Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4117/2018 ~ М-4017/2018 от 19.10.2018

РЕШЕНИЕ

(резолютивная часть)

Именем Российской Федерации

29 ноября 2018 г.                            г. Самара

Ленинский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Машанове Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-4117/18 по иску П. и П. к ООО «Новое время» о государственной регистрации договора,

Руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №.1/267м между Обществом с ограниченной ответственностью «Новое время», с одной стороны, и П. и П., с другой.

Настоящее решение в силу п.2 ст.165 ГК РФ является основанием для государственной регистрации договора.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд г. Самары в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                В.Ю. Болочагин

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 ноября 2018 г.                            г. Самара

Ленинский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Машанове Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-4117/18 по иску П. и П. к ООО «Новое время» о государственной регистрации договора,

установил:

П. и П.. обратилась в Ленинский районный суд г. Самары с иском к ООО «Новое время» о государственной регистрации договора. Исковые требования мотивированы тем, что 11.05.2018 г. они подписали с ООО «Новое Время» договор № участия в долевом строительстве с приложением №. В соответствии с договором застройщик обязуется построить на земельном участке с кадастровым номером № многоквартирный жилой дом и передать машино-место №, на -3 этаже, в секции 1 площадью 13,25 м2. Застройщик обязуется обеспечить ввод дома в эксплуатацию в 4 квартале 2021 <адрес> договора составляет 500 000 рублей. Застройщик осуществляет строительство на земельном участке, принадлежащем ему на праве аренды по договору №з аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, с дополнительными соглашениями №1 от 24.05.2013 г., №2 от 4.06.2014 г. №3 от 27.03.2018 г., на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ После подписания договора сторонам необходимо было в 5-тидневный срок подать заявление о его государственной регистрации. Застройщик обязался осуществить действия по государственной регистрации договора. Однако застройщик в одностороннем порядке отказался его регистрировать, ссылаясь на то, что цена договора слишком низкая. Просит осуществить государственную регистрацию договора №1-3.1/267м участия в долевом строительстве от 11.05.2018 г.

В судебном заседании представитель истцов по доверенности от 28.09.2018 г. Макаров А.Л. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик в судебное заседание представителя в судебное заседание не направил, о времени и месте разбирательства дела извещён, представил письменный отзыв (л.д. 87-88), в котором иск не признал, просил о рассмотрении дела без участия своего представителя.

Третье лицо Управление Росреестра по Самарской области представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте разбирательства дела извещено, отзыва на иск не представило.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истцов, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 11.05.2018 г. ответчик в лице своего единоличного исполнительного органа, с одной стороны, и истцы, с другой стороны, подписали договор участия в долевом строительстве №1-3.1/267м (л.д. 12-16), в соответствии с которым ответчик обязался построить на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0507001:1 многоквартирный жилой дом и передать истцам по завершении строительства машино-место №267, на -3 этаже, в секции 1 площадью 13,25 м2 (п.1.1-1.3 договора). План объекта к договору приложен. Застройщик обязуется обеспечить ввод дома в эксплуатацию в 4 квартале 2021 г. и не позднее 12 месяцев после получения разрешения на строительство передать истцам машино-место (п.1.6, 1.7 договора). Истцы обязались уплатить цену участия в долевом строительстве, определённую договором в 500 000 рублей (п.2.1 договора). Гарантийный срок на объект составляет 5 лет (п.8.3 договора). Обязательства застройщика обеспечиваются залогом права аренды земельного участка, а также уплатой обязательных отчислений в компенсационный фонд (п.1.11 договора).

В соответствии со ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Подписанный сторонами договор от 11.05.2018 г. №1-3.1/267м по своему предмету соответствует договору участия в долевом строительстве в терминологии вышеуказанного закона и содержит все перечисленные выше существенные для этого вида договоров условия.

В соответствии с п.3 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено названным законом.

Договор участия в долевом строительстве от 11.05.2018 г. №1-3.1/267м зарегистрирован не был.

Как усматривается из материалов дела, в настоящее время ответчик предлагает истцам изменить условия договора в части цены, увеличив её до 1 500 000 рублей (л.д. 92). Истцы с изменением условий договора не согласны (л.д. 91).

Ответчик отказывается от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 11.05.2018 г. №1-3.1/267м без внесения в него изменений.

Оценивая поведение сторон договора, суд приходит к следующему.

По смыслу закона в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации для третьих лиц. Совершённый в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечёт правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации (Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключёнными, содержащийся в информационном письме Высшего арбитражного суда РФ от 25.02.2014 г. №165).

Поскольку договор участия в долевом строительстве от 11.05.2018 г. №1-3.1/267м облечён в надлежащую форму и содержит все существенные для договоров данного вида условия, его стороны не вправе ссылаться в отношениях между собой на отсутствие его государственной регистрации.

В силу ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменён по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на изменённых судом условиях, либо в иных случаях, прямо предусмотренных законом.

Ответчик с требованием об изменении договора участия в долевом строительстве от 11.05.2018 г. №1-3.1/267м в суд не обращался, на наличие обстоятельств, являющихся в силу закона основанием для изменения договора в отзыве на иск не сослался. Рост цен на недвижимость таким обстоятельством не является, поскольку фактор изменения конъюнктуры рынка относится к сфере предпринимательского риска ответчика.

Согласно п.2.1 договора участия в долевом строительстве от 11.05.2018 г. №1-3.1/267м указанная в нём цена является окончательной, т.е. её изменение по желанию одной из сторон договора не допускается.

Следовательно, отказ ответчика от государственной регистрации договора без изменения его цены неправомерен и представляет собой уклонение от государственной регистрации сделки.

Согласно п.2 ст.165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу п.1, 2 ст.3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям названного закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с названным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

Из материалов дела следует, что ответчик является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, на котором осуществляется строительство (л.д. 34-79), ему было выдано разрешение на строительство (л.д. 28-33), проектная декларация опубликована. Характеристики машино-места соответствуют проектной декларации.

Сопоставление ситуационного плана расположения строящегося дома (л.д. 105) с градостроительным планом земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 98-104) и с обозревавшимся судом каталогом координат характерных точек границ последнего показывает, что строительство ведётся в пределах указанного земельного участка.

При таких обстоятельствах требование истцов о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №.1/267м подлежит удовлетворению.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №.1/267м между Обществом с ограниченной ответственностью «Новое время», с одной стороны, и П. и П., с другой.

Настоящее решение в силу п.2 ст.165 ГК РФ является основанием для государственной регистрации договора.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд г. Самары в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 29.11.2018 г.

Судья                (подпись)            В.Ю. Болочагин

Копия верна

Судья

Секретарь