Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-256/2017 ~ М-42/2017 от 10.01.2017

Дело № 2-256/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17.05.2017 Кировский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего     Желтковской Я.В.

при секретаре         Васильевой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске с участием представителя истца Печниковой В.А. – Меерченко Д.И., представителя ответчика, истца Муравьева А.Г. – Неизвестных Е.Г., представителя третьего лица, ответчика ООО «Энергосберегающие технологии» Данилова А.В. гражданское дело № 2-256/2017 по иску Печниковой В.А. к Муравьеву А.Г. о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества, взыскании уплаченной по договору суммы, штрафа, по иску Муравьева А.Г. к обществу с ограниченной ответственностью «Энергосберегающие технологии» о расторжении договоров участия в долевом строительстве, взыскании убытков,

у с т а н о в и л:

Печникова В.А. обратилась в суд с иском к Муравьеву А.Г. (третье лицо ООО «Энергосберегающие технологии») о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества, взыскании уплаченной по договорам суммы, штрафа. В обоснование требований указала, что 16.11.2016 с ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества /________/, предметом которого являлось нежилое помещение, кадастровый /________/, общей площадью /________/ кв.м, этаж цокольный, расположенное по адресу: /________/, г.Томск, /________/, пом./________/, а также договор купли-продажи недвижимого имущества /________/, предметом которого являлось нежилое помещение, кадастровый /________/, общей площадью /________/ кв.м, этаж цокольный, расположенное по адресу: /________/, г.Томск, /________/, пом. /________/. 16.11.2016 данные помещения переданы по передаточным актам, в установленном порядке зарегистрировано право собственности. Нежилые помещения, указанные в договорах купли-продажи, находятся в жилых домах, возведенных ООО «Энергосберегающие технологии» по проекту «Два /________/ жилых здания со встроенными помещениями общественно-административного назначения и отдельно стоящей /________/ автостоянкой полуподземного типа по /________/ в г.Томске», сданных в эксплуатацию /________/. Договоры купли-продажи предусматривали использование указанных помещений в качестве офисных.

В ходе осуществления подготовительных мероприятий по отделке нежилых помещений выявлено, что данные объекты имеют существенные, неустранимые недостатки: вдоль пола, стен, потолка установлены многочисленные инженерные сети (трубы канализации, водоснабжения, внутреннего водостока), предназначенные для обслуживания квартир данного дома, располагающихся над нежилыми помещениями. Указанное расположение труб уменьшает площадь помещений, высота между полом и потолком ниже нормативной, что противоречит требованиям п. 4.5 СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения актуализированная редакция СНиП 31-06-2009», п.8.2.9 СП 30.13330.2012 «СНиП 2.04.01-85*. Внутренний водопровод и канализация зданий». В помещениях на указанных транзитных трубах имеются многочисленные краны и ревизии (запорная арматура), которые согласно п. 7.1.5. СП 30.13330.2012 «СНиП 2.04.01-85*. Внутренний водопровод и канализация зданий» должны устанавливаться в помещениях с постоянным доступом, к которым офисные помещения не относятся.

В помещении с кадастровым номером /________/ расположены трубы внутреннего водостока и канализации над «черновым» полом, что является препятствием на путях возможной эвакуации при чрезвычайных ситуациях; помещение с кадастровым номером /________/ находится ниже планировочной отметки земли, т.е. располагается не в цокольном, а в подвальном этаже.

Полагает, что переданные ей ответчиком нежилые помещения содержат многочисленные существенные и неустранимые недостатки, что является препятствием к использованию данных помещений по назначению. В адрес ответчика направлялась претензия с требованием о расторжении договора, возврата уплаченных по договорам денежных средств, в удовлетворении претензии ответчиком необоснованно отказано.

