Судебный акт #1 (Определение) по делу № 2-14/2020 (2-1066/2019;) ~ М-969/2019 от 31.10.2019

63RS0028-01-2019-001234-79

№2-14/2020

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

с. Сергиевск                           20 января 2020 года

Сергиевский районный суд Самарской области в составе: председательствующей судьи Шишовой Л.А.,

с участием представителя истцов Марьиной М.С., Грачевой Н.Ф., Зеленцова С.Н. – адвоката Саломасова А.А.,

представителей ответчика ООО «Агро-Альянс» - Рузанова Д.А., Рузанова А.А.,

при секретаре Карягиной М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Марьиной М.С., Грачевой Н. Ф., Зеленцова С. Н. к ООО «Агро-Альянс» о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 29.12.2007г. №41-2007/08 и дополнительных соглашений к нему,

у с т а н о в и л :

Марьина М.С., Грачева Н.Ф., Зеленцов С. Н. обратились в суд с иском к ООО «Агро-Альянс» о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 29.12.2007г. № и дополнительных соглашений к нему.

Представитель истцов - адвокат Саломасов А.А. исковые требования поддержал, и пояснил, что Марьина М.С., Грачева Н.Ф., Зеленцов С.Н. являются собственниками земельного участка с кадастровым № площадью 10692000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. На принадлежащий истцам земельный участок наложено обременение в виде аренды в пользу ООО «Агро-Альянс» на срок до 30.05.2060г., на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения № от 03.10.2011г. к договору аренды земельного участка от 29.12.2007г., договора №У/К/2014 уступки прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) земельного участка от 24.07.2014г., дополнительного соглашения № от 16.03.2015г. к договору аренды № от 29.12.2007г.

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области и ОАО «Сергиевское» заключен договор аренды земельного участка № от 29.12.2007г.

Согласно пункту 1 вышеуказанного договора, арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок, площадью 42214006.92 кв.м. отнесенный к категории земель сельскохозяйственного назначения, имеющий кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> для сельскохозяйственного использования в границах, указанных в кадастровой карте участка, в качественном состоянии как он есть, на срок 11 месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по 31.10.2008г.

Пункт 5.2. договора предусматривает обязанности арендатора:

- выполнять в полном объеме все условия договора;

- использовать участок в соответствии с целевым назначением и условиями предоставления - «Разрешенным использованием»;

- обеспечить освоение участка в установленные договором сроки;

- оплачивать своевременно, в размере и на условиях, установленных договором арендную плату;

- не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик экологической обстановки на арендуемой территории, а также территории, прилегающей к ней;

- после окончания срока действия договора передать участок арендодателю в состоянии и в качестве, не хуже первоначального;

- обеспечить арендодателю, органам государственного контроля за использованием и охраной земель свободный доступ на участок;

- не нарушать права других землепользователей;

- представлять Арендодателю копии платежных документов об оплате арендной платы до 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

В соответствии с пунктом 4.1 вышеуказанного договора аренды от 29.12.2007г. арендодатель имеет право:

- требовать досрочного расторжения договора в случае нарушения арендатором существенных условий договора; в случае, если пользование Арендатором участком приводит к существенному ухудшению его качественных характеристик, экологической обстановки, направив не менее чем за 15 календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения;

- требовать досрочного расторжения Договора в случае, если Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату; (п.п. 2.2 Договора аренды: Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными частями до истечения десятого дня начала следующего квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего года);

- осуществлять контроль за использованием и охраной земель, предоставленных в аренду;

- вносить в государственные органы, осуществляющие контроль за использованием и охраной земель, требования о приостановке работ, проводимых арендатором с нарушением законодательства, нормативных актов, условий договора;

- требовать досрочного расторжения Договора в случае не подписания Арендатором дополнительных соглашений об изменении величины арендной платы по основаниям, указанным в п. 2.1 Договора;

- требовать возмещение убытков, включая упущенную выгоду, причиненных ухудшением, качества арендованных земель в результате деятельности арендатора; требовать через суд выполнения арендатором всех условий договора.

