Решение по делу № 2-5/2015 (2-2858/2014;) ~ М-2571/2014 от 09.07.2014

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 января 2015 года                         г. Астрахань

Ленинский районный суд г. Астрахани в составе:

председательствующего судьи    Цыганковой С.Р.,

при секретаре             Юсуповой Д.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи состоявшимся и признании права собственности,

у с т а н о в и л:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи состоявшимся и признании права собственности, указав, что в июне 2008 года им был заключен договор с Астраханским стекловолокном о выкупе части здания, частичная оплата истцом была произведена, однако сделка не была зарегистрирована. В 2009 году Астраханское стекловолокно передало это здание предприятию ФИО2, в 2012 году Астраханское стекловолокно перечислило на его счет 1000000 рублей, вернули деньги, чтобы он перечислил на Химпромсервис, так как здание принадлежало Химпромсервису, истец перечислил деньги на счет ответчика. По договору купли-продажи от 10.10.2012г.ФИО2 продало ФИО1 недвижимое имущество, а именно: помещение № в здании транспортно-складского комплекса литер 3, расположенное на по адресу: <адрес> и земельный участок, частично занимаемый помещениями и необходимый для его использования площадью 3201 кв.м. В государственной регистрации права собственности от 24.02.2009г. истцу было отказано в связи с тем, что продаваемые помещения не выделены из транспортно-складского комплекса литер 3. Истец вынужден обратиться в суд с иском в связи с уклонением ответчика от регистрации договора купли-продажи в регистрирующем органе. Просит признать договор купли-продажи от 10.10.2012г. состоявшимся, признать за ним право собственности на помещение № общей площадью 195,7 кв.м. и помещение № общей площадью 79,6 кв.м. здания транспортно-складского комплекса литер 3, расположенные по адресу: <адрес> и земельный участок площадью 3201 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование для эксплуатации транспортно-складского комплекса, расположенный по адресу: <адрес>.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования привлечено управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области.

В судебном заседании истец ФИО1 просил удовлетворить иск в полном объеме, пояснив, что в июне 2008 года им был заключен договор с Астраханским стекловолокном о выкупе части здания, выкупал бетонную коробку, где не было никаких коммуникаций, после того, как заключили договор купли продажи, он приступил к реконструкции этого помещения, провел воду, сделал ремонт, поставил ворота, открыл автомойку. В 2009 году Астраханское стекловолокно передало это здание предприятию Химпромсервис, истец подписал документы, что не возражает, деньги, которые ему были возвращены прежним владельцем помещения, перечислены на счет ФИО2, деньги эти принимались, возражений никаких не было. К оформлению документов приступили в декабре 2012 года, чтобы передать в регпалату. В 2013 году я приступил к большой реконструкции этого здания согласия ФИО3. Когда я уже закончил в 2013 году реконструкцию и были подготовлены все документы, ответчик объявил, что ФИО2 не продает это здание.

Представитель по доверенности ФИО4 поддержал исковые требования и просил удовлетворить их в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представители ответчика ФИО2 по доверенностям ФИО5 и ФИО6, представляющая также по доверенности интересы третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования ОАО «Астраханское стекловолокно» в судебном заседании просили отказать в удовлетворении иска, поскольку договор не заключался.

Представитель третьего лица управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещался надлежаще, в материалах дела имеется ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 29.06.2004 N 58-ФЗ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В судебном заседании установлено, что 11.06.2008г. между ОАО «Астраханское стекловолокно» и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: помещения в здании нежилого назначения, кирпичное, одноэтажное, общей площадью 285 кв.м. по адресу: <адрес> техническая характеристика объекта указана в техническом паспорте (инвентарный номер 3-118-8 от 10.01.2006г.) и земельный участок, частично занимаемый помещением, являющимся предметом договора и необходимый для его использования площадью 3201 кв.м. с кадастровым номером 30:12:020289:408, категория земель - земли поселений, разрешенное использование для эксплуатации транспортно-складского комплекса по адресу: <адрес>. Здание и земельный участок принадлежали продавцу на праве собственности.