Со ссылками на положения ст. 469, 475, 557 ГК РФ просила расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества /________/ от 16.11.2016, объектом которого явилось нежилое помещение, кадастровый /________/, общей площадью /________/ кв.м, этаж цокольный, находящееся по адресу: /________/, г.Томск, /________/, пом. /________/); взыскать уплаченную по договору сумму в размере /________/ руб., штраф в размере /________/ руб.; расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества /________/ от 16.11.2016, объектом которого явилось нежилое помещение, кадастровый /________/, общей площадью /________/ кв.м, этаж цокольный, расположенное по адресу: /________/, г.Томск, /________/, пом. /________/); взыскать уплаченную по договору сумму /________/ руб., штраф в размере /________/ руб.

Муравьев А.Г. обратился в суд с иском к ООО «Энергосберегающие технологии» о расторжении договоров участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств. В обоснование требований указал, что ООО «Энергосберегающие технологии» являлось застройщиком двух /________/ жилых зданий со встроенными помещениями общественно-административного назначения и отдельно стоящей /________/ автостоянки полуподземного типа по адресу: г.Томск, /________/ в г.Томске. 24.02.2014 между ООО «Энергосберегающие технологии» и ООО «/________/» заключен договор участия в долевом строительстве, объектом участия в долевом строительстве являлось нежилое помещение /________/, в цокольном этаже в осях /________/; /________/, общей площадью /________/ кв.м, расположенное в /________/ жилом здании /________/ (номер строительный). /________/ договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Томской области /________/. 19.11.2015 ООО «Энергосберегающие технологии» и ООО «/________/» подписано дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве от 24.02.2014.

09.09.2016 между истцом и ООО «/________/» заключен договор уступки права (требования) /________/. 20.09.2016 нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже, в жилом доме по адресу: /________/, г.Томск, /________/, пом. /________/ принято истцом по акту приема-передачи. 24.02.2014 между ООО «Энергосберегающие технологии» и ООО «/________/» заключен договор участия в долевом строительстве, объектом участия являлось нежилое помещение /________/, в цокольном этаже в осях /________/; /________/, общей площадью /________/ кв.м, /________/ договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по ТО /________/. 19.11.2015 ООО «Энергосберегающие технологии» и ООО «/________/» подписано дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве от 24.02.2014.

09.09.2016 между ним (истцом Муравьевым А.Г.) и ООО «/________/» заключен договор уступки права (требования) /________/. 20.09.2016 по акту приема-передачи нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже, в жилом доме по адресу: г.Томск, /________/, пом. /________/ принято истцом. 16.11.2016 с Печниковой В.А. заключены договоры купли-продажи указанных нежилых помещений. Впоследствии Печниковой В.А. выявлено, что помещения имеют существенные, неустранимые недостатки. Полагал, что возведенные ООО «Энергосберегающие технологии» нежилые помещения не соответствуют установленным требованиям, не могут использоваться как офисные помещения из-за многочисленных и неустранимых недостатков.

Просил расторгнуть договор участия в долевом строительстве от 24.02.2014, объектом участия в котором является нежилое помещение /________/, в цокольном этаже в осях /________/; /________/ общей площадью /________/ кв.м, расположенное в /________/ жилом здании /________/ (номер строительный), зарегистрированный в Управлении Росреестра по Томской области /________/ /________/; расторгнуть договор участия в долевом строительстве от 24.02.2014, объектом участия в котором является нежилое помещение /________/ в цокольном этаже в осях /________/; /________/ общей площадью /________/ кв.м, расположенное в /________/ жилом здании /________/ (номер строительный), зарегистрированный в Управлении Росреестра по Томской области /________/ /________/; взыскать с ООО «Энергосберегающие технологии» (ОГРН /________/) в пользу Муравьева А.Г. убытки в размере /________/ руб.

Определением Кировского районного суда г.Томска от 25.01.2017 гражданское дело по иску Муравьева А.Г. к ООО «Энергосберегающие технологии» объединено с гражданским делом по иску Печниковой В.А. к Муравьева А.Г.

В судебное заседание истец Печникова В.А., ответчик (истец) Муравьев А.Г. не явились, представили заявление о рассмотрении спора без их участия, на основании ч. 5 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие данных лиц.

Представитель истца Печниковой В.А. Меерченко Д.И. исковые требования поддержал, просил учесть, что выявленные в ходе проведения подготовительных ремонтных работ недостатки в спорных нежилых помещениях являются существенными и неустранимыми, наличие которых установить при составлении акта приема-передачи не представлялось возможным ввиду отсутствия у истца специальных познаний в указанной области.

