Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5364/2019 ~ М-3462/2019 от 10.07.2019

Дело №2-5364/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    02 декабря 2019 года Коминтерновский районный суд г. Воронежа

в составе:

    председательствующего судьи Безрядиной Я.А.,

    при секретаре Сафоновой О.А.,

    с участием истца Костина С.И. и его представителя – адвоката по ордеру

        Беленова В.Ф.,

    представителя ответчика по доверенности Сотниковой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Костина Сергея Ивановича к Обществу с ограниченной ответственностью «Альянс» о понуждении к заключению договора аренды части земельного участка, -

УСТАНОВИЛ:

Костин С.И. обратился в суд с иском к ООО «Альянс» о понуждении к заключению договора аренды части земельного участка, кадастровый (№), расположенного по адресу: <адрес> на период с 27.08.2013 года по 30.12.2013 года, на условиях оферты от 29.05.2019 года, направленной в адрес ответчика, мотивировав свои требования тем, что по договору аренды (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) спорный земельный участок был предоставлен ДИЗО Воронежской области арендатору ООО «Альянс». С ноября 2007 года истец фактически пользуется указанным земельным участком, оплачивает арендные платежи, осуществил на нем с разрешения арендодателя строительство двух торговых павильонов, в последующем объединенных в один. В связи с тем, что с декабря 2013 года торговля Костиным С.И. не ведется, им ответчику было подано заявление о прекращении торговли и принятии земельного участка. 18.03.2019 года истцом подготовленаи направлена ООО «Альянс» претензия с требованием заключения договора аренды земельного участка в письменной форме. Ответа со стороны общества не последовало. 17.06.2019 года Костиным С.И. в адрес ответчика направлен договор аренды, от заключения которого ООО «Альянс» уклонился. По мнению истца, заключение данного договора обязательно для ответчика (л.д.5).

Протокольным определением суда от (ДД.ММ.ГГГГ) для участия в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен Костин Дмитрий Сергеевич (л.д.86-88).

    В судебном заседании истец и его представитель по ордеру адвокат Беленов В.Ф. (л.д.63), настаивали на удовлетворении исковых требований по изложенным в нем основаниям, пояснив, что спорный земельный участок был предоставлен Костину С.И. под строительство торговых павильонов в 2007 году. На тот период времени земельный участок находился в аренде у ООО «Альянс». В 2008 году между Костиным Д.С. и ответчиком был заключен договор субаренды части земельного участка площадью 9,0кв.м., который пролонгировался сторонами вплоть до 2013 года. Однако фактически все обязанности по договорамсубаренды исполнял Костин С.И., который осуществлял в павильоне торговую деятельность, производил оплату арендных платежей. Право собственности на имущество истцом в установленном законом порядке не зарегистрировано, однако он является его законным владельцем.

    Представитель ответчика адвокат Сотникова Е.С. (л.д.64),возражала против удовлетворения заявленных требований, поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях на иск (л.д.118-121), указав, что основания для понуждения ответчика к заключению договора аренды части земельного участка отсутствуют, поскольку ранее, апелляционным определением Воронежского областного суда было установлено, что коммерческую деятельность в установленномна земельном участке Костиным С.И. торговомпавильоне осуществлял его сын – Костин Д.С.

Третье лицо Костин Д.С., надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте судебного разбирательства (л.д.141-142), в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д.136). В представленных в материалы дела письменных пояснениях Костин Д.С. указал, что утверждение ответчика о наличии между ними арендных отношений заведомо ложное, поскольку он никогда не владел и не пользовался спорным земельным участком, предпринимательскую деятельность не осуществлял (л.д.136).

Изучив материалы дела, заслушав объяснения участников процесса, суд приходит к следующему.

По смыслу ст. 11 ЗК РФ, органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

    На основании ст. 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Таким образом, стороны должны прийти к обоюдному согласию по заключению договора аренды.

    Как следует из ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 1 пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац 1 пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду имеет собственник здания, сооружения, расположенного на таком земельном участке.

Из материалов настоящего гражданского дела следует и установлено судом, что (ДД.ММ.ГГГГ) между ДИЗО Воронежской области и ООО «Альянс» был заключен договор аренды земельного участка (№) с кадастровым номером (№), расположенного по адресу: <адрес>, ТД «Соборный».

    В конце 2007 года ИП Костин Д.С. обратился к директору ООО «Альянс» с заявлением о предоставлении части земельного участка в размере 9 кв.м. под установку торгового киоска для реализации женской одежды (л.д.131).

    Строительство торговых павильонов осуществлялось на основании договора (№) и договора (№) от 21.11.2007 года, заключенных между ООО «Гарантстрой» (Подрядчик) и Костиным С.И. (Заказчик) (л.д.17-19,20-21).

    01 января 2008 года между ООО «Альянс» и Костиным Д.С. был заключен договор субаренды (№) спорного земельного участка, который в последующем неоднократно сторонами пролонгировался (л.д.93-94,95-96,97-98,101-104).

    В последующем между ДИЗО Воронежской области (Арендодатель) и ООО «Альянс» (Арендатор), было достигнуто соглашение о расторжении 23.12.2015 года договора аренды земельного участка (л.д.127).

    26 февраля 2016 года на указанный выше земельный участок обществом зарегистрировано право собственности (л.д.130).

    Данные обстоятельства дела нашли свое отражение в апелляционном определении Воронежского областного суда от 03 июля 2018 года (л.д.68-72).

Обращаясь в суд с настоящим иском, Костин С.И. указал, что ответчик уклонился от подписания договора б/н аренды части земельного участка от 29.05.2019 года, не возвратил надлежащим образом оформленный экземпляр этого документа после его получения, тогда как фактическим пользователем спорного земельного участка и лицом, осуществлявшим коммерческую деятельность за весь период существования арендных правоотношений с ООО «Альянс», являлся именно он, а не ИП Костин Д.С.

