Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4066/2014 ~ М-3530/2014 от 25.06.2014

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Ленинский районный суд <адрес> в составе судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Тарасенко Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Кияева ВА к Министерству имущественных отношений <адрес> о признании права собственности на земельный участок,

установил:

Кияев В.А. обратился в Ленинский районный суд <адрес> с иском к Министерству имущественных отношений <адрес> о признании права собственности на земельный участок. В обоснование требования указывает, что является собственником нежилого помещения – гаражного бокса № по адресу: <адрес>, ГСК-555. В апреле 1998 г. между ним и Самарским городским фондом имущества был заключен договор купли-продажи земельного участка, удостоверенный нотариусом <адрес> Кашириной Л.Е., по реестру №3485, от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ земельный участок был поставлен на кадастровый учет, и ему был присвоен кадастровый номер № ДД.ММ.ГГГГ он обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок. ДД.ММ.ГГГГ ему было отказано в государственной регистрации права собственности на земельный участок ввиду отсутствия свидетельства на право собственности на землю, выданного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству <адрес>, отсутствия правоустанавливающего документа, подтверждающего право общей долевой собственности на земельный участок площадью 1 152,85 м², а также заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности с указанием размера доли в праве общей долевой собственности. Просит (в принятой к производству редакции исковых требований) признать за ним долю в праве общей долевой собственности в размере 774/100000 на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, ГСК-555.

В судебное заседание истец не явился, о времени и месте разбирательства дела извещен, просил о рассмотрении дела без своего участия.

Ответчик в судебное заседание представителя не направил, о времени и месте разбирательства дела извещен, отзыва на иск не представил.

Третьи лица Управление Росреестра по <адрес> и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в судебное заседание представителя не направили, о времени и месте разбирательства дела извещались, отзыва на иск не представили.

Рассмотрев материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом по материалам кадастрового дела на земельный участок с кадастровым номером № (л.д. 57-306), ДД.ММ.ГГГГ Самарским городским отделом филиал ФГУ «Земельная кадастровая палата» по <адрес> по заявлению Сергеева А.И. поставлен на кадастровый учет земельный участок площадью 1152,85 м² по адресу: <адрес>А, ГСК 555, занимаемый объектом недвижимости – блоком гаражей (л.д. 15-18). ДД.ММ.ГГГГ в государственный земельный кадастр внесены сведения о границах земельного участка с кадастровым номером № по материалам межевания (л.д. 180).

Истец является членом ПК «Гаражно-строительный кооператив №555», полностью внесшим свой паевой взнос (л.д. 29). На основании п.4 ст.218 ГК РФ и постановления Главы <адрес> «Об утверждении акта государственной приемочной комиссии» от ДД.ММ.ГГГГ № истцу принадлежит право собственности на гаражный бокс № площадью 19,2 м² в блоке гаражей по указанному выше адресу (л.д. 30).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом (покупателем) и Самарским городским фондом имущества (продавцом) был заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером А-1 площадью 8,92 м² по адресу: <адрес>А, ГСК 555, гараж №86, удостоверенный нотариусом <адрес> Кашириной Л.Е., по реестру № (л.д. 10-14). Между тем, переход права на земельный участок к истцу и право собственности истца на земельный участок зарегистрированы в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> не были, вследствие чего право собственности у истца не возникло.

Как следует из материалов кадастрового дела на земельный участок с кадастровым номером № (л.д. 46-56), ДД.ММ.ГГГГ решением № филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по <адрес> по заявлению истца на основании указанного выше договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ внес в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке площадью 8,92 м² по адресу: <адрес>А, ГСК 555, гараж №86, присвоив ему указанный выше кадастровый номер. Вместе с тем, поскольку материалы межевания истцом в орган кадастрового учета представлены не были, граница данного земельного участка не была установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, что отражено в кадастровом паспорте (л.д. 26).

Согласно ст.11.1 ЗК РФ, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Земельное законодательство, действовавшее на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №3485, дефиниции понятия «земельный участок» не содержало, однако также исходило из представления о земельном участке как о части земной поверхности, имеющем определенные границы. Хотя способы описания границ земельных участков в 1998 г. не были установлены законом столь же однозначным образом, как это установлено п.7 ст.38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», однако существование и оборот в качестве земельных участков объектов, вообще не являющихся частью земной поверхности и не имеющих границ, не допускался и в то время.

Из плана земельного участка, являющегося составной частью договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 12), усматривается, что и при заключении договора границы продаваемого земельного участка установлены не были. Более того, земельный участок площадью 8,92 м², указанный в договоре как предмет купли-продажи, вообще не формировался.

Следовательно, истцу был продан несуществующий земельный участок, который, тем не менее, ввиду отсутствия в 1998 г. должной нормативной базы и адекватной системы кадастрового учета объектов недвижимости был формально поставлен на кадастровый учет, из-за чего, в силу положений ст.45 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», сведения о нем были внесены в базу данных созданной к настоящему времени системы государственного кадастра недвижимости.

Исходя из п.1 ст.432 ГК РФ, условие о предмете является существенным для всех видов договоров. Договор, предмет которого не согласован сторонами, не может быть признан заключенным.

В соответствии со ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исходя из буквального толкования условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №3485, он не имеет предмета, следовательно, должен быть признан незаключенным. Однако, принимая во внимание обстоятельства дела, указывающие на цель его заключения, суд приходит к следующему выводу.

Как усматривается из приложенного к договору плана (л.д. 12), значение «8,92 м²», указанное в договоре как площадь в действительности не существующего земельного участка, получено путем деления площади принадлежащего истцу гаражного бокса на площадь всех гаражных боксов в здании и умножения получившегося отношения на площадь земельного участка, занятого зданием.

Указанное обстоятельство, равно как и сам факт заключения договора после ввода в эксплуатацию здания гаражных боксов, определенным образом указывают, что цель договора заключалась в предоставлении истцу как собственнику помещения во вновь возведенном здании права на земельный участок, занимаемый этим зданием, а действительная общая воля сторон этого договора была направлена на продажу доли в праве общей долевой собственности на этот земельный участок в размере, равном отношению площади принадлежащего истцу помещения к общей пощади помещений, принадлежащих всем лицам в этом здании. Исходя из этого вывода, суд квалифицирует договор от ДД.ММ.ГГГГ № как договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, занимаемый зданием гаражных боксов.

При такой квалификации совершенная сделка соответствует требованиям действующего в настоящее время земельного законодательства – ст.36 ЗК РФ, в силу которой исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Правовая безграмотность в описании предмета договора, проявленная сторонами при его заключении и нотариусом Кашириной Л.Е. при удостоверении данной сделки, не может препятствовать реализации истцом своего исключительного права на приватизацию земельного участка, занятого зданием, одно из помещений в котором принадлежит истцу на праве собственности.

Земельный участок, занимаемый зданием гаражных боксов, как уже было указано, имеет площадь 1152,85 м² и кадастровый номер №.

Как следует из сведений геодезической организации ООО «Апогейс», осуществлявшей межевание земельного участка с кадастровым номером № представленных в виде отметки на плане земельного участка в экземпляре истца договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 312), размер проданной истцу доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, определенный по указанному выше принципу, составляет 0,00774.

Следовательно, за истцом следует признать долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № в размере 0,00774.

Следует отметить, что по отношению к собственникам других гаражных боксов, зарегистрировавшим до начала работы ГУЮ «Самарская областная регистрационная палата» свое право собственности в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству по <адрес> на несуществующие земельные участки на основании аналогичных договоров с Самарским городским фондом имущества, правоприменительная практика также исходит из квалификации этих договоров как договоров купли купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № В правоподтверждающие документы таких лиц Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по <адрес> в 2003-2006 гг. вносились соответствующие изменения. Такого рода документы представлены в материалах кадастрового дела на земельный участок с кадастровым номером №

Поскольку истец свое право ранее не зарегистрировал, в настоящее время устранение противоречий между правом, указанным в правоустанавливающем документе, и зарегистрированными правами других лиц на земельный участок с кадастровым номером № может быть устранено только посредством признания права истца в судебном порядке на основе изложенного выше судебного толкования договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №3485.

Ввиду прямого указания закона, предусматривающего автоматическое внесение сведений в государственный кадастр недвижимости о ранее учтенных земельных участках, сведения о земельном участке с кадастровым номером № были внесены в государственный кадастр недвижимости без соблюдения той процедуры, что предусмотрена применительно ко вновь образуемым земельным участкам. В действительности же земельный участок площадью 8,92 м² по адресу: <адрес>А, ГСК №, гараж №№, не существует (не сформирован) и не может быть сформирован в будущем. Суд полагает, что несоответствие сведений государственного кадастра недвижимости фактическому положению вещей несовместно с основами публичного правопорядка в соответствующей сфере общественных отношений, в связи с чем сведения о земельном участке с кадастровым номером № подлежат исключению из государственного кадастра недвижимости, хотя истцом соответствующее требование и не заявлялось. Отражение в государственном кадастре недвижимости активных сведений о несуществующем («фантомном») объекте недвижимости может породить конфликтные ситуации между участниками правоотношений, способствовать злоупотреблению правом с их стороны.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Признать за Кияевым ВА долю в размере 0,00774 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>А, ГСК №.

Настоящее решение является основанием для исключения из государственного кадастра недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>А, ГСК № гараж №№

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ г.

Судья (подпись) В.Ю. Болочагин

Копия верна

Судья

Секретарь