Представитель ответчика (истца) Муравьева А.Г. Неизвестных Е.Г. исковые требования Печниковой В.А. не признал, исковые требования Муравьева А.Г. к ООО «Энергосберегающие технологии» поддержал, пояснил, что Муравьев А.Г. действий, направленных на внесение каких-либо изменений в спорные нежилые помещения, конструкцию инженерных коммуникаций не предпринимал, данные помещения переданы Печниковой В.А. в том состоянии, в котором они получены от застройщика.

Представитель третьего лица, ответчика ООО «Энергосберегающие технологии» Данилов А.В. исковые требования не признал, считал, что наличие в помещениях общедомовых сетей отопления, водопровода и канализации не нарушает положений ст. 36 ЖК РФ, строительные нормы и правила. Объекты, приобретенные истцом, соответствуют проектной документации, разработанной ООО «Простор», прошедшей экспертизу; жилые дома по /________/, /________/ в г.Томске, в которых расположены помещения истца, введены в эксплуатацию в установленном законом порядке. Нежилые помещения, принадлежащие истцу, не относятся к общему имуществу многоквартирных домов, не предназначены для обслуживания иных помещений в домах, не отнесены к техническим подвалам и принадлежат отдельному собственнику, который вправе их использовать по собственному усмотрению. Просил учесть, что покупателем до подписания договоров купли-продажи производился осмотр приобретаемых помещений, при подписании передаточного акта он подтвердил свое волеизъявление на заключение договоров. Считал, что наличие существенных недостатков, факт причинения Муравьеву А.Г. убытков не установлен.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Томской области в судебное заседание не явился, возражений против удовлетворения исковых требований не представил, на основании ч.3 ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено без его участия.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в установленные сроки в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 314 ГК РФ).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст.420 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что 24.02.2014 между ООО «Энергосберегающие технологии» (застройщиком) и ООО «/________/» (участником долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве, предметом которого являлся порядок и условия участия сторон в долевом строительстве двух /________/ жилых зданий со встроенными помещениями общественно-административного назначения и отдельно стоящей /________/ автостоянкой полуподземного типа по /________/ в г.Томске (п. 1.1. договора).

Из п. 1.3. договора участия в долевом строительстве от 24.02.2014 следует, что объектом долевого строительства, подлежащим передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, является нежилое помещение /________/, находящееся в цокольном этаже в осях /________/; /________/, общей площадью /________/ кв.м, расположенное в /________/ жилом здании /________/ (номер строительный), а также доля в праве собственности на общее имущество жилого дома.

Дополнительным соглашением к договору участия в долевом строительстве от 24.02.2014 от 19.11.2015, заключенным между ООО «Энергосберегающие технологии» и ООО «/________/», которым изменен п. 1.3 договора, предусмотрено, что объектом долевого строительства, подлежащим передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод жилых зданий в эксплуатацию является нежилое помещение /________/ (номер строительный), находящееся в цокольном этаже в осях /________/; /________/, проектной общей площадью /________/ кв.м, в /________/ жилом здании /________/ (номер строительный), а также доля в праве собственности на общее имущество жилого здания.

24.02.2014 между ООО «Энергосберегающие технологии» (застройщиком) и ООО «/________/» (участником долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве, предметом которого являлся порядок и условия участия сторон в долевом строительстве двух /________/ жилых зданий со встроенными помещениями общественно-административного назначения и отдельно стоящей /________/ автостоянкой полуподземного типа по /________/ в г.Томске (п. 1.1. договора).

Объектом долевого строительства, подлежащим передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию является нежилое помещение /________/, находящееся в цокольном этаже в осях /________/; /________/, общей площадью /________/ кв.м, расположенное в /________/ жилом здании /________/ (номер строительный), а также доля в праве собственности на общее имущество жилого дома (п.1.3 договора). Дополнительным соглашением к договору участия в долевом строительстве от 24.02.2014 от 19.11.2015 сторонами изменена площадь указанного помещения - /________/ кв.м.

