Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2827/2019 ~ М-2094/2019 от 22.04.2019

УИД 36RS0004-01-2019-002510-41

Дело № 2-2827\19

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    26 августа 2019 года Ленинский районный суд г. Воронежа в составе:

    председательствующего судьи Лисицкой Н.В.,

            при секретаре Башкатовой К.Д.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Цылиакус Максима Евгеньевича к ООО «КвадраСтрой» о защите прав потребителей,

    установил:

Истец обратился в суд с иском к ООО «КвадраСтрой» о взыскании денежных средств, уплаченных по договору о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, убытков. В обоснование заявленных требований, указал, что 11.01.2018 года между истцом и ООО «КвадраСтрой» (Застройщик) был заключен Договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного дома по условиям которого (п. 1.1, 1.1.2, 1.1.3, 2.1 договора) ответчик взял на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом на земельном участке общей площадью 16707 кв.м. по адресу <адрес> и передать участнику долевого строительства (истцу) однокомнатную квартиру общей инвестиционной площадью 46, 5 кв.м. и ориентировочной общей площадью жилого помещения 44,5 кв.м. Стоимость объекта составила 2305000 руб. (п. 4.1 договора). Стоимость 1 кв.м. площади (п. 4.1 договора) определена в сумме 49569,89 руб. Акт приема-передачи квартиры не подписан. Ответчиком на кадастровый учет была поставлена квартира площадью 45,5 кв.м. Однако, по результатам технической инвентаризации АО «Ростехинвентаризация» фактическая площадь квартиры составила 43, 2 кв.м. (без учета балконов и лоджий), т.е. меньше проектной площади.

Пунктом 4.4 договора предусмотрена возможность изменения цены. Стороны согласовали, что цена договора, указанная в п. 4.1 является твердой и изменению подлежит только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома и уточнения фактической площади объекта долевого строительства в результате проведения технической инвентаризации объекта в соответствии с п. 2.3 договора. Согласно п. 2.3 договора в случае уменьшения общей площади помещения объекта долевого строительства согласно данным полученным в результате проведения технической инвентаризации объекта и указанной в кадастровом паспорте квартиры по сравнению с общей площадью жилого помещения, указанной в п. 1.1.3 договора, застройщик обязуется уплатить участнику долевого строительства разницу, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 4.1 договора. Взаиморасчеты проводятся в течение 14 рабочих дней с момента направления или вручения застройщиком участнику долевого строительства соответствующего уведомления. 28.02.2019г. истец направил ответчику претензию с требованием возвратить излишне оплаченную стоимость квартиры. Ответ на претензию не получен. Просит соразмерно уменьшить цену договора, взыскать с ответчика 64 439 рублей 70 копеек, неустойку 64 439 рублей 70 копеек, убытки за услуги технической инвентаризации 4 000 рублей, компенсацию морального вреда 20 000 рублей, штраф за нарушение прав потребителя.

Впоследствии истец уточнил требования в порядке ст.39 ГПК РФ в части взыскания суммы неосновательного обогащения и просил взыскать денежные средства в счет уменьшения покупной цены в размере 59 482 рубля 80 копеек, неустойку 59 482,80 руб.

Истец и представитель истца Зрелова Е.С. требования поддержали.

Представитель ответчика по доверенности Николаева Ю.А. возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск.

Суд, выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Правоотношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Судом установлено, что 18.12.2017 года между истцом и ООО «КвадраСтрой» (Застройщик) был заключен Договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома по условиям которого (п. 1.1, 1.1.2, 1.1.3, 2.1 договора) ответчик взял на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом на земельном участке общей площадью 16707 кв.м. по адресу <адрес> и передать участнику долевого строительства (истцу) однокомнатную квартиру общей инвестиционной площадью 46,5 кв.м. и ориентировочной общей площадью жилого помещения 44,5 кв.м. Стоимость объекта составила 2305000 руб. (п. 4.1 договора). Стоимость 1 кв.м. площади (п. 4.1 договора) определена в сумме 49569,89 руб.

