Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-997/2021 от 02.04.2021

Судья Сергунина И.И. Дело № 33-997/2021

№ 2-31/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 мая 2021 г. г. Орел

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
в составе:

председательствующего Корневой М.А.,

судей Хомяковой М.Е., Курлаевой Л.И.,

при секретаре Власовой Л.И.,

в открытом судебном заседании рассмотрела гражданское дело по иску Управления муниципального имущества и землепользования администрации г.Орла к Караиванову Николаю Антоновичу об изъятии объекта незавершенного строительства,

по апелляционной жалобе Караиванова Николая Антоновича на решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 12 февраля 2021 г., которым постановлено:

«Исковые требования Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла к Караиванову Николаю Антоновичу об изъятии объекта незавершенного строительства удовлетворить.

Изъять у Караиванова Николая Антоновича объект незавершённого строительства кадастровый номер №, площадью застройки 184,2 кв.м., расположенный на земельном участке кадастровый номер №, по адресу: <адрес>, <адрес>, путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03 декабря 2014 г. № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Взыскать с Караиванова Николая Антоновича государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования «Город Орел» в размере 300руб.».

Заслушав доклад судьи Орловского областного суда Корневой М.А., объяснения Караиванова Н.А. и его представителя Митрохиной О.В., поддержавших апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, возражения представителя Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла Тишиной Е.В., считавшей, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда,

установила:

Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (далее по тексту - УМИЗ администрации г. Орла), являясь структурным подразделением администрации г. Орла и, осуществляющее функции по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, обратилось в суд с иском к Караиванову Н.А. об изъятии объекта незавершенного строительства.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что на основании протокола от 06 сентября 2018 г. рассмотрения заявок на участие в аукционе УМИЗ администрации г. Орла 11 сентября 2018 г. заключило с Караивановым Н.А. договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, пер<адрес>. Разрешенное использование земельного участка: объекты торговли без обслуживания вне полностью закрытого здания (кроме ночных), рассчитанные на средний поток посетителей (от 150 до 500 кв.м общей площади), общей площадью 800 кв.м.

Договор заключен на срок 18 месяцев - с 11 сентября 2018 г. по 10 марта 2020 г. (п. 4.1 договора) и считается прекращенным по истечении срока, указанного в п. 4.1 (п. 4.2 договора). Согласно п 6.4 договора ответчик был обязан осуществить строительство на арендуемом земельном участке до окончания срока действия договора.

Однако разрешение на строительство Караивановым Н.А. было получено только 29 января 2010 г. и 17 февраля 2010 г. последний зарегистрировал за собой право собственности на расположенный на арендуемом земельном участке объект незавершенного строительства площадью застройки 184,2 кв.м со степенью готовности 10 %.

Поскольку срок договора аренды истек, и ответчик не имеет права на использование земельного участка после его истечения, в предоставлении ему в аренду земельного участка без проведения торгов для завершения строительства было отказано, УМИЗ администрации г. Орла, на основании п. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), просило суд изъять у Караиванова Н.А. объект незавершенного строительства кадастровый №, площадью застройки 184,2кв.м, расположенный на земельном участке кадастровый № в г. Орле по <адрес>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 03декабря 2014 г. № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Разрешая спор, суд постановил вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Караиванов Н.А. ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.

Приводит доводы о том, что в спорных правоотношениях подлежал применению п. 3 ст. 239.1 ГК РФ, поскольку нарушение срока строительства объекта недвижимости на арендуемом земельном участке имело место не в результате его виновных действий, а в результате действий администрации г. Орла и истца.

Обращает внимание на то, что органом местного самоуправления при проведении аукциона и заключении с ним договора аренды земельного участка были предоставлены недостоверные сведения о наличии ограничений в его использовании (расположение части земельного участка площадью 49 кв.м. в охранной зоне сети электроснабжения в связи с прохождением над участком кабельной линии), которых по факту не имелось ввиду того, что кабельная линия является недействующей.

Указывает, что на момент проведения аукциона администрации г. Орла было достоверно известно о том, что отраженная в градостроительном плане земельного участка кабельная линия является недействующей, однако каких-либо действий по внесению в него изменений, касающихся снятия отраженных в нем обременений сделано не было. До него, как в аукционной документации, так и при заключении договора аренды, не была доверена информация, что кабельная линия является недействующей.

Ссылается на то, что сбор необходимых документов для внесения изменений в градостроительный план в связи с вышеизложенными обстоятельствами, а также для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство требовали временных затрат, в то время как им предпринимались активные меры для возможности осуществления строительства.

Обращает внимание также на то, что он обращался в администрацию г. Орла с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка на новый срок для окончания строительства, в чем ему было отказано.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы (ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации – далее по тексту – ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в связи с неправильным применением норм материального права.

В соответствии со ст. 239.1 ГК РФ ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации (п. 1).

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (п. 2).

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. 3).