Новый расчет арендной платы применяется в расчетах сторон с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений. Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 (пяти) дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Пунктом 9 определено, что изменения и (или) дополнения к Договору будут действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме, подписаны управомоченными представителями сторон.

В дальнейшем дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГг., пункт 1.1. договора читать в следующей редакции: «Арендодатель передал, а арендатор принял в аренду следующие земельные участки:

- земельный участок с кадастровым №, площадью 20736000,00 кв.м., отнесенный к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного использования;

- земельный участок с кадастровым №, площадью 21478006 кв.м., отнесенный к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным Использованием для сельскохозяйственного производства.

Установить срок аренды участков с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг.

Договором уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №У/К/2014, бывший арендатор ОАО «Сергиевское» уступило ООО «Агро-Альянс» аренду вышеуказанных земельных участков по договору от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительных соглашений к нему.

ДД.ММ.ГГГГ между Арендодателем и Новым арендатором заключено дополнительное соглашение № к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, по которому изменены сведения об арендаторе, размере арендной платы и реквизиты для оплаты.

На основании указанных выше договоров ООО «Агро-Альянс» является арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения.

ДД.ММ.ГГГГ Марьина М.С. (64/128 доли), Грачева Н.Ф. (1/128 доля), Зеленцов С.Н. (1/128 доля) через публикацию осуществили выдел из земельного участка с кадастровым № и образовали участок с кадастровым № площадью 10 692 000 кв.м.

Таким образом, они являются собственниками вышеуказанного земельного участка и наделены правом, как собственники, на исполнение вышеуказанного договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и приложений к нему.

Ответчик не выплатил истцам - собственникам земельного участка, с кадастровым №, арендную плату более двух периодов, а именно: за 3 квартал 2017 года, а также за 3 квартал 2018 года. С ДД.ММ.ГГГГ арендная плата уплачивалась в меньшем размере, чем предусмотрено вышеуказанным договором аренды.

Согласно пункту 5 дополнительного соглашения № к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ: «Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, но с соблюдением п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2011г. №-Ф3 « О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и не чаще одного раза в год при изменении ставки арендной платы, в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения № к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы составляет 287 332 (двести восемьдесят семь тысяч триста тридцать два) рубля 54 копейки. Общая площадь земельных участков с кадастровыми № и № составляет 4221,40 га. Из этого следует, что арендная плата за 1 га составляет 68,07 рублей в год. Следовательно, арендная плата за одну земельную долю (16,2 га) в 2015 году составляла 1102 (Одна тысяча сто два рубля) 73 копейки в год.

С учетом инфляции 2015 года (12,9%) арендная плата за 2016 год за одну земельную долю должна составлять 1244 (Одна тысяча двести сорок четыре) рубля 98 копеек. С учетом инфляции 2016 года (5,38%) арендная плата за 2017 год за одну земельную долю должна составлять 1311 (Одна тысяча триста одиннадцать) рублей 96 копеек. Получается, что за один квартал 2017 года арендная плата составляет 327 рублей 99 копеек. С учетом инфляции 2017 года (2,52%) арендная плата за 2018 год за одну земельную долю должна составлять 1345 (Одна тысяча триста сорок пять) рублей 02 копейки. Получается, что за один квартал 2018 года арендная плата составляет 336 рублей 26 копеек. С учетом инфляции 2018 года (4,27%) арендная плата за 2019 год за одну земельную долю должна составлять 1402 (Одна тысяча четыреста два) рубля 45 копеек. Получается, что за один квартал 2019 года арендная плата составляет 350 рублей 61 копейка.

Грачева Н.Ф. имеет в собственности одну земельную долю (16.2 га). ООО «Агро-Альянс» было выплачено:

- за первый квартал 2017 года 305 рублей 03 копейки, а должно 327 рублей 99 копеек - не доплата составила 22 рубля 96 копеек (7%);

- за второй квартал 2017 года 305 рублей 03 копейки, а должно 3,27 рублей 99 копеек - не доплата составила 22 рубля 96 копеек (7%);

- за третий квартал 2017 года оплата не была произведена;

- за четвертый квартал 2017 года и по настоящее время никаких выплат не производилось не наличным и не безналичным расчетам.

