Решение по делу № 2-2175/2012 ~ М-2635/2012 от 27.07.2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

по делу №2-2175/2012

18 октября 2012 года       город Краснодар

Судья Октябрьского районного суда г. Краснодара Дворников Н.Л.,

при секретаре          Козубня П.Н.,

с участием:

представителя истца Степанец Г.М.     Шалина А.В.,

действующего на основании доверенности№23 АА 1778913 от 27.07.2012г.,

представителя ответчика ООО «СТК-Вектор» Суворовой Е.Г.,

действующей на основании приказа №1 от 03.10.2006г.,

представителя ответчика ООО «Поликварт Краснодар» Рожковой И.К.,

действующей на основании доверенности от 10.01.2012г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Степанец Г.М. к ООО «СТК-Вектор», ООО «Поликварт Краснодар» о признании права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

Степанец Г.М. обратился в суд с иском к ООО «СТК-Вектор» и ООО «Поликварт Краснодар» о признании права собственности на трехкомнатную квартиру №, общей площадью 90,76 кв.м., жилой площадью 48,20 кв.м., трехкомнатную квартиру №8, общей площадью 90,76 кв.м., жилой площадью 48,20 кв.м., и трехкомнатную квартиру №28, общей площадью 90,76 кв.м., жилой площадью 48,20 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>

В обосновании заявленных требований представитель истица в судебном заседании пояснил, что между Степанец Г.М. и ООО «СТК-Вектор» 25.07.2012г. были заключены договора об уступке прав требования, согласно которым Степанец Г.М. принял на себя права и обязанности по договорам долевого участия в строительстве жилого дома. Согласно договоров долевого участия в строительстве жилого, заключенных между ООО «Поликварт Краснодар» и ООО «СТК-Вектор», застройщик ООО «Поликварт Краснодар» обязуется построить жилой комплекс с помещениями по обслуживанию населения и автостоянками по ул. <адрес> в многоэтажном жилом доме литер «6» (16-этажный 5-секционный 351-квартирный жилой дом со встроенными подсобными помещениями офисов в цокольном этаже), расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 24437 кв.м. и на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 14802 кв.м. по адресу: <адрес>. Согласно договора №395 от 02.03.2011г., застройщик обязан был передать дольщику трехкомнатную квартиру, общей площадью ориентировочно 90,76 кв.м., жилой площадью ориентировочно 48,20 кв.м., площадью балкона ориентировочно 3,93 кв.м. и площадью лоджий ориентировочно 3,78 кв.м. и 3,78 кв.м., находящуюся в вышеназванном жилом доме на 9-м этаже, в 1-м подъезде, условный № 36, а дольщик обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять указанную квартиру. В соответствии с договором №396 от 02.03.2011г., застройщик обязан передать дольщику трехкомнатную квартиру, общей площадью ориентировочно 90,76 кв.м., жилой площадью ориентировочно 48,20 кв.м., площадью балкона ориентировочно 3,93 кв.м. и площадью лоджий ориентировочно 3,78 кв.м. и 3,78 кв.м., находящуюся в вышеназванном жилом доме на 2-м этаже, в 1-м подъезде, условный № 8, а дольщик обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять указанную квартиру. А также, в соответствии с договором №397 от 02.03.2011г., застройщик обязуется передать дольщику трехкомнатную квартиру, общей площадью ориентировочно 90,76 кв.м., жилой площадью ориентировочно 48,20 кв.м., площадью балкона ориентировочно 3,93 кв.м. и площадью лоджий ориентировочно 3,78 кв.м. и 3,78 кв.м., находящуюся в вышеназванном жилом доме на 7-м этаже, в 1-м подъезде, условный № 28, а дольщик обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять указанную квартиру. Обязательства по оплате были выполнены дольщиком в полном объеме, что подтверждается соглашением об установлении сервитута от 23.12.2010г., заключенного между ООО «СТК-Вектор» и ООО «Поликварт Краснодар» и соглашением о прекращении взаимных обязательств зачетом от 31.12.2011г. В связи с тем, что ООО «Поликварт Краснодар» не исполнило обязательства по передачи квартир дольщику в установленный п.1.3 срок, т.е. до I полугодия 2011г., а также учитывая тот факт, что указанные квартиры находятся в залоге у дольщика, а с момента наступления срока передачи квартир прошло более полугода, считает, что у дольщика возникло право на обращение взыскания на предмет залога. Просит признать за Степанец Г.М. право собственности на квартиры №, №, № по <адрес>

Представитель ответчика ООО «СТК-Вектор» в судебном заседании исковые требования признала полностью, не возражала против их удовлетворения.

