Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-606/2011 ~ М-3763/2010 от 27.12.2010

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

* 07 ноября 2011 года

Ленинский районный суд * в составе

председательствующего судьи Волгаевой И.Ю.,

при секретаре Васильевой Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акуловой Л.Н., Бурзиной С.С. к ТСЖ «Зодчий» о признании недействительными протоколы правления, признании права собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Акулова Л.Н., Бурзина С.С. обратились с исковым заявлением к ТСЖ «Зодчий» о признании права собственности на * в * (строительный адрес *); внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о праве собственности Акуловой Л.Н. и Бурзиной С.С. в размере 1/2 доли за каждой на *.

Свои требования мотивировали тем, что 20.04.2000 г. Акулова (ранее Бурзина) Л.Н., Бурзина С.С. заключили с ООО СКФ «Толстиков и Ко» Договор о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: * (строительный адрес *). Согласно условиям договора истцы финансируют строительство квартиры путем перечисления денежных средств в сумме 290052 рубля, а застройщик обязуется в срок до 4 квартала 2000 года завершить строительство дома и передать им * этом доме. Своих обязательств ООО СКФ «Толстиков и Ко» не выполнило и разрешение на строительство указанного жилого дома получило ТСЖ «Зодчий», которому распоряжением администрации * был предоставлен земельный участок под строительство дома. 7.08.2006г. решением Ленинского районного суда * истцы признаны инвесторами строительства спорной квартиры. 12.10.2006 г. Акулова Л.Н. и Бурзина С.С. заключили Договор с ТСЖ «Зодчий» о долевом участии в завершении строительства жилого * в * (строительный адрес * общей площадью 83, 15 кв.м., в том числе жилой 45,77 кв.м., согласно которого истцы вносят денежные средства необходимые для завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию в сумме 232225 рублей. Условия данного Договора в части оплаты спорной квартиры истцами исполнены в полном объеме, перечислено 282225 рублей, в том числе оплата за стеклопакеты в сумме 50000 рублей; 13000 рублей на установку двери в квартире. Дополнительно по просьбе председателя ТСЖ «Зодчий» в счет оплаты произведены поставки строительного материала: кирпича КСМ М-100 на сумму 36800 рублей, что подтверждается актом приема-передачи от 16 июля 2008г. и труб бесшовных на сумму 49831 рубль 70 копеек (акт приема-передачи от 20 января 2009г.) Срок ввода дома в эксплуатацию был назначен на четвертый квартал 2006г. Однако ответчик, являющийся застройщиком указанного дома, не исполнил обязательства по вводу дома в эксплуатацию в 4 квартале 2006г. Кроме того, ответчик не представил отчеты о проделанной работе по завершению строительства дома. 13 ноября 2010г. дом введен в эксплуатацию, однако инвестора надлежащим образом уведомлены об этом не были. В связи с этим Акуловой Л.Н., Бурзиной С.С. заявлены вышеуказанные требования, а также просят взыскать с ответчика сумму уплаченной госпошлины в размере 1/2 каждому истцу.

В ходе рассмотрения дела истцы уточнили исковые требования, просили суд признать недействительным протокол правления ТСЖ «Зодчий» от 19.07.2010 года о расторжении в одностороннем порядке Договора о долевом участии в завершении строительства жилого дома по * в * с Акуловой Л.Н.; признать недействительным протокол правления ТСЖ «Зодчий» от 25.12.2010 года о расторжении в одностороннем порядке Договора о долевом участии в завершении строительства жилого дома по * в * с Бурзиной С.С.; признать право собственности на * (после переадресации) * (строительный адрес: *) общей площадью 83,15 кв.м. по 1/2 доли за Акуловой Л.Н. и Бурзиной С.С.; взыскать с ответчика сумму уплаченной госпошлины в размере 1/2 каждому истцу. Дополнительно указали, что как следует из ответа прокуратуры * от 24 декабря 2010г. протоколами правления ТСЖ «Зодчий» от 19.07.2010г. и 25.12.2010г. с истцами в одностороннем порядке расторгнут Договор о долевом участии в завершении строительства жилого дома по * связи с отказом от инвестирования средств на достройку дома. Однако каких либо дополнительных соглашений в соответствии с п.5.2 Договора о долевом участии в строительстве об изменении или дополнении Договора с истцами не заключалось. Свои обязательства по инвестированию строительства дома истцы выполнили.

В судебное заседание истец Бурзина С.С. не явилась, о дате и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, заблаговременно, доверила представлять свои интересы представителю Неизвестных Т.К.