Зеленцов С.Н. имеет в собственности одну земельную долю (16.2 га). ООО «Агро-Альянс» было выплачено:

- за первый квартал 2017 года 305 рублей 03 копейки, а должно 327 рублей 99 копеек - не доплата составила 22 рубля 96 копеек (7%);

- за второй квартал 2017 года 305 рублей 03 копейки, а должно 327 рублей 99 копеек - не доплата составила 22 рубля 96 копеек (7%);

- за третий квартал 2017 года оплата не была произведена;

- за четвертый квартал 2017 оплата не была произведена;

- за первый квартал 2018 года оплата не была произведена;

- за второй квартал 2018 года оплата не была произведена;

- за третий квартал 2018 года оплата не была произведена;

- за четвертый квартал 2018 года 317 рублей 23 копейки, а должно 336 рублей 26 копеек – не доплата составила 19 рублей 03 копейки (6%);

- за первый квартал 2019 года 330 рублей 87 копеек, а должно 350 рублей 61 копейка - не доплата оставила 19 рублей 74 копейки (7%);

- за второй квартал 2019 года 330 рублей 87 копеек, а должно 350 рублей 61 копейка - не доплата составила 19 рублей 74 копейки (7%);

Марьина М.С. имеет в собственности шестьдесят четыре земельные доли (1036.8 га). ООО «Агро-Альянс» было выплачено:

- за первый квартал 2017 года 19 521, рубль 95 копеек, а должно 20993 рубля 33 копейки – не доплата составила 1471 рубль 38 копеек (7%);

- за второй квартал 2017 года 19 521, рубль 95 копеек, а должно 20993 рубля 33 копейки - не доплата составила 1471 рубль 38 копеек (7%);

- за третий квартал 2017 года оплата не была произведена;

- за четвертый квартал 2017 оплата не была произведена;

- за первый квартал 2018 года оплата не была произведена;

- за второй квартал 2018 года оплата не была произведена;

- за третий квартал 2018 года оплата не была произведена;

- за четвертый квартал 2018 года 20 302 рубля 82 копейки, а должно 21 522 рубля 37 копеек - не доплата составила 1219 рублей 55 копеек (6%);

- за первый квартал 2019 года 21 175 рублей 84 копейки, а должно 22 441 рублей 37 копеек - не доплата составила 1265 рублей 53 копейки (6%);

- за второй квартал 2019 года 21 175 рублей 84 копейки, а должно 22 441 рублей 37 копеек - не доплата составила 1265 рублей 53 копейки (6%).

Таким образом, усматривается не исполнение условий вышеуказанного договора как в части не выплаты арендной платы в установленной договором срок, так и в части отказа арендатора индексировать арендную плату, на уровень установленной в РФ инфляции.

Так же арендная плата, определенная вышеуказанным договором аренды, едва покрывает расходы истцов по оплате земельного налога (Грачева Н.Ф. земельный налог 1492 рубля за 2017г., Марьина М.С. земельный налог 77 136 рублей, Зеленцов С.Н. земельный налог 1492 рубля за 2017г.), в связи с чем договор аренды, для истцов, как для пенсионеров, является просто обременительным.

ДД.ММ.ГГГГ истцы направили в адрес ООО «Агро-Альянс» претензию, в которой указали, что Обществом не выплачивалась арендная плата более двух раз подряд, а начиная с 2017 года, арендная плата уплачивалась в меньшем размере. В связи с данными обстоятельствами, просили расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительные соглашения к нему. ДД.ММ.ГГГГ от ООО «Агро-Альянс» был получен ответ, к которому прилагаются платежные поручения от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно данным платежным поручениям, на счет Зеленцова С.Н. и Марьиной М.С. перечислена арендная плата за 3 и 4 квартал 2017 года, а также за 1,2 и 3 квартал 2018 года.

Марьиной М.С. было перечислено:

- 39 043 рубля 84 копейки за 3 и 4 квартал 2017 года, а должно 41 986 рублей 66 копеек, недоплата составила 2942 рубля 82 копейки (7%),

- 60 908 рублей 47 копеек за 1,2 и 3 квартал 2018 года, а должно 64 567 рублей 11 копеек, недоплата составила 3658 рублей 64 копейки (6%).