Площадь помещений квартиры по договору составляет: прихожая 7,1 кв.м., кухня 14,3 кв.м., гостиная 19,2 кв.м., санузел 3,9 кв.м., лоджия\балкон 3,6\0,6 кв.м.

В соответствии с п. 4.1 Договора указанная стоимость 1 кв.м. общей инвестиционной площади жилого помещения является окончательной и изменению в одностороннем порядке не подлежит.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривалось ответчиком, денежные средства оплачены истцом застройщику в полном объеме.

В соответствии с п.2.3 Договора стороны допускают уточнение площади объекта долевого строительства, на дату получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и/или на дату обмеров объектов долевого строительства органами технической инвентаризации и/или на дату подписания сторонами передаточного акта.

В случае увеличения общей площади жилого помещения объекта долевого строительства, согласно данным, полученным в результате проведения технической инвентаризации объекта и указанной в кадастровом паспорте квартиры по сравнению с общей площадью жилого помещения, указанной в п.1.1.3 договора, участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику разницу, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 4.1 договора.

В случае уменьшения общей площади жилого помещения объекта долевого строительства, согласно данным, полученным в результате проведения технической инвентаризации Объекта и указанной в кадастровом паспорте квартиры по сравнению с общей площадью жилого помещения, указанной в п.1.1.3 договора застройщик обязуется уплатить участнику долевого строительства разницу, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 4.1 договора.

Таким образом, исходя из п. 2.3 Договора, обязанность по выплате денежных средств, возникающая в случае уменьшения общей площади жилого помещения объекта долевого строительства, по сравнению с оплаченной участником общей площади, возлагается на застройщика.

Под общей площадью, согласно условий договора, понимается площадь помещений без учета лоджий\балконов.

30.11.2018 г. Администрацией городского округа г. Воронеж выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Как следует из технического плана от 19.11.2018 г., подготовленного по заказу ООО «КвадраСтрой» и технической документации на многоквартирный жилой дом, общая площадь жилого помещения – <адрес>, являющейся предметом вышеуказанного договора долевого участия составляет 45,5 кв.м. (без учета лоджии (балкона).

Объект застройки не был передан истцу на основании акта приема-передачи.

После проведения замера объекта АО «Ростехинвентаризация»    25.02.2019г. было установлено, что общая площадь квартиры составляет 43,2 кв.м. (без учета лоджий\балкона), а следовательно общая площадь квартиры меньше предусмотренной Договором.

28.02.2019г. истец направил ответчику претензию, в которой просил вернуть денежную сумму пропорциональную уменьшению площади квартиры, но ответа не получил, денежные средства не возвращены.

Ввиду наличия спора относительно действительной общей площади квартиры, судом была назначена строительно-техническая экспертиза в ФБУ ВРЦСЭ Минюста РФ.

Согласно выводам эксперта, общая площадь квартиры без учета балконов\лоджий составляет 43,3 кв.м.

Суд, проанализировав содержание названного экспертного заключения, приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ и закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные экспертом выводы научно обоснованны, кроме этого, в обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующие данные из имеющихся в распоряжении экспертов документов, основываются на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе, в заключении указаны данные о квалификации экспертов, эксперт предупреждался об уголовной. Оснований сомневаться в правильности выводов эксперта у суда не имеется.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от 03 июля 2016 г. N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истцу застройщиком передана квартира, имеющая отступление от условий договора в части размера объекта долевого строительства.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

На основании п. 4.1 стоимость 1 кв.м. площади жилого помещения составляет 49 569, 89 руб. Разница в оплаченной истцом и фактической общей площадью жилого помещения без учета лоджий и балконов составляет 1,2 кв.м. Таким образом, переплата по договору составила 59 483,87 руб. В пользу истца подлежит взысканию сумма 59 482 рубля 80 копеек в пределах заявленных исковых требований, как неосновательное обогащение.

Буквальное значение содержащихся в пункте 2.3 договора и в тексте всего договора слов и выражений не указывает на возможность определения окончательной цены договора с учетом изменившихся площадей лоджий и балконов. Поскольку судом достоверно установлено, что общая жилая площадь помещения (без учета лоджий и балконов) уменьшена по сравнению с инвестиционной площадью, то разница в стоимости должна быть взыскана в пользу истца с учетом положения п. 2.3 договора о запрете перерасчета стоимости жилого помещения в случае изменения площади балконов и лоджий как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения.