Частичная оплата по вышеуказанному договору в размере 1000000 рублей была произведена 17.06.2008г., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 300268.

Государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним было приостановлено регистрирующим органом, поскольку необходимо выделить помещение № объекта недвижимого имущества из транспортного комплекса.

Согласно заключению Астраханского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» № от (дата обезличена) в домовладении, расположенном по <адрес> остаток площади литера З после продажи в пом. 7 в лит. З, площадью 267, 8 м2 составляет 2210,5 м2 (без лестничных клеток), 2236,9 м2 с лестничными клетками.

По договору купли-продажи от 11.08.2009г. ОАО «Астраханское стекловолокно» передало ФИО2 следующее имущество: здание транспортно-складского комплекса литер 3 общей площадью 2504,7 кв.м. по адресу: <адрес> и земельный участок, занимаемый зданием, площадью 3201 кв.м., что составляет 3201/107200 доли от земельного участка площадью 107200 кв.м. с кадастровыми номером №, категория земель - земли поселений, разрешенное использование для эксплуатации транспортно-складского комплекса по адресу: <адрес>.

Данный договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке 12.10.2009г.

(дата обезличена) между ОАО «Астраханское стекловолокно» и ФИО2 заключено соглашение о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности, согласно п.2 указанного договора ООО «СФ «Химпромисервис» приобрело в собственность часть земельного участка по ул. <адрес>ю 81406 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование — для эксплуатации производственной базы с кадастровым номером 30:12:020289:412. Указанное соглашение зарегистрировано управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> 22.12.2009г.

Истцом заявлены требования о признании договора купли-продажи от (дата обезличена) г., согласно которому ФИО2 продало ФИО1 недвижимое имущество, а именно: помещение № общей площадью 267,8 кв.м. в здании транспортно-складского комплекса литер З, расположенное на по адресу: <адрес> и земельный участок, частично занимаемый помещениями и необходимый для его использования площадью 3201 кв.м. с кадастровым номером 30:12:020289:408, категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование для эксплуатации транспортно-складского комплекса, расположенный по адресу: <адрес>.

Платежным поручением от 06.11.2012г. № ОАО Астраханское стекловолокно» вернуло ФИО1 1000000 рублей в соответствии с договором № от 16.09.2008г.

После возврата денежных средств ОАО «Астраханское стекловолокно» ФИО1 перечислил 1000000 рублей платежным поручением от 08.11.2012г. № за недвижимое имущество здание нежилого назначения, земельный участок согласно договору купли-продажи № от 10.10.2012г. и 300000 рублей платежным поручением от 26.11.2012г. № 11, что подтверждается материалами дела.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с п. 3, 4 договора от 10.10.2012г г. недвижимое имущество продано за 2000000 рублей, из которых 50% стоимости оплачивается в течении одного дня с подписания договора, 50 % в течении десяти лет с момента регистрации данного договора путем внесения суммы в кассу Продавца.

Из технического паспорта объекта по адресу Латышева, 8 следует, что помещение № площадью 267 кв.м. было преобразовано в помещение № общей площадью 195,7 кв.м. и помещение № общей площадью 79,6 кв.м., данное обстоятельство подтверждается пояснениями истца, согласно которым им произведен ремонт спорных помещений, и не опровергается стороной ответчика.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона обязуется передать вещь (товар) другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену.

По договору купли-продажи недвижимого имущества одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю) недвижимое имущество в собственность (ст. 549 ГК

Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения..

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещие права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

Истец вынужден обратиться в суд с иском в связи с уклонением ответчика от регистрации договора купли-продажи в регистрирующем органе.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями» (ст. 309 ГК РФ).

В обоснование требований о признании договора купли-продажи от (дата обезличена) состоявшимся, признании за ним права собственности на помещения №№ 7, 8 здания транспортно-складского комплекса литер 3 и земельный участок по адресу: <адрес> истцом предоставлена копия договора купли-продажи от (дата обезличена) на указанные объекты недвижимости.

Определением суда от (дата обезличена) по ходатайству представителя истца по делу была назначена и проведена комплексная судебная почерковедческая и техническая экспертиза документа, производство которой поручено Астраханской лаборатории судебной экспертизы.