Зеленцову С.Н. было перечислено:

-    610 рублей 06 копеек за 3 и 4 квартал 2017 года, а должно 655 рублей 98 копеек, недоплата составила 45 рублей 38 копеек (7%),

- 951 рубль 69 копеек за 1,2 и 3 квартал 2018 года, а должно 1008 рублей 69 копеек, недоплата составила 57 рублей (6%).

Считают, что арендатор ООО «Агро-Альянс» обязательств, принятых на себя по условиям договора аренды от 27.12.2007г по выплате арендной платы не выполняет, в результате чего они как собственники земельного участка поставлены в серьезное затруднительное положение ввиду отсутствия средств к существованию, а фактически выплачивая земельный налог, который не покрывается арендной платой.

В соответствии с требованиями ч. 3 ст. 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Они в соответствии с требованиями законодательства направляли ответчику претензионные письма о досрочном расторжении договоров аренды.

Однако положительных ответов от ответчика не получено.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ, существенным нарушением условий договора признается такое нарушение договора одной из сторон, в силу которого другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из сложившейся судебной практики, для оценки существенности нарушений условий договора могут иметь значение длительность периода просрочки, размер недоплаты, а также причины недоплаты.

Истцы считают, что несвоевременная выплата арендной платы для них является существенным нарушением условий договора аренды, поскольку они являются пенсионерами и жителями сельской местности.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Таким образом, ответчик, подписав договор аренды, согласился с его условиями, в том числе и с условием о начислении арендной платы за пользование земельным участком и несении обязанности по его целевому использованию. В свою очередь, у истцов отсутствует волеизъявление на дальнейшее продолжение гражданских правоотношений с ответчиком по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительных соглашений к нему.

Вторым основание для расторжения является следующий факт. Ответчик допустил неоднократно зарастание принадлежащего им земельного участка, что подтверждается ответами управления федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, согласно которых ими как контролирующим органом были выявлены нарушения, за что Рузанов А.А. был привлечен к административной ответственности. Данное нарушение является продолжительным по времени более 2-х лет, а ответчик до настоящего времени не устранил вышеуказанные факты зарастания их земельного участка с кадастровым №, в связи с чем считают, что имеет место нарушения договора аренды земельного участка в части не исполнения условий договора по использованию участка.

Считают, что ответчик не эффективно использует полученный в аренду принадлежащий им земельный участок, не в соответствии с целевым назначением.

Третьим основанием для расторжения договора является следующий факт. В соответствии с пунктом 14 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, новый арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в части аренды земельного участка, при условии, если данное решение будет принято на общем собрании участников обшей долевой собственности, в порядке, установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Данным пунктом предусмотрено дополнительное основание для расторжения договора аренды. ДД.ММ.ГГГГ было проведено общее собрание собственников земельного участка с кадастровым №, на котором было принято решение расторгнуть договор аренды на земельный участок с кадастровым №, площадью 1069,2 га, расположенный по адресу: <адрес> находящийся в общей долевой собственности, заключенный территориальным Управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения № от 03.10.2011г. к договору аренды земельного участка № от 29.12.2007г, договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №У/К/2014 от 24.07.2014г., дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка №, в связи с неоплатой арендной платы более двух раз подряд, а начиная с 2017 года арендная плата платилась в меньшем размере, в связи с неиспользованием и зарастанием земель, а также на основании пункта 14 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истцы считают, что ответчик неэффективно использует принадлежащий им земельный участок, допускает неоднократное его зарастание сорняками и деревьями, в связи с чем имеются основания для расторжения договора.

Просят расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от 29.12.2007г, договор №У/К/2014 уступки прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) земельного участка от 24.07.2014г, дополнительное соглашение № от 16.03.2015г к договору аренды № от 29.12.2007г. и снять обременение арендой ООО «Агро-Альянс» на срок до ДД.ММ.ГГГГ, на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от 29.12.2007г, № 29.12.2007г. в части земельного участка № образованного путем выдела из земельного участка с кадастровым №.

