Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-57/2018 (2-4368/2017;) ~ М-3913/2017 от 05.09.2017

Дело №2-57/18

строка177г

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 января 2018 года Центральный районный суд г. Воронежа

в составе:

председательствующего судьи Михиной Н.А., при секретаре Слепокуровой А.А., с участием:

представителя истца ТСЖ «Вертикаль» по ордеру и доверенности адвоката Колюева А.Н.,

представителя ответчика Торохова А.Н. по доверенности Когтева Е.С., представителя ответчика Управления Росреестра по Воронежской области по доверенности Белых Р.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСЖ^ «Вертикаль» к Торохову Александру Николаевичу, Колесникову Александру Ивановичу, Управлению Росреестра по Воронежской области о признании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой, признании государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ недействительной, признании отсутствующим права собственности Торохова Александра Николаевича на нежилое помещение по адресу: <адрес>, погашении записи в ЕГРП,

установил:

Первоначально ТСЖ «Вертикаль» обратилось в суд с иском к Торохову А.Н., Колесникову А.И., Управлению Росреестра по Воронежской области о признании проведенной ДД.ММ.ГГГГ государственной регистрации перехода права собственности от Колесникова А.И. к Торохову А.Н. на нежилое помещение IX, расположенное на 1 этаже жилого <адрес>, общей площадью 284,2 кв.м, кадастровый № незаконной, прекращении права собственности Торохова А.Н. на данное нежилое помещение, признании зарегистрированного права за Тороховым А.Н. на данное нежилое помещение отсутствующим, погашении в ЕГРП записи регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование иска ТСЖ «Вертикаль» указало, что истец является кредитором по отношению к ответчику Колесникову А.И. в собственности которого находилось нежилое помещение IX, расположенное на 1 этаже жилого <адрес>, общей площадью 284,2 кв.м, кадастровый №. Вопреки имеющемуся запрету в проведении государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение со стороны Колесникова А.И., на основании определения суда, Управлением Росреестра по Воронежской области была проведена регистрация перехода права собственности на указанное нежилое помещение; собственником данного нежилого помещения в настоящее время является ответчик Торохов А.Н. Спорное нежилое помещение являлось предметом спора, на него ранее обращалось взыскание на основании решения суда и данное нежилое помещение должно было быть реализовано на торгах, однако было реализовано Колесниковым А.И., у которого на день заключения договора купли-продажи отсутствовал статус собственника данного помещения в силу изъятия у него этого помещения на основании решения суда об обращении на него взыскания. Полагал, что Управлением Росреестра по Воронежской области был нарушен срок проведения государственной регистрации перехода права. Считая, что права истца нарушены, ТСЖ «Вертикаль» обратилось в суд (т.1 л.д.3-4).

В ходе рассмотрения дела истец уточнил предмет исковых требований, просил: признать договор купли-продажи нежилого помещения IX, расположенного на 1 этаже жилого <адрес>, общей площадью 284,2 кв.м, кадастровый № от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой, признать государственную регистрацию перехода права собственности на данное нежилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ недействительной, прекратить Торохову А.Н. право собственности на спорное нежилое помещение, признав зарегистрированное за "ФИО1 право собственности на данное нежилое помещение отсутствующим, погашении в ЕГРП записи регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.23-25).

В ходе разбирательства дела, определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено ПАО «Промсвязьбанк».

В судебном заседании представитель истца ТСЖ «Вертикаль» по ордеру и доверенности адвокат Колюев А.Н. поддержал уточненные исковые требования, пояснил изложенное, просил их удовлетворить.

Ответчик Колесников А.И. о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Ответчик Торохов А.Н. о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, в заявлении в суд просил рассмотреть дело в его отсутствие (т.2 л.д.82).

Представитель ответчика Торохова А.Н. по доверенности Когтев Е.С. считал заявленные требования не обоснованными, не подлежащими удовлетворению; полагал, что обращение истца с настоящим иском является злоупотребление правом, просил в удовлетворении иска отказать.

