Решение по делу № 2-127/2017 (2-1016/2016;) от 26.12.2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 марта 2017 года с. Ермаковское

Красноярского края

Ермаковский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Хасаншиной А.Н.,

при секретаре Гордеевой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Тепловик-2» к Грибову А.И. о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ООО Тепловик-2» обратилось в суд с иском, в котором просит обязать Грибова А.И. заключить основной договор купли-продажи нежилого здания общей площадью <данные изъяты> кв.м. и земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, находящихся по адресу: <адрес> в течении 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Свои требования мотивирует тем, что 21 июля 2016 года между Грибовым А.И. и ООО «Тепловик-2» был заключен предварительный договор купли-продажи № о передаче в собственность нежилого здания общей площадью <данные изъяты> кв.м. и земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, находящихся по адресу: <адрес> после подписания которого данные объекты недвижимости были переданы Грибовым А.И. ООО «Тепловик-2». Обязательства по оплате объектов недвижимости ООО «Тепловик-2» исполнило в полном объеме 15 ноября 2016 года, однако основной договор купли - продажи между сторонами не заключен, поскольку ответчик уклоняется от его заключения,

В судебном заседании представитель истца ООО «Тепловик-2» Почекутов С.М. (полномочия подтверждены) исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям изложенным в иске, дополнительно суду пояснил, что 27 января 2017 года между ООО «Тепловик-2» в его лице и Грибовым А.И. был заключен договор купли –продажи спорных объектов недвижимости, который в этот же день (27.01.2017г.) подан для регистрации в Управление Росреестра по Красноярскому краю. В ходе регистрации перехода права собственности было установлено наличие заключенных ответчиком договоров аренды нежилого помещения, что препятствовало регистрации перехода права собственности в отношении земельного участка и нежилого здания, в связи с чем им, 06 февраля 2017 года, в регистрирующий орган подано заявление о приостановлении регистрации права собственности. В настоящее время ответчик Грибов А.И. уклоняется от регистрации перехода права собственности, о чем свидетельствует тот факт, что договора аренды нежилого помещения, заключенные между ним и юридическими лица не расторгнуты. Заключать договор купли – продажи указанных объектов недвижимости при наличии имеющихся ограничений в виде договоров аренды, он не желает.

В судебном заседании ответчик Грибов А.И. с исковыми требованиями не согласился, возражал против их удовлетворения, ссылаясь на то, что он не уклоняется от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества и регистрации перехода права собственности, о чем свидетельствует тот факт, что им 27 января 2017 года с ООО «Тепловик-2» в лице Почекутова С.М. заключен договор купли-продажи, который в этот же день подан в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности. О наличии обременений, ограничений в виде заключенных договоров аренды, которые препятствовали бы регистрации перехода права собственности к ООО «Тепловик-2» ему стало известно от Почекутова С.М., который по собственной инициативе обратился в регистрирующий орган с заявлением о приостановлении регистрации перехода права собственности, от регистрирующего органа ему такая информация не поступала. С момента передачи объектов недвижимости истцу, арендаторы покинули помещение, расторжение данных договоров является формальностью, которая не могла повлечь отказа в регистрации перехода права собственности.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Красноярскому краю в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, представитель Ермишкина О.А. (полномочия подтверждены) просила рассмотреть дело в отсутствие представителя, о чем представила письменное заявление.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившегося представителя третьего лица в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 429 ГПК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно пункту 4 ст. 445 ГПК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Из разъяснений, содержащихся в п. 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Таким образом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Смысл названной правовой нормы заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами.

Безусловным также является условие, что сделка, от которой уклоняется сторона ответчика, должна соответствовать закону.

В силу ч. 1 ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

В соответствии с ч. 3 ст. 67 ГПК РФ право оценки достоверности, допустимости, достаточности и взаимной связи доказательств принадлежит суду.

В судебном заседании установлено, что Грибов А.И. являлся собственником нежилого здания и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>

21 июля 2016 года между Грибовым А.И. и ООО «Тепловик-2», в лице директора Почекутова С.М., был заключен предварительный договор купли-продажи № о передаче в собственность нежилого здания, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <адрес> расположенного на земельном участке с кадастровым номером № и земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> /л.д.14-15/.

Согласно условий предварительного договора купли-продажи, общая стоимость нежилого здания и земельного участка составляет 2900000 рублей (п.6.1), оплата которых осуществляется наличными денежными средствами согласно Графика платежей:

до 20.08.2016г. – 433333 руб. 33 коп., до 20.09.2016г. – 433333 руб. 33 коп., до 20.10.2016г. – 433333 руб. 33 коп., до 20.11.2016г. – 433333 руб. 33 коп., до 20.12.2016г. – 433333 руб. 33 коп., до 20.01.2017г. – 433333 руб. 33 коп. /л.д.17/.

При этом, в момент заключения предварительного договора купли- продажи Покупатель перечисляет Продавцу задаток в размере 300000 рублей (п.5.2).

21 июля 2016 года спорные нежилое здание и земельный участок были переданы Грибовым А.И. ООО «Тепловик-2», что подтверждается Актом приема-передачи нежилого здания и земельного участка от 21.07.2016 года.

Обязательства по оплате нежилого здания и земельного участка ООО «Тепловик-2» исполнены в полном объеме 15 ноября 2016 года, что подтверждается расходными кассовыми ордерами: № от 21.07.2016 года на сумму 300 000 рублей, № от 16.08.2016 года на сумму 700 000 рублей, № от 19.09.2016 года на сумму 800 000 рублей, № от 20.10.2016 года на сумму 500 000 рублей, № от 15.11.2016 года на сумму 600 000 рублей.

08 декабря 2016 года истец в адрес Грибова А.И. направил предложение о заключении основного договора купли-продажи /л.д.34/, которое получено Грибовым А.И. лично 16 декабря 2016 года.

В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что 27 января 2017 года ООО «Тепловик-2», в лице Почекутова С.М., и Грибовым А.И. в Управление Росреестра по Красноярскому краю для регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости: нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> подан договор купли –продажи от 27 января 2017 года №.

06 февраля 2017 года Почекутовым С.М., являющимся представителем ООО «Тепловик-2», в Управление Росреестра по Красноярскому краю подано заявление о приостановлении регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по договору купли- продажи от 27 января 2017 года в отношении объектов недвижимости: нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>

Отказывая в удовлетворении иска ООО «Тепловик-2» суд исходит из того, что в судебном заседании факт уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, не нашел своего подтверждения.

Грибов А.И., как продавец свои обязательства по передаче спорного недвижимого имущества покупателю исполнил в полном объеме. После исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи, заключил с истцом основной договор купли-продажи и обратился в регистрирующий орган для регистрации указанного договора, что подтверждает его добросовестность как продавца имущества. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о допущенных при заключении сделки нарушениях требований закона, стороной истца не представлено.

Государственная регистрация перехода права собственности на спорные объекты недвижимости приостановлена на основании заявления истца, поданного в органы государственной регистрации.

Ссылка истца на заключенные Грибовым А.И. договоры аренды спорного имущества, по мнению суда не может служить основанием для удовлетворения иска, поскольку нахождение имущества во временном владении у третьих лиц, на основании договора аренды, не является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Тепловик-2» к Грибову А.И. о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда с подачей жалобы через Ермаковский районный суд Красноярского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий А.Н.Хасаншина

Мотивированное решение составлено 17 марта 2017 года.