В судебном заседании истец Акулова Л.Н. исковые требования поддержала с учетом их уточнений. Пояснила, что в 2000г. она в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Бурзиной С.С. заключила Договор о долевом участии в строительстве жилого * в * в отношении *. Условия Договора по финансированию строительства дома выполнила полностью. Однако ООО СКФ «Толстиков и Ко» свои обязательства по сдаче дома в эксплуатацию и передаче им квартиры не исполнил. Поскольку в дальнейшем застройщиком спорного дома выступало ТСЖ «Зодчий» в 2006г. она и Бурзина С.С. заключили Договор инвестирования спорной квартиры с ТСЖ «Зодчий». В условиях Договора была указана денежная сумма, необходимая для завершения строительства дома и сроки ее внесения. Требуемая сумма доплаты ею полностью была внесена в установленные сроки. Таким образом, возложенные на себя, в том числе и за несовершеннолетнюю Бурзину С.С., обязательства перед ТСЖ «Зодчий» она полностью исполнила. Кроме того, ею дополнительно в июне 2008г. для завершения строительства дома ответчику передан кирпич на сумму 36 800 рублей, бесшовные трубы на сумму 49831 рубль 70 копеек, произведена оплата входной двери в квартиру на сумму 13000 рублей, оплата стеклопакетов в размере 50000 рублей. Однако ТСЖ «Зодчий» дополнительно предъявил ей к оплате 275000 рублей. На ее письменные обращения в адрес ТСЖ «Зодчий» с просьбой разъяснить основания увеличения стоимости жилья, представления сметы расходов и экономического обоснования ответа не поступило. При этом при наличии экономического обоснования уже произведенных затрат и дополнительно необходимых она не возражала против дополнительного внесения денежных средств. 1.09.2009г. она на собрании членов ТСЖ «Зодчий», где разрешался вопрос о дополнительном финансировании строительства жилого дома, не присутствовала, поскольку о дате проведения собрания ее никто не уведомил. На собрании членов ТСЖ «Зодчий» 19.07.2010г., где был разрешен вопрос о расторжении с ней в одностороннем порядке Договора о долевом участии в строительстве жилого дома также не присутствовала, поскольку о его проведении уведомлена не была. В настоящее время она согласна за свой счет остеклить второй балкон в квартире, поскольку полагает, что предъявленная к оплате ТСЖ «Зодчий» сумма остекления завышена и самостоятельно осуществить установку сантехоборудования в квартире. Согласна оплатить необходимые дополнительные расходы для окончания строительства дома при предоставлении ответчиком сметной стоимости дополнительных затрат с учетом их обоснования, а также с учетом уменьшения площади спорной квартиры в соответствии с техническим паспортом, затрат произведенных на перепланировку квартиры.

В ходе судебного заседания представитель истцов – Неизвестных Т.К. (полномочия подтверждены) поддержала уточненные исковые требования в полном объеме, пояснив суду, что истцами обязательства по договору исполнены в полном объеме, а именно: внесены денежные средства в сумме 282225 рублей, кроме того, дополнительно были внесены денежные средства за оплату стеклопакетов в размере 50000 рублей, за установку двери в размере 13000 рублей, передан ответчику для строительства дома кирпич на сумму 36800 рублей, бесшовные трубы на сумму 49831 рубль 70 копеек. Однако в соответствии с протоколом правления ТСЖ «Зодчий» 19.07.2010г. с Акуловой Л.Н. расторгнут Договор о долевом участии в строительстве, а протоколом правления ТСЖ «Зодчий» от 25.12.2010г. расторгнут Договор о долевом участи в строительстве с Бурзиной С.С. При этом ни Акулова Л.Н., ни Бурзина С.С. на заседания правления ТСЖ «Зодчий» приглашены не были. Кроме того, ни Акулова Л.Н. ни Бурзина С.С. не были извещены о проведении общего собрания членов ТСЖ «Зодчий» 1.09.2009г., на котором было принято решение о внесении дополнительно денежных средств для окончания строительства дома. Истцы обращались в ответчику с требованием экономического обоснования необходимости внесения дополнительных оплат, но ответа не поступило. Истцы не возражают за свой счет остеклить второй балкон в квартире и оплатить установку сантехоборудования, произвести дополнительные выплаты при их экономическом обосновании.