09.09.2016 между ООО «/________/» (первоначальным кредитором) и Муравьевым А.Г. (новым кредитором) в соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ заключен договор уступки права (требования) /________/, по условиям которого ООО «/________/» уступило, а Муравьев А.Г. принял и обязался оплатить имущественное право (требование) от ООО «Энергосберегающие технологии» передачи в собственность после ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по /________/ в г.Томске объекта долевого строительства – нежилого помещения /________/ (номер строительный), находящегося в цокольном этаже в осях /________/; /________/, проектной общей площадью /________/ кв.м, в /________/ жилом здании /________/ (номер строительный), долю в праве собственности на общее имущество жилого здания (п.1.1. договора). Уступаемое по настоящему договору имущественное право принадлежало первоначальному кредитору на основании договора участия в долевом строительстве от 24.02.2014 (о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись /________/ от /________/), дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве от 24.02.2014 (зарегистрировано в Управлении Росреестра по Томской области /________/ за /________/) от /________/, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись /________/ от /________/ (п. 1.2. договора).

По соглашению сторон стоимость уступаемого по настоящему договору требования установлена в размере /________/ рублей, уплачиваемых новым кредитором первоначальному в порядке, регламентированным п. 2.1.2 настоящего договора. Уступка требования считается состоявшейся, а требование перешедшим к новому кредитору с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области.

По акту приема-передачи от 20.09.2016 ООО «Энергосберегающие технологии» передало, а Муравьев А.Г. принял нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже, в жилом доме по адресу: /________/, г.Томск, /________/, пом. ц /________/ (соответствует обозначенному в договоре участия в долевом строительстве нежилому помещению /________/ (номер строительный) в осях /________/; /________/ в /________/ жилом здании /________/ (номер строительный) по адресу: г.Томск, /________/ (адрес строительный). По данным технической инвентаризации общая площадь нежилого помещения составила /________/ кв.м (п. 2 акта приема-передачи).

09.09.2016 между ООО «/________/» (первоначальным кредитором) и Муравьевым А.Г. (новым кредитором) заключен договор уступки права (требования) /________/ /________/, в соответствии с условиями которого ООО «/________/» уступил, а Муравьев А.Г. принял и обязался оплатить имущественное право (требование) от ООО «Энергосберегающие технологии» передачи в собственность после ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по /________/ в г.Томске объекта долевого строительства – нежилого помещения /________/ (номер строительный), находящегося в цокольном этаже в осях /________/; /________/, проектной общей площадью /________/ кв.м, в /________/ жилом здании /________/ (номер строительный), долю в праве собственности на общее имущество жилого здания (п.1.1. договора). Согласно п.п. 1.4, 2.1.2 договора уступки права (требования) /________/ от 09.09.2016 стоимость уступаемого по настоящему договору требования составила 6 /________/ рублей.

В соответствии с передаточным актом от 20.09.2016 ООО «Энергосберегающие технологии» передало, а Муравьев А.Г. принял нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже, в жилом доме по адресу: /________/, г.Томск, /________/, пом. /________/ (соответствует обозначенному в договоре участия в долевом строительстве нежилому помещению /________/ (номер строительный) в осях /________/; /________/ в /________/ жилом здании /________/ (номер строительный) по адресу: г.Томск, /________/ (адрес строительный). По данным технической инвентаризации общая площадь нежилого помещения составила /________/ кв.м (п. 2 акта приема-передачи).

Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Судом установлено, что 16.11.2016 между Муравьевым А.Г. ( продавцом) и Печниковой В.А. (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №1, согласно п. 1 которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора нежилое помещение, кадастровый /________/, общей площадью /________/ кв.м, этаж цокольный, находящееся по адресу: /________/, г.Томск, /________/, пом./________/, а также договор купли-продажи недвижимого имущества /________/, в соответствии с п.1 которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить нежилое помещение, кадастровый /________/, общей площадью /________/ кв.м, этаж цокольный, находящееся по адресу: /________/, г.Томск, /________/, пом. /________/. Пункт 1 договора купли-продажи недвижимого имущества /________/ и /________/ предусматривал возможность его использования в соответствии с проектом в качестве офиса согласно требованиям, предъявляемым к офисным помещениям.

