Решение по делу № 2-1412/2018 ~ М-1213/2018 от 02.08.2018

Дело № 2-1412/2018     Мотивированное решение изготовлено в полном объеме 02 ноября 2018 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль                                    «30» октября 2018 года

Ярославский районный суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Патрунова С.Н.,

при секретаре Никулиной Г.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мельникова Владимира Юрьевича к ООО «Минин и Пожарский» о государственной регистрации договора уступки прав требования,

установил:

    16.09.2013 между ООО «Капитал» (ИНН 7604146573) (застройщик) и ООО «Минин и Пожарский» (участник долевого строительства) подписан Договор долевого участия №18-2013 (л.д. 71-76), согласно которому застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по строительному адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства квартиры, указанные в перечне квартир, приложении №1 к Договору. Участник долевого строительства в свою очередь, обязуется уплатить обусловленную договором цену, принять объект долевого участия. В приложении № 1 к указанному договору отражена, в том числе, двухкомнатная квартира №41 общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенная <адрес>. Указанный Договор долевого участия №18-2013 зарегистрирован в ЕГРН 29.10.2013 (л.д. 76).

    30.11.2017 между ООО «Капитал» (ИНН 7604146573) (арендатор) и ООО «Капитал» (ИНН 7604249265) (субарендатор) подписан Договор №15/17 субаренды земельного участка, предоставленного для многоквартирного жилищного строительства, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером № площадью 2596 кв.м. в <адрес>, на котором осуществляется строительство вышеуказанного жилого дома. Договор субаренды заключен на срок с 30.11.2017 по 14.10.2022 (п. 6.2. Договора), зарегистрирован в ЕГРН 07.02.2018. Сторонами составлен акт приема-передачи земельного участка от 30.11.2017.

04.05.2018 между ООО «Минин и Пожарский» (цедент) и Мельниковым Владимиром Юрьевичем (цессионарий) подписан Договор №597 уступки права требования по Договору №18-2013 долевого участия от 16.09.2013 (далее по тексту – Договор уступки №597), согласно которому (п. 1.1.) цедент уступает, а цессионарий принимает с момента полной оплаты в полном объеме право требования, принадлежащее цеденту на основании договора №18-2013 долевого участия в строительстве жилого дома от 16.09.2013. В соответствии с п. 1.2. Договора уступки №597, указанный в п.1.1. Договор участия в долевом строительстве заключен цедентом и ООО «Капитал» (ИНН 7604249265). Из п. 1.3 Договора уступки №597 следует, что уступалось право требования передачи двухкомнатной квартиры, расположенной <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., строительный номер квартиры 41, в <адрес>. Пунктом 1.5. Договора уступки №597 предусмотрено, что за уступку прав цессионарий уплачивает цеденту денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. путем передачи наличных денежных средств цеденту в момент подписания настоящего договора.

26.06.2018 Мельников В.Ю. обратился с заявлением о государственной регистрации Договора уступки №597.

06.07.2018 Управлением Росреестра по Ярославской области государственная регистрация Договора уступки №597 приостановлена:

- на основании п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее по тексту – Закон №218-ФЗ), согласно которому осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;

- на основании п. 3 ч. 3 ст. 15 Закона №218-ФЗ, согласно которому государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению: 3) сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом;

    - на основании ч. 10 ст. 48 Закона №218-ФЗ, согласно которому государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве (далее - договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве), осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы: 1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве; 2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

Мельников Владимир Юрьевич обратился в суд с иском к ООО «Минин и Пожарский». В заявлении указал, что по Договору уступки №597 исполнил обязанность по уплате денежных средств цеденту, что подтверждается п. 2.7 Договора уступки №597, согласно которому «подписание настоящего договора свидетельствует о передаче денежных средств цессионарием цеденту в полном объеме». Дополнительно квитанций об уплате денежных средств ответчик истцу не выдавал. Государственная регистрация Договора уступки №597 приостановлена, так как ответчик не представил заявления на регистрацию сделки. На момент подписания Договора уступки №597 ответчик уверял истца, что документы на государственную регистрацию сделки будут им поданы. После подписания Договора уступки №597 ответчик на связь выходить перестал. Ответчик уклоняется от государственной регистрации сделки, в связи с чем на основании п. 2 ст. 165 ГК РФ сделка подлежит регистрации на основании решения суда.