Представители ответчика ТСЖ «Зодчий» – Грозный В.Н., Усталов А.В., Зимина Е.А. (полномочия подтверждены) в ходе судебного заседания исковые требования истиц не признали. Представитель Зимина Е.А. пояснила что действительно в соответствии с условиями Договора о долевом участи в строительстве жилого дома по * в * от 12.10.2006г., заключенного между истцами и ТСЖ «Зодчий» требования о внесении оплаты за * истцами выполнены в полном объеме в сумме 232225 рублей. Однако в соответствии с п.1.4 Договора указано, что окончательная его цена будет определяться с учетом всех затрат по завершению и вводу в эксплуатацию. 17.05.2006г. истец Акулова Л.Н. обратилась с просьбой о проведении перепланировки в спорной квартире, гарантировав ее оплату, которая фактически была произведена, однако истцом выполненные работы не оплачены. 29.12.2008г. общим собранием членов ТСЖ «Зодчий» принято решение о доплате денежные средств в размере 25 000 рублей для изготовления технического паспорта дома и других расходов, связанных с регистрацией, однако истцы денежные средства не внесли. 1.09.2009г. общее собрание членов ТСЖ «Зодчий» приняло решение о внесении дополнительных денежных средств для продолжения строительства и подготовки дома к вводу в эксплуатацию из расчета 3 300 рублей на квадратный метр общей площади квартиры в срок до 3.10.2009г., при этом Инвесторы были осведомлены о том, что дополнительное финансирование не является окончательным. Решение общего собрания членов ТСЖ «Зодчий» не было обжаловано. Таким образом, на основании решения общего собрания ТСЖ «Зодчий» от 1.09.2009г. истцы обязаны были внести дополнительный взнос в сумме 275000 рублей, что ими не было выполнено. Истцы также не произвели оплату за установку радиаторов в квартире в сумме 35000 рублей, установку домофона 10000 рублей, остекление одного балкона. В соответствии с п.2.5 Договора от 12.10.2006г. по окончании строительства, не позднее 2-х месячного срока с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, Заказчик выдает Инвестору акт приема-передачи при условии выполнения положений Договора, а именно Инвестором должны быть внесены оставшиеся денежные средства при окончательном подсчете всего объема средств, требуемых для завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию. Кроме того, разрешение на ввод дома в эксплуатацию было выдано администрацией * при условии выполнения гарантийных обязательств для фактического завершения строительства дома и безопасности проживания Инвесторов, а именно: завершение работ по монтажу и наладке автоматической пожарной сигнализации, установки приборов учета потребления ресурсов горячего и холодного водоснабжения, выполнения благоустройства прилегающей территории жилого дома, выполнение наружного освещения жилого дома, выполнение пусконаладочных работ лифтов, выполнение ограждение крыши и остекление балконов, выполнение установки санитарно-технических приборов, приборов отопления, выполнение оплаты за подключение к инженерным сетям, о чем Инвесторы были поставлены в известность. Поскольку истцами оплата по Договору не произведена в полном объеме, за ними не может быть признано право собственности. При этом возражений против предоставления истицам спорной квартиры для самостоятельного остекления одного балкона, установки сантехнического оборудования не высказала. Полагает, что требования о признании протоколов правления ТСЖ «Зодчий» от 19.07.2010г. и 25.12.2010г. недействительными являются самостоятельными требованиями, а право истца изменить предмет иска, увеличить размер исковых требований не может быть связано с предъявлением дополнительных исковых требований, которые не были завялены в исковом заявлении.

Представитель ответчика ТСЖ «Зодчий» Грозный В.Н. дополнительно пояснил, что по результатам аудиторской проверки ТСЖ «Зодчий» истцам необходимо произвести дополнительную оплату в размере 1541201 рубль для окончательного расчета по выполнению гарантийных обязательств ТСЖ «Зодчий» данных при введении дома в эксплуатацию. При этом выразил согласие на остекление балкона и установку в * в * сантехнического оборудования самостоятельно Акуловой Л.Н. и Бурзиной С.С. и за счет их средств и допуск в указанную квартиру подрядных организаций.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по *, будучи надлежащим образом извещенными о дате и месте судебного заседания в суд не явился, представители Варфоломеева Е.В. представила суду заявление с просьбой рассмотрения дела в отсутствие представителя, а также письменные пояснения, в которых указала, что в Управлении отсутствуют документы, подтверждающие ввод в эксплуатацию жилого дома по * в *, в связи с чем исковые требования не подлежат удовлетворению.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Департамента градостроительства администрации * в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался своевременно и надлежащим образом, ранее в суде представитель Иванова И.А., (полномочия подтверждены) не согласилась с исковыми требованиями, указав, что спорный дом введен в эксплуатацию под гарантийные обязательства, которые должны быть выполнены. Обязательства по обеспечению безопасности проживания в данном доме еще не выполнены, поэтому проживание в нем является небезопасным.

Представители третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – Администрации *, ООО СКФ «Толстиков и Ко», в суд не явились, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, заблаговременно, о причинах неявки суду не сообщили, возражений против иска суду не представили.

Выслушав стороны, заслушав показания свидетелей, исследовав, проверив и оценив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Пункт 1 ст. 382 ГК РФ предусматривает возможность передачи кредитором принадлежащего ему на основании обязательства права (требования) другому лицу по сделке (уступке требования).