Стоимость помещения регламентирована п.3 договора купли-продажи недвижимого имущества /________/ от 16.11.2016, составила /________/ руб.

Цена договора купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 16.11.2016 установлена в размере /________/ руб. (п. 3 договора купли-продажи недвижимого имущества № 1).

В соответствии с п. 1 ст. 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным ст. 469 ГК РФ, в момент передачи покупателю.

В силу положений п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

При разрешении споров следует также учитывать, что порядок проверки качества товаров может быть предусмотрен обязательными требованиями государственных стандартов (п. 1 ст. 474 ГК РФ). В этих случаях проверка качества товаров, осуществляемая покупателем, должна соответствовать таким требованиям.

По смыслу положений гражданского законодательства возможность отказа покупателя от исполнения договора купли-продажи и возврата уплаченной за товар денежной суммы обусловлена выявлением существенных нарушений требований к качеству товара. Данные нарушения в целом представляют собой недостатки, которые носят либо неустранимый характер, либо устранимый, но требуют несоразмерных расходов и временных затрат, либо достаточно устойчивый характер, возникая вновь и появляясь после устранения.

Из заключения строительно-технической экспертизы, выполненной ФБУ Томская ЛСЭ Минюста России от 10.04.2017, следует, что нежилые помещения, кадастровый /________/, общей площадью /________/ кв.м, этаж цокольный, по адресу: г.Томск, /________/, пом./________/, не соответствуют требованиям строительных норм и правил, применяемых к офисным помещениям, а именно СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», п. 4.5* СП 118.1330.2012 «Общественные здания сооружения», п. 4.3 СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания» (высота помещений до проходящих по потолку магистралей, составляет 2,6…2,5; 2,48…2,18м, что местами меньше допустимой высоты 2,5 м). Помещения /________/ находятся в черновой отделке, и при выполнении ремонтных работ высота нежилых помещений изменится в сторону уменьшения на толщину отделочных слоев. Указанные помещения не соответствуют п. 7.1.5, п. 8.2.9СП 30.13330.2012 «Внутренний водопровод и канализация» (расположение в офисах магистралей водопровода и канализации для обслуживания жилого дома), не соответствуют п. 8.1.2 СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» (отсутствие поручней при спуске в осях В-Ж по оси 11). Данные помещения имеют один эвакуационный выход. На момент осмотра исследуемые помещения не используются по назначению, в помещениях отсутствуют перегородки, выгораживающие офисы, определить максимальное количество человек одновременно находящихся в помещениях не представляется возможным.

Нежилые помещения, общей площадью /________/ кв.м, кадастровый /________/, этаж цокольный, расположенные по адресу: г.Томск, /________/, пом. /________/, не соответствуют требованиям строительных норм и правил, применяемых к офисным помещениям, в том числе СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», п. 4.5* СП 118.1330.2012 «Общественные здания сооружения», п. 4.3 СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания» (высота помещений до проходящих по потолку магистралей составляет 2,55; 2,49…2,27 м, что местами меньше допустимой высоты 2,5 м). Помещения /________/ находятся в черновой отделке, и при выполнении чистовой отделки высота нежилых помещений изменится в сторону уменьшения на толщину отделочных слоев. Помещения не соответствуют п.7.1.5, п. 8.2.9 СП 30.13330.2012 «Внутренний водопровод и канализация» (расположение в офисах магистралей водопровода и канализации для обслуживания жилого дома), не соответствуют п. 8.1.2 СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» (отсутствие поручней при спуске в осях В-Ж по оси 11). Указанные помещения имеют один эвакуационный выход. На момент осмотра нежилые помещения не используются по назначению, в помещениях отсутствуют перегородки, выгораживающие офисы, определить максимальное количество человек одновременно находящихся в помещениях не представляется возможным.