Представитель ответчика ООО «Поликварт-Краснодар» в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, предоставив отзыв на исковое заявление и пояснив, что у истца отсутствует субъективное право на обращение в суд с иском о признании права собственности на объект недвижимости в многоквартирном доме. не сданном в эксплуатацию, поскольку такое строение не может являться объектом права собственности. Кроме того, соглашение об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации в установленном законом порядке и считается заключенным с момента такой регистрации. Однако договоры уступки права требования от 25.07.2012г. между ООО «СТК-Вектор» и Степанец Г.М. не зарегистрированы надлежащим образом в Управлении Росреестром по Краснодарскому краю, в связи с чем считаются не заключенными, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 14.08.2012г., согласно которой участник долевого строительства - ООО «СТК-Вектор». Таким образом, у истца отсутствует право требования на спорные квартиры. Кроме того, при заключении соглашения об уступке права требования, не соблюдены условия договора долевого участия, согласно которого уступка дольщиком права требования иному лицу допускается только с письменного согласия застройщика, после полной оплаты дольщиком стоимости квартиры, согласно п.3.1. В случае неуплаты стоимости квартиры, уступка права требования иному лицу осуществляется только после получения письменного согласия застройщика одновременно с переводом долга на нового дольщика и вступает в силу после государственной регистрации договора уступки прав требования. Вместе с тем, 06.06.2012г. в адрес ООО «СТК-Вектор» направлена претензия о выполнении обязательств по уплате стоимости квартир, а в случае невыполнения обязательств - расторжении договоров в одностороннем порядке. Договоры уступки прав требования, заключенные между истцом и ООО «СТК-Вектор» - ООО «Поликварт Краснодар» не согласованы, так как не выполнены обязательства по оплате спорных квартир ООО «СТК-Вектор». Кроме того, договор о переводе долга на Степанец Г.М. не заключался. Соглашение между ООО «СТК-Вектор» и ООО «Поликварт Краснодар»о прекращении взаимных обязательств зачетом не может быть принято судом в качестве доказательств, так как оно не содержит номера, даты, а также данных о сделке, послужившей основанием для заключения соглашения. Кроме того, соглашение об установлении сервитута от 23.12.2010г. не зарегистрировано в законном порядке, в связи с чем, считается не заключенным. Просит отказать в удовлетворении заявленных требований.

Выслушав пояснения представителей сторон, обстоятельно изучив материалы дела, и дав им надлежащую оценку, суд считает требования Степанец Г.М. подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела 23.12.2010г. между ответчиками было заключено Соглашение об установлении сервитута части земельного участка, для, прокладки и эксплуатации трубопровода сетей канализации диаметром 315 сантиметров, для нужд ООО «Поликварт Краснодар» Длина прокладываемого трубопровода составила 165 метров ширина 1.5 метра, на расстоянии 4,5 метра вдоль северной границы земельного участка с кадастровым номером №

Согласно п. 2.1. указанного соглашения стоимость платы за право ограниченного пользования частью земельного участка составила 10 333 920 (Десять миллионов триста тридцать три тысячи девятьсот двадцать) рублей.

В соответствии с п. 2.2. Соглашения указанная плата выплачивается ООО «Поликварт Краснодар» путем перечисления денежных средств на расчетный счет ООО «СТК-Вектор», не позднее 3 дней с даты настоящего соглашения, либо иным способом.

При этом, согласно главы 4 Соглашения, ООО «Поликварт Краснодар» обязан был произвести все необходимые действия для осуществления регистрации сервитута в установленном законодательством порядке, своевременно внести плату за право ограниченного пользования частью земельного участка, обусловленную Соглашением, а так же исполнять обязанности, предусмотренные условиями настоящего Соглашения, действующим законодательством и вытекающие из существа обязательства.

Таким образом, ответчик ООО «Поликварт Краснодар» обязан был в срок не позднее 26.12.2010г. осуществить оплату, а так же осуществить регистрацию сервитута, установленного настоящим соглашением, но как усматривается из материалов дела, ответчиком ООО «Поликварт Краснодар» данные обязательства выполнены не были.