Согласно заключению эксперта № от (дата обезличена) в предоставленной копии договора купли-продажи от 10.10.2012, заключенном между ФИО2 и ФИО1 выполнена, вероятно, ФИО3 (генеральным директором ФИО2). Решить вопрос в категоричной форме возможно при предоставлении оригинала. Решить вопрос о том, имеются ли в представленном договоре следы технических подделок, описок, подписок не представляется возможным ввиду предоставления на исследование копии документа, а не оригинала. В то же время следов намеренного искажения подписи ФИО3 не выявлено.

Оценивая представленные заключение эксперта суд приходит к следующему.

По смыслу положений ст. 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из самых важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования, тем не менее, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта не может пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем, законодателем в ст. 67 ГПК РФ закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в положениях ч. 3 ст. 86 ГПК РФ отмечено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами.

Однако, это не означает права суда самостоятельно разрешить вопросы, требующие специальных познаний в определенной области науки.

При таком положении суд может отвергнуть заключение экспертизы в том случае, если это заключение явно находится в противоречии с остальными доказательствами по делу, которые бы каждое в отдельности и все они в своей совокупности бесспорно подтверждали бы наличие обстоятельств, не установленных экспертным заключением, противоречащих ему.

Таким образом, заключения судебной экспертизы оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.Суд в данном случае не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы № 99, поскольку экспертиза проведена компетентным экспертом, имеющим квалификацию судебного эксперта, рассматриваемая экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на основании определения суда о поручении проведения экспертизы.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что заключение эксперта отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, основания сомневаться в его правильности отсутствуют. Кроме того, следует отметить, что заключение эксперта не противоречит совокупности имеющихся в материалах дела доказательств. Заключение эксперта в полной мере отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, при назначении судом данной экспертизы стороны имели возможность представить вопросы, подлежащие разрешению, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Допрошенная в качестве свидетеля по ходатайству истца ФИО7 пояснила суду, что в декабре 2012 года ей ФИО1 была выдана доверенность представлять его интересы во всех организациях по необходимости, в том числе в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>, при регистрации на имя ФИО1 права собственности на помещение №7, общей площадью 267,8 кв.м. в здании Транспортно-складского комплекса (литер З), расположенный по адресу: <адрес>. Вместе с доверенность ей был передан оригинал договора купли-продажи от 10.10.2012г. на помещение № в здании транспортно-складского комплекса по адресу: <адрес> и земельный участок, занимаемый помещениями и необходимый для его использования расположенный по адресу: <адрес>, Латышева, <адрес>., заключенный между ФИО2 ФИО1. При перехода права собственности от ФИО2 к ФИО1 возникли сложности в Росреестре, надо было выделить помещение № из транспортно-складского комплекса литер 3, в связи с чем Волченкова обратилась к генеральному директору ФИО3. Поскольку помещение фактически было продано, ФИО1 пользовался им, денежная сумма по договору была проплачена, ФИО3 выдала ФИО7 доверенность для осуществления регистрационных действий. Пояснив, что спорный договор был составлен до нее, ею внесены лишь коррективы, изменены лишь несущественные условия. Договор не могли зарегистрировать не потому что договор не соответствовал, а изменился административный порядок регистрации перехода права собственности.

У суда нет оснований не доверять показаниям данного свидетеля, поскольку они последовательны, не противоречат материалам дела, подтверждаются доверенностями, предоставленными ФИО7 представлять интересы ФИО1, а также ООО «Сервисная фирма «Химстройсервис» по вопросу государственной регистрации всех заявленных прав, в том числе регистрации права собственности на объекты недвижимости.

В силу ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 3 статьи 154 Гражданского кодекса РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

Согласно ст.454 ГК РФ по договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно части 2 статьи 165 ГК РФ если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Анализ этих норм права в их системной связи с приведенными выше нормами права показывает, что эти нормы регулируют правоотношения между сторонами самой сделки и определяют характер требований, которые могут быть заявлены ими, в отсутствие спора между сторонами сделки о ее действительности сделка может быть признана действительной и без применения положений статьи 162 ГК РФ, в случаях, когда спор вышел за рамки правоотношений сторон сделки, права исполнившей свои обязательства стороны такой сделки могут быть защищены путем признания за ним права собственности.

Из этого анализа вытекает также и то, что в признании сделки действительной по иску стороны, исполнившей условия договора и требующей государственной регистрации сделки о купле-продаже недвижимости, может быть отказано в том случае, если спор о действительности сделки возник между этими сторонами сделки и имеются препятствия для признания сделки действительной, в том же случае, когда между сторонами сделки спор о ее действительности отсутствует, то такая сделка может быть признана, в том числе и судом, действительной, в том случае, если спор о действительности сделки возник с третьими лицами в связи с оспариванием регистрации права на этот объект на третьих лиц, он подлежит разрешению без применения положений статьи 165 ГК РФ, но с применением других норм о признании права.

Это вытекает из разъяснений Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, данных в постановлении N 10 и N 22 от (дата обезличена) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

ФИО1 фактически пользуется помещением № площадью 267 кв.м. (после благоустройства помещением № общей площадью 195,7 кв.м. и помещение № общей площадью 79,6 кв.м.), расположенным в здании транспортно-складского комплекса по адресу: <адрес>, считает себя собственником находящегося фактически в его владении доли спорного жилого помещения, заявил требования о признании за ним права собственности на том основании, что указанное помещение и земельный участок, частично занимаемый помещениями и необходимый для его использования приобретен по договору между ООО «Сервисная фирма «Химстройсервис» и ФИО1, изначально в 2008 году им приобретена бетонная коробка, ФИО1 были проведены все коммуникации.

С требованиями об истребовании спорного объекта недвижимости ответчик не обращался, действия по благоустройству помещения за счет собственных средств незаконными и противоправными не признаны, в ходе судебного разбирательства ответчиком не оспорено, что реконструкция производилось истцом открыто, за счет собственных сил и средств с согласия генерального директора ООО «Сервисная фирма «Химстройсервис».

В пункте 60 названного постановления Пленумы Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Условия действительности сделки вытекает из ее определения как правомерного юридического действия субъектов гражданского права, направленного на установление или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Волеизъявление участника сделки должно соответствовать его действительной воле.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Проанализировав представленные доказательства в совокупности, так и каждое в отдельности, суд, установив, что ФИО1 приобрел помещение № площадью 267 кв.м., (после благоустройства помещением № общей площадью 195,7 кв.м. и помещение № общей площадью 79,6 кв.м.) по договору купли-продажи, и на протяжении длительного времени исправно владеет и несет бремя содержания спорного жилого помещения, за счет собственных средств произвел реконструкцию помещения, истцом не может быть зарегистрировано право собственности на приобретенный им на основании договора купли-продажи объект недвижимости, принимая во внимание, что результатами проведенной почерковедческой экспертизы не установлено следов намеренного искажения подписи ФИО3, суд находит исковые требования о признании сделки состоявшейся и признании права собственности подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

р е ш и л:

Признать договор купли -продажи от 10.10.2012г. помещение № общей площадью 267,8 кв.м. в здании транспортно-складского комплекса литер 3, расположенное по адресу: <адрес> и земельный участок, частично занимаемый помещениями и необходимый для его использования площадью 3201 кв.м. с кадастровым номером 30:12:020289:408, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование для эксплуатации транспортно-складского комплекса, расположенный по адресу: <адрес>, Латышева, <адрес>., заключенный между ФИО2 и ФИО1, состоявшимся.

Признать за ФИО1 право собственности на помещение № общей площадью 195,7 кв.м. и помещение № общей площадью 79,6 кв.м. здания транспортно-складского комплекса литер 3, расположенные на по адресу: г.. Астрахань, <адрес> и земельный участок площадью 3201 кв.м. с кадастровым номером 30:12:020289:408, категория земель — земли населенных пунктов, разрешенное использование для эксплуатации транспортно-складского комплекса, расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья:     С.Р.Цыганкова

Мотивированное решение изготовлено 02 февраля 2015 г.

Судья:     С.Р.Цыганкова