Из материалов дела следует, что 18 января 2018 г. на основании обращения администрации г. Орла Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области был подготовлен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером № площадью 800 кв.м для его дальнейшего предоставления посредством проведения аукциона на заключение договора аренды (т. 1 л. д. 67-79, 203).

Согласно данному градостроительному плану вышеуказанный земельный участок частично расположен в границах охранной зоны сети электроснабжения. Площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории, составляет 49 кв.м. (т. 1 л. д. 76). В связи с наличием охранной зоны сети электроснабжения, последняя делит разрешенное пятно застройки земельного участка на два контура (т. 1 л. д. 78-79, 209).

06 августа 2018 г. администрацией г. Орла принято постановление №3526 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по пер. Гайдара, 1» (т. 1 л. д. 113-118).

06 сентября 2018 г. была рассмотрена заявка Караиванова Н.А. на заключение договора аренды земельного участка (л. д. 7-8, 126) и 11 сентября 2018 г. УМИЗ администрации г. Орла заключило с Караивановым Н.А. договор аренды указанного земельного участка с разрешенным использованием: объекты торговли без обслуживания вне полностью закрытого здания (кроме ночных), рассчитанные на средний поток посетителей (от 150 до 500 кв.м общей площади) на срок с 11 сентября 2018 г. по 10 марта 2020 г. (п. 4.1 договора, т. 1 л. д. 12-16).

Согласно п. 4.2 договора аренды, он считается прекращенным по истечении срока, указанного в пункте 4.1.

В соответствии с договором аренды на земельном участке не имеется зданий, строений, сооружений (п. 1.2 договора), при этом арендатор обязан строительство объекта недвижимости на земельном участке осуществить до окончания срока действия договора (п. 6.4 договора).

Договором также было предусмотрено, что часть земельного участка площадью 49 кв.м. расположена в охранной зоне сети электроснабжения, которую возможно использовать в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от <дата> № «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон».

Указанным постановлением Правительства Российской Федерации утверждены Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон (далее по тексту – Правила).

В соответствии с п. 8 Правил в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе: б) размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов.

В пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются, в том числе, строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений (подп. «а» п. 10 Правил).

Во исполнение условий договора аренды и вышеуказанных Правил Караиванов Н.А. обратился в сетевую организацию – АО «Орелоблэнерго», согласно ответу которой от 17 июля 2019 г. кабельная линия, проходящая через земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: г. <адрес> <адрес>, не находится на балансе и обслуживании АО «Орелоблэнерго», сведениями о собственнике кабельной линии оно не располагает (т. 1 л. д. 80-90).

Возражая против заявленных истцом требований, сторона ответчика ссылалась на то, что при обращении в сетевые организации, Караиванову Н.А. пояснили, что никаких сетей на участке нет и выдать согласования в письменном виде ему не могут. Однако при наличии вышеуказанного градостроительного плана (с указанием охранной зоны) и отсутствии согласования сетевой организации начинать строительство он не мог. Выяснение вопроса относительно судьбы кабельной линии заняло определенное время. Поскольку было установлено, что данная линия является недействующей на протяжении длительного времени, ответчик был вынужден обращаться за получением актуального топографического плана и технических условий, необходимых для внесения изменений в градостроительный план, предоставленный ему при заключении договора аренды. После получения нового градостроительного плана с отсутствующей охранной зоной и, как следствие, увеличенной площадью застройки, ответчиком была заказана проектная документация, получено разрешение на строительство. Однако к окончанию срока действия договора аренды закончить строительство по указанным причинам не представилось возможным.

Указанные стороной ответчика обстоятельства подтверждены материалами дела.

Так, в июле 2019 г. ответчиком в Управлении градостроительства администрации г. Орла была получена топографическая съемка с отсутствующей кабельной линией, проходящей через арендуемый Караивановым Н.А. земельный участок (т. 1 л. д. 139-140).

На основании данной топосъемки по заявлению ответчика Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области 23 сентября 2019 г. был изготовлен новый градостроительный план с отсутствием указания на проходящую через земельный участок охранную зону и, как следствие ограничений по использованию земельного участка (т. 1 л. д. 80-90); получены технические условия (т. 1 л. д. 141-142). 29 января 2020 г. Караивановым Н.А. получено разрешение на строительство (т. 1 л. д. 17, 143-144); 17 февраля 2020 г. – произведена регистрация права собственности на объект незавершенного строительства (степень готовности 10 %) (т. 1 л. д. 9-10); 06 марта 2020 г. получен акт о выполнении технических условий допуск в эксплуатацию прибора учета электрической энергии (т. 1 л. д. 145-149).

В связи с окончанием срока действия договора аренды и невозможностью окончить строительство Караиванов Н.А. 02 марта 2020 г. обратился в администрацию г. Орла с заявлением о продлении договора аренды для завершения строительства (т. 1 л. д. 159), в чем ему было отказано (т. 1 л. д. 23-24).