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путём признания права.

На основании ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как видно из материалов дела 12 сентября 1996г. Частной строительно-коммерческой фирмой «Толстиков и Ко» (преобразованной впоследствии в ООО СКФ «Толстиков и Ко») было получено разрешение * на строительство жилого дома по * в *. Для строительства указанного дома Земельное управление * на основании договора аренды от 31.03.1997г. предоставило ООО СКФ «Толстиков и Ко» соответствующий участок земли сроком до 11.03.2000г., продленным впоследствии до 31.12.2005г.

20.04.2000 г. Бурзина (Акулова) Л.Н., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Бурзиной С.С. заключила с ООО «СКФ Толстиков и Ко» договор о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: * (строительный адрес *). Согласно условиям договора истицы финансируют строительство * общей площадью 80,57 кв.м. путем перечисления денежных средств в сумме 290052 руб., а застройщик обязуется в срок до 4 квартала 2000 года завершить строительство дома и передать им * этом доме. Условия Договора инвестирования, в части оплаты спорной квартиры истицами исполнены в полном объеме.

25 ноября 2005 года между ООО «СКФ Толстиков и Ко» и ТСЖ «Зодчий» заключён договор управления по завершению строительства дома по *, по которому заказчик поручает, а ТСЖ «Зодчий» принимает на себя управление, организацию дел и проведение работ по завершению строительства и ввода в эксплуатацию данного жилого дома, организационно-правовое обслуживание завершения его строительства и ввода в эксплуатацию.

31.01.2006г. ООО СКФ «Толстиков и Ко» и ТСЖ «Зодчий» подписан договор уступки прав требования, в соответствии с которым ООО СКФ «Толстиков и Ко» уступило ТСЖ «Зодчий» все свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, выданного под строительство указанного дома.

6 мая 2006г. администрацией * выдано ТСЖ «Зодчий» Разрешение за * на строительство жилого *.

7.08.2006г. решением Ленинского районного суда * истицы признаны инвесторами строительства спорной квартиры.

12.10.2006 г. Акулова Л.Н. и Бурзина С.С. заключили договор с ТСЖ «Зодчий» о долевом участии в завершении строительства жилого * в * (строительный адрес *). Согласно условий договора Заказчик передает в собственность Инвестору трехкомнатную * общей площадью 83,15 кв.м. (п.1.5). Инвестор выплачивает Заказчику денежные средства, или оказывает Заказчику услуги, или обеспечивает поставку материалов на сумму денежных средств, необходимых для завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома, соразмерно причитающейся доле в общем имущества и общей площади 83,15 кв.м. * (п.3.1). Денежные средства, необходимые для завершения строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию вносятся: при заключении договора – 80000 рублей, до 5.11.2006г. – 152225 рублей. Как следует из представленных истицами квитанций к приходно-кассовым ордерам и не оспоренных ответчиком истцы внесли 80000 рублей – 18.08.2006г.; 100000 рублей – 3.11.2006г.; 52225 рублей – 4.12.2006г., всего на сумму 232225 рублей. Таким образом, условия данного договора в части оплаты спорной квартиры истицами исполнены в полном объеме.

Кроме того, в ТСЖ «Зодчий» 6.11.2007г. Акулова Л.Н. дополнительно внесла 50000 рублей взнос за остекление балкона, что подтверждается приходно-кассовым ордером *; 16.07.2008г. по акту приема-передачи передала в ТСЖ «Зодчий» кирпич КСМ М-100 в количестве 3680шт, на сумму 36800 рублей; 24.09.2007г. передала Усталову А.В. 13000 рублей за изготовление и установку двери в спорной квартире, что подтверждается распиской; 20.01.2009г. по акту приема-передачи передала в ТСЖ «Зодчий» трубу бесшовную с доставкой на строительную площадку в количестве 911 кг. на сумму 49831,7 рублей.

Согласно техническому паспорту от 27.12.2009г. спорной трехкомнатной квартире общей площадью с учетом помещений вспомогательного использования 80,3 кв.м. находящиеся на 6 этаже жилого дома по адресу: * (строительный адрес *) присвоен *. Таким образом, спорная квартира как самостоятельный объект недвижимости создана за счёт средств, вложенных в строительство со стороны истиц Акуловой Л.Н., Бурзиной С.С.

Несмотря на эти обстоятельства, свидетельствующие о приобретении истицами Акуловой Л.Н. и ее дочерью Бурзиной С.С. права собственности на указанное недвижимое имущество, ТСЖ «Зодчий» отказывается признать это право.

