЗАО «ЭДС».

Согласно техническому паспорту, спорный объект недвижимости - квартира имеет адрес: <адрес> (строительный) <адрес> литер А по <адрес> объекта с учётом прочей 193,3 кв. м.

Установлено, что на момент действия договоров долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ №/Д и от ДД.ММ.ГГГГ №/Д (с учётом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ) между Неретиным В.А. и ООО СК «Спектр–Плюс», ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «ЭДС» заключён договор долевого участия № в строительстве с Качалиной Я.Е.

Предметом указанного договора является передача дольщику по акту приёма-передачи по окончании строительства однокомнатной <адрес> общей площадью 57,28 кв. м на 10 этаже, расположенной в указанном доме (т.2, л.д.99-103).

Установлено также, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «ЭДС» и Цейтлиным О.Я. заключён договор долевого участия №Ц, предметом которого является передача дольщику по акту приема-передачи по окончании строительства трёхкомнатной <адрес> общей площадью 128,26 кв. м на 10 этаже, расположенной в указанном доме (т.3, л.д. 24-29).

Судом установлено, что <адрес> 89, договоры на которые ЗАО «ЭДС» заключило с Качалиной Я.Е. и Цейтлиным О.Я., в действительности являются квартирами № и 34, соответственно, стоимость которых оплатил Неретин В.А.

Учитывая, что на момент заключения договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ указанная доля не принадлежала ЗАО «ЭДС», суд считает, что ЗАО «ЭДС» не имело права заключать договоры долевого участия на указанные квартиры с другими лицами, соответственно они являются ничтожными.

При указанных обстоятельствах, требования Неретина В.А. о признании договоров долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ и №-Ц от ДД.ММ.ГГГГ недействительными являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Кроме того, удовлетворяя заявленные Неретиным В.А. требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходит из следующих обстоятельств.

Так, ДД.ММ.ГГГГ судом, с участием Неретина В.А., его представителя и представителя ЗАО «ЭДС» проведено выездное судебное заседание. В ходе выездного судебного заседания установлено, что в помещении (3-х комнатная квартира, договор от ДД.ММ.ГГГГ №/Д), в котором по техпаспорту имеется один вход (с лифтовой площадки), в несущей стене прорублена дверь в соседнее помещение (1-комнатная квартира по договору долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ №/Д).

Неретин В.А. своим ключом от входной двери с лифтовой площадки открыл входную металлическую дверь (3-комнатной квартиры по договору от ДД.ММ.ГГГГ)

Войдя в помещение обнаружено, что проход между 1-комнатной и 3-комнатной квартирами заложен кирпичной кладкой. То обстоятельство, что в данном месте ранее имелся проход, зафиксировано в техпаспорте. Также данное обстоятельство подтверждается перемычкой в несущей стене, выполненной в момент строительства стены.

В однокомнатную квартиру (спорную) дверь открыта. Ведутся активные строительные работы. Входная дверь установлена в прорубленной несущей стене с лифтовой площадки. На вопрос суда рабочие пояснили, что хозяйку квартиры зовут Качалина Я..

Оценив указанные обстоятельства, суд считает, что Качалина Я.Е. и Цейтлин О.Я., заключая договоры с ЗАО «ЭДС», заведомо знали о том, что приобретаемые ими объекты, в отдельности, как однокомнатная и трёхкомнатная квартиры, не существуют, поскольку на момент заключения данных договоров, спорная квартира была единой, что подтверждается техническим паспортом помещения, изготовленным по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, Качалина Я.Е. в подтверждение факта оплаты квартиры представила суду кассовые чеки (т.3, л.д.58-58 об.). Между тем, как следует из отчётов по результатам экспресс проверки кассовых чеков, кассовые чеки с указанными реквизитами с госналогслужбе не зарегистрированы (т.3 л.д. 76-78).

Доводы представителя ЗАО «ЭДС» о пропуске Неретиным В.А. срока исковой давности, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отказа Неретину В.А. в удовлетворении заявленных им требований, поскольку, о нарушении его прав на спорную квартиру он узнал в ходе судебного разбирательства. До момента обращения в суд, он имел возможность беспрепятственно попадать в своё помещение, частично осуществлял его внутреннюю отделку.

Доводы представителя ЗАО «ЭДС» о том, что подпись от имени руководителя ЗАО «ЭДС» Курлыкова В.В. в приложении № к договору 1-3 от ДД.ММ.ГГГГ выполнена не Курлыковым В.В., а иным лицом, также являются несостоятельными и не могут служить основанием для отказа в удовлетворении иска Нереина В.А. и удовлетворения встречного иска, поскольку, как следует из исследования, на исследование представлялась копия приложения, а не его оригинал. Кроме того, эксперт не предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. При таких обстоятельствах, указанное заключение не может являться доказательством по делу.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск Неретина В. А. - удовлетворить.

Признать недействительным договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ №, заключённый между ЗАО «ЭДС» и Качалиной Яной Е..

Признать недействительным договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ №-Ц, заключённый между ЗАО «ЭДС» и Цейтлиным О. Я..

Признать за Неретиным В. А. право собственности на жилое помещение, <адрес> (строительный адрес 33-34) в объекте незавершённом строительством, расположенном по адресу: <адрес> (строительный).

Встречный иск Качалиной Яны Е. к Неретину В. А. и ООО СК «Спектр-Плюс» о признании договора недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в апелляционном порядке в 30-дневный срок через Ленинский районный суд <адрес>.

Председательствующий /подпись/ Сурков В.П.

Копия верна: судья