Представитель ответчика ООО «Агро-Альянс» - Рузанов Д.А. исковые требования не признал, и пояснил, что истцами не выполнен обязательный досудебный порядок, предусмотренный урегулирования спора частью 3 статьи 619 ГК РФ. В соответствии с пунктом 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ, при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства РФ, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает исчерпывающий перечень оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя и расторгнут он может быть только по решению суда с обязательным соблюдением досудебного порядка урегулирования спора. В силу части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с частью 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Из пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). Однако по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Истцы перед обращением в суд направляли в адрес ООО «Агро-Альянс» претензионные письма о досрочном расторжении договора аренды. Вместе с тем, исходя из направленной в адрес ООО «Агро-Альянс» претензии от ДД.ММ.ГГГГ, Истцы требовали в 10-дневный срок досрочно расторгнуть договор аренды и снять обременение в отношении земельного участка с КН 63:31:0000000:4853 в связи с неуплатой (по их мнению) арендной платы.

В претензии от ДД.ММ.ГГГГ Истцы требовали в 10-дневный срок расторгнуть договор аренды на основании нарушения ООО «Агро-Альянс» его условий в связи с ненадлежащим (по их мнению) использованием земельного участка. При этом в каждом их случаев Истцы в нарушение части 3 статьи 619 ГК РФ не направляли в адрес ООО «Агро-Альянс» соответствующего письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок с указанием допущенных (по мнению) нарушений. Информации об этом отсутствует и в исковом заявлении. В своих ответах на данные претензии ООО «Агро-Альянс» неоднократно указывало на необходимость направления таких письменных предупреждений, однако они остались без ответа.

Учитывая изложенное, ООО «Агро-Альянс» полагает, что истцами не выполнен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный частью 3 и 619 ГК РФ. Согласно части 4 статьи 3 ГПК РФ заявление подается в суд после соблюдения претензионного или иного досудебного урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров. В соответствии с частью 1 и 2 статьи 131 ГПК РФ исковое заявление подается в суд в письменной форме. В исковом заявлении в том числе должны быть указаны сведения о соблюдении досудебного порядка обращения к ответчику, если это установлено федеральным законом (пункт 7), а также сведения о предпринятых стороной (сторонами) действиях, направленных на примирение, если такие действия предпринимались (пункт 7.1). В пункте 3 статьи 132 ГПК РФ указано, что к исковому заявлению прилагаются документы, подтверждающие выполнение обязательного досудебного порядка урегулирования а, если такой порядок установлен федеральным законом. В силу абзаца третьего статьи 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора. В части 1 и 2 статьи 223 ГПК РФ установлено, что производство по делу в случае оставления заявления без рассмотрения заканчивается определением суда. В этом определении суд обязан указать, как устранить указанные в статье 222 ГПК РФ обстоятельства, препятствующие рассмотрению дела. После устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения, заинтересованное лицо вправе вновь обратиться в суд с заявлением в общем порядке. ООО «Агро-Альянс» полагает, что ввиду несоблюдения Истцами обязательного досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного частью 3 статьи 619 ГК РФ, а именно в силу не направления Истцами в адрес ООО «Агро-Альянс» соответствующих письменных предупреждений о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, суд обязан оставить настоящее исковое заявление без рассмотрения. Пример аналогичной практики содержится в пункте 29 и 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», где суд, установив в ходе судебного разбирательства факт неполучения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства, признал порядок досудебного урегулирования спора не соблюденным и оставил иск без рассмотрения.

Просят исковое заявление Марьиной М.С., Грачевой Н.Ф., Зеленцова С.Н. к ООО «Агро-Альянс» о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № и дополнительных соглашений к нему оставить без рассмотрения.

Представитель ответчика – директор ООО «Агро-Альянс» Рузанов А.А. поддержал позицию по делу Рузанова Д.А., также просил оставить иск без рассмотрения.

Трете лицо – представитель Администрации муниципального района Сергиевский Самарской области в судебное заседание не явился, согласно отзыву на исковое заявление указали, что ответчику предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок истцами не представлено, что свидетельствует о нарушении требований статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Несоблюдение приведенной процедуры расторжения договора аренды указывает на злоупотребление правом со стороны арендодателей в связи с чем считают требования истцов о расторжении Договора аренды необоснованными и неподлежащими удовлетворению. Считают, что отсутствуют основания, предусмотренные законодательством, для расторжения договора аренды, в связи с чем требования истцов, о проведении ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников рассматриваемого земельного участка, на котором было принято решение расторгнуть договор аренды с ответчиком не является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды, минуя установленный досудебный порядок урегулирования спора в порядке части 3 статьи 619 ГК РФ, а также не подтверждают наличие оснований для прекращения аренды земельного участка. Просят в удовлетворении исковых требований Марьиной М.С., Грачевой Н.Ф., Зеленцова С.Н. к ООО «Агро-Альянс» о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № и дополнительных соглашений к нему отказать.

Третье лицо – представитель Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Самарской области в судебное заседание не явился, согласно отзыву на исковое заявление считают пояснить следующее. На основании обращения гражданки Грачевой, содержащим информацию о том, что ООО «Агро-Альянс» допущено нарушение требований земельного законодательства на земельном участке сельхозназначения с кадастровым № Управлением был проведен плановый (рейдовый) осмотр, обследование земельного участка. В ходе осмотра было установлено, что земельный участок используется по назначению, но не на всей площади. На площади 76,4 га допущено зарастание многолетней сорной и древесно-кустарниковой растительностью, что отражено в акте от ДД.ММ.ГГГГ № и фототаблице к нему. В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, с 15.06.2018г. земельный участок находится в аренде у ООО «Агро-Альянс». Данные факты могут указывать на наличие правонарушений, предусмотренных ст. 8.6, 8.7 КоАП РФ, в связи с чем Управление принято решение о проведении внеплановой выездной проверки, которая в настоящий момент находится на согласовании в Волжской межрайонной природоохранной прокуратуре. Мер административного воздействия к ООО «Агро-Альянс» на настоящее время применено не было. Просят рассмотреть дело без их участия.

Третье лицо – представитель ТУ Росимущества в Самарской области в судебное заседание не явился, согласно отзыву на исковое заявление считает заявленные требования незаконными и необоснованными, не подлежащими удовлетворению, указав, что порядок расторжения договора аренды складывается из нескольких действий: во-первых, направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок, во-вторых, в случае неисполнения арендатором в разумный срок такого предупреждения, направление предложения расторгнуть договор, и только после этого направление в суд исковое заявление с требованием о расторжении договора. Из искового заявления следует, что Истцы направили ответчику в порядке части 2 статьи 452 ГК РФ только претензионные письма о досрочном расторжении договора аренды, однако письменные предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства (с указанием нарушений) в разумный срок в порядке части 3 статьи 619 ГК РФ не направляли, чем нарушили установленный порядок досудебного урегулирования спора, просят дело рассмотреть без участия их представителя.

Третье лицо – представитель Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области в судебное заседание не явился, надлежаще был извещен о дне слушания дела, о причинах неявки суду не сообщалось.

Суд, выслушав стороны, изучив отзывы третьих лиц и материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела видно, что истцы - Марьина М.С., Грачева Н.Ф., Зеленцов С.Н. являются собственниками земельного участка с кадастровым № площадью 10692000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (л.д.17-23 т.1).

На принадлежащий истцам земельный участок наложено обременение в виде аренды в пользу ООО «Агро-Альянс» на срок до 30.05.2060г., на основании договора аренды земельного участка № от 29.12.2007г., дополнительного соглашения№ от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от 29.12.2007г,договора №У/К/2014 уступки прав и обязанностей по по договору аренды(перенайма) земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, доп.соглашения № от 16.03..2015 к договору аренды № от 29.12.2007г.

29.12.2007г Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области и ОАО «Сергиевское» заключили договор аренды земельного участка № с кадастровым №, расположенного <адрес> для сельскохозяйственного использования на 11 месяцев. (л.д.24-26 т.1)

ДД.ММ.ГГГГг. между Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области и ОАО «Сергиевское» заключено дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГг. согласно которому изменены сведения об арендодателе на Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, изменены сведения о предмете договора – земельных участках, сроке аренды с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг., размере арендной платы. Кроме этого дополнительным соглашением предусмотрен п. 7 согласно которому арендатор вправе сдавать участки в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам без согласия собственника (арендодателя) при условии его уведомления (л.д. 26, оборот- 28 т. 1).

ДД.ММ.ГГГГг. заключен договор №У/К/2014, согласно которому ОАО «Сергиевское» уступил свои права и обязанности по договору аренды (перенайма) земельного участка ООО «Агро-Альянс» (л.д. 29-30 т. 1).

16.03.2015г дополнительным соглашением № к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, изменены сведения об арендаторе ОАО «Сергиевское» - на ООО «Агро-Альянс», изменен размер арендной платы и реквизиты для оплаты арендной платы. Изменение Арендатора на Нового арендатора было отражено в ЕГРП (л.д. 31-32 т. 1).

ДД.ММ.ГГГГ истцами Марьиной М.С., Грачевой Н.Ф., Зеленцовым С.Н. в адрес ответчика – ООО «Агро-Альянс» была направлена претензия в связи с тем, что ООО «Агро-Альянс» не вовремя уплачивает арендную плату и в меньшем размере, в связи с чем требуют досрочно расторгнуть договор аренды и снять обременение в отношении принадлежащего им земельного участка с кадастровым №, в течении 10-дневный срок с момента получения и добровольно выполнить требования (л.д. 142 т. 1).

ДД.ММ.ГГГГ директором ООО «Агро-Альянс» Рузановым А.А. на претензию, датированную ДД.ММ.ГГГГ, дан ответ, согласно которому Ответчик требовал в течение 10-дней со дня получения настоящего письменного предупреждения предоставить Марьиной М.С., Грачевой Н.Ф. и Зеленцовым С.Н. реквизитов банковского счёта для перевода арендных платежей или предоставления другого способа их оплаты и заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в части изменения наименования арендодателя, арендуемых долей земельного участка и реквизитов оплаты аренды. В случае неисполнения указанного требования ООО «Агро-Альянс» может обратиться в суд о понуждении к добросовестному исполнению взятых на себя обязательств и заключению указанного дополнительного соглашения (л.д. 34-36, т. 1).

Истцы 04.09.2019г. ответчику ООО «Агро-Альянс» направили предложение(оферту) с предложением заключить дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.и образец дополнительного соглашения №, в котором предлагали внести изменения в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в части изменения наименования арендодателя, арендуемых долей земельного участка, размера арендной платы, реквизитов оплаты и др.пунктов...(л.д.41-44,т.1).

На данное предложение ООО «Агро-Альянс» ответил отказом., т.к. считает, что данный договор затрагивает арендные отношения и с другими новыми собственниками земельного участка с КН № и требуется проведение в установленном порядке общего собрания всех собственников этого земельного участка. (л.д.45,т.1).

ДД.ММ.ГГГГ истцами Марьиной М.С., Грачевой Н.Ф., Зеленцовым С.Н. в адрес ответчика – ООО «Агро-Альянс» была направлена претензия с требованием в 10-дневный срок (со дня получения ими данного предложения) расторгнуть договор аренды № от 29.12.2007г. в части земельного участка с кадастровым №, в связи с тем, что в августе и сентябре 2019г. Управлением Россельхознадзора по Самарской области были проведены рейдовые осмотры, обследование земельных участков с кадастровыми №, №, №, подтвердился факт зарастания части земельных участков многолетней сорной и древесно-кустарниковой растительностью с складированием мусора на данных участках. Были установлены и другие нарушения. Указано, что 27.09.2019г. было проведено общее собрание собственников земельного участка с КН №, на котором было принято решение расторгнуть договор аренды, заключенного территориальным Управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом Самарской области№ от 29.12.2007г, доп.соглашения№ от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ,договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №У/К/2014 от 24.07.2014г., доп.со глашения № от 16.03.2015г. к договору аренды земельного участка №. (л.д. 143-144 т. 1).