В дальнейшем ООО «Поликварт Краснодар», осуществив прокладку указанного трубопровода, дало согласие ООО «СТК-Вектор» на подключение к сетям инженерных коммуникаций канализации проложенных ООО «Поликварт Краснодар» на земельном участке по адресу Краснодар, Вишнякова, 7.

Не имея возможности выполнить обязательство по оплате в денежной форме, ООО «Поликварт Краснодар» заключает с ООО «СТК-Вектор» договора долевого участия в строительстве жилого дома №№, №, № от 02.03.2011г., согласно которым застройщик ООО «Поликварт Краснодар» обязуется построить жилой комплекс с помещениями по обслуживанию населения и автостоянками по <адрес>, в многоэтажном жилом доме литер «6» (16-этажный 5-секционный 351-квартирный жилой дом со встроенными подсобными помещениями офисов в цокольном этаже), расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 24437 кв.м. и на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 14802 кв.м. по адресу: <адрес> и передать дольщику ООО «СТК-Вектор»:

- трехкомнатную квартиру, общей площадью ориентировочно 90,76 кв.м., жилой площадью ориентировочно 48,20 кв.м., площадью балкона ориентировочно 3,93 кв.м. и площадью лоджий ориентировочно 3,78 кв.м. и 3,78 кв.м., находящуюся в вышеназванном жилом Доме на 2-м этаже, в 1-м подъезде, условный №.

- трехкомнатную квартиру, общей площадью ориентировочно 90,76 кв.м., жилой площадью ориентировочно 48,20 кв.м., площадью балкона ориентировочно 3,93 кв.м. и площадью лоджий ориентировочно 3,78 кв.м. и 3,78 кв.м., находящуюся в вышеназванном жилом Доме на 7-м этаже, в 1-м подъезде, условный №.

- трехкомнатную квартиру, общей площадью ориентировочно 90,76 кв.м., жилой площадью ориентировочно 48,20 кв.м., площадью балкона ориентировочно 3,93 кв.м. и площадью лоджий ориентировочно 3,78 кв.м. и 3,78 кв.м., находящуюся в вышеназванном жилом Доме на 9-м этаже, в 1-м подъезде, условный №.

а Дольщик обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять указанную квартиру.

Согласно данным договорам стоимость указанных квартир составила 3 446 640 (три миллиона четыреста сорок шесть тысяч шестьсот сорок) рублей, за каждую.

Срок передачи квартир дольщику в оконченном строительством доме составлял - 1-е полугодие 2011г.

В дальнейшем ООО «Поликварт Краснодар» и ООО «СТК-Вектор» заключили соглашение о прекращении взаимных обязательств зачетом, согласно которого стороны установили, что к моменту подписания настоящего соглашения ООО «Поликварт Краснодар» должен перечислить ООО «СТК-Вектор» по соглашению об установлении сервитута 10 333 920 (Десять миллионов триста тридцать три тысячи девятьсот двадцать) рублей, в свою очередь ООО «СТК-Вектор» должен перечислить ООО «Поликварт Краснодар» 10 333 920 (Десять миллионов триста тридцать три тысячи девятьсот двадцать) рублей, по договорам долевого участия в строительстве жилья.

Указанным соглашением стороны прекращают встречные однородные требования путем проведения зачета.

Таким образом, ООО «СТК-Вектор» была исполнена в полном объеме обязанность по оплате установленная договорами долевого участия в строительстве жилого дома №№, № № от 02.03.2011г., а ООО «Поликварт Краснодар» была исполнена обязанность по оплате установленная соглашением об установлении сервитута части земельного участка от 23.12.2010г.

В 27 июля 2012 г. ООО «СТК-Вектор» заключило с истцом Степанец Г.М. договора уступки права требования, согласно которым истец принял на себя права и обязанности по указанным договорам долевого участия в строительстве жилого дома.

Поскольку согласно договоров долевого участия в строительстве сторонами было предусмотрено, что уступка дольщиком прав требования допускается только с письменного согласия застройщика после полной оплаты стоимости квартиры, Степанец Г.М. и ООО «СТК-Вектор» обратились к ООО «Поликварт Краснодар» с целью согласования указанных договоров.

