Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-21462/2020 от 03.07.2020

Судья – Машевец С.Ю. Дело № 33-21462-20

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«28» июля 2020 года г.Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Одинцова В.В.

и судей Гриценко И.В., Поповой С.К.

по докладу судьи Одинцова В.В.

при секретаре - помощнике судьи Востряковой М.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело №2-112\20 по иску Мадояна < Ф.И.О. >13 к ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость", ЗАО "Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ", ООО ГлавМос-Риэлти", ООО КИТ Финанс Капитал, Арслановой < Ф.И.О. >14 о защите прав потребителей и признании права собственности на жилое помещение с апелляционными жалобами представителя ООО КИТ Финанс Капитал по доверенности – < Ф.И.О. >15. и Конкурсного управляющего ООО ГлавМос-Риэлти" – < Ф.И.О. >16. на решение Адлерского районного суда г.Сочи от 6 марта 2020 года

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА :

Мадоян М.В. обратился в суд с исковым заявлением к ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость", ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ", ООО "ГлавМос-Риэлти", ООО КИТ Финанс Капитал, Арслановой < Ф.И.О. >17 о защите прав потребителей и признании права собственности на жилое помещение.

В обоснование исковых требований истец указал, что на основании договора инвестирования от 26.04.2006 г. в строительство жилого комплекса адресу: <Адрес...>, разрешения на строительство от <Дата>, от <Дата>, от <Дата>, от <Дата>, договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) от <Дата> <Дата> между Мадоян М.В. и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис -недвижимость» был заключен агентский договор <№..>/с, согласно которому ОOO «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» взяло на себя обязательство за вознаграждение и по его поручению совершить юридические действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность квартиры. Согласно п. 1.1. агентского договора стоимость квартиры составляет 8 633 366,28 рублей 28 копеек. Истцом выполнен платеж в сумме 8 633 366,28 рублей 28 копеек. <Дата> между Мадоян М.В. и ЗАО Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» был заключен предварительный договор <№..>/с купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого Мадоян М.В. надлежащим образом и в полном объеме осуществил финансирование строительства и приобрел в качестве результата инвестиционной деятельности право на получение и оформление в свою собственность Квартиры. Несмотря на выполнение Мадоян М.В. всех своих обязательств по агентскому договору <№..>/с надлежащим образом и в полном объеме, он не может зарегистрировать свое право собственности на квартиру в установленном законом порядке. Согласно выписки из ЕГРН право собственности на его квартиру было сначала зарегистрировано за ООО «ГлавМос-Риэлти», а в процессе судебного разбирательства было произведено отчуждение квартиры Арслановой М.И. Также согласно указанной выписке из ЕГРН установлена ипотека в силу закона в пользу ООО «КИТ Финанс Капитал». Право ООО «ГлавМос-Риэлти» возникло на основании следующих договоров: договора участия в долевом строительстве № от <Дата>, соглашения об уступке прав (требований) от <Дата> Таким образом, на момент заключения ООО «ГлавМос-Риэлти» договора участия в долевом строительстве <Дата>, и последующем отчуждении, спорная квартира уже принадлежала истцу на основании указанных выше договоров.

Просит суд признать договор купли-продажи от <Дата> квартиры <№..>, расположенной по адресу: <Адрес...>, кадастровый <№..>, - недействительным. Истребовать из чужого незаконного владения Арслановой < Ф.И.О. >18 квартиру <№..>, расположенную по адресу: <Адрес...>, кадастровый <№..>. Погасить запись о регистрации права собственности за Арслановой < Ф.И.О. >20 на квартиру <№..>, расположенную по адресу: <Адрес...>, с кадастровый <№..>. Снять обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ООО «КИТ Финанс Капитал» на квартиру <№..>, расположенную по адресу: <Адрес...>, с кадастровый <№..>. Признать за Мадоян < Ф.И.О. >19 право собственности на квартиру <№..>, расположенную по адресу: <Адрес...>, с кадастровый <№..>.

Ответчики ООО «ГлавМос-Риэлти», ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ", ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость», < Ф.И.О. >2 в судебное заседание не явились, о дне, месте, времени судебного заседания надлежаще извещены.