Доводы представителей ответчика ТСЖ «Зодчий» о том, что Акуловой Л.Н. и Бурзиной С.С. не исполнено решение общего собрания инвесторов дома по * от 01.09.2009 года о внесении дополнительно денежных средств для строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома по * из расчета 3300 рублей за квадратный метр общей площади, в связи с чем с Акуловой Л.Н. и Бурзиной С.С. правомерно в одностороннем порядке расторгнут договор о долевом участии в строительстве, что подтверждается протоколом правления ТСЖ «Зодчий» от 19 июля 2010 года и протоколом правления от 25 декабря 2010 года и данное обстоятельство является основанием к отказу в удовлетворении иска Акуловой Л.Н. и Бурзиной С.С., являются несостоятельными.

Согласно ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с п.1.4 Договора о долевом участии в строительстве жилого дома от 12.10.2006г., заключенного между Акуловой Л.Н. и Бурзиной С.С. с одной стороны и ТСЖ «Зодчий» с другой стороны окончательная цена Договора будет определяться с учетом всех затрат по завершению и ввода дома в эксплуатацию; п. 3.2 предусмотрено, что полная стоимость квартиры корректируется в зависимости и с учетом повышения коэффициентов на работы услуги и строительные материалы, необходимые для окончания строительства и ввода в эксплуатацию дома. Окончательная стоимость квартиры оформляется дополнением к настоящему договору. Согласно п.3.6 после фактического обмера квартиры органами технической инвентаризации, в случае расхождения исходных и окончательных размеров (площади) квартиры цена договора увеличивается с учетом рыночной стоимости одного квадратного метра на момент инвентаризации.

Как следует из представленной выписки из протокола заседания общего собрания ТСЖ «Зодчий» от 1.09.2009г. полученной из материалов надзорного производства прокуратуры * по жалобам инвесторов в отношении ТСЖ «Зодчий» на собрании принято решение о внесении денежных средств (материалов) в Фонд ТСЖ «Зодчий» в качестве дополнительного финансирования в связи с необходимостью строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома *) пропорционально приобретенной площади в данном доме. Размер вносимых денежных средств будет определяться путем подписания дополнительного соглашения с каждым из инвесторов ТСЖ «Зодчий». При этом какого либо решения о дополнительном расчете именно исходя из 3300 рублей за кв.м. представленная выписка из протокола не содержит. В ходе рассмотрения дела представителями ТСЖ «Зодчий» в материалы дела представлен протокол общего собрания членов ТСЖ «Зодчий» от 1.09.2009г., которые не соответствует представленной этим же ответчиком в материалы надзорного производства выписке из протокола общего собрания членов ТСЖ «Зодчий» от 1.09.2009г.

Какого-либо соглашения, во исполнение данного решения общего собрания ТСЖ «Зодчий», заключенного между истицами и ТСЖ «Зодчий», ответчиком не представлено. Не представлено им также и предложение в адрес истиц о заключении дополнительного соглашения в соответствии с вышеуказанным решением от 1.09.2009г., а также условиями Договора от 12.10.2006г., согласно п. 5.2 которого любые изменения или дополнения к настоящему Договору оформляются дополнительными соглашениями (протоколами), которые является неотъемлемой частью настоящего Договора.

Более того, пунктом 1.4 заключенного договора о долевом участии от 12 октября 2006 года предусмотрено, что цена за один квадратный метр на момент заключения настоящего договора составляет 3000 рублей. Следовательно, исходя из общей площади спорной * (строительный адрес), указанной в п. 1.5. данного договора, в размере 83,15 кв.м. стоимость по данному договору составляла 249 450 рублей, между тем, Акуловой Л.Н. изначально ответчику ТСЖ «Зодчий» была выплачена сумма равная 282 225 рублей (без учета дополнительных выплат), которая превышает сумму 249 450 рублей.

15.11.2010г. Департаментом градостроительства администрации * выдано разрешение на ввод жилого дома по * в эксплуатацию. После фактического обмера спорной квартиры ФГУП «Ростехинвентаризация» ее площадь с учетом всех частей – комнат и вспомогательных помещений составила 80,3 кв.м.

Как следует из показаний представителей ТСЖ «Зодчий» перерасчет стоимости квартиры с учетом уменьшения ее площади по сравнению с Договором о долевом участии они не производили.

Представители ответчика указали, что подробный расчет необходимых дополнительных затрат был приведен на собрании членов ТСЖ «Зодчий» 1.09.2009г., куда истицы были приглашены в телефонном режиме и Акулова Л.Н. присутствовала на собрании. Однако, как указала Акулова Л.Н. и ее представитель Неизвестных Т.К. о собрании членов ТСЖ «Зодчий» прошедшем 1.09.2009г. ни она (Акулова Л.Н.), ни Бурзина С.С. не были уведомлены.

