Решение по делу № 2-2406/2017 ~ М-2270/2017 от 12.07.2017

Дело №2-2406/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Севастополь                                               04 октября 2017 года

Судья Гагаринского районного суда г. Севастополя Кныш Н.Н.,

при секретаре Лучко Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Китаева Сергея к обществу с ограниченной ответственностью «Карбон» о признании предварительного договора долевого участия в строительстве основным договором долевого участия в строительстве, о возложении обязанности зарегистрировать договор в органах государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

Китаев С. обратился в суд с исковым заявлением к ООО "Карбон" (с учетом уточнения требований) о признании предварительного договора долевого участия в строительстве №№ основным договором долевого участия в строительстве, просил суд обязать ответчика зарегистрировать предварительный договор №ПД№ в Управлении государственной регистрации права и кадастра Севастополя, ознакомить истца или его представителя с разрешением на строительство, проектной документацией, документами, подтверждающими права застройщика на земельный участок, передать утвержденные годовые отчеты ООО «Карбон» за 3 последних года осуществления предпринимательской деятельности, аудиторское заключение за последний год осуществления предпринимательской деятельности в форме надлежаще заверенных копий, взыскать с ответчика неустойку в размере 1 397 481,26 рублей, компенсацию морального вреда в размере 500 000 рублей, штраф в размере 50% присужденной суммы, судебные расходы по оплате госпошлины в размере 1 987,40 рублей, по оплате услуг представителя в размере 42 000 рублей, по оплате нотариальных услуг по составлению доверенности 2 200 рублей.

В обоснование требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО "Карбон" заключен предварительный договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома №№, по условиям которых стороны обязались заключить основной договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома (далее МКД) - проект «ЖК «Лазурный-2», расположенного по адресу: г. Севастополь, б<адрес> №. Объект долевого строительства - жилое помещение (квартира) в строящемся жилом комплексе со встроенно-пристроенными помещениями, социально-культурной и инженерно-транспортной инфраструктурой (2-я очередь строительства) в <адрес>, подлежащее передаче участнику долевого строительства после оплаты и получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД, в котором находится квартира, строящегося (создаваемого) с привлечением средств Участника долевого строительства.

Обусловленную договором цену истец оплатил в установленные сроки.

ООО "Карбон" не выполнило свои обязательства, МКД, в состав которого входит объект долевого строительства, в эксплуатацию не введен.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Указанным договором предусмотрено строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача ему квартиры, а также уплата им стоимости этой квартиры, стороны согласовали условия о предмете, стоимости, оплате, сроках исполнения обязательства, поэтому правоотношения, возникшие между участником долевого строительства и застройщиком, необходимо квалифицировать как направленные на привлечение юридическим лицом денежных средств физического лица для строительства МКД с последующим приобретением права собственности на квартиру, в связи с чем, к этим правоотношениям применяются нормы Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ.

Истец указал, что он предлагал ответчику уплатить проценты за пользование денежными средствами, уплаченными в счет цены предварительного договора, однако требование оставлено без удовлетворения.

Также он обращался к ответчику для ознакомления с разрешением на строительство, проектной документацией, для получения заверенных копий годовых отчетов, аудиторского заключения, однако запрос оставлен без удовлетворения, что является нарушением его потребительских прав.

В связи с чем, истец вынужден обратиться в суд с иском.

В суд истец не явился, представитель истца по доверенности Малишевская В.Ю. в судебном заседании требования иска поддержала, указав, что с документами, подтверждающими права застройщика на земельный участок, она ознакомлена.

Представитель ответчика ООО "Карбон" по доверенности Степкин Д.В. в судебном заседании заявленные исковые требования не признал в полном объеме.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Исходя из совокупности приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве, данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу, т.е. начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу прямого указания Закона об участии в долевом строительстве (в редакции на момент заключения договоров) договор в обязательном порядке должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (часть 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно части 5 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, ДД.ММ.ГГГГ в Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины зарегистрирована декларация о начале выполнения строительных работ «строительство жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями, социально-культурной и инженерно-транспортной инфраструктурой (2-я линия строительства) в б. Круглая г. Севастополь», адрес строительства г. Севастополь, <адрес> №.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Ан Код Дельта» и ЧП «Карбон» заключили договор долевого участия в строительстве жилых многоквартирных домов со встроенно-пристроенными помещениями, социально-культурной и инженерно-транспортной инфраструктурой (далее «жилой комплекс»).

