Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-80/2017 (3а-840/2016;) ~ М-786/2016 от 27.10.2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

6 марта 2017 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Медведевой С.Л.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-80/17 по административному исковому заявлению <данные изъяты> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

<данные изъяты> (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: Московская <данные изъяты>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для строительства многофункционального, административно-торгового и производственно-складского комплекса, с кадастровыми номерами: <данные изъяты>, общей площадью 37 573 кв.м., <данные изъяты>, общей площадью 83 914 кв.м., <данные изъяты>, общей площадью 8 333 кв.м., равной их рыночной стоимости, определенной на дату кадастровой оценки –21 марта 2014 года.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал административный иск, указав, что отчетом оценщика установлена достоверная стоимость объектов недвижимости, а выводы эксперта относительно рыночной стоимости объектов недвижимости нельзя признать достоверными, поскольку экспертом не был в полной мере учтен сложившийся рынок цен и индивидуальные особенности объектов оценки, что повлекло за собой увеличение рыночной стоимости объектов недвижимости. Просил назначить повторную судебную оценочную экспертизу, ссылаясь также на необъективность эксперта Титова С.Б. при проведении судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области полагал, что имеются основания для удовлетворения иска в части, а установленная судебной оценочной экспертизой рыночная стоимость объектов недвижимости соответствует сложившемуся рынку цен на дату определения их кадастровой стоимости. Возражал против назначения повторной судебной оценочной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав объяснения явившихся представителей, объяснения эксперта Титова С.Б., поддержавшего выводы, содержащиеся в экспертном заключении, и пояснившего, что при составлении заключения им были учтены все ценообразующие факторы, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административный истец является собственником указанных выше объектов недвижимости, в отношении которых установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает их рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчет об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленный оценщиком <данные изъяты> и положительное экспертное заключение о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, подготовленное <данные изъяты>

В ходе рассмотрения настоящего административного дела судом был разрешен вопрос о назначении судебной оценочной экспертизы, с выводами которой не согласился представитель административного истца.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка отчету, составленному оценщиком <данные изъяты> и заключению судебной оценочной экспертизы, составленному экспертом Титовым С.Б.

Суд соглашается с выводами эксперта Титова С.Б., о том, что установленная отчетом оценщика <данные изъяты> рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости.

Мотивы несогласия эксперта Титова С.Б. с выводами, содержащимися в отчете оценщика, полно и последовательно изложены в экспертном заключении.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Оценщик, как это следует из выводов эксперта, проводя сравнительный анализ объекта оценки и объектов-аналогов по основным элементам сравнения не учитывает фактор расположения объекта оценки на первой линии трассы А-105 и ошибочно не вводит необходимые в данном случае корректировки к аналогам, расположенным внутриквартально.

Также оценщик, анализируя фактор местоположения, делает вывод о том, что объект оценки и объекты-аналоги имеют идентичные характеристики местоположения. В то же время объект оценки расположен в небольшом населенном пункте (д. Коробово), а объекты аналоги №1 и №4 расположены в более крупном и развитом населенном пункте г. Видное, таким образом, сопоставимость местоположения объектов оценщиком не обоснована, а выводы оценщика об отсутствии необходимости применять соответствующую корректировку ошибочны.

Кроме того, по мнению эксперта, в рамках сравнительного подхода при расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> оценщик использует не величину общей площади участка, а значение, уменьшенное на площадь имеющихся обременений, то есть необоснованно принимает влияние данного фактора (наличие обременений) в размере 100%, что фактически приводит к «занулению» стоимости части участка, входящего в зону ограниченного использования.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место не расхождение в оценке объектов оценки в пределах диапазона цен, а неправильный расчет и недостоверность определения скорректированной стоимости объектов-аналогов оценщиком, которые повлекли установление недостоверной рыночной стоимости объектов недвижимости.

В связи с этим в итоговом выводе эксперта по отчету обоснованно, по мнению суда, указано, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Закону «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Таким образом, установленная отчетом, составленным оценщиком <данные изъяты> рыночная стоимость объектов недвижимости не является достоверной и не может быть принята судом в качестве их новой кадастровой стоимости.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Давая оценку заключению судебной оценочной экспертизы, составленной экспертом Титовым С.Б., суд исходит из следующего.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение № 002/01/2017-ЭЗ содержит подробное описание проведенного исследования. Вводная часть экспертного заключения содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ (л.д. 3-68).

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов при применении сравнительного и доходного подходов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.

Определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости произведено путем математического взвешивания стоимостных показателей, полученных в ходе применения методов, используемых в тех или иных подходах.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: цене предложения, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и вида разрешенного использования земель.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления их кадастровой стоимости.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку заключение является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В судебном заседании эксперт Титов С.Б. поддержал экспертное заключение № 002/01/2017-ЭЗ в полном объеме, определив рыночную стоимость объектов недвижимости как средневзвешенную величину, определенную при применении сравнительного и доходного подходов. Суд соглашается с выводом эксперта, так как для целей определения действительной рыночной стоимости объектов недвижимости применение средневзвешенной величины как производной величины стоимости при применении сравнительного и доходного подходов дает наиболее вероятную, по мнению суда, рыночную стоимость объектов недвижимости.