Свидетель Ф, будучи допрошенным в ходе судебного заседания показал, что является инвестором в строительстве жилого * в * и членами ТСЖ «Зодчий». 01 сентября 2009 года в администрации * проходило собрание членов ТСЖ, на котором решался вопрос о дополнительном финансировании строительства. В связи с чем, было принято решение о том, что инвесторы должны сдать по 3300 рублей с квадратного метра. Истица Акулова Л.Н. присутствовала на данном собрании вместе со своим мужем, при этом, вела себя шумно, отказалась платить деньги до предоставления ей подробных расчетов.

Свидетель Е не смог с достоверностью указать на извещение и присутствие Акуловой Л.Н. на собрании членов ТСЖ «Зодчий» 1.09.2009г.

Суд считает, что надлежащего уведомления истиц о времени и месте проведения собрания членов ТСЖ «Зодчий», на котором принималось решение о необходимости дополнительной оплаты для строительства жилого дома, представителями ответчика не представлено. Суд также критически относиться к показаниям свидетеля Ф, представителей ТСЖ «Зодчий» об участии Акуловой Л.Н. на собрании от 1.09.2009г., поскольку данный факт Акулова Л.Н. и ее представитель отрицают, доказательств наличия уведомлений о вручении истицам извещений о времени и месте проведения данного собрания представителями ответчика не представлено.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона РФ 30декабря2004года N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В соответствии со ст.5 указанного закона в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п.4.2 Договора о долевом участии в строительстве от 12.10.2006г. Заказчик может расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке при задержке первого или очередного платежа на срок более 30 дней. Договор считается расторгнутым по истечении пяти дней после направления письменного уведомления Инвестору. Возврат суммы уплаченной по настоящему Договору осуществляется в течение 5 дней после внесения суммы новым Инвестором Заказчику.

Как следует из представленных истицами квитанций к приходно-кассовым ордерам условия Договора от 12.10.2006г. по внесению денежных средств они выполнили в сроки указанные в Договоре. Согласно извещения, направленного в адрес Акуловой (Бурзиной) Л.Н. ТСЖ «Зодчий» просил в срок до 3.10.2009г. внести денежные средства на достройку дома за * (строительный адрес) в сумме 275000 рублей. Не согласившись с данным решением Акулова Л.Н. обратилась с просьбой к ТСЖ «Зодчий» представить экономическое обоснование увеличения стоимости жилья и сроках завершения строительства дома. Ответа на заявление истицы не поступило. При этом ответчиком не представлено доказательств направления аналогичного извещения в адрес истицы Бурзиной С.С., в связи с достижением ею совершеннолетия.

Протоколом правления ТСЖ «Зодчий» от 19.07.2010г. принято решение о расторжении договора с Инвестором Акуловой Л.Н., в связи с отказом от инвестирования средств на достройку дома и грубейшими нарушениями обязательств по договору от 2006г. По аналогичным основаниям правлением ТСЖ «Зодчий» от 25.12.2010г. принято решение о расторжении договора с Инвестором Бурзиной Л.Н. При этом, в материалы дела не представлено и письменного уведомления Инвесторов Акуловой Л.Н., Бурзиной С.С. о предстоящем собрании правления ТСЖ «Зодчий» расторжении указанного договора, а также сведений о том, что истицам Акуловой Л.Н., Бурзиной С.С. возвращены денежные средства, уплаченные по данному договору.

Суд считает, что представителями ответчика не представлены доказательства, что истцы в одностороннем порядке отказались от исполнения Договора о долевом участии в строительстве. Как следует из материалов дела истицы полностью выполнили условия Договора о долевом участии в строительстве жилого дома, заключенного 12.10.2006г. с ТСЖ «Зодчий». Кроме того, дополнительно вносили денежные средства, передавали стройматериалы, которые ответчиком были приняты, при этом не отказывались и не отказываются финансировать строительство жилого дома, требуя лишь представить смету необходимых расходов с их обоснованием, что суд считает обоснованным.

Как пояснили в судебных заседаниях представители ответчика, они не возражают, чтобы истицы за свой счет произвели остекление одного из балконов квартиры, а также установили сантехническое оборудование, указав, что готовы предоставить спорную квартиру для проведения данных работ.

При этом в п.1.6 Договора о долевом участии в завершении строительства жилого дома от 12.10.2006г. указано, какие работы не входят в стоимость квадратного метра общей площади, а выполняются Инвестором самостоятельно за счет собственных средств и материалов, и обязанность Инвестора помимо Договора за счет собственных средств производить остекление балконов не указана. Доказательств того, что остекление балконов не было предусмотрено проектной документацией строительства дома по * в * представителями ответчика не представлено. Кроме того, как настаивали представители ответчика высота парапета на балконе составляет 60 см., что небезопасно для проживающих лиц. Следовательно, доказательств того, остекление балконов не включается в стоимость квадратного метра жилой площади, предусмотренной условиями Договора, и должно оплачиваться Инвестором помимо оплаты стоимости квадратного метра по договору представителями ответчика также не представлено.