Однако ООО «Поликварт Краснодар» отказало в согласовании указанных договоров, мотивируя свой отказ якобы отсутствующей оплатой за указанные квартиры.

Учитывая, что судом установлен тот факт, что ООО «СТК-Вектор» исполнило обязанность по оплате стоимости квартир в полном объеме еще до момента обращения за согласованием договоров уступки прав и обязанностей, по мнению суд действия ответчика ООО «Поликварт Краснодар» являются незаконными, нарушающими условия договора, а так же права истца, в результате чего истец был вынужден обратиться с иском в суд.

Более того, как усматривается из материалов дела, ответчик ООО «Поликварт Краснодар» преднамеренно препятствует истцу в осуществлении принадлежащих ему прав Дольщика по договорам долевого участия, поскольку после обращения истца к ответчику ООО «Поликварт Краснодар», последний, зная о фактическом отсутствии задолженности, тем не менее не только не согласовал уступку прав, но и в одностороннем порядке обратился с заявлением в регистрирующий орган Управление Росреестра с целью расторжения указанных договоров долевого участия, не имея для этого законных оснований.

В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 384 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Как видно из договоров уступки права требования, истец принял на себя все права и обязанности по договорам долевого участия в строительстве жилого дома №№, №, № от 02.03.2011г. в том числе и право на передачу квартир Дольщику в оконченном строительством Доме в установленный договором срок, а именно в 1 полугодии 2011г.

Данное обязательство до настоящего момента ответчиком ООО «Поликварт Краснодар» не было исполнено.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В статье 14 указанного Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что взыскание на предмет залога может быть обращено через шесть месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства.

Соответственно поскольку истец принял на себя права и обязанности по договорам участия в долевом строительстве, указанные квартиры находятся в залоге у истца, с момента наступления срока передачи квартир прошло более полугода у истца возникло право на обращение взыскания на предмет залога.

В статье 334 Гражданского кодекса РФ указано, что удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Поскольку Дольщиком в полном объеме исполнены обязательства по договорам долевого участия в строительстве жилого дома №№, №, № от 02.03.2011г., а ООО «Поликварт Краснодар», являющееся застройщиком не исполнило обязательства по передачи квартир Дольщику, у истца возникло право на передачу указанных квартир в собственность.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданско-процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Степанец Г.М. к ООО «СТК-Вектор», ООО «Поликварт Краснодар» о признании права собственности - удовлетворить.

Признать за Степанец Г.М. право собственности на:

- трехкомнатную квартиру, общей площадью 90,76 кв.м., жилой площадью 48,20 кв.м., площадью балкона 3,93 кв.м. и площадью лоджий 3,78 кв.м. и 3,78 кв.м., находящуюся по <адрес>, в многоэтажном жилом доме литер «6» (16-этажный 5-секционный 351-квартирный жилой дом со встроенными подсобными помещениями офисов в цокольном этаже), расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 24437 кв.м. и на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 14802 кв.м. по адресу: <адрес> №;

- трехкомнатную квартиру, общей площадью 90,76 кв.м., жилой площадью 48,20 кв.м., площадью балкона 3,93 кв.м. и площадью лоджий 3,78 кв.м. и 3,78 кв.м., находящуюся по <адрес>, в многоэтажном жилом доме литер «6» (16-этажный 5-секционный 351-квартирный жилой дом со встроенными подсобными помещениями офисов в цокольном этаже), расположенном на земельном участке с кадастровым номером № площадью 24437 кв.м. и на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 14802 кв.м. по адресу: <адрес>, №;

- трехкомнатную квартиру, общей площадью 90,76 кв.м., жилой площадью 48,20 кв.м., площадью балкона 3,93 кв.м. и площадью лоджий 3,78 кв.м. и 3,78 кв.м., находящуюся по <адрес>, в многоэтажном жилом доме литер «6» (16-этажный 5-секционный 351-квартирный жилой дом со встроенными подсобными помещениями офисов в цокольном этаже), расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 24437 кв.м. и на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 14802 кв.м. по адресу: <адрес>, №.

Данное решение является основанием для регистрации права собственности на указанные квартиры за Степанец Г.М. в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий                                     Н.Л.Дворников

Решение изготовлено 19.10.2012 года