Разрешая спор, и, удовлетворяя требования истца об изъятии у Караиванова Н.А. объекта незавершенного строительства, суд исходил из того, что действие договора аренды, который был заключен между сторонами в целях завершениястроительства объекта незавершенного строительства, прекращено, однако строительство объекта ответчиком завершено не было, в продлении срока договора аренды Караиванову Н.А. отказано.

При этом доводы стороны ответчика о том, что завершить строительство он не имел возможности по объективным вышеуказанным обстоятельствам, суд первой инстанции счел несостоятельными, указав, что с момента заключения договора аренды земельного участка (с сентября 2018 г.) до мая 2019 г. ответчиком не предпринималось никаких мер к оформлению документов и строительству объекта. При этом Караиванов Н.А. до заключения договора аренды знал о существовании кабельной линии. Получив в сентябре 2019 г. градостроительный план с внесенной корректировкой в пятно застройки, на момент окончания срока действия договора аренды степень готовности объекта незавершенного строительства составила всего 10 %.

Однако с такими выводами судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

Вопреки выводам суда, заключенный с ответчиком 11 сентября 2018 г. договор аренды земельного участка, действие которого прекращено 10 марта 2020 г., был заключен не в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, что не оспаривалось сторонами по делу и подтверждено условиями договора, согласно которым на момент заключения договора аренды на земельном участке зданий, строений и сооружений не имеется. Возможность однократного предоставления земельного участка без проведения торгов в целях завершения строительства ответчиком не реализована (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Более того, судебная коллегия исходит из того, что нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным и единственным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства (п. 3 ст. 239.1 ГК РФ). Эта правовая норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным ст. 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Судебная коллегия с учетом вышеприведенных обстоятельств считает, что ответчиком представлены доказательства, свидетельствующие о возможности применения в спорных правоотношениях положений п. 3 ст. 239.1 ГК РФ и отказе истцу в удовлетворении заявленных исковых требований.

По делу бесспорно установлено, что выставленный на аукцион земельный участок, право аренды на который ответчик приобрел в соответствии с договором от 11 сентября 2018 г., по факту не имел указанные договоре, а также в градостроительном плане, подготовленном для целей проведения аукциона, обременения и, как следствие, и ограничения в его использовании (охранная зона сети электроснабжения). Проходящая через земельный участок кабельная линия является недействующей на протяжении длительного времени, о чем администрации г. Орла, а также истцу было достоверно известно до начала подготовительных мероприятий по проведению аукциона (т. 1 л. д. 131-132, 208), что следует из представленной стороной истца топосъемки, согласно которой по состоянию на ноябрь 2012 г. указанная кабельная линия, проходящая через спорный земельный участок, является недействующей.

Вместе с тем, на момент проведения аукциона каких-либо действий по снятию отраженных в градостроительном плане обременений сделано не было, эти же обременения и ограничения по использованию арендуемого Караивановым Н.А. земельного участка отражены в договоре аренды от 11 сентября 2018 г. Информация о том, что сеть электроснабжения, в связи с наличием которой установлены обременения земельного участка, является недействующей, до ответчика доведена не была.

В связи с чем, указанное условие об обременении земельного участка, которое по факту явилось отсутствующим, послужило причиной тому, что ответчик был вынужден вносить коррективы в документацию, без которой не имел возможности начать строительство.

Изложенное позволяет судебной коллегии сделать вывод о том, что недостоверность условий аукционной документации и договора аренды земельного участка, потребовавшие уточнение условий использования земельного участка уже в период действия договора аренды, свидетельствуют о добросовестности действий арендатора, воспользовавшегося при таких обстоятельствах правом на корректировку необходимой для строительства объекта документации.

При этом довод истца о том, что Караиванов Н.А. в течение года после заключения договора аренды не предпринимал никаких действий по освоению земельного участка, судебная коллегия признает несостоятельным, поскольку материалами дела подтверждено, что действия, с связанные с возможностью начала строительства объекта ответчик начал предпринимать с весны 2019 г. Разрешение на строительство (с учетом полученной уточненной документации без указания охранной зоны) Караиванов Н.А. получил в конце января 2020 г. и по состоянию на 17 февраля 2020 г. (дата регистрация права собственности) им был возведен объект незавершенного строительства с готовностью 10 %.

Таким образом, учитывая, что договор аренды земельного участка для строительства спорного объекта, был заключен на срок 18 месяцев, 9 из которых ответчик занимался корректировкой необходимой для начала строительства документации, выводы суда, опровергающие доводы ответчика о невозможности закончить строительство до окончания срока действия договора по независящим от него обстоятельствам, обоснованными признаны быть не могут.

При таких установленных по делу обстоятельствах решение суда первой инстанции об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства нельзя признать законным, в связи с чем, оно подлежит отмене, с вынесением по делу нового решения об отказе истцу в удовлетворении завяленных им исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу Караиванова Николая Антоновича - удовлетворить.

Решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 12 февраля 2021г. - отменить.

Постановить по делу новое решение, которым исковые требования Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла к Караиванову Николаю Антоновичу об изъятии объекта незавершенного строительства - оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи