Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-10/2020 (2-1797/2019;) ~ М-1104/2019 от 16.04.2019

Дело № 2- 10/2020

24RS0024-01-2019-001452-30

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 января 2020 года          г. Канск

Канский городской суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Глущенко Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Якушевич Е.Н.,

с участием помощника Канского межрайонного прокурора Кожакина Д.А.,

рассмотрев в открытом заседании гражданское дело по исковому заявлению Ревуцкой И.В. к Нестеровой Н.В. о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи, встречному исковому заявлению Нестеровой Н.В. к Ревуцкой И.В. о признании неисполненными обязательств, прекращении обязательств, выселении из жилого помещения,

                    У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с исковыми требованиями к Нестеровой Н.В. о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи жилого помещения. Свои требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком Нестеровой Н.В., действующей от своего имени и как законный представитель Нестерова Б.Д. и Нестерова Д.С., состоялся предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. Согласно данному договору, квартира продавалась за 1230000 рублей. В качестве задатка она передала 100000 рублей Нестеровой Н.В. при подписании договора, а исходя из п. 3.2. Договора, деньги в сумме 800000 рублей она должна была передать Нестеровой до ДД.ММ.ГГГГ. Выплатила данную сумму ДД.ММ.ГГГГ.

    Согласно предварительному договору (п. 3.2.), стороны должны были в срок не позднее 01 мая 2017 года заключить основной договор купли-продажи, чего не было сделано, поскольку ответчик ей сообщила, что в квартире имеется доля несовершеннолетних детей, ей необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства, однако в течение нескольких месяцев она говорила, что решает вопрос с органом опеки, но у нее не получается. В настоящее время на телефонные звонки и СМС ответчика не отвечает, проживает в г. Канске, мер к выполнению условий предварительного договора купли-продажи не предпринимает просит взыскать с ответчика сумму возврата задатка 100000 рублей, 100000 рублей согласно соглашению о задатке от 07.04.2017 года, 800000 рублей – возврат уплаченной по договору денежной суммы, проценты за пользование чужими денежными средствами с 29.04.2017 года по 17.01.2019 года 109627,40 рублей, возврат госпошлины.

     Нестерова Н.В. подала встречное исковое заявление к ФИО1 о выселении, прекращении обязательств по предварительному договору купли-продажи, в котором она указывает, что неисполнение предварительного договора произошло по вине покупателей, поскольку последние не оплатили остаток задолженности по договору 330000 рублей. От проведения переговоров ФИО1 отказалась, при этом после заключения предварительного договора купли-продажи вселилась в квартире и перевезла личные вещи. В данное время сдает квартиру в аренду, коммунальные услуги не оплачивает. По договору ФИО1 оплачено 900000 рублей, оставшуюся сумму обязалась перечислить на расчетный счет продавца согласно соглашению о рассрочке, чего не произошло до настоящего времени. Кроме того, в своем заявлении Ревуцкая фактически подтверждает свое нежелание приобретать спорное имущество. Просит признать неисполненными обязательства Покупателя спорной квартиры на условиях предварительного договора купли-продажи, прекратить обязательства Нестеровой Н.В. по заключению договора купли-продажи, выселить ФИО1 из спорного жилого помещения.

ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просила дело рассмотреть в ее отсутствие. направила пояснения к исковому заявлению Нестеровой Н.В., где указала, что она не против заключения сделки, однако денежные расчеты с Нестеровой Н.В. не были завершены. Нестерова Н.В. написала расписку, что обязуется погасить долг перед ООО «Талнахбыт» в размере 156800 рублей, однако долг не оплатила, потом позвонила и попросила оплатить долг в счет рассрочки в размере 160000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ она (ФИО1) оплатила данный долг. Все свои обязательства она выполнила, кроме выплаты остатка долга 140000 рублей, который она хотела выплатить в день сделки.

    Ответчик Нестерова Н.В. (истец по встречным требованиям) исковые требования признала частично, свои исковые требования поддержала в полном объеме, суду пояснила, что сделка не состоялась не по ее вине, она не возражала продать квартиру, при заключении предварительного договора передала ключи от квартиры, которыми Ревуцкая Л.И. пользовалась, проживая в данной квартире постоянно. Поскольку она не доплатила часть суммы, сделка не была заключена. Согласна только возвратить задаток в 100000 рублей и часть суммы от 800000 рублей, просит учесть тот факт, что Ревуцкая пользовалась квартирой, следовательно, должна заплатить за ее аренду.

Третьи лица Дукачев В.В., Нестеров Д.С., Межмуниципальный Канский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации. Кадастра и картографии по Красноярскому краю, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Норильский отдел в судебное заседание не явились, суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие, при надлежащем извещении.

Заслушав Нестерову Н.В., исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора Кожакина Д.А., полагающего, что требования о выселении подлежат удовлетворению, суд полагает, что исковые требования Ревуцкой Л.И. подлежат частичному удовлетворению, встречные исковые требования Нестеровой Н.В. также подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно положениям ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, а также свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав. При этом граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Как следует из положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, при этом стороны договора могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами

В соответствии с п. 1 и п. 3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения

По смыслу приведенных норм гражданского законодательства условия договора согласованы сторонами тогда, когда обе договаривающиеся стороны имеют об этом одинаковое представление, и могут определить все его существенные условия.

В силу ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Согласно п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

    Как установлено в судебном заседании, Нестерова Н.В. является собственником ? доли в квартире по адресу: <адрес> на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан № от ДД.ММ.ГГГГ. Собственниками остальных долей, по ? каждый, являются несовершеннолетний Нестеров Б.Д. (законный представитель Нестерова Н.В.), Дукачев В.В., Нестеров Д.С.

    Согласно предварительному договору купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, Нестерова Н.В. от своего имени и от имени несовершеннолетних детей Нестерова Б.Д., Нестерова Д.С., и Тихонова И.Л. заключили предварительный договор о том, что продавец (Нестерова Н.В.) продает, а покупатель (Тихонова И.Л.) покупает в собственность квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, общей площадью 66 кв.м., состоящей из трех комнат. Срок проведения сделки установлен пунктом 2 – до ДД.ММ.ГГГГ, цена квартиры указана 1230000 рублей, уплачивается продавцу в следующем порядке: часть денежных средств в размере 100000 рублей покупатель передает в качестве задатка в момент подписания настоящего договора на условиях ст.ст. 380, 381 ГК РФ. Денежную сумму в размере 800000 рублей покупатель обязуется передать продавцу в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ с одновременным заключением акта приема-передачи вышеуказанной квартиры. Денежную сумму в размере 330000 рублей покупатель обязуется передать продавцу в наличном/безналичном порядке в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

    В соответствии с соглашением о задатке, заключенном в тот же день ДД.ММ.ГГГГ, Тихонова И.Л. передает, а Нестерова Н.В. принимает задаток в сумме 100000 рублей на условиях, указанных в настоящем соглашении. Покупатель, получивший задаток, в случае неисполнения основного договора купли-продажи обязан выплатить двойную сумму полученного задатка, то есть 200000 рублей, в соответствии со ст. 380, 381 ГК РФ. Покупатель, передавший задаток, в случае неисполнения основного договора купли-продажи теряет право требования задатка, то есть 100000 рублей.

    В соответствии с соглашением о рассрочке платежа от ДД.ММ.ГГГГ, стороны определились с порядком передачи платежей во исполнение предварительного договора купли-продажи. А именно: в момент подписания соглашения, покупатель передает продавцу денежную сумму в размере 800000 рублей, денежную сумму в размере 330000 рублей покупатель обязуется передать продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ путем наличного или безналичного перечисления денежных средств на карту ПАО Сбербанк на имя Нестеровой Н.В. ежемесячно до 30 числа каждого месяца, начиная с июня 2017 года по ДД.ММ.ГГГГ по 47142,86 рублей.

    Согласно свидетельству о перемени имени от ДД.ММ.ГГГГ, Тихонова И.Л. переменила фамилию на ФИО1, о чем составлена запись акта № а Территориальном отделе записи актов гражданского состояния Красноярского края по району Талнах г. Норильска.

    Исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу, что обе стороны после заключения предварительного договора купли-продажи утратили интерес к заключению основного договора купли-продажи.

    Так, суд признает установленным факт отсутствия полного расчета с продавцом со стороны ФИО1, поскольку достоверно установлен факт передачи ей продавцу 100000 рублей ДД.ММ.ГГГГ и 800000 рублей ДД.ММ.ГГГГ. Все остальные суммы, которые должны были быть выплачены по соглашению о рассрочке платежа от ДД.ММ.ГГГГ выплачены не были. Доводы истца о том, что она погасила задолженность по квартплате по договоренности с Нестеровой Н.В. в счет выплат по соглашению, суд не может принять во внимание, так как никаких письменных соглашений о выплате задолженности между сторонами не составлялось. Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ именно Нестерова Н.В. обязалась погасить долг перед ООО «Талнахбыт» в сумме 156800 рублей, в связи с чем суд не может принять факт погашения задолженности как уплату взноса в качестве платежей по расчету за квартиру. Кроме того, истицей не заявлено исковых требований о взыскании данной суммы с ответчика, что впоследствии не лишает ее права на обращение с самостоятельным иском. Также суд не может принять во внимание и письменные пояснения истца о том, что она намерена была выплатить оставшуюся сумму в день заключения основного договора купли-продажи, поскольку это противоречит подписанному соглашению о рассрочке платежей, согласно которому она ежемесячно должна была выплачивать денежные суммы в оплату по договору.

    Также и Нестеровой Н.В. не представлено доказательств того, что она намерена была исполнить все свои обязательства по предварительному договору купли-продажи. Так, для продажи долей несовершеннолетних собственников, Нестерова Н.В. должны была получить разрешения на продажу от органов опеки и попечительства, однако доказательств наличия таких разрешений и их получения суду не было представлено.

    Кроме того, суд полагает, что имелись нарушения еще при подписании предварительного договора купли-продажи, поскольку он подписан не всеми сторонами будущей сделки. А именно, в подписании договора не участвовал совершеннолетний собственник ? доли в квартире Дукачев В.В., который никаким образом не выразил свою волю на продажу своей доли в праве собственности на квартиру.

Таким образом, при заключении предварительного договора обеим сторонам было известно, что он не сможет быть исполнен, так как не все собственники квартиры принимают на себя обязательства о продаже квартиры.

Помимо этого, суд полагает, что предварительный договор купли-продажи является ничтожным.

В силу ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правила о форме предварительного договора влечёт его ничтожность (п. 2).

Нотариальному удостоверению подлежат следующие договоры купли-продажи недвижимости (п. 3 ст. 8.1, п. 2 ст. 163 ГК РФ, ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в том числе и договоры купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности (целиком либо в доле) человеку, находящемуся под опекой (например, недееспособному), несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

В данных случаях несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

Предварительный договор, заключенный между Нестеровой Н.В. и Ревуцкой И.В. был заключен с участием несовершеннолетних детей, при этом не был нотариально удостоверен, в связи с чем не может признаваться действительным.

Так как договор является ничтожным, стороны должны возвратить все полученное по сделке.

При этом сторонами не отрицается, что денежные средства в оплату стоимости квартиры принимала непосредственно Нестерова Н.В.. а не другие собственники спорной квартиры, следовательно, именно она является надлежащим ответчиком по требованиям ФИО1

Суд полагает, что поскольку в настоящее время стороны не заинтересованы в заключении договора купли-продажи, срок заключения основного договора истек, предварительный договор является ничтожным, необходимо возвратить покупателю переданные им продавцу денежные средства в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи.

При этом суд полагает, что денежная сумма, переданная Нестеровой Н.В. согласно п. 3.1. Предварительного договора в 100000 рублей фактически является авансом, а не задатком. Также судом установлено, что в незаключении основного договора купли-продажи виновны обе стороны предварительного договора, поэтому последствия, предусмотренные ст. 380 и 381 ГК РФ не могут быть применены.

Поскольку, денежная сумма, уплаченная истцом в соответствии с условиями предварительного договора, выполняла платежную функцию по договору купли-продажи, который заключен не был, данная сумма, указанная в пункте 3.1.предварительного договора, является авансом.

При указанных обстоятельствах, исходя из того, что основной договор купли-продажи между истцом и ответчиком заключен не был, обязательства сторон подлежат прекращению. Поскольку переданная по предварительному договору сумма является не задатком, а авансом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи жилого помещения, то сумма обеспечительного платежа, предусмотренная п. 3.1. предварительного договора, подлежит возврату истцу в размере 100 000 рублей.

Факт наличия договоренности между сторонами об ответственности за неисполнение обязательств, не меняет правовой природы этой суммы, которая не является задатком в силу закона. По своей правовой природе выплаченная истцом денежная сумма является авансом, а аванс в силу требований закона представляет собой лишь способ платежа по договору, а именно, предварительную уплату части денежной суммы, подлежащей оплате в будущем, когда другая сторона полностью или частично исполнит свою часть договора.

Кроме суммы в 100000 рублей, в пользу истца подлежит взысканию 800000 рублей, переданных по соглашению о рассрочке платежа ДД.ММ.ГГГГ. Обе стороны подтверждают, что сумма была передана, следовательно, ее необходимо взыскать с Нестеровой Н.В. в пользу покупателя ФИО1 как неосновательное обогащение.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса (п. 1).

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2).

Доводы ответчика о том, что из данной суммы следует вычесть стоимость арендной платы за весь период проживания истицы в спорной квартире, суд не может принять во внимание, поскольку арендная плата не входит в предмет рассмотрения данного дела, не доказывается стоимость арендной платы и т.д. Пояснения истца о том, что ФИО1 сдавала квартиру по 25000 рублей ежемесячно, не подтверждены доказательствами.

Вместе с тем, Нестерова Н.В. не лишена права на обращение в суд с самостоятельным иском о взыскании стоимости арендной платы.

    Относительно взыскания процентов за пользование денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ в размере 109627,40 рублей, суд полагает, что следует отказать во взыскании данной суммы. Судом установлено, что вина в том, что договор купли-продажи не был заключен, лежит не только на продавце, но и на покупателе, не рассчитавшемся полностью за покупку квартиры. Кроме того, суд учитывает тот факт, что при заключении предварительного договора Нестерова Н.В. передала ФИО1 ключи от квартиры, фактически до настоящего времени истица имеет право пользования данной квартирой, поэтому говорить о том, что Нестерова Н.В. весь период удерживала денежные средства неправомерно, нет оснований. Нестерова Н.В. от заключения сделки не отказывалась вплоть до подачи встречного искового заявления.

    Относительно встречных исковых требований Нестеровой Н.В., суд полагает, что они подлежат частичному удовлетворению.

    Нестерова Н.В. просит признать не исполненными обязательства покупателя квартиры Ревуцкой И.В. не исполненными. Однако при этом суд установил, что предварительный договор является ничтожным, следовательно, обе стороны не обязаны его исполнять, поэтому суд полагает, что данные требования Нестеровой Н.В. удовлетворению не подлежат.

Согласно ст. 429 п. 6 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Поскольку обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратили свое действия ДД.ММ.ГГГГ, а кроме того, суд установил недействительность предварительного договора, обязательства Нестеровой Н.В. по данному договору возможно прекратить.

Также Нестеровой Н.В. заявлено о выселении ФИО1 из спорной квартиры, что суд полагает обоснованным, поскольку соглашения о продаже квартиры между сторонами не состоялись, следовательно, квартира вновь поступает в пользование Нестеровой Н.В. и остальных собственников, Ревуцкая И.В. подлежит выселению из спорной квартиры в соответствии со ст. 35 ЖК РФ.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Ревуцкой И.В. к Нестеровой Н.В. о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи – удовлетворить частично.

Взыскать с Нестеровой Н.В. в пользу Ревуцкой И.В. возврат аванса 100000 рублей, уплаченного по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры, находящейся по адресу: <адрес>.

Взыскать с Нестеровой Н.В. в пользу Ревуцкой И.В. денежную сумму в размере 800000 рублей, уплаченную по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Нестеровой Н.В. в пользу Ревуцкой И.В. возврат государственной пошлины в размере 12200 рублей.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Встречные исковые требования Нестеровой Н.В. к Ревуцкой И.В. о признании неисполненными обязательств, прекращении обязательств, выселении из жилого помещения – удовлетворить частично.

Прекратить обязательства Нестеровой Н.В. по заключению с Ревуцкой И.В. договора купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес> на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Выселить Ревуцкую И.В. из квартиры, находящейся по адресу: <адрес>.

Взыскать с Ревуцкой И.В. в пользу Нестеровой Н.В. возврат госпошлины в размере 300 рублей.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований Нестеровой Н.В. – отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Канский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения в мотивированном виде.

Судья         Глущенко Ю.В.

Мотивированное решение вынесено 31 января 2020 года