На основании изложенного истец просил принять решение о государственной регистрации Договора уступки №597.

В судебном заседании представитель истца по доверенности – Катеринин Д.М. заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель ООО «Минин и Пожарский» по доверенности – Мелитонян А.И. считал иск подлежащим удовлетворению. Пояснил, что Договор уступки №597 заключался, мнимым не является, денежные средства по нему цедентом получены. В части ИНН застройщика, номера подъезда, в котором находится квартира, в Договоре уступки №597, вероятно, допущены описки. Сведений о вводе дома в эксплуатацию, присвоении дому адреса (<адрес>) у представителя не имеется. Не оспаривал, что право требования передачи квартиры №41 находится в залоге у ПАО Сбербанк. Пояснил, что ответчик заключил Договор уступки №597 в отношении квартиры, находящейся в залоге, не умышленно, так как квартир много.

В судебном заседании представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – ПАО Сбербанк по доверенности – Гладкая Ю.С. против удовлетворения иска возражала по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Пояснила, что право требования передачи квартиры №41 находится в залоге у ПАО Сбербанк, последний согласия на уступку прав требования не давал. Денежные средства по погашению залоговой стоимости Квартиры №41 в ПАО Сбербанк не перечислялись. На прекращение залога без уплаты банку денежных средств ПАО Сбербанк не согласно.

В судебное заседание не явились: истец – Мельников В.Ю., третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – ООО «Капитал» (ИНН 7604249265), ООО «Капитал» (ИНН 7604146573), Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области. Извещались надлежаще. Дело рассмотрено в их отсутствие.

    Заслушав участников процесса, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

    В соответствии с п. 3,4 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо. Юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору, несет ответственность за несоблюдение предусмотренных частью 3 настоящей статьи требований к порядку уплаты цены уступки прав требований по договору в соответствии с законодательством Российской Федерации.

    В силу ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

    В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ, на который ссылается истец, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно п. 6 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) при применении п. 2 ст. 165 ГК РФ «…помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии препятствий для ее государственной регистрации».

    Суд приходит к выводу, что на момент подписания Договора уступки №597, на момент подачи заявления о регистрации указанного договора существовали обстоятельства, исключающие возможность его регистрации, помимо отсутствия соответствующего заявления цедента.

    Согласно выписке из ЕГРН (л.д. 14) в отношении имущественных прав по передаче двухкомнатной Квартиры №41 в пос. Щедрино Карабихского сельского поселения ЯМР 18.11.2013 на основании Договора залога имущественных прав (требований) участника долевого строительства от 07.11.2013 № (далее по тексту - Договор залога имущественных прав – л.д. 87) зарегистрирована ипотека.

Договором залога имущественных прав предусмотрено, в том числе:

    - предметом договора является передача залогодателем (ООО «Минин и Пожарский») залогодержателю (ОАО «Сбербанк России») имущественных прав (требований) участника долевого строительства на получение квартир, указанных в п. 1.2 договора, … в жилом доме, возводимом на строительной площадке по адресу: <адрес>…. (п.1.1. договора),

- передаваемые в залог права (требования) принадлежат залогодателю на основании договора №18-2013 долевого участия от 16.09.2013, заключенного между ООО «Капитал» и ООО «Минин и Пожарский»… объектом долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве, подлежащим передаче Участнику долевого строительства (он же Залогодатель), являются квартиры, указанные в приложении №1 к Договору… (п. 1.2. Договора),

- предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО «Минин и Пожарский» возникших на основании Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии№0017/131106/10, заключенного между Заемщиком и Залогодержателем (кредитором) в <адрес> 07.11.2013 (п. 2.1 Договора),