Статьей 621 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Оценив в совокупности и взаимной связи представленные сторонами доказательства по правилам статей 12, 56, 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что основания для понуждения ООО «Альянс» заключить договор аренды части земельного участка б/н на условиях оферты от 29.05.2019 года отсутствуют.

Согласно пункту 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с п.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (часть 2).

    Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

    В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (часть 2).

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном положениями главы 28 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 445 ГК РФ заинтересованная в заключении договора сторона направляет другой стороне, для которой заключение договора обязательно, оферту (проект договора). Последняя должна в течение тридцати дней со дня получения проекта рассмотреть его и направить оференту извещение об акцепте, отказе от него либо извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора).

Уклонение от заключения договора может повлечь для стороны, в отношении которой установлена обязанность заключить договор, два вида юридических последствий: решение суда о понуждении к заключению договора, которое может быть принято по заявлению другой стороны, направившей оферту; обязанность возместить другой стороне убытки, причиненные уклонением от заключения договора, что также производится по решению суда в случае необоснованного уклонения от заключения договора (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Согласно статье 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.

В силу статьи 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон (пункты 1 и 2).

Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте (пункт 3).

Согласно статье 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Следовательно, по смыслу приведенных выше положений гражданского законодательства без получения оферентом подтверждения, свидетельствующего об акцепте его предложения, договор не может считаться заключенным.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривалось, что изначально договор субарендыспорного земельного участка был заключен между ООО «Альянс», в лице директора И., и ИП Костиным Д.С (л.д.93-94).

    Положениямипункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, существенными условиями договора аренды являются условия о предмете аренды (об объекте аренды) и о размере арендной платы (п.3 ст. 607 и ст. 614 Гражданского кодекса РФ, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п.1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно п.1 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (п.2 ст. 433 Гражданского кодекса РФ).

Права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса РФ установлено, что передача недвижимого имущества арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать объект недвижимости арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абз. 2 п. 1 ст. 655абз. 2 п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса РФ).

    При этом, совершенный в надлежащей форме договор аренды, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация, которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Суд приходит к выводу о заключении изначально сторонами договора на условиях передачи земельного участка, как указано в пунктах 1.1., 1.2. и 2.1. договора субаренды (№) от 01.01.2008 года, в день фактического подписания акта приема-передачи (л.д.93-94).

Ссылка Костина С.И. в подтверждение своих доводов на то обстоятельство, что ни один из договоров субаренды, за исключением договора, датированного 2008 годом, его сын – ИП Костин Д.С. не подписывал, а подпись в договоре (№) от 30.06.2013 года в графе «Субарендатор», согласно заключению эксперта (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) выполнена не самим Костиным Д.С., а другим лицом, с подражанием, что, в свою очередь является безусловным доказательством того, что фактически арендные правоотношения с ответчиком возникли именно у него, суд находит несостоятельными ввиду следующего.

Апелляционным определением Воронежского областного суда от 03.07.2018 года был установлен факт наличия арендных правоотношений между ИП Костиным Д.С. и ООО «Альянс». С ответчика за период с сентября 2013 года по май 2014 года взыскана задолженность по договору субаренды в размере 157 800 рублей (л.д.68-72).

    При этом доводы представителя истца о том, что данное определение не несет в себе сведений о фактах, на основе которых может быть установлено наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования Костина С.И., поскольку не имеет преюдициального значения при рассмотрении настоящего дела, суд находит ошибочным, поскольку такие сведения могут быть получены, в частности, из письменных доказательств, к которым процессуальный закон относит и решения суда (статья 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

    Согласно п. п. 1, 3 ст. 35 ЗК РФ собственник земельного участка обязан заключить с собственником недвижимого имущества договор аренды или купли-продажи части земельного участка, занятой таким имуществом и необходимой для его использования.

Между тем, доказательства того, что Костин С.И. является правообладателем строений (помещений), расположенных на спорном земельном участке суду представлено не было, а потому земельных прав и обязанностей с учетом требований п.1 ст. 39.20 ЗК РФ у истца возникнуть не может.

    Тот факт, что земельный участок, начиная с 2008 года по декабрь 2013 года,фактически использовался Костиным С.И., который осуществил на нем строительство торгового объекта, производил перечисление ответчику арендной платы, не порождает у негоправа требовать от ООО «Альянс» заключение договора аренды, так как истец изначально не приобрел статуса арендатора. Соответственно, положения ст. 621 ГК РФ на него не распространяются.

    Доводы Костина С.И. о том, что ответчиком в лице директора юридического лица ему чинятся препятствия в осуществлении прав владения и пользования торговым павильоном, ООО «Альянс» произведен «рейдерский» захват принадлежащего ему имущества, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, были опровергнуты представленными в материалы гражданского дела письменными доказательствами и пояснениями противной стороны, из которых следует, что право собственности ответчика на торговый ряд (№), в котором расположен павильон, возведенный Костиным С.И., за обществом не зарегистрировано (л.д.143).

    Кроме того, представителем ООО «Альянс» неоднократно предлагалось истцу обратиться к собственнику спорного земельного участка в установленном законом порядке с заявлением о заключении договора аренды части земельного участка для осуществления торговой деятельности, на что со стороны Костина С.И. последовал категоричный отказ.

    На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, - суд

РЕШИЛ:

    В удовлетворении исковых требований Костина Сергея Ивановича к Обществу с ограниченной ответственностью «Альянс» о понуждении к заключению договора аренды части земельного участка – отказать.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский

областной суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

    Председательствующий:                                     Безрядина Я.А.

Мотивированное решение

изготовлено 06.12.2019 года