Суд, учитывая разъяснения, изложенные в пунктах 1, 2 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28 июня 2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», полагая, что к рассматриваемым правоотношениям между истцом и ответчиком применяется Закон РФ «О защите прав потребителя», считает необходимым, в силу статьи 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», статьи 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 3000 руб., исходя из требований разумности, справедливости и применительно к конкретным обстоятельствам дела.

Согласно ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

При таких обстоятельствах подлежат удовлетворению требования истца о взыскании в пользу истца штрафа за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, направленной на восстановление нарушенного права.

Предусмотренный статьей 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм, применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно при определении размера, как неустойки, так и штрафа, предусмотренных Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей".

Уменьшение размера неустойки (штрафа) не противоречит правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях от 12 мая 1998 N 14-П, от 30 июля 2001 N 13-П, разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 34 Постановления от 28 июня 2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" и положениям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предоставленная суду возможность снизить размер неустойки (штрафа) в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств, является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, направленных на реализацию требований статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Применительно к положениям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба. Наличие оснований для снижения неустойки и критерии ее соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Критериями установления несоразмерности могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Учитывая, что степень соразмерности в данном случае штрафа последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Неустойка (штраф) по своей правовой природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения потребителя. При этом взимание неустойки направлено на восстановление прав потребителя, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства.

Исходя из изложенного, принимая во внимание соотношение суммы штрафа к размеру взысканной судом суммы, характер обязательства и последствия его неисполнения, суд полагает, с учетом применения ст. 333 ГК РФ, снизить размер штрафа до 17 000 рублей. Взыскание штрафа в большем размере будет противоречить правовым принципам обеспечения восстановления нарушенного права и соразмерности ответственности правонарушителя последствиям нарушенного обязательства.

Рассматривая требования истца о взыскании неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя, суд исходит из того, что к спорным правоотношениям не применимы положения ст. ст. 28 и 31 ФЗ "О защите прав потребителей". Положения данных норм Закона распространяются на правоотношения, связанные с приобретением товара ненадлежащего качества, либо с обнаружением недостатков выполненной работы, а также с нарушением сроков выполнения работы.

Разница в площади квартиры не является недостатком товара, к спорным правоотношениям неприменимы требования ст. 28 Закона "О защите прав потребителей", в связи с чем оснований для взыскания неустойки за просрочку денежного требования истца, не имеется.

Руководствуясь положениями ст. ст. 94, 98 ГПК РФ, принимая во внимание объект судебной защиты, необходимость предоставления истцом доказательств обосновывающих исковые требования, суд считает возможным взыскать судебные расходы за составление технического плана помещений, в размере 4 000 рублей.

Кроме того, с ответчика в пользу ФБУ ВРЦСЭ подлежат взысканию судебные издержки в виде стоимости судебной экспертизы 8 465 рублей, оплата за которую определением суда была возложена на истца, им не оплачена, однако решение состоялось в пользу истца, в связи с чем взыскание расходов с него является нецелесообразным.

В силу ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета подлежит взысканию госпошлина 1 984,48 руб.

       На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с ООО «КвадраСтрой» в пользу Цылиакус Максима Евгеньевича излишне уплаченные денежные средства по договору о долевом участии в строительстве многоквартирного дома в размере 59 482 рубля 80 копеек, судебные расходы за составление технического плана помещений 4 000 рублей, компенсацию морального вреда 3 000 рублей, штраф 17 000 рублей.

В иске о взыскании неустойки отказать.

Взыскать с ООО «КвадраСтрой» в пользу Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы расходы за проведение судебной экспертизы в размере 8 465 рублей.

Взыскать с ООО «КвадраСтрой» госпошлину в доход бюджета в размере 1 984 рубля 48 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                                                  Н.В. Лисицкая

Решение в окончательной

форме принято 30.08.2019 г.