Возражения представителя административного истца относительно заключения эксперта направлены, по мнению суда, на его переоценку и не содержат в себе указаний на факты, влияющие на правильность выводов экспертного заключения.

На все доводы представителя административного истца экспертом Титовым С.Б. с учетом имеющихся у него знаний и значительного опыта работы в области оценочной деятельности на территории Российской Федерации, даны исчерпывающие ответы, не требующие, по мнению суда, какого-либо дополнительного изучения или осмысления. Объяснения эксперта понятны, логичны и доступны для понимания лицами, не имеющими специальных познаний в области оценочной деятельности. К экспертному заключению приложены копии соответствующих информационных материалов, как того требуют стандарты оценки.

Также эксперт, поддерживая выводы, содержащиеся в заключении, указал, что аналоги подобраны им корректно, отличия по ценообразующим факторам, влияющие на стоимость учтены при помощи корректировок.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертиз, суд также исходит из анализа рынка, приведенного в отчете оценщика и в экспертном заключении.

Так, эксперт пояснил, что в соответствии с п.1.12 Методических указаний о государственной кадастровой оценке условное объединение нескольких объектов недвижимости, учтенных в ГКН допустимо, если условно сформированные объекты оценки имеют самостоятельное экономическое значение при максимизации приносимой ими совокупной экономической выгоды. Собственник, при наличии необходимости продать участки по отдельности может организовать и узаконить подъезд через первый участок к остальным с целью увеличения их ликвидности.

Также эксперт указал, что в качестве объектов-аналогов им были отобраны наиболее сопоставимые объекты, предложенные на рынке, в рамках доступного эксперту объему рыночных данных. В частности, при проведении экспертизы была проанализирована значительная совокупность аналогов по продаже земельных участков согласно назначению и разрешенному использованию. Далее на основе предварительного анализа была подготовлена выборка наиболее близких аналогов, в стоимость которых вносились последовательные поправки для достижения их сопоставимости с объектами оценки.

Кроме того, эксперт отметил, что при производстве экспертизы был тщательно проанализирован рынок предложений по земельным участкам.

В результате указанного анализа эксперт пришел к выводу, что с учетом назначения объектов оценки и объекта-аналога №1, а также учитывая их местоположение, объекты оценки и объект-аналог №1 можно считать сопоставимыми. Нахождение объектов-аналогов №2 и №4 в продаже с 2013 г. не является свидетельством их завышенной цены.

Также эксперт указал, что вопрос о большей инвестиционной привлекательности 8 объектов, нежели одного является спорным, поскольку более мелкие участки могут быть дороже из-за размеров, однако менее привлекательными по другим параметрам (качество подъезда, конфигурация и т.д.).

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд также исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

Иных доказательств тому, что рыночная стоимость объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Давая оценку доводам представителя административного истца о том, что составленное экспертом Титовым С.Б. заключение сходно с заключением, составленным экспертом Бушковым А.Ю. по другому административному делу, где также участвует указанный представитель, суд приходит к выводу, что данные доводы не влияют на объективность суждений, высказанных Титовым С.Б. в экспертном заключении и в судебном заседании.

Применительно к ситуации на которую представитель административного истца обратил внимание суда и указал как основание для назначения повторной судебной оценочной экспертизы следует отметить, что лица, привлекаемые судом к проведению судебной оценочной экспертизой по данной категории административных дел, в частности Титов С.Б., Бушков А.Ю. являются не государственными экспертами, а профессиональными оценщиками, профессиональная (трудовая) деятельность которых регулируется, в том числе Законом «Об оценочной деятельности». Выполнение же судебных экспертиз на основании определения суда является иным видом их деятельности и регулируется Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

При таких обстоятельствах использование размещенных в свободном доступе сходных или единых информационных баз для целей, в том числе подбора объектов-аналогов в случае составления экспертного заключения, не может, по мнению суда, свидетельствовать о зависимости суждений одного эксперта перед другим.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с ч.1 ст. 175 КАС РФ суд разрешает спор по существу.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что экспертным заключением № 002/01/2017-ЭЗ установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного указанным выше экспертным заключением.

Поскольку абзацем пятым ст. 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 29 декабря 2015 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объектов недвижимости.

руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

РЕШИЛ:

административное исковое заявление <данные изъяты> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 29 декабря 2015 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости расположенных по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для строительства многофункционального, административно-торгового и производственно-складского комплекса, с кадастровыми номерами:

<данные изъяты>, общей площадью 37 573 кв.м., в размере 147887 328 (сто сорок семь миллионов восемьсот восемьдесят семь тысяч триста двадцать восемь) рублей;

<данные изъяты>, общей площадью 83 914 кв.м., в размере 273643554 (двести семьдесят три миллиона шестьсот сорок три тысячи пятьсот пятьдесят четыре) рубля;

<данные изъяты>, общей площадью 8 333 кв.м., в размере 32515366 (тридцать два миллиона пятьсот пятнадцать тысяч триста шестьдесят шесть) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости земельных участков.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунова

Мотивированное решение составлено 10 марта 2017 года.