Представитель ООО «КИТ Финанс Капитал» в судебном заседании просил суд отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Решением Адлерского районного суда г.Сочи от 6 марта 2020 года исковое заявление Мадояна < Ф.И.О. >21 к ООО "ЭНБИЭМ-Гтройсервис Недвижимость", ЗАО "Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ", ООО ГлавМос-Риэлти", ООО КИТ Финанс Капитал, Арслановой Марии Ивановне о защите прав потребителей и признании права собственности на жилое помещение, - удовлетворено.

Признан договор купли-продажи от <Дата> квартиры <№..>, расположенной по адресу: <Адрес...>, кадастровый <№..>, - недействительным.

Истребована из чужого незаконного владения Арслановой < Ф.И.О. >22 квартира <№..>, расположенную по адресу: <Адрес...>, кадастровый <№..>.

Погашена запись о регистрации права собственности за Арслановой < Ф.И.О. >23 на квартиру <№..>, расположенную по адресу: <Адрес...>, кадастровый <№..>.

Сняты обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ООО «КИТ Финанс Капитал» на квартиру <№..>, расположенную по адресу: <Адрес...>, с кадастровый <№..>.

Признано за Мадоян < Ф.И.О. >24 право собственности на квартиру <№..>, расположенную по адресу: <Адрес...>, с кадастровый <№..>.

В апелляционной жалобе представитель ООО КИТ Финанс Капитал по доверенности – < Ф.И.О. >10 просит отменить решение и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, указывая, что истцом пропущен срок исковой давности.

В апелляционной жалобе Конкурсный управляющий ООО «ГлавМос-Риэлти» – < Ф.И.О. >9 просит отменить решение и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, указывая, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального и процессуального права.

В заседание судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда стороны не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав исследовав материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения по доводам, изложенных в апелляционных жалобах.

К такому выводу судебная коллегия пришла по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании договора инвестирования от <Дата> в строительство жилого комплекса адресу: <Адрес...>, разрешения на строительство от <Дата>, от <Дата>, от <Дата>, от <Дата>, договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) от <Дата>

<Дата> между Мадоян М.В. и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис -недвижимость» был заключен агентский договор <№..>/с, согласно которому ОOO «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» взяло на себя обязательство за вознаграждение и по его поручению совершить юридические действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность квартиры.

Согласно п. 1.1. агентского договора стоимость квартиры составляет 8 633 366,28 рублей 28 копеек

Судом первой инстанции установлено, что истцом выполнен платеж в сумме 8633 366,28 рублей 28 копеек.

<Дата> между Мадоян М.В. и ЗАО Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» был заключен предварительный договор <№..>/с купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого Мадоян М.В. надлежащим образом и в полном объеме осуществил финансирование строительства и приобрел в качестве результата инвестиционной деятельности право на получение и оформление в свою собственность Квартиры. <№..>, расположенную по адресу: <Адрес...>, с кадастровый <№..>.

Согласно Выписки из ЕГРН право собственности на квартиру было зарегистрировано за ООО «ГлавМос-Риэлти».

Также согласно указанной выписке из ЕГРН установлена ипотека в пользу ООО КИТ Финанс Капитал.

Право ООО «ГлавМос-Риэлти» возникло на основании следующих договора участия в долевом строительстве <№..>-С от <Дата> соглашения об уступке прав (требований) от <Дата>.

Впоследствии ООО «ГлавМос-Риэлти» произвело отчуждение квартиры <№..>, расположенной по адресу: <Адрес...>, Адлерский пион, <Адрес...> Арслановой М.И.

Таким образом, достоверно установлено, что на момент заключения ООО «ГлавМос-Риэлти» договора участия в долевом строительстве <№..>-С от <Дата>, соглашения об уступке прав (требований) от <Дата>, спорная квартира уже принадлежала Мадоян М.В.

ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» соответствует требованиям, предъявляемым к застройщикам, осуществило строительство многоквартирного жилого дома, сдачу его в эксплуатацию и передачу квартир в строящемся доме контрагентам, внесшим денежные средства на строительство.

На момент заключения предварительного договора купли-продажи спорной квартиры между истцом и ответчиком, квартира не была создана, следовательно, уплаченные истцом денежные средства за покупку указанного объекта недвижимости фактически привлечены ответчиком для участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

Истец до заключения с Продавцом предварительного договора купли-продажи квартиры внес полную стоимость квартиры Агенту для последующей передачи оплаты за квартиру Продавцу. При этом Продавец поручился за исполнение Агентом обязательства по передаче денег.