Представитель ответчика Управления Росреестра по Воронежской области по доверенности Белых Р.Д. исковые требования не признал, считал их не обоснованными, просил в удовлетворении иска отказать; представил письменные возражения (т.2 л.д.83-85).

Третье лицо ПАО «Промсвязьбанк» о месте и времени рассмотрения дела извещено, его представитель в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие; представлены письменные возражения (т.1 л.д.245-247, т.2 л.д.63-66).

Суд рассматривает дело с учетом положений ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав присутствующих лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (п.2).

На основании п. 1 от. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2).

В силу ч. 2 от. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона и иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п.2).

Как следует из материалов ранее Колесникову А.И. принадлежало нежилое помещение IX, в лит. А, А2, площадью 284,2 кв.м, расположенное на 1 этаже жилого <адрес> (номер на поэтажном плане 1,2,3,4,5,6).

На основании договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Промсвязьбанк» и Колесниковым А.И., спорное нежилое помещение Колесниковым А.И. было передано в залог в обеспечение исполнения обязательства <данные изъяты>», заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Промсвязьбанк» и <данные изъяты>. Стоимость спорного помещения составляет 11 368 000 рублей (т.1 л.д.70-80, 84-87).

Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, в пользу ОАО «Промсвязьбанк» с <данные изъяты>», Колесникова А.И., ФИО2., ООО «Полипром» в солидарном порядке взыскана задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 718 119,62 рублей, а также обращено взыскание на спорное нежилое помещение (т.1 л.д.25-26).

В рамках исполнительного производства, возбужденного ДД.ММ.ГГГГ на основании исполнительного листа по указанному гражданскому делу, постановлением судебного пристава исполнителя Ленинского РОСП г. Воронежа УФССП России по Воронежской области был объявлен запрет на совершение регистрационных действий по исключению из госреестра в отношении спорного имущества. Указанное постановление поступило в Управление Росреестра по Воронежской области (т.1 л.д.116).

ДД.ММ.ГГГГ между Тороховым А.Н. и Колесниковым А.И. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения IX, в лит. А, А2, площадью 284,2 кв.м, расположенное на 1 этаже жилого <адрес>. Стоимость спорного имущества по договору составила 14 500 000 рублей (п.З).

Согласно п. 5.1 указанного договора купли-продажи, в счет причитающихся с него платежей Покупатель (Торохов А.Н.) за счет собственных средств выплачивает Продавцу (Колесникову А.И.) денежную сумму в размере 3 000 000 рублей в момент подписания настоящего договора, путем перечисления (внесения наличными) на расчетный счет № Продавца открытый в ПАО «Промсвязьбанк», из них: сумма в размере 2 719 508,43 рублей идет на погашение задолженности Продавца по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО «Промсвязьбанк» и <данные изъяты>», прекращения залога Банка и снятия ограничений на спорное нежилое помещение.

Денежные средства в размере 10 000 000 рублей уплачивается Покупателем (Тороховым А.Н.) Продавцу (Колесникову А.И) за счет целевых кредитных средств, предоставляемых ПАО «Промсвязьбанк» по кредитному соглашению № (т.1 л.д.206-210).

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Промсвязьбанк» и Тороховым А.Н. был заключен кредитный договор № на сумму 10 000 000 рублей для целей приобретения Тороховым А.Н. по договору купли-продажи спорного нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Тороховым А.Н. и Колесниковым А.И. (т.1 л.д.211-220).

ДД.ММ.ГГГГ Колесников А.И. и Торохов А.Н. обратились с заявлением о регистрации перехода права на спорное имущество (Т.1 л.д.142, 143).

ДД.ММ.ГГГГ судебный пристав-исполнитель Ленинского РОСП г. Воронежа УФССП России по Воронежской области вынес постановление об отмене меры о запрете на совершение регистрационных действий по исключению из госреестра в отношении спорного недвижимого имущества, наложенные постановлением от ДД.ММ.ГГГГ. Указанное постановление поступило в Управление Росреестра по Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.154).

ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Вертикаль» обратилось в Ленинский районный суд г. Воронежа с иском к Коленикову А.И. о взыскании расходов по оплате коммунальных платежей в жилом и нежилом помещениях, расходов по содержанию общего имущества в общем размере 725 863,08 рублей, расходов на оплату государственной пошлины в размере 11 838 рублей, обращении взыскания на недвижимое имущество принадлежащее Колесникову А.И. - гараж № общей площадью 63,2 кв.м, расположенный в подвальной части 1 уровня жилого дома № <адрес> и изъятии его за долги по оплате коммунальных и жилищных услуг, прекратив право собственности на гараж, признании за ТСЖ «Вертикаль» право собственности на гараж № общей площадью 63,2 кв.м, расположенный в подвальной части 1 уровня жилого <адрес> (т.2 л.д.76-77).

Определением Ленинского районного суда г. Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ по заявлениям ТСЖ «Вертикаль» в рамках указанного гражданского дела были приняты обеспечительные меры виде: запрета Колесникову А.И. совершать сделки, направленные на отчуждение, передачу прав на нежилое помещение IX, в лит. А, А2, площадью 284,2 кв.м, кадастровый №, расположенное на 1 этаже жилого <адрес>; запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области совершать регистрационные действия, в отношении нежилого помещения IX, в лит. А, А2, площадью 284,2 кв.м, кадастровый №, расположенного на 1 этаже жилого <адрес> (т.1 л.д.19)

Указанное определение суда о принятии обеспечительных мер в Управление Росреестра по Воронежской области поступило ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.158; т.2 л.д.81).

Согласно от. 56 ГПК РФ, каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих доводов и возражений.

Истец в обоснование иска ссылается на то, что ФИО3 на момент заключения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества не являлся его собственником и не мог отчуждать данное имущество, поскольку решением суда на указанное имущество было обращено взыскание.

Данный довод истца суд считает не состоятельным, по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 174.1 ГК РФ, с учетом п. 94 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, в том числе в целях возможного обращения взыскания на такое имущество, является действительной.

Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 29.04.2010 №10/22, приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

В соответствии с п.1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя). В соответствии с п. 1 ст, 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

На основании ст. 237 ГК РФ изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

Само по себе решение суда об обращении взыскания на недвижимое имущество не определяет нового собственника данного имущества и не является непосредственным основанием для перехода прав на данное имущество.

Для перехода права собственности на помещение требуется не только обращение взыскании, но и реализация данного имущества, так как до момента реализации заложенного недвижимого имущества и регистрации права собственности на нового собственника, залогодатель может осуществлять правомочия собственника (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит данное имущество.

В соответствии с п.2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Как следует из материалов дела, на момент регистрации перехода права собственности на спорное имущество по договору купли-продажи, заключенному между Тороховым А.Н. и Колесниковым А.И., право собственности на спорное нежилое помещение было зарегистрировано за Колесниковым А.И.; отметок о судебном споре и/или судебных притязаниях истца и других лиц в отношении спорного имущества в ЕГРП внесено не было. Доказательств обратного в материалах дела не имеется.

Таким образом, доказательств, что Колесников А.И. на момент регистрации перехода прав на спорное имущество и заключении договора купли-продажи спорного имущества не являлся его собственником, суду не представлено.

Довод истца о том, что ответчиком Управления Росреестра по Воронежской области неправомерно проведена регистрация перехода права в то время, когда имелся запрет на совершение регистрационных действий, суд считает не состоятельным по следующим основаниям.

Согласно п.8 ч. 1 ст. 16 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» орган регистрации в течении трех рабочих дней с даты поступления судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимом имуществом, или об избрании меры пресечения в качестве залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством РФ, либо судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или обращении залога в доход государства, осуществляет регистрацию указанного ограничения.

Запрет, наложенный в рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем был отменен (т.1 л.д. 116, 154).

Как указывалось выше, определение Ленинского районного суда г. Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ о принятых судом мерах обеспечения иска истца, поступило в Управление Росреестра по Воронежской области только ДД.ММ.ГГГГ; доказательств обратного суду представлено не было.