При таком положении суд не может прийти к выводу о том, что договор о долевом участии от 12 октября 2006 года между истицами и ТСЖ «Зодчий» расторгнут в установленном законом порядке и обязательства сторон по данному договору прекращены.

Суд также не может согласиться с мнением представителей ТСЖ «Зодчий» о том, что требования истиц о признании протоколов правления ТСЖ «Зодчий» от 19.07.2010г. и 25.12.2010г. недействительными не подлежат рассмотрению одновременно с исковыми требованиями истиц о признании права собственности на спорную квартиру, а являются самостоятельными требованиями и подлежат рассмотрению в отдельном гражданском судопроизводстве, поскольку считает, что данные обстоятельства взаимосвязаны и разрешение вопроса о правах истиц на спорное жилое помещение не может быть разрешено без оценки правомерности и законности принятых правлением ТСЖ «Зодчий» решений о расторжении в одностороннем порядке Договора о долевом участии в завершении строительства жилого дома.

Вместе с тем, в случае, если ТСЖ «Зодчий» полагает, что истцы имеют обязательства денежного характера перед ТСЖ «Зодчий», в связи с чем заявленные их требования не подлежат удовлетворению, последнее не лишено возможности заявить требования о взыскании с них денежных сумм, затраченных на завершение строительства спорной квартиры, однако, данные доводы ответчика не могут, по мнению суда, являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Ответчик ТСЖ «Зодчий», обосновывая свои возражения с учетом проведения экспертизы об определении сметной, рыночной сметной стоимости объекта недвижимости * года, первоначально указывал, что истицы Акулова Л.Н. и Бурзина С.С. должны доплатить сумму в размере 1167 682 рубля.

Анализируя и проверяя доводы эксперта, суд приходит к следующим выводам.

Как разъяснил в Постановлении Пленум Верховного суда РФ от 19.12.2003 года №23 «О судебном решении», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами /ст. 67, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ/.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Полученное экспертное заключение вызывает у суда сомнения в его объективности и обоснованности, поскольку не на все поставленные вопросы в нем дано заключение, а именно: сколько свободных (непроданных) квартир, их площадь и нумерация на момент проведения экспертизы, достаточно ли продажи свободных квартир для полной достройки дома; сколько собранных средств от дополнительных квадратных метров жилой площади в связи с уменьшением мест общего пользования.

Кроме того, эксперт поставил под сомнение выполнение истицами условий договора, об участии в строительстве жилого дома от 20.04.2000г. заключенного с ООО СКФ «Толстиков и Ко», указав, что денежные средства наличными в кассу застройщика не вносилась, а оплата производилась зачетом, не предусмотренным договором долевого участия. Однако, данные обстоятельства были предметом проверки при вынесении решения суда от 7.08.2006г., которым Акулова (Бурзина) Л.Н. и Бурзина С.С. признаны инвесторами спорной квартиры, в связи с исполнением ими договорных обязательств в части оплаты строительства жилого дома, и внесены о них сведения в список инвесторов.

При изложенных конкретных обстоятельствах спора и полученных судом сведений в их совокупности по делу, суд не может принять представленное заключение эксперта в качестве достоверного доказательства по делу, а изложенные выводы эксперта, в части доплаты, как обоснованные.

Кроме того, по инициативе ответчика в ТСЖ «Зодчий» была проведена аудиторская проверка, в хода которой суду представлен акт сверки финансовых расчетов и материальных зачетов вложенных инвестиций в строительство * в *, согласно которого необходимые дополнительные вложения для истиц составили 1541201 рубль.

В качестве свидетеля в суде была допрошена Д, которая пояснила, что участвовала в проведении бухгалтерской проверки ТСЖ «Зодчий» По ее результатам определена окончательная сумма и стоимость работ, необходимых для достройки дома. В расчеты по Инвесторам Акуловой Л.Н. и Бурзиной С.С. были учтены квадратные метры по договору инвестирования с ООО СКФ «Толстиков и Ко» и имеющиеся по факту. Указала, что в спорной квартире проводилась перепланировка, в связи с чем Акулова Л.Н. должна произвести дополнительную оплату, а также за установку двери и оплату балкона. Однако, в чем заключалась перепланировка и представить ее сметную стоимость на смогла, о том, что оплата установки входной двери фактически истицами произведена, о чем имеется расписка представителя Усталова А.В. она не знала. При этом, не согласилась с расчетами произведенными в экспертизе * года, считая их неверными.

Суд не может согласиться с выводами бухгалтерской проверки проведенной в ТСЖ «Зодчий» и представленными в акте сверки финансовых расчетов и материальных зачетов по спорной квартире, поскольку в данном акте не учтены вложения, которые фактически истицы произвели на строительство дома по договору с ООО СКФ «Толстиков и Ко»; стоимость и установка двери, указанная в акте как задолженность, фактически истицами оплачена; дополнительного соглашения на дополнительные выплаты исходы из расчета 3300 рублей с квадратного метра, с истицами ответчик не заключал; не представлена расшифровка переплана – 77213 рублей, окончательной доплаты – 1541201 рублей.

Кроме того, согласно технического паспорта площадь всех частей спорной квартиры с учетом вспомогательных помещений, составляет 80,3 кв.м. Таким образом, по сравнению с Договором о долевом участии в завершении строительства жилого дома площадь квартиры уменьшена на 2,85 кв.м., при этом акт сверки финансовых расчетов и материальных зачетов вложенных инвестиций в строительство дома, представленный представителями ТСЖ «Зодчий» это обстоятельство не учитывает.

Как следует из показаний истицы Акуловой Л.Н. и представителя Неизвестных Н.К., материалов дела, Акулова Л.Н. действительно ставила перед ТСЖ «Зодчий» вопрос о перепланировке жилого помещения, гарантируя произвести соответствующую оплату, указав, что перепланировка заключалась в совмещении сан.узла, который по проекту квартиры предусматривался раздельный, не ставить соответствующую перегородку и закруглить стену сан.узла с одной стороны; не возводить кладовое помещение. Из показаний истицы следует, что на момент подачи заявления на перепланировку стен подсобного помещения – кладовки в квартире не было установлено, внутренняя стена в сан.узле отсутствовала. Представителями ответчика не представлено доказательств произведенных им работ по сносу кладового помещения, внутренней стены сан.узла, а также затрат на проведение данных работ. При этом истица Акулова Л.Н. не возражала против оплаты перепланировки квартиры при предоставлении доказательств произведенных затрат на снос стен кладовой, внутренней и внешней стен сан.узла (если таковые были снесены), также затрат на повторную установку внешней стены сан.узла, не предусмотренной проектом спорной квартиры.

Ответчик представил суду гарантийные обязательства и расчет по выполнению гарантийных обязательств и актов выполненных работ по формам КС-2, КС-3 на 56 799 762 рублей, необходимый для фактической достройки дома, однако представленные расчеты, объективно ничем не подтверждены.

Истица Акулова Л.Н., ее представитель Неизвестных И.К. указали, что истицы всегда были готовы произвести дополнительные выплаты на завершение строительства жилого дома, при предоставлении ответчиком сметного расчета необходимых затрат, что последним представлено не было. В настоящее время представители ТСЖ «Зодчий» пояснили, что ответчик готов предоставить истицам спорную квартиру для самостоятельного остекления балкона и установки сантехнического оборудования, при этом представители ответчика не смогли указать и прокоментировать окончательную сумму требуемую ответчиком с истиц к доплате с учетом затрат на указанные работы.

При данных обстоятельствах, суд не находит правовых оснований для отказа в удовлетворении исковых требований истцов.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Признать недействительным протокол правления ТСЖ «Зодчий» от 19 июля 2010 года в части расторжения договора, заключенного между ТСЖ «Зодчий» и Акуловой Л.Н. о долевом участии в завершении строительства жилого дома по * в * от 12 октября 2006г. с Акуловой Л.Н..

Признать недействительным протокол правления ТСЖ «Зодчий» от 25 декабря 2010 года о расторжении договора, заключенного между ТСЖ «Зодчий» и Бурзиной С.С. о долевом участии в завершении строительства жилого дома по * в * от * с Бурзиной С.С..

Признать за Акуловой Л.Н. право собственности на 1/2 долю * (строительный *) общей площадью 80,3 кв.м., в том числе жилой 44,8 кв.м., расположенной в жилом * в *.

Признать за Бурзиной С.С. право собственности на 1/2 долю *строительный № *) общей площадью 80,3 кв.м., в том числе жилой 44,8 кв.м., расположенной в жилом * в *.

Взыскать с ТСЖ «Зодчий» в пользу Акуловой Л.Н. оплаченную государственную пошлину в сумме 2961 рубль 13 копеек.

Взыскать с ТСЖ «Зодчий» в пользу Бурзиной С.С. оплаченную государственную пошлину в сумме 2961 рубль 13 копеек.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам *вого суда в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме с подачей жалобы через Ленинский районный суд *.

Судья И.Ю. Волгаева