Оплаченная истцом сумма полностью соответствует стоимости квартиры в отношении которой заключен сторонами предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств, в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Суд первой инстанции правильно указал, что при заключении предварительного договора <№..>/с купли-продажи недвижимого имущества от <Дата> между Мадоян М.В. и ЗАО ИСК «ЭНБИЭМ»имелся в виду договор участия в долевом строительстве, однако в нарушение Федерального закона от 30 декабря 2004 г.. №214-ФЗ, ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» не предоставило договор <№..>/с от <Дата> на государственную регистрацию.

Поскольку ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» не сообщило Мадоян М.В. о вводе в эксплуатацию указанного многоквартирного жилого дома, своевременно не заключило договор купли-продажи квартиры и не подписало акт приема-передачи квартиры, суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что у Мадоян М.В. возникло право собственности на спорную квартиру.

Кроме того, ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», заключив с ООО «ГлавМос-Риэлти» договор участия в долевом строительстве с обременением в виде залога в пользу КИТ Финанс Капитал (ООО), нарушило обязательства, предусмотренные п. 2.1 предварительного договора <№..>/С от <Дата>, согласно которому общество гарантировало, что на момент заключения договора купли-продажи квартира не будет никому продана, подарена, сдана в аренду, наем, передана в безвозмездное пользование, не будет обременена иными гражданско-правовыми сделками и правами требований со стороны третьих лиц.

ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» не имело права заключать какие-либо иные договоры в отношении спорного объекта недвижимости, поскольку заключенные договора с Мадоян М.В. являлись действующими и не были расторгнуты либо оспорены в установленном законом порядке.

Договор на спорную квартиру заключен и оплачен Мадоян М.В. ранее договора, заключенного с ООО «ГлавМос-Риэлти».

ООО «ГлавМос-Риэлти», ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» и ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» было достоверно известно о наличии притязаний со стороны Мадоян М.В. на спорную квартиру, следовательно, договор участия в долевом строительстве <№..>-С от <Дата>, заключенный между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос-Риэлти», является ничтожной сделкой в части включения в перечень помещений, подлежащих передаче ООО «ГлавМос-Риэлти», спорной квартиры, а, соответственно, все последующие сделки, направленные на обременение указанной квартиры и ее отчуждение недействительными.

Судом первой инстанции также установлено, что ООО «ГлавМос-Риэлти» незаконно произвело отчуждение :лорной квартиры - Арслановой < Ф.И.О. >25, посредством проведения торгов и заключения с ней договора купли-продажи <Дата>.

То обстоятельство, что имущество было приобретено на публичных торгах, проведенных в порядке, установленном для исполнения судебных iktob, не препятствует собственнику истребовать имущество у приобретателя, поскольку собственник имущества Мадоян В.М. не являлся должником в деле о банкротстве, а его имущество было реализовано на публичных торгах как имущество, принадлежащее должнику ООО «ГлавМос-Риэлти».

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 указанной статьи).

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Течение срока исковой давности в соответствии с ч. 1 ст. 200 ГК РФ начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Поводом для обращения Мадоян М.В. в суд послужило, то обстоятельство, что после получения выписки из ЕГРП от 28 декабря 2016 г. стало известно, что спорная квартира является объектом долевого строительства по договору участия в долевом строительстве N 1011-С от <Дата>, заключенному между ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" и ООО ТлавМос-Риэлти".

С учетом вышеизложенного, судом сделан обоснованный вывод о том, срок исковой давности по требованию о защите прав потребителей и признании права собственности на жилое помещение, признании сделки ничтожной, истребовании из чужого незаконного владения и принятии обременении в виде ипотеки в пользу ООО КИТ Финанс Капитал не являются пропущенными.

Никаких других доводов об отмене решения в апелляционной жалобе не указано, и судебная коллегия проверила законность решения только по доводам апелляционной жалобы.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, были предметом исследования и проверки при рассмотрении дела в суде первой инстанции, и по мотивам, приведенным в судебном решении, правильно признаны необоснованными.

Доказательствам, собранным по делу в уста­новленном законом порядке, дана оценка судом первой инстанции, оснований не согласиться с которой не имеется.

Доводы же апелляционных жалоб направле­ны на переоценку собранных по делу доказа­тельств. Положенные в обоснование выводов суда доказательства являются допустимыми и по­лучили надлежащую правовую оценку.

Вывод суда основан на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Руководствуясь ст. 328- 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА :

Решение Адлерского районного суда г.Сочи от 6 марта 2020 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: