Решение по делу № 2-128/2021 (2-1322/2020;) ~ М-1405/2020 от 18.12.2020

решение в окончательной форме изготовлено 12 февраля 2021 года

дело № 2-128/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Алапаевск                                                   09 февраля 2021 года

Алапаевский городской суд Свердловской области в составе: председательствующего судьи Арзамасцевой Л.В., при секретаре Баянкиной Л.А.,

с участием: истца Моториной О.В., ее представителя адвоката Бочкаревой А.П., действующей на основании ордера №000275 от 27.01.2021г.,

представителя ответчика Администрации МО г.Алапаевск Гаак Т.А., действующей на основании доверенности от 30.12.2020г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску    Моториной О. В. к Администрации муниципального образования город Алапаевск об определении выкупной цены изымаемого для муниципальных нужд недвижимого имущества, заключении соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд,

УСТАНОВИЛ:

Моторина О.В. обратилась в суд с иском к Администрации МО город Алапаевск, в котором просит определить выкупную цену изымаемого для муниципальных нужд недвижимого имущества в виде квартиры, расположенной в <адрес>, площадью <данные изъяты>, в размере 364 000 руб., а также размер убытков, связанных с изъятием принадлежащего ей жилого помещения, в размере 75 000 руб., а всего 421 000 руб. Обязать администрацию МО г.Алапаевск заключить с ней соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд – выкупе принадлежащей ей квартиры, расположенной по адресу <адрес>, по цене 421 000 руб. взыскать с администрации МО г.Алапаевск расходы по оплате услуг ООО «Консалтинг групп» в размере 5 000 руб.

В обоснование иска истец Моторина О.В. в иске указала, что она является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, квартира 1, площадью <данные изъяты> Дом был признан аварийным и подлежащим сносу постановлением администрации МО г.Алапаевск от 26 ноября 2015г. №2198-П. Ответчиком 28.11.2018 вынесено постановление №1538-П «Об изъятии земельного участка с кадастровым номером №, для муниципальных нужд под многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>, признанным аварийным и подлежащим сносу», в соответствии с которым изымался земельный участок под многоквартирным домом ориентировочной площадью <данные изъяты>, и квартира № общей площадью <данные изъяты>, принадлежащая истцу. Истцу предложено заключить соглашение о выкупе принадлежащей ей квартиры от 05.12.2018г., но цена выкупаемого имущества сильно занижена.

В связи с чем истец обратилась в оценочную компанию ООО «Консалтинг Групп», оплатила их услуги в размере 5000 руб. Согласно отчету № от 02.12.2020г. стоимость квартиры, включая стоимость доли в общем имуществе в многоквартирном доме и стоимость доли земельного участка под многоквартирным домом составляет 346 000 руб., величина убытков, связанных с изъятием жилого помещения, составляет 75 000 руб. Истец просит определить выкупную цену, исходя из сведений, указанных в данном отчете и обязать администрацию МО г.Алапаевск заключить с ней соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд – выкупе принадлежащей ей квартиры по данной цене.

Истец Моторина О.В. и ее представитель адвокат Бочкарева А.П. в ходе судебного заседания исковые требования поддержали по доводам, указанным в иске.

Представитель ответчика – Администрации муниципального образования город Алапаевск Гаак Т.А. в ходе судебного заседания возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, пояснив, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу постановлением Администрации МО г.Алапаевск от 26.11.2015г. №2198-П. Квартира № в данном доме принадлежит на праве собственности истцу. Доли в праве собственности на земельный участок не выделены и права не зарегистрированы. Поскольку собственники жилых помещений в установленный срок не исполнили требование о сносе МКД, постановлением Администрации МО г.Алапаевск от 28.11.2018г. №1538-П, в целях ликвидации жилого дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан, принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> под многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес> и все квартиры в данном доме, принадлежащие на праве собственности гражданам, в т.ч. кв.№ путем выкупа.

В соответствии с порядком, предусмотренным для изъятия аварийных жилых помещений истцу направлено письмо Администрации МО город Алапаевск от 28.11.2018г. №1538-П и проект Соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, содержащих условия изъятия принадлежащего истцу аварийного жилого помещения, в том числе размер возмещения за жилое помещение.

Выкупная цена (возмещение за жилое помещение при изъятии для муниципальных нужд земельного участка под жилым объектом) за принадлежащее истцу на праве собственности жилое помещение, указанная в проекте Соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, определена на основании Отчета №495/18 об оценке рыночной стоимости жилого помещения в целях определения выкупной цены в доме, признанном аварийным по адресу: <адрес>, выполненного ИП ФИО3, в соответствии с муниципальным контрактом №1399 от 08.10.2018г.

Выкупная цена принадлежащего истцу жилого помещения составила 296 590 руб., в том числе рыночная стоимость жилого помещения, доли собственника в праве собственности в многоквартирном доме и доли земельного участка под жилым объектом составила 258 390 руб., рыночная стоимость права требования убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, составила 38 200 руб.