На основании п. 2 ч. 1 ст. 16 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав осуществляется в течение девяти рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг заявления на осуществление государственной регистрации и приложенных к нему документов.

Указанный срок не является пресекательным, поскольку законодатель четко определил, что государственная регистрация производится в течение девяти рабочих дней, то есть в любой из девяти дней с момента подачи такого заявления, а не по истечении девяти рабочих дней.

Заявление о регистрации перехода права подано 14.08.2017, регистрация перехода права осуществлена 22.08.2017, определение суда о принятии обеспечительных мер в виде запрета совершения регистрационных действий в отношении спорного имущества поступило 23.08.2017, то есть на день позже, произведенной регистрации перехода права, вследствие чего, данный запрет не мог повлиять на совершение указанных действий по переходу права.

Таким образом, регистрация перехода права на спорное нежилое помещение произведена в пределах установленного законом срока; на момент государственной регистрации перехода права запрет, наложенный судебным приставом-исполнителем был отменен, а сведения о принятии судом обеспечительных мер еще не поступили.

В статье 26 ФЗ №218-ФЗ установлены основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

На основании ст. 27 ФЗ №218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В связи с отсутствием оснований, препятствующих осуществлению государственной регистрации перехода права, регистрация перехода права была произведена государственным регистратором.

Кроме того, доказательств, что на момент рассмотрения настоящего дела, истец являлся кредитором Колесникова А.И. и по его требованиям имелась возможность обратить взыскание на спорное имущество, представлено суду не было; решение суда о взыскании с Колесникова А.И. в пользу истца задолженности на момент рассмотрения дела не принято, доказательств обратного суду представлено не было.

Более того, размер взыскиваемой истцом задолженности (863 834,55 рублей) более чем в десять раз ниже стоимости спорного имущества (14 500 000 рублей) на момент заключения спорной сделки и на момент заключения договора ипотеки между ОАО «Промсвязьбанк» и Колесниковым А.И. (11 368 000 рублей). Кроме того, в ходе рассмотрения дела представитель истца не отрицал наличие у Колесникова А.И. иного имущества, на которое можно обратить взыскание.

Согласно с. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценивая представленные в материалы дела доказательства, суд считает, что доказательств, что Колесников А.И. на момент заключения с “ФИО1 договора купли-продажи спорного имущества не являлся его собственником, суду представлено не было. Иных оснований для признания сделки купли-продажи спорного имущества суду заявлено не было.

Также доказательств регистрации перехода права собственности на спорное помещение при наличии в Управлении Росреестра по Воронежской области сведений о наложенном запрете перехода прав, суду представлено не было.

Действия судебного пристава-исполнителя не оспорены; запрет на совершение регистрационных действий не лишает собственника права владения пользования и распоряжения объектом.

Кроме того, каких-либо доказательств, что заключением договора купли-продажи спорного недвижимого имущества нарушены права ТСЖ «Вертикаль» суду представлено не было.

В тоже время довод стороны ответчика Торохова А.Н. о том, что со стороны истца имеется злоупотребление правом, суд считает не состоятельным по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гоажданского кодекса Российской Федерации» положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Право истца на обращение в суд с иском установлено законом, в связи с чем, суд не усматривает злоупотребления правом со стороны истца.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для удовлетворения иска о признании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой, признании государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ недействительной.

В связи с тем, что требования о признание отсутствующим права собственности Торохова А.Н. на спорное нежилое помещение по адресу: <адрес> погашении записи в ЕГРП являются производными от требований, в удовлетворении которых истцу отказано, данные требования также не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ТСЖ «Вертикаль» к Торохову Александру Николаевичу, Колесникову Александру Ивановичу, Управлению Росреестра по Воронежской области о признании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой, признании государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ недействительной, признание отсутствующим права собственности Торохова Александра Николаевича на нежилое помещение по адресу: <адрес> погашении записи в ЕГРП, оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Центральный районный суд г. Воронежа в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья Михина Н.А.

Решение в окончательной форме принято 16.01.2018.