- залогодатель принимает на себя следующие обязательства: не совершать уступки, не отчуждать, не передавать в последующий залог третьим лицам Предмет залога без письменного согласия залогодержателя за исключением случаев, указанных в п. 3.3.1 Договора (п. 3.1.2 Договора),

- залогодатель имеет право осуществлять передачу, в том числе последующий залог, уступку либо отчуждение иным способом предмета залога (или его части) третьим лицам после перечисления в счет погашения задолженности по кредитному договору денежных средств в сумме, не менее залоговой стоимости передаваемого третьим лицам предмета залога (или его части) и освобождения Предмета залога (или его части) от обременений, либо замещения Предмета залога (или его части) другими нереализованными аналогичными имущественными правами… Освобождение Предмета залога (или его части) от залога или его замена осуществляются путем подписания Дополнительного соглашения к Договору (п. 3.3.1 Договора),

- залогодатель не имеет права переуступать или передавать полностью или частично свои права по Договору без письменного согласия залогодержателя (п. 5.3 Договора).

Суд соглашается с доводами ПАО Сбербанк (л.д. 85-86) о том, что удовлетворение иска нарушит права указанной организации как залогодержателя, не дававшего согласие на соответствующую уступку. Доказательств прекращения залога в отношении прав требования передачи Квартиры №41 в материалы дела не предоставлено.

В силу п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В соответствии с. 5 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"). В силу ч. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Согласно ст. 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации …

Суд приходит к выводу, что для осуществления регистрации Договора уступки №597 необходимо было также представить согласие ПАО Сбербанк как залогодержателя, которое представлено не было. Отсутствие согласия залогодержателя в любом случае явилось бы основанием для приостановления регистрации Договора уступки №597 на основании п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ (в связи с не представлением документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав) и последующего отказа в государственной регистрации (ст. 27 Закона №218-ФЗ).

Кроме того в силу ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Дополнительным соглашением от 15.04.2014 к Договору долевого участия №18-2013, зарегистрированным в ЕГРН 29.04.2014, установлено, что участник долевого строительства вправе уступить свои права по настоящему договору третьему лицу полностью или в части только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника строительства.

В материалы дела не представлена справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи. Договор уступки №597 в принципе не содержит сведений о том, что цедент оплатил застройщику стоимость Квартиры №41, в то время как п. 1.4 Договора уступки №597 предусматривает, что «наряду с уступкой прав Цедент передает, а цессионарий полностью принимает на себя все обязательства по договору участия в долевом строительстве». Из п. 1.4 Договора уступки №597 не ясно, согласован ли был сторонами перевод долга, однако, даже если он был согласован, отсутствует согласие застройщика. В силу п. 2 ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Отсутствует Договор участия в долевом строительстве №18-2013 от 16.09.2013, заключенный с ООО «Капитал» (ИНН 7604249265). Отсутствуют доказательства присвоения дому адреса, имеет место неопределенность в части номера подъезда, в котором находится квартира, в связи с чем Договор уступки №597 в любом случае не мог быть зарегистрирован.

С учетом наличия обстоятельств, препятствующих регистрации Договора уступки №597, иск удовлетворению не подлежит. Из материалов дела также не следует, что ответчик действительно уклоняется от регистрации Договора уступки №597. Так, ответчик считает иск подлежащим удовлетворению. Из письма от 11.09.2018 (л.д. 93) следует, что ответчик обращался в ПАО Сбербанк с заявлением об исключении Квартиры №41 из предмета залога, однако, в этом ему было отказано. В судебном заседании представитель ответчика пояснял, что ООО «Минин и Пожарский» будет продолжать переговоры с залогодержателем в целях исключения Квартиры №41 из предмета залога.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

    В удовлетворении исковых требований Мельникова Владимира Юрьевича отказать.

    Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ярославский районный суд Ярославской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья                                        Патрунов С.Н.