Рассмотрев претензию от 07.10.2019г. о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, ООО «Агро-Альянс» дал ответ, что они создали комиссию, в рамках которой планировали провести осмотр земельного участка, с целью проверки указанных в претензии фактов зарастания земельного участка, пригласили их представителя принять участие в работе этой комиссии, а также сообщили, что согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом сообщалось, что ими до сих пор не было направлено такого письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства или недопустимости совершения нарушения в рамках договора, как и не был предоставлен разумный срок для его устранения. В этой связи они не вправе в настоящее время требовать расторжения договора, пренебрегая установленным законом досудебным порядком урегулирования спора (л.д. 157-158 т. 1).

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). Однако по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Исходя из закона процедура расторжения складывается из следующих этапов:

1) направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок;

2) предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения);

3) требование о расторжении договора в суде – после отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Согласно п. 1 ст.222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.

В судебном заседании было установлено, что истцы Марьина М.С., Грачева Н.Ф., Зеленцов С.Н. с письменным предупреждением о необходимости исполнения обязательства к ООО «Агро-Альянс» в разумный срок не обращалась. Выполнение необходимых этапов процедуры расторжения договора не выполнили. Истцами лишь дважды были высланы претензии от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ с требованием о досрочном расторжении договора аренды и снятии обременения в отношении принадлежащего им земельного участка с кадастровым номером №. Письменное предупреждение о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок истцами в адрес ответчика ООО «Агро-Альянс» не направлялось.

Предоставленную, в последнем судебном заседании представителем истцов, копию предложения (претензии - предостережение) от ДД.ММ.ГГГГ с указанным в ней предложением в 30-дневный срок устранить недостатки на земельном участке с кадастровым № и привести его в соответствии с ЗК РФ, земельным законодательством РФ и другими нормативно-правовыми актами РФ, суд во внимание не принимает в качестве доказательства досудебного порядока урегулирования спора, в связи с тем, что подтверждения её отправки стороной не предоставлено, а ссылка, что на то, что она якобы была приложена к претензии от ДД.ММ.ГГГГ о досрочном расторжении договора арены и снятии обременения, опровергается тем фактом, что отсутствует внутренняя опись об отправке данного документа в почтовом отправлении № от ДД.ММ.ГГГГ и отправки в одном почтовом отправлении одновременно двух противоречащих документов, в том смысле, что претензия о расторжении договора аренды может быть выставлена другой стороне только после истечения установленного срока. Кроме этого, стороной ответчика факт получения предложения (претензии - предостережение) от ДД.ММ.ГГГГ с указанным в ней предложением в 30-дневный срок устранить недостатки на земельном участке с кадастровым номером № и привести его в соответствии с ЗК РФ, земельным законодательством РФ и другими нормативно-правовыми актами РФ не подтвержден и опровергается ответом на претензию от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Агро-Альянс», в котором истцам сообщалось о том, что ими до сих пор не было направлено такого письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства или недопустимости совершения нарушения в рамках договора, как и не был предоставлен разумный срок для его устранения. Подлинник «уведомления о вручении» также не был предоставлен суду.

Суд считает, что исковое заявление Марьиной М.С., Грачевой Н.Ф., Зеленцова С.Н. необходимо оставить без рассмотрения, поскольку истцами не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 222 п. 1, ст.223, 224, 225 ГПК РФ суд,

о п р е д е л и л :

Иск Марьиной М.С., Грачевой Н. Ф., Зеленцова С. Н. к ООО «Агро-Альянс» о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от 29.12.2007г, договора №У/К/2014 уступки прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) земельного участка от 24.07.2014г, дополнительного соглашения № от 16.03.2015г к договору аренды № от 29.12.2007г., о снятии обременения арендой ООО «Агро-Альянс» на срок до ДД.ММ.ГГГГ, на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от 29.12.2007г, № 29.12.2007г. в части земельного участка № образованного путем выдела из земельного участка с кадастровым номером 63:31:0000000632 - оставить без рассмотрения.

После устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения, истцы вправе вновь обратиться в суд с заявлением в общем порядке.

На определение может быть подана частная жалоба в Самарский областной суд через Сергиевский районный суд в течение 15 дней.

Председательствующий судья: Л.А. Шишова