Строительство жилого комплекса согласно договору осуществляется на территории земельного участка общей площадью 22.6124 га, принадлежащего Министерству обороны Украины в лице воинской части № на праве постоянного землепользования согласно государственному акту II-КМ №, выданному СГГА ДД.ММ.ГГГГ.

Застройка участка осуществляется ООО «Ан Код Дельта» на основании договора с Минобороны Украины.

ЧП «Карбон» принимает участие в строительстве зданий (объектов), предусмотренных договором или дополнительным соглашением к нему. Функции по строительству объектов возложены на ЧП «Карбон».

В связи с вступлением в силу ФКЗ РФ №-ФКЗ от ДД.ММ.ГГГГ ЧП «Карбон» привело свои учредительные документы в соответствии с законодательством РФ, ДД.ММ.ГГГГ в ИФНС зарегистрировало устав ООО «Карбон», утвержденный ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "Карбон" и Китаев Сергей Михайлович заключили предварительный договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома №ПД/Ч/1-37. Объект долевого строительства - жилое помещение (квартира) в строящемся жилом комплексе со встроенно-пристроенными помещениями, социально-культурной и инженерно-транспортной инфраструктурой (2-я очередь строительства) в бухте Круглая, подлежащее передаче участнику долевого строительства после оплаты и получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД, в котором находится квартира, строящегося (создаваемого) с привлечением средств Участника долевого строительства. По условиям договора стороны обязались заключить основной договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома - проект «ЖК «Лазурный-2», расположенного по адресу: г. Севастополь, б. Круглая, военный городок №, не позднее ввода в эксплуатацию МКД, в состав которого входит объект долевого строительства, но после определения и урегулирования процедуры государственной регистрации основного договора на территории г. Севастополя.

Как установлено в судебном заседании, данный договор истцом оплачен, но основной договор так и не был заключен. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Также судом установлено, что в связи с изменением правового поля договор с Министерством обороны Украины об использовании земельного участка под застройку утратил свое действие, также в связи с изданием Правительством Севастополя постановления №-ПП от ДД.ММ.ГГГГ прекратила свое действие декларация о начале выполнения строительных работ, зарегистрированная Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "Карбон" заключил с Департаментом по имущественным и земельным отношениям г. Севастополя договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 4 359 кв.м., расположенного по адресу: РФ, г. Севастополь, <адрес> сроком на 2 года и 11 месяцев, дата регистрации договора ДД.ММ.ГГГГ.

Рассматривая заявленные требования, суд учитывает, что требования о признании предварительного договора долевого участия основным договором могут быть удовлетворены лишь в случае, если предварительный договор содержит все существенные условия основного договора.

Однако разрешение на строительство объекта, в котором расположено жилое помещение, получено в период действия на территории г. Севастополя законодательства Украины, соответственно положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" на рассматриваемые правоотношения не распространяли свое действие.

Кроме того, договор не содержит определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, положения рассматриваемого предварительного договора долевого участия в строительстве о гарантийном сроке объекта долевого строительства противоречит части 5 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, согласно которому законодатель устанавливает гарантийный срок объекта долевого строительства, а также порядок его исчисления. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства.

В нарушении указанной нормы в представленном предварительном договоре гарантийный срок исчисляется со дня ввода объекта в эксплуатацию.

Условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства является несогласованным.

Кроме того, судом в предварительном договоре полностью отсутствует информация о способах обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, в том числе о реквизитах договора страхования, которая в силу закона является существенным условием договора.

Поскольку заключенная сторонами сделка, поименованная как предварительный договор долевого участия в строительстве, не содержит всех существенных условий основного договора участия в долевом строительстве, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Китаева С.М. о признании предварительного договора долевого участия в строительстве основным договором долевого участия в строительстве и обязанности регистрации предварительного договора в Управлении государственной регистрации права и кадастра Севастополя.

Также суд отклоняет требования истца об ознакомлении с документаций ООО «Карбон», о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, обоснованные положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, поскольку истец неправильно выбрал способ защиты права.

В соответствии с частью 1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, оснований для взыскания судебных расходов в пользу истца с ответчика не имеется.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Китаева Сергея к обществу с ограниченной ответственностью «Карбон» отказать.

Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд через Гагаринский районный суд города Севастополя в течение месяца со дня вынесения судом решения в окончательной форме.

    Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Гагаринского районного

суда г. Севастополя                                                           Н.Н. Кныш