Таким образом, процедура изъятия земельного участка для муниципальных нужд, установленная ст.32 ЖК РФ, соблюдена, размер предложенного Администрацией МО город Алапаевск возмещения за изымаемое у истца жилое помещение установлен в соответствии с требованиями закона.

Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу <адрес>, включен в региональную адресную программу по переселению граждан на территории Свердловской области из аварийного жилищного фонда.

В отчете ООО «Консалтинг Групп» от 02.12.2020г. №, расчет компенсационных выплат по убыткам, причиненным изъятием жилого помещения, определен в размере 75 000 руб. Считает данный размер превышен в следующих расчетах: убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения – 40 435 руб. (право пользования аварийным жилым помещением сохраняется до приобретения в собственность другого жилого помещения, что предусмотрено условиями соглашения об изъятии; убытки, связанные с удостоверением сделки через нотариуса по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество – 11 929 руб. (квартира принадлежит истцу на праве единоличной собственности).

        Представитель третьего лица – МКУ «Дирекция единого заказчика», надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, отзыва в суд не направил.

        Суд определил рассмотреть дело при данной явке.

        Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме предусмотренных данной статьей случаев и производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков.

В части 4 статьи 15 Жилищного кодекса РФ закреплено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Положения ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ предусматривают, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

В пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, право собственности на жилое помещение не может быть прекращено у собственника без предварительного и равноценного возмещения.

Размер возмещения за жилое помещение определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При определении размера возмещения изымаемого жилого помещения должна также учитываться стоимость доли в праве собственности на земельный участок, если земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет.

В случае возникновения спора о размере возмещения рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан, в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 29.04.2014 г., собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26.01.2021г., истец ФИО9 (Мельникова) О.В. является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты>, право собственности зарегистрировано 23.11.2006г.

Заключением межведомственной комиссии МО город Алапаевск от 23.06.2015г. №3, составленным на основании акта обследования многоквартирного дома межведомственной комиссией от 23 июня 2015г, жилой дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации МО город Алапаевск от 26.11.2015 № 2198-П многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Указанным постановлением предусмотрен срок отселения жителей указанного многоквартирного жилого дома – по истечению трех лет с момента признания многоквартирного жилого дома аварийным.

Как следует из Постановления от 28.11.2018 № 1538-П «Об изъятии земельного участка с кадастровым номером № для муниципальных нужд под многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>, признанным аварийным и подлежащим сносу» Администрацией постановлено изъять для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером №, ориентировочной площадью <данные изъяты> под многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>, а также изъять для муниципальных нужд квартиры, расположенные по адресу: <адрес>, в том числе квартиру № общей площадью <данные изъяты>

05.12.2018г. в адрес истца Моториной О.В. направлен проект соглашения о выкупе принадлежащей ей квартиры по рыночной стоимости с возмещением всех расходов, которые будут понесены.

Как следует из условий данного Соглашения, стоимость квартиры определена согласно отчету от 28.11.2018г. об оценке рыночной стоимости указанной квартиры в размере 296 590 руб. (п.3 Соглашения). В п.4 Соглашения указано: на момент заключения настоящего соглашения в квартире зарегистрированы Моторина О.В., ФИО1, ФИО2

В отчете №495/18 «Об оценке рыночной стоимости жилого помещения в целях определения выкупной цены в доме, признанном аварийным, адрес: <адрес> от 05.12.2018г., составленном в соответствии с Муниципальным контрактом №1399 от 08.10.2018г., рыночная стоимость жилого помещения: квартиры площадью <данные изъяты>, в том числе рыночная стоимость доли собственника в праве общей долевой собственности в многоквартирном доме, рыночная стоимость доли земельного участка под жилым домом на дату оценки 26.11.2018г. составляет 258 390 руб., рыночная стоимость права требования убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием составляет 38 200 руб.

В расчет убытков, связанных с изъятием жилого помещения, включены: убытки, вызванные необходимостью оплаты услуг риэлторов при подборе нового объекта недвижимости – 30 000 руб., убытки, вызванные необходимостью переезда – 6200 руб., убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение (госпошлина) в размере 2000 руб.

Вместе с тем, как следует из данного отчета, расчет произведен только рыночной стоимости квартиры в размере 258 390 руб., рыночная стоимость доли собственника в праве общей собственности в многоквартирном доме отдельно не рассчитывалась, так как уже включена в стоимость предложения о продаже жилого помещения, также в данном отчете нет сведений о расчете стоимости доли земельного участка под жилым домом, что противоречит требованиям ч.7 ст.32 ЖК РФ.

В отчете № от 02.12.2020г., составленном ООО «Консалтинг Групп», рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, включая стоимость доли в общем имуществе в многоквартирном доме, включая стоимость доли земельного участка под многоквартирным домом, по состоянию на дату оценки, составляет 346 000 руб., размер убытков определен в размере 75 000 руб., в том числе: убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него – 13 750 руб., убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения – 40 435 руб., убытки, связанные с переездом – 6 835 руб., убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение – 2000 руб., убытки, связанные с удостоверением сделки через нотариуса по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество – 11 929 руб.

Учитывая, что в отчете, составленном ООО «Консалтинг Групп», размер возмещения за жилое помещение определен по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", данный отчет составлен 02.12.2020г., тогда как отчет ИП ФИО3 составлен 05.12.2018г. и не содержит расчета рыночной стоимости доли собственника в праве общей собственности в многоквартирном доме, расчета стоимости доли земельного участка под жилым домом, суд считает принять отчет, представленный истцом Моториной О.В., составленный ООО «Консалтинг Групп», и определить выкупную цену, исходя из данных, указанных в данном отчете.

Довод представителя ответчика о том, что размер убытков, указанных в данном отчете превышен в части включения убытков, связанных с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения в размере 40 435 руб., так как право пользования аварийным жилым помещением сохраняется до приобретения в собственность другого жилого помещения, что предусмотрено условиями соглашения об изъятии, признается судом необоснованным, так как из пояснений сторон и материалов дела следует, что в доме, расположенном по адресу: <адрес>, никто, кроме семьи истца, в настоящее время не проживает, все жильцы выехали, проживание в доме, признанном аварийным, представляет опасность для лиц, там находящихся. В связи с чем суд приходит к выводу, что данные убытки являются необходимыми и обоснованно включены в расчет оценщика.

Вместе с тем, заслуживает внимание довод представителя ответчика о том, что при расчете убытков оценщиком ООО «Консалтинг Групп» необоснованно включены убытки, связанные с удостоверением сделки через нотариуса по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество в размере 11 929 руб., так как квартира принадлежит истцу на праве единоличной собственности, в связи с чем в удовлетворении иска в данной части следует отказать.

Судом установлено, что дом по адресу: <адрес> включен в региональную адресную программу «Переселение граждан на территории Свердловской области из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 годах», утвержденную постановлением Правительства Свердловской области от 01.04.2019г. №208-ПП. В соответствии с требованиями вышеуказанного законодательства, истец по своему выбору имеет право требовать либо выкупа жилого помещения, либо предоставления другого жилого помещения в собственность, включение дома в вышеуказанную региональную адресную программу не лишает истца права на данный выбор.

В связи с тем, что истец, воспользовавшись своим правом выбора, просит ответчика выкупить принадлежащее ей жилое помещение, признанное в установленном законом порядке не пригодным для проживания, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований.

С учетом установленных судом обстоятельств и норм вышеуказанного законодательства, Моториной О. В. к Администрации муниципального образования город Алапаевск об определении выкупной цены изымаемого для муниципальных нужд недвижимого имущества, заключении соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, подлежат удовлетворению частично.

Следует определить выкупную цену изымаемого для муниципальных нужд недвижимого имущества в виде квартиры, расположенной в <адрес>, площадью <данные изъяты>, в размере 346 000 руб., а также размер убытков, связанных с изъятием принадлежащего ей жилого помещения, в размере 63 020 руб. (включая убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него в размере 13 750 руб., убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения в размере 40 435 руб., убытки, связанные с переездом в размере 6 835 руб., убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение в размере 2000 руб.), а всего 409 020 руб.

Обязать администрацию МО г.Алапаевск заключить с Моториной О. В. соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд – выкупе принадлежащей ей квартиры, расположенной по адресу <адрес>, по цене 409 020 руб.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 300,00 руб., расходы по оплате услуг ООО «Консалтинг групп» в размере 5000 руб., которые подтверждены документально.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Моториной О. В. к Администрации муниципального образования город Алапаевск об определении выкупной цены изымаемого для муниципальных нужд недвижимого имущества, заключении соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд удовлетворить частично.

Определить выкупную цену изымаемого для муниципальных нужд недвижимого имущества в виде квартиры, расположенной в <адрес>, площадью <данные изъяты>, в размере 346 000 руб., а также размер убытков, связанных с изъятием принадлежащего Моториной О. В. жилого помещения, в размере 63 020 руб., а всего 409 020 руб.

Обязать администрацию муниципального образования город Алапаевск заключить с Моториной О. В. соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд – выкупе принадлежащей ей квартиры, расположенной по адресу <адрес>, по цене 409 020 руб.

Взыскать с Администрации Муниципального образования город Алапаевск в пользу Моториной О. В. возмещение расходов на оплату государственной пошлины в сумме 300,00 руб., расходы по оплате услуг ООО «Консалтинг групп» в размере 5000 руб.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме. Жалоба подается через Алапаевский городской суд.

Судья                                                                                                      Л.В. Арзамасцева