В нежилом помещении /________/ (строительный номер), кадастровый /________/, пом. /________/, по адресу: г.Томск, /________/ установлены следующие недостатки (дефекты): высота нежилого помещения /________/ (строительный номер) в чистоте, то есть до магистральных трубопроводов, составляет 2,55, 2,49…2,27м, что местами меньше допустимых размеров (2,5м) для административно-офисных помещений (п. 4.5* СП 118.13330.2012, п.4.3 СП 44.13330.2011). Помещения /________/ находятся в черновой отделке, следовательно, при выполнении чистовой отделки высота нежилых помещений изменится в сторону уменьшения на толщину отделочных слоев. Данный дефект является значительным и не устранимым. В нежилом помещении /________/ (строительный номер) транзитом проходят сборный магистральный чугунный трубопровод хозяйственно-бытовой канализации для обслуживания жилого дома с прочисткой и ревизиями, который проходит открыто над полом и частично под потолком, магистральные трубопроводы водоснабжения с подключенными к ним стояками, оборудованными запорной арматурой и спускными кранами для слива воды, для обслуживания жилого здания, что не соответствует п. 7.1.5, п. 8.2.9 СП 30.13330.2012 «Внутренний водопровод и канализация». Данный дефект является значительным и не устранимым.

В нежилом помещении /________/ (строительный номер), кадастровый /________/, пом. /________/, по адресу: г.Томск, /________/, установлены следующие недостатки (дефекты): высота нежилого помещения /________/ (строительный номер) в чистоте, то есть до магистральных трубопроводов составляет 2,6…2,5; 2,48…2,18 м, что местами меньше допустимых размеров (2,5м) для административно-офисных помещений (п. 4.5* СП 118.13330.2012, п.4.3 СП 44.13330.2011). Помещения /________/ находятся в черновой отделке, при выполнении чистовой отделки высота нежилых помещений изменится в сторону уменьшения на толщину отделочных слоев. Данный дефект является значительным и не устранимым. В нежилом помещении /________/ (строительный номер) транзитом проходят сборный магистральный чугунный трубопровод хозяйственно-бытовой канализации для обслуживания жилого дома с прочисткой и ревизиями, который расположен открыто над полом и частично под потолком, магистральные трубопроводы водоснабжения с подключенными к ним стояками, оборудованными запорной арматурой и спускными кранами для слива воды, для обслуживания жилого здания, что не соответствует п. 7.1.5, п. 8.2.9 СП 30.13330.2012 «Внутренний водопровод и канализация». Данный дефект является значительным и не устранимым.

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что высота спорных помещений составляет менее 2,5 метров, с учетом нахождения инженерных сетей, в том числе, канализации, предназначенных для обслуживания иных жилых помещений данного жилого дома, что является значительным и неустранимым дефектом. Доводы представителя ООО «Энергосберегающие технологии» о несогласии с выводами, изложенными в заключении строительно-технической экспертизы, подлежат отклонению, т.к. доказательств в их опровержение согласно ст.56 ГПК РФ не представлено, как не подтверждены возражения о возможности переустройства инженерных систем в части исследуемых нежилых помещений, что исключало бы неустранимость установленных дефектов, на что указано в письменном отзыве.

Суд учитывает, что заключение строительно-технической экспертизы, выполненной ФБУ Томская ЛСЭ Минюста России от 10.04.2017, составлено и подписано специалистом в области строительства, имеющим длительный стаж работы по специальности и стаж экспертной работы, которые не вызывают сомнения в своей компетенции, в установленной законом процедуре на основании специальных познаний, выполнено в соответствии с законодательством об экспертной деятельности, содержит необходимые сведения доказательственного значения; экспертом даны последовательные и непротиворечивые, полные, обоснованные ответы на поставленные перед ними вопросы; при таких данных, обоснованность и достоверность сделанных в заключении выводов экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, сомнений не вызывает. Кроме того, выводы, изложенные в заключении, согласуются с показаниями допрошенного в судебном заседании эксперта ФИО7, подтвердившей, изложенные в заключении обстоятельства.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст. 450 ГК РФ).

В силу положений п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы

Оценив в совокупности представленные по делу доказательства по правилам ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, выводы судебной экспертизы ФБУ Томская ЛСЭ Минюста России, суд полагает, что заявленные истцом Печниковой В.А. требования к Муравьеву А.Г. о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества № 1 и № 2 от 16.11.2016 подлежат удовлетворению.

Кроме того, подлежит удовлетворению требование Печниковой В.А. о возврате уплаченных по договору сумм в размере /________/ руб. и /________/ руб., факт внесения данных сумм ответчику Муравьеву А.Г. подтверждается распиской Муравьева А.Г. (л. д. 129 т.1), а также требование о взыскании с ответчика Муравьева А.Г. штрафа в размере /________/ /________/ руб. и /________/ руб., в силу приведенных норм права, п. 10 договоров купли-продажи недвижимого имущества № 2 и № 1 от 16.11.2016, согласно которым в случае, невозможности использования покупателем продаваемого помещения, продавец должен возвратить покупателю уплаченную по настоящему договору оплату и выплатить штраф в размере 20% от цены договора.

Разрешая требования Муравьева А.Г. к ООО «Энергосберегающие технологии», суд исходит из следующего.

Частью 1 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч.2 ст. 7 указанного Федерального закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно части 3 той же статьи в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства (пункт 3 части 1 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Системное толкование приведенных положений закона, позволяет прийти к выводу о том, что установленные ими гарантии качества относятся к основным характеристикам объекта строительства, определяющим возможность его использования по назначению.

Как следует из п. 4.1 договоров участия в долевом строительстве от 24.02.2014, застройщик обязался передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям настоящего договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям.

Статья 15 ГК РФ устанавливает, что лицо, право которого нарушено, вправе требовать полного возмещения убытков, если законом не предусмотрено иное. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также недополученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Убытки представляют собой негативные имущественные последствия, возникающие у лица вследствие нарушения его неимущественного или имущественного права. Реализация такого способа защиты, как возмещение убытков, возможна лишь при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности: совершение причинителем вреда незаконных действий (бездействия); наличие у субъектов гражданского оборота убытков с указанием их размера; наличие причинной связи между неправомерным поведением и возникшими убытками; наличие вины лица, допустившего правонарушение.

Согласно разъяснениям, данным в п. 12,13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности, с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Согласно ст. 10 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Поскольку приобретенные Муравьевым А.Г. нежилые помещения созданы застройщиком с существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства, в результате удовлетворения исковых требований Печниковой В.А. у Муравьева А.Г. возникли расходы, которые он должен понести для восстановления нарушенного права, в связи с чем требование истца Муравьева А.Г. о расторжении договоров участия в долевом строительстве от 24.02.2014, объектом участия которых явились нежилое помещение /________/ в цокольном этаже в осях /________/; /________/, общей площадью /________/ кв.м, /________/ в цокольном этаже в осях /________/ /________/, общей площадью /________/ кв.м, подлежат удовлетворению.

Убытки истца Муравьева А.Г. составляют /________/ руб. (денежные суммы, подлежащие взысканию с Муравьева А.Г. в пользу Печниковой В.А. в результате расторжения договоров купли-продажи нежилых помещений: /________/ руб. + /________/ руб.+ /________/ руб. + /________/ руб.), которые Муравьев А.Г. должен будет произвести для восстановления нарушенного права.

В силу ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку требования Печниковой В.А., заявленные к ответчику Муравьеву А.Г., подлежат удовлетворению, с Муравьева А.Г. в пользу Печниковой В.А. подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере /________/ руб., что подтверждается квитанцией ПАО «/________/ от 29.12.2016 на указанную сумму. При этом с ООО «Энергосберегающие технологии» в пользу Муравьева А.Г.подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере /________/ руб., несение которых подтверждается квитанцией от 24.01.2017.

В соответствии с сообщением ФБУ Томская ЛСЭ Минюста России от 10.04.2017 /________/ стоимость за производство строительно-технической экспертизы составила /________/., что следует из калькуляции к судебной экспертизе счетом /________/ от 10.04.2017, акта /________/ от 10.04.2017 об оказании услуг, счет-фактуры /________/ от 10.04.2017.

Определением от 09.02.2017 при назначении строительно-технической экспертизы, расходы по ее оплате возлагались на ответчика ООО «Энергосберегающие технологии», которому не позднее 13.02.2017 следовало внести денежную сумму в размере /________/ руб., подлежащую предварительно выплате экспертам, на счет временного распоряжения средств Управления Судебного департамента в Томской области.

Внесение денежных средств в размере /________/ руб. на счет УСД по Томской области, что подтверждается платежным поручением /________/ от /________/. Таким образом, недостающая сумма расходов за производство экспертизы подлежит взысканию с ООО «Энергосберегающие технологии» в пользу ФБУ Томская ЛСЭ Минюста России в размере /________/. Управлению Судебного департамента в Томской области необходимо перечислить поступившие на расчетный счет денежные средства в размере /________/ руб. на счет ФБУ Томская ЛСЭ Минюста России.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Печниковой В.А. к Муравьеву А.Г. о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества, взыскании уплаченных по договорам сумм, штрафа, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 16.11.2016, заключенный между Муравьевым А.Г. и Печниковой В.А. , нежилого помещения, кадастровый номер /________/, общей площадью /________/ кв.м, этаж цокольный, расположенное по адресу: /________/, пом. /________/.

Взыскать с Муравьева А.Г. в пользу Печниковой В.А. уплаченную по договору купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 16.11.2016 сумму в размере /________/ руб., штраф в размере /________/ руб.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества № 2 от 16.11.2016, заключенный между Муравьевым А.Г. и Печниковой В.А. , нежилого помещения, кадастровый /________/, общей площадью /________/ кв.м, этаж цокольный, расположенное по адресу: /________/, г.Томск, /________/, пом. /________/.

Взыскать с Муравьева А.Г. в пользу Печниковой В.А. уплаченную по договору купли-продажи недвижимого имущества /________/ от 16.11.2016 сумму в размере /________/ руб., штраф в размере /________/ руб.

Исковые требования Муравьева А.Г. к обществу с ограниченной ответственностью «Энергосберегающие технологии» о расторжении договоров участия в долевом строительстве, взыскании убытков удовлетворить.

Расторгнуть договор участия в долевом строительстве от 24.02.2014, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью «"Энергосберегающие технологии"», в отношении объекта долевого строительства - нежилого помещения /________/, находящегося в цокольном этаже в осях /________/ /________/, общей площадью /________/ кв.м, расположенного в /________/этажном жилом здании /________/ (номер строительный).

Расторгнуть договор участия в долевом строительстве от 24.02.2014, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью «"Энергосберегающие технологии"», в отношении объекта долевого строительства - нежилого помещения /________/, находящегося в цокольном этаже в осях /________/; /________/ общей площадью /________/ кв.м, расположенного в /________/-этажном жилом здании /________/ (номер строительный).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Энергосберегающие технологии» в пользу Муравьева А.Г. убытки в размере /________/ рублей.

Взыскать с Муравьева А.Г. в пользу Печниковой В.А. расходы по уплате государственной пошлины в размере /________/ руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Энергосберегающие технологии» в пользу Муравьева А.Г. расходы по уплате государственной пошлины в размере /________/ руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Энергосберегающие технологии» в пользу федерального бюджетного учреждения «Томская лаборатория судебной экспертизы» расходы за производство строительно-технической экспертизы в размере /________/ руб.

Управлению Судебного департамента в Томской области, /________/, перечислить со счета /________/ денежные средства в размере /________/ рублей, внесенные плательщиком ООО «/________/» за ООО «Энергосберегающие технологии» в качестве расходов за оплату экспертизы по определению Кировского районного суда г.Томска от 09.02.2017 по делу /________/ на счет Федерального бюджетного учреждения Томская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции России (ФБУ Томская ЛСЭ Минюста России л/с /________/), расположенного по адресу: г.Томск, /________/, /________/, расчетный счет р/сч /________/ отделение /________/

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Томский областной суд через Кировский районный суд г.Томска в течение 1 месяца со дня со дня принятия в окончательной форме.

Судья